Horjegata 31A

Horjegata 31A, 4015 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 54, bruksnummer 823, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 141 kvm

BRA-i:
1. etasje (76 kvm): Entré/trapperom, bad, stue, gang, 2 stk soverom, kjøkken.
Underetasje (60 kvm): Vindfang, bod/teknisk nr 1, gang/trapperom, soverom/kontor (trolig ikke godkjent til varig opphold), kjellerstue (ikke godkjent til varig opphold), bad/vaskerom, bod/teknisk rom nr 2 (ved bad/vaskerom).

BRA-e:
Bod (5 kvm): Ekstern bod i felles bygning rett ved kjellerinngang.

TBA (Terrasse - og balkongareal):
1. etasje (35 kvm): Terrasse (utgang fra stue).

For nærmere beskrivelse om rom som ikke er godkjent til varig opphold, se pkt. vedr. ferdigattest

Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Se kommentar i takstrapporten for mer informasjon angående arealoppmåling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte: Bygget er oppført med grunnmur av betong. Trekonstruksjoner i yttervegger over grunnmur/etasjeskille, som utvendig er kledd med liggende treledning, samt stedvis med fasadeplater. Etasjeskiller av trebjelkelag. Takkonstruksjon bygget som saltak i tre og tekket med betongtakstein. Malte trevinduer med 2-lags glass og aluminiumsbeslag,

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 2 OG 3:
- TG2: 8 stk
- TG3: 0 stk

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Nedløp og beslag:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Veggkonstruksjon:
- Det er registrert kledning/belistning/hjørnekasser med stedvis litt høyt fuktnivå som gir risiko for fukt- og råteskader på sikt.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
- Dør i levegg fremstår noe skjev og tar i karm ved åpning og lukking. Forholdet indikerer setning i oppheng eller behov for justering.

Innvendige trapper:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Sluk, membran, tettesjikt:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Det er avvik: Det er registrert manglende og stedvis mangelfull fuging rundt kabel- og rørgjennomføringer for jordingskabel til stoppekran, vannrør til WC, samt rørgjennomføring under servant. Åpne gjennomføringer kan medføre at fukt ledes inn i bakliggende konstruksjoner.

Vannledninger:
 - Det er irr på rør.

Fuktsikring og drenering:
- Det er registrert et par steder på fuktsikringen/grunnmursplasten hvor det er åpent til inn bak isolasjonen til grunnmuren.
- I tillegg til tidligere registrert avvik er det observert at plastbeslagene over isolasjon mot grunnmur på et område er montert med skjøter som vender ugunstig i forhold til vannavrenning. Utførelsen kan medføre at overflatevann ledes inn bak fuktsikringen i stedet for bort fra konstruksjonen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

