Årvollia 21

Årvollia 21, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 46, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm

BRA-i:
3. etasje 100 kvm: Entré, stue, kjøkken, baderom og tre soverom.

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 10 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod ved inngangspartiet.
I tillegg er det felles, avgrenset lagringsplass i tidligere bomberom samt felles sykkelbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2026 utført av Anticimex v/ Anders Høiland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Etasjeskille:
- I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm og opptil 15 mm i stue/entré. Disse stikkprøvene har avdekket stedvise skjevheter.
Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskillene og må ses i sammenheng med at dette er en eldre blokk.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) 
- Hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderom er ikke utført på grunn av vegger av mur. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskade.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Rekkverkshøyden på balkongen er under 1,0 meter, og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Med bakgrunn i en forenklet vurdering av det elektriske anlegget anbefales det på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For evt. avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Krogsveen avd. Årvoll v/ Hanne Pettersen har gleden av å presentere denne flotte leiligheten med majestetisk utsikt ut over by og fjord. Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet på enden i byggets øverste etasje, med balkong på hele 10 kvm. Her skinner solen fra tidlig formiddag til sen ettermiddag og kveld, noe som gir mulighet for å nyte solfylte dager til fulle. Solskjerming i form av markise er montert og gjør at balkong og stue holder seg behagelig sval gjennom varme sommerdager.

Bosetter du deg her, ligger du flere meter over øvrige naboer i terrenget. Dette gir en wow-faktor i tillegg til at boligen ikke har noen form for innsyn.
Blokken ligger i rolige og ettertraktede omgivelser, med marka kun ett steinkast unna.

Nærmere innhold:

STUE:
Unik og romslig stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater og en slående flott utsikt, noe som gir en fantastisk atmosfære og wow-faktor! Vinduene ble byttet i 2003 og byr på vidstrakt utsikt mot fjorden og Grefsenkleiva året rundt. Rommet har en spennende form hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. Her er det god plass til både sofa med tilhørende salongbord og lounge med plass til en stor familie eller mange gjester. Rommet er romslig og ideelt for både lekende barn og sosiale sammenkomster. Stilsikker, enstavs eikeparkett på gulv med varmefolie under samt malte vegg- og himlingsflater. Fra stuen er det direkte utgang til en herlig balkong med sol hele dagen.

KJØKKEN:
Moderne kjøkken fra 2020/21 i delvis åpen løsning mot stuen - her er det rikelig med benk- og skapplass. Innredning er fra Ikea med mørke, glatte skapfronter, laminat benkeplate, nedfelt rustfri oppvaskkum og ett-greps armatur. Sjarmerende murvegg av dekorfliser med spesiallagde, veggehengte vegghyller med kobberdetaljer. Integrerte hvitevarer som stekeovn og koketopp med ventilator over, kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin. Store vinduer som byr på nydelig utsikt til matlagingen. Under gulvet er det lagt varmefolie, som gir deilig temperatur til matlagingen gjennom årets kaldere dager. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et sosialt rom. God plass til et romslig spisebord - og god mulighet til å dekke langbord til hele storfamilien.

BALKONG:
Fra stuen er det videre adkomst til romslig balkong på hele 10 kvm! Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og eller gassgrill. Balkong vender mot sydvest og har svært gode lys- og solforhold. Her skinner solen fra ca. kl. 09.30 til ca. kl. 21.30 sommerstid ihht. selger. Balkongen er overbygget og har montert markise, noe som gjør at du kan nyte balkongen selv på dager hvor været ikke er optimalt og som gjør balkongen og stuen deilig sval på de mest solfylte dagene. Et herlig og helt unikt uterom som fungerer ypperlig som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret. Denne gir deg følelsen av at boligen er større enn hva arealet opprinnelig tilsier og byr på vidstrakt utsikt i flere retninger. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager så vel som flotte kvelder. Denne må oppleves!

SOVEROM I:
Boligens hovedsoverom er romslig og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Praktisk innredet med romslig skyvedørsgarderobe med speildører og god oppbevaringskapasitet. Rommet har to store vinduer som gir gode lysforhold. Veggflatene er malt i en lun tone som står fint til den lyse eikeparketten på gulvet. Lysskjermende persienner er montert og gir en god atmosfære å sove i.

SOVEROM II OG III:
Begge de to andre soverommene er av god størrelse, begge med gulvareal på ca. 8 kvm hver, og har god plass til både seng, oppbevaring og skrivebord. Rommene er selvsagt fleksible i bruk og passer like god som både barnerom og gjesterom. Malte vegg- og himlingsflater samt lekker enstavs lys eikeparkett på gulv. Begge soverommene har stort vindu som slipper inn godt med lys.

BADEROM:
Delikat og moderne baderom fra 2023 med gulvvarme og downlights i himling. Lekre fliser på gulv og i dusjhjørne. Baderommet er innredet med dusjhjørne med innfellbar glassdør og dusjsett med rainshower - begge i krom. Videre har baderommet vegghengt toalett og heldekkende, bred servant med skuffeinnredning og speilskap med integrert belysning. Praktisk med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel og tilhørende oppbevaring i nisje, pent skjult bak skyvedører fra Garderobemannen i samme farge som veggflatene.

