Fjellhammerveien 11A

Fjellhammerveien 11A, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 78, bruksnummer 105, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 78, bruksnummer 105, seksjonsnummer 51, ideell andel 1/51

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
Underetasje 69 kvm: Entré, bad, bod, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
Underetasje 10 kvm: Markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.03.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2016. Det er et boligbygg med hovedbærekonstruksjon i armert betong og grunnmur i støpt betong, med øvrige vegger og etasjeskillere i trekonstruksjoner. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Fasadene er kledd med fasadeplater. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og utvendig tekket med takpapp. Leilighetens vinduer har karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår. Entrédøren er en dobbel dør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 42dB, og terrassedøren er en heve-/skyvedør med karmer av tre og tre-lags glass, begge fra byggeår. Innvendige dører er hvite i slett utførelse. Fra stuen er det utgang til en overbygget markterrasse på 10 m² med bærende konstruksjoner og spaltegulv av tre.

Av branntekniske forhold er det montert komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere/detektorer.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom
- Lekkasjesikkerhet: Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen (det er målt ca 4 mm motfall mot dør). Dette gjelder et området på ca 20cm rundt døren. For øvrig er fallet i resten av badet korrekt og følger kravene mot sluk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført kosmetisk oppgradering på badet i 2026 med utskifting av baderomsinnredning (servant, kran og servantskap).
I regi av sameiet ble det i april 2024 utført profesjonell rens og vedlikehold av avløpsrør.
I oktober 2024 ble det utført planmessig vedlikehold og rens av ventilasjonsanlegget, samt profesjonell innregulering av det vannbårne varmeanlegget.

Dette er en arealeffektiv leiligheten med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys og skaper en luftig atmosfære.
Takket være moderne byggestandard fra 2016 og god lydisolering, bor du her i en stille oase.
Oppvarmingen er besørget av vannbåren varme via radiatorer (fjernvarme), noe som sikrer en lun og behagelig temperatur selv på de kaldeste
vinterdagene, samtidig som det er kostnadseffektivt.

Dette er en arealeffektiv 3-roms leilighet fra 2016 med en gjennomtenkt planløsning og heisadkomst.
Boligen holder en gjennomgående standard og har vannbåren varme til radiatorer og balansert ventilasjon.
Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget markterrasse på 10 m².

Entré
Entréen har flislagt gulv med fjernvarme og plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Det er satt inn garderobeskap som sørger for et ryddig uttrykk i gangen.
Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Stue / kjøkken
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial sone med plass til både spisebord og sofagruppe.
Fra stuen har du direkte utgang til en flott markterrasse på 10 m².
Herfra kan du gå rett ut på en romslig plen som oppleves svært privat og som innbyr til lek og avslapning.
Terrassen har spaltegulv i tre, utelys og utvendige stikkontakter.

Innbydende kjøkken med hvite, slette fronter og godt med skap- og benkeplass.
Alle hvitevarer er integrerte: koketopp, stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin.
Det er montert komfyrvakt for ekstra sikkerhet.

Soverom
Leiligheten har to soverom.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.
Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.
Taklampe på hovedsoveromet medfølger ikke salget.

Bad
Badet har flislagt gulv med fjernvarme. Innredningen består av et vegghengt toalett, dusjnisje med innfellbare glassdører og et servantskap med heldekkende servant som ble skiftet i 2026. Det er overskap med speil og lys over servanten, samt opplegg for vaskemaskin.

Leiligheten har en innvendig bod hvor ventilasjonsaggregatet er plassert, samt en ekstern bod på 5 m² i bygningens underetasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer via fjernvarmeanlegg. Det er fjernvarme på bad og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for "Nybygg boligblokk med næringsdel" ble gitt 13.05.2016. Tillatelsen gjelder for 49 leiligheter, samt p-anlegg og boder i kjeller, men ikke næringsseksjonen i 1. etasje. Frist for utførelse av gjenstående arbeider var 20.06.2016.

Tillatelsen ble gitt med følgende vilkår og gjenstående arbeider:
Vilkår for ferdigattest:
1. Det må sendes inn oppdatert og signert gjennomføringsplan.
2. Før det kan søkes om ferdigattest skal ferdigmelding VA være godkjent av Kommunalteknisk avdeling.
Gjenstående arbeider:
1. Komplettering av fasade mot nordøst.
2. Ferdigstillelse av utomhusarbeider.

Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 05.01.2015, med revisjoner datert 28.04.2015.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om stolpefeste, veg, avståelse av veggrunn, vedlikehold, gjerde, vann- og kloakkledning og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral og samtidig tilbaketrukket beliggenhet på Strømmen. Her bor du med gangavstand til alt du trenger i hverdagen, fra dagligvarehandel til togstasjonen som tar deg til Oslo S på under 20 minutter.