ENTRÉ:
Velkommen hjem! Lys entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten, med lysmalte veggflater og lekker eikeparkett på gulv med varmefolie under. God plass til jakker og sko i plassbygd garderobe med skapdører i eik levert av Ikea. Fra entréen er det direkte inngang til leilighetens øvrige rom, noe som understøttet den gode planløsningen.

DIV:
- Nytt og topp moderne baderom fra 2023
- Nye innerdører i alle rom
- Romslig kjøkken fra 2020/21
- Nyere, enstavs eikeparkett med varmefolie i stue, kjøkken og entré
- Entrédør i brannklasse B30 og lydklasse 40dB med kikkehull
- Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2003
- Sikringsskap med automatsikring i trappegang
- Tilhørende bod i 1.etg på ca. 6 kvm
- Felles sykkelbod med trappefri adkomst. Her er det også tilgang til vannslange slik at man får vasket av sykkel-/hund om behov.
- Ett tidligere tilfluktsrom blir brukt til felles oppbevaring

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Garderobehylle medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet med varmekabler på baderom og varmefolie i gulv på kjøkken, stue og entré. Peisovn i stue fra 2020.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 20.10.1972, videre foreligger det ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 27.10.1971 og ferdigattest på sanering av eternitt fasadeplater datert 14.05.2004. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende avviker fra godkjente byggetegninger:
- Vegg mellom stue og kjøkken fjernet.
- Dagens baderom er etablert i det som opprinnelig var byggemeldt som gang, toalettrom og baderom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst en servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler erklæring om transformatorstasjon. Oslo lysverker har tillatelse til å sette opp og ha stående en transformatorstasjon med inn- og utføring av kabler og ledninger fra og til fordelingsnettet på gnr/ bnr. 87/46. Oslo lysverker har kun adgang. Beplantninger eller foranstaltninger som kan hindre adkomst for personer eller transportmidler, svekke stasjonens ventilasjon eller vanskeliggjøre forlegging av kabler og ledninger er ikke tillatt uten samtykke fra Oslo lysverker.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleie må godkjennes av styret. Utover dette kan leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Nydelig leilighet med idyllisk beliggenhet i blindvei, tett inntil markagrensen.

Området er svært populært for både barnefamilier og mennesker med sans for trening, tur og friluft.

Like i nærheten ligger inngangsporten til Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her! Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!

Inn til koselige betjente markastuer som bl.a. Linderudkollen, Trollvannstua og Grefsenkollen er det kun 20-30 minutter enten du går på ski eller til fots. Hit kan du enkelt komme deg frem også med barnevogn.

Idylliske Isdammen, kun kort gange unna, er et yndet samlingssted for både store og små. Her står det grill til felles disponering hele året og flere hyggelige sittegrupper. Her kan de små boltre seg med orienteringsløp rundt vannet, naturlig klatrevegg, hinderløyper, kanopadling, fisking og bading. Vinterstid kan man gå på skøyter. Gruppa "Isdammens venner" drifter området sammen med kommunen og arrangerer flere aktivitetsdager der i løpet av året. Hytta ved Isdammen kan i tillegg leies og har blitt et populært sted å arrangere barnebursdager.

I nærområdet ligger også Årvoll Gård, som har en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.

Kort gange til nærsenter på Årvoll og Tonsenhagen med matbutikker og kafé. Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss), skoler og barnehager. Kort kjøreavstand til Linderud og Storo senteret.

Til tross for at Årvollia ligger like ved markagrensen, er det mindre enn 10 km til Oslo sentrum. Meget effektivt og godt kollektivtilbud til sentrum (buss nr. 25, 31 og 33). Buss 31 går døgnet rundt, hele året.

Med andre ord; Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Da er Årvollia et fantastisk alternativ for både barnefamilier og godt voksne!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skauen barnehage (1-6 år) 400m
Sletta barnehage (1-6 år) 550m
Kilden barnehage (1-6 år) 700m
Tonsenhagen barnehage (2-6 år) 800m

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 24.096 kvm som tilhører sameiet. Sameiet har felles tomteareal opparbeidet med blant annet belegningsstein, internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning. Det er lagt varmekabler fra fortau opp til inngangsdør.

Til hver seksjon er det knyttet enerett til bruk av bruksenhet med samme nummer som seksjonsnummeret. Bruksenheten består av leilighet, bod og garasjeplass. Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig bruk til.