Hverdagslogistikken blir enkel med Strømmen Storsenter kun to minutters gange unna. Her finner du et bredt utvalg av butikker, inkludert Meny og Rema 1000, samt apotek og Vinmonopol. For de yngste ligger Sagelva barnehage ligger rett ved siden av leiligheten, og det er gangavstand til både Sagdalen barneskole og Bråtejordet ungdomsskole.

Rett utenfor døren har du grønne fellesarealer med gangstier og lekeplasser. Langs Sagelva, som renner like ved, er det fine turmuligheter for en rolig spasertur eller løpetur. For innendørs trening er Fresh Fitness Strømmen en kort spasertur unna.

Pendlere vil sette pris på den korte veien til Strømmen stasjon, som ligger kun 1 minutters gange fra leiligheten. Herfra er det hyppige avganger med tog, og reisen til Oslo S tar ca. 20 minutter. Flytoget og regiontog fra Lillestrøm stasjon gir i tillegg enkel tilgang til Oslo lufthavn Gardermoen.

Rundt 200 meter fra boligen er kommunen i gang med å utvikle et nytt område med badeland, kino og ulike aktivitets fasiliteter for familier. Boligen ligger svært sentralt, samtidig som området er rolig og barnevennlig, med utsikt mot park og elva.

Sagdalen skole (1-7 kl.)
Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Sagelva barnehage (1-5 år)
Bråtejordet barnehage (1-6 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2367 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenareal, lekeapparater og sittegrupper.

Leiligheten disponerer én biloppstillingsplass (merket nr. 39, Multipark) i sameiets felles parkeringskjeller.
For øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for området mellom Sagelva og ny omkjøringsvei samt kommuneplan datert 14.06.2023.

Det pågår en områderegulering for tomtene i nærheten. Dette er en del av en langsiktig plan for å gjøre nærområdet enda mer attraktivt som et rent boligstrøk.
Interessenter oppfordres til å se på kommunens planinformasjon for detaljer om prosjektet.

Det er planlagt at det skal bygges boligblokk med lekeplasser og utarbeidede arealer på McDonalds tomten. Det vil kunne bli byggestøy i perioden med bygging av blokken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 014,- pr. mnd. og inkluderer bl.a : fjernvarme (a-konto), fibernett, leie av garasjeplass, renter og avdrag på garasjelån, samt en avsetning til vedlikehold for 2026, forretningsførsel, bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 754,-
- Leie garasje: kr 620,-
- Vedlikehold 2026: kr 310,-
- Avdrag og Renter Garasjelån: kr 300,-
- Fibernett: kr 30,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år. / 2 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett og har avgift på kr 500,- pr. mnd. pr 500 MB. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Man kan ha standard internettpakke på 100 MB, som er inkludert i fellesutgiftene. Nåværende eier har derimot valgt å oppgradere til 500 MB, og det er derfor en ekstrakostnad på 500,- per måned.
Eier må selv tegne internett og tv- abonnement etter ønsket forbruk.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 386 952,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune.
Den er ikke beregnet for denne boligen pt.

Andel formue er kr 32 005,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 18 745,- pr. 31.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 787 309,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:
Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 787 309,-
Andel av saldo: kr 18 745,-
Innfrielsesdato: 30.09.2045
Type Rente: Flytende
Rente: 6,70%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 450 000,00 Prisantydning
18 745,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 468 745,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

111 700,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
122 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 591 485,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vitaliy Mykhalchyshyn

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Fjellhammerveien 11.
- Sameiet består av 49 boligseksjoner og to næringsseksjoner.
Forretningsfører er BORI Boligbyggelaget
Dugnad må påregnes.
Det er kameraovervåking i garasjekjeller og bod-området for bedre sikkerhet.

Fra ordinært årsmøte 06.05.2025:
- Det ble vedtatt at det negative resultatet for 2024 dekkes av egenkapitalen, og at kr 92 382 overføres som udekket tap.
- Styrehonorar for foregående periode ble satt til kr 160 000,-.

Planlagte påkostninger:
- Det er avsatt midler til vedlikehold i 2026, som dekkes via felleskostnadene.

Megler har kopi av budsjett og årsregnskap. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2024: underskudd (kr -588 138,-).

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger 2 500,- pr stk utover første 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 2 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger ca.  kr 1 500,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra Anticimex  kr 9 700,-
VALGFRI Boligselgerforsikring fra Buysure (4,42 promille av salgssum) 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0135/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26135

Sist oppdatert: 14. april 2026 kl. 07:13