Leiligheten disponerer biloppstillingsplass nr. 29 i felles garasjeanlegg under Årvollveien 9-11. Det er mulighet for montering av elbillader i garasjen. I tillegg har sameiet mange gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Årvollia) og via private stikkveier til blokkene med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan 311/67 (S-1231) datert 26.07.1967 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Marka - Årvollbassenget - Vann- og avløpsetaten foreslår å regulere Årvollbassenget til bebyggelse og anlegg - vannforsyningsanlegg (under terreng) og landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) med mer (på terreng). Hensikten er å sikre eksisterende og planlagte vannforsyningsanlegg mellom Oset vannbehandlingsanlegg og Groruddalen. Planforslaget ble lagt ut til høring 24 februar og har høringsfrist 7 april. Saksnummer 202452124.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 13.06.2025. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

Fellesutgiftene er kr 6 715,- pr. mnd. og inkluderer: Garasje, kabel-tv, internett, renter/avdrag på andel fellesgjeld, vaktmestertjeneste, strøm til fellesarealer, trappevask, kommunale avgifter, felles forsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Felleskostnadene fordeles slik:
Vedlikholdsfond kr 245,36,-
Felleskostnader kr 6 469,79,- (kapitalkostnader fellesgjeld kr 1 710,14 )

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 200,- pr. år. / 8 200 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Det er en grunnpakke som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger iht. selger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 762 636,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 16 043,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 80 432,- pr. 01.06.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 7 024 895,- pr. 01.06.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: Obos-Banken AS - 98207401021
Rentesats per 01.06.2026: 6,65%
Avdragsfrihet: Nei
Innfrielsesdato: 30.11.2030
Kapitalkostnader: kr 1 710,14 ,-

9 380 000,00 Prisantydning
80 432,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 460 432,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

236 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
237 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
247 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 698 022,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 707 972,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Trømborg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Årvollia Eierforening, med sameiebrøk 1/101.
Sameiet er ikke formelt seksjonert, man eier en ideell andel av sameiet og har seksjonsnummer.
Sameiet består av 101 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Sameiets eiendommer er forsikret i IF (35704) med polisenummer 542065.
Dugnad må påregnes.
Forsvarlig dyrehold i moderat omfang er tillatt så lenge det ikke er til vesentlig ulempe eller sjenanse (eks. lukt, bråk, allergiske reaksjoner, frykt) for andre beboere.
Sameiet har egen hjemmeside: https://vibbo.no/arvollia-eierforening.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Vedlikeholdsspyling av avløpsrør. Installert ny vifte i nr. 17 og 25. Tilsyn av fyringsanlegg og ildsteder, samt utbedring av murverk og materiale i bunn av skorstein i nr. 19. Kontroll av felles el-anlegg.
2023: Fasaderengjøring. Nye røykvarslere i alle leiligheter og oppganger. Kamerakontroll av avløpsrør. Kontroll av alle pipevifter. Nytt Wifi-anlegg i garasjen. Trefelling og rydding.
2022: Nye LED-armaturer i garasjen.
2021: Maling av oppganger. Gjesteparkeringsplass – nye striper ble malt. Utskifting og rens av vifter. Jordfeil i garasjen – skaffet nytt stort sikringsskap. Ny hovedtilførsel på strøm mellom 1. og 2. etasje i garasjen. Skiftet lamper i taket ved innkjøring/utkjøring av garasje. Reparasjon av dør på avfallshus med oppretting og nytt panel.
2019: Rehabilitering utvendig VA i 5,7,9 og 11
2018: Utbedret varmekabler gangveier
2017: Installert stamkabler for tilkobling av ladestasjoner til ladbare biler
2016: Nytt takbelegg. Alt av blikk skiftet ut. Nye overlysvinduer på samtlige blokker. Nytt takbelegg på søppelboden
2015: Nytt kabelnett for TV og internett. Samtlige inngangspartier og dører slipt ned og oljet
2011: Betongrehabilitering av garasjeanlegget
2010 Rens og kontroll av avløpsrør
2009: Oppgradering av lekeplass. Skiftet stoppekraner i oppgangene
2006: Nytt ventilasjonsanlegg for alle oppganger
2004: Nye inngangspartier med montering av porttelefonsystem
2003: Erstatning av asbestholdige fasadeplater med nye fasadeplater. Etterisolering av alle yttervegger. Skifte av vinduer og balkongdører. Utvidelse av balkong med 110 cm.

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av de felles el-tavlene i hver oppgang og utbedring av vifter til pipene. Planen er å fordele disse utgiftene ut over 3 år slik at det i størst mulig grad kan inkluderes i de årlige driftsutgiftene.
- Betongrehabilitering og garasjeanlegg: Når det gjelder utbedring av betong i garasjeanlegg er Obos prosjekt involvert, men sameiet har ikke fått pris på arbeidet. Vannlekkasjen skyldes dårlig fug på garasjetaket og er en del av jobben med garasjeanlegget.
- Balkongkonstruksjon: Gjelder en balkong i en av boenhetene. Før sameiet får priser for utbedring er det ikke snakk om låneopptak eller økte felleskostnader.

Sameiet har midler til å dekke løpende utgifter og løpende nødvendig vedlikehold gjennom felles vedlikeholdsfond. Ved større og kostbare vedlikeholdstiltak vil det kunne bli behov for ytterligere låneopptak og/eller ekstraordinær(e) innkreving(er).

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm ( (eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 4,58 i promille - valgfri)  kr 9 950,-
Boligstyling - konsultasjon   kr 2 500,-
Foto - leilighet dag og kveld med collage Lasse Lerdahl   kr 11 250,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0099/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2699

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 16:41