***

Informasjon fra selgers egenerklæring:
- Bad 1. etg: Oppdaget i forbindelse med våtromssjekk i 2024 at membran ikke var fullført mot sluk i dusjsone på bad i 1. etasje. En silikonring hadde blitt lagt rundt sluket for å hindre vanninntrenging i betonggulvet, ukjent når. Ingen lekkasjer ble oppdaget, og ny membran og fliser ble lagt i dusjsonen. Arbeid utført av M-Tett. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Bad 1. etg.: Rørlegger Midbøe skiftet ut vannrør i forbindelse med ny vask og baderomsmøbel på badet i 1. etasje i 2017. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Bad 1. etg.: JKE Design installerte nytt baderomsmøbel, skuffer, vask og speil på badet i 1. etasje i 2017. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Bad 1. etg.: E-Tech Elektro la inn ny stikkontakt på badet i 1. etasje i 2017. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Fasade: Alle yttervegger på huset ble oljet i 2021 av Drømme tjenester A/S. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Elektrisk: Rogaland Elektro utførte elkontroll på leiligheten med påfølgende fiksing av tiltak som ble rapportert under kontrollen. Av større tiltak som ble fikset var å koble varmtvannsbereder til fast punkt med bryter, legge inn noen ekstra stikkontakter i kjellerstuen, gjorde noen forbedringer i sikringsskapet og skiftet en jordfeilbryter og et vern. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Elektrisk: E-Tech Elektro monterte ny induksjonstopp og komfyrvakt i 2020. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Elektrisk: EL&IT Installasjon installerte Podpoint Elbil-lader i 2019. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Vannrør, kjøkken: Midbøe AS la inn nye vannrør til vask og oppvaskmaskin i forbindelse med oppgraderinger på kjøkkenet med ny benkeplate og vask i 2020. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Ventilasjon: Det balanserte ventilasjonsanlegget gikk i stykker i desember 2025. Nytt ventilasjonsanlegg ble installert tidlig i januar 2026 av Brødrene Lie av typen Flexit Nordic S4 RER. De har og justert luftmengden på inn- og utluft i alle rommene. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Ventilasjon: Solland Ventilasjon skiftet utedelen av ventilasjonsanlegget i forbindelse med oppgraderinger av ventilasjonsanlegget hos naboene som bor over oss i 2024. Dokumetasjon foreligger ikke.
- Ventilasjon: Brødrene Aase AS utførte service på ventilasjonsanlegget og kanalrens i 2018. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Radonmåling: Radonmåling ble foretatt Q4 2024. Årsmiddelverdien i kjellerstuen ble målt til 93 Bq/m3, Årsmiddelverdien på hovedsoverommet i 1. etasje ble målt til 31 Bq/m3
- Andre forhold i nærområdet: Stavanger kommune har startet arbeidet med å skifte ut vann- og avløpsrør på Midjord. Arbeidet er planlagt i tidsrommet januar 2026 til sommeren 2027. Det er uklart når arbeidet i Horjegata vil starte opp.
- Kjøkken: Kjøkken oppgradert med ny benkeplate av kvarts fra Nerostein, ny vask fra HTH og platetopp i 2020. Ny benkeplate og skuffer fra IKEA montert i 2021 på motsatt side av platetopp og komfyr som tilleggsdel på kjøkkenet.
- Gulv: Gulvene i gang, kjøkken og stue ble slipt og reoljet i 2021.
- Annet: Det er en sprekk i muren til terrassen, den kom kort tid etter at terrassen ble satt opp i 2007. Den har ikke endret seg etter at vi kjøpte i 2015.
- Annet: Naboene som bor over oss har hund i tilfelle allergi eller annet.
- Annet: Ved mye regn dannes der en dam foran belegningssteinen ved siden av urtekassen.
- Skjeggkre: Skjeggkre ble oppdaget i leiligheten i 2021. Anticimex la ut åte og det er ikke observert døde eller levende skjeggkre siden åtet ble lagt ut, det vil si de siste fem årene.

Skjeggkre: Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

· Oppgraderinger på bad i 1. etasje i 2017 og 2024
· Installasjon av elbil-lader i 2019
· Oppgraderinger på kjøkken i 2020 og 2021
· Sliping av parkett i 1. etasje (gang, stue og kjøkken) i 2021
· Utvendig fasade ble oljet i 2021
· Nytt balansert ventilasjonsanlegg i 2026

Horjegata 31a er en del av en horisontaldelt tomannsbolig som ble oppført i 2007. Hver leilighet har egen, separat inngang.

Leiligheten vi selger strekker seg over to plan (1. etasje og kjeller), og oppleves som svært innholdsrik. Dette er en leilighet som er godt egnet til en familie.

Ved inngangspartiet er det god plass til å henge av seg yttertøy, der det er installert en skyvedørsgarderobe. Herfra ledes en videre inn i stuen. Store, gode vindusflater slipper inn rikelig med dagslys. Det er god plass til spisebord og en større sofagruppe. Det er slette, malte veggflater i hele leiligheten og parkett på gulvene (forutenom badene). Parketten på stue - og kjøkkenareal ble slipt opp i 2021. Fra stuen er det utgang til egen terrasse på 35 kvm som har gode solforhold. Ellers felles hage.

Kjøkkenet er delvis adskilt fra stuen, med innredning fra HTH og IKEA. Benkeplate, vask og platetopp var nytt i 2020.

Det er to soverom i 1. etasje som begge oppleves som ganske romslige, i tillegg til et hobbyrom i underetasjen som i dag anvendes som kontor/gjesterom. Trimrommet i kjelleren, innredet og brukt som en kjellerstue i dag, er et fabelaktig rom som barna flittig tar i bruk. Et rom der man kan trekke seg litt tilbake!

Det er to bad i leiligheten, ett i hver etasje. Begge bad har flislagte gulv med varmekabler. Badet i kjelleren har opplegg til vaskemaskin og kondenstørketrommel.

Ellers er det svært gode lagringsmuligheter i leiligheten. Det er to romslige boder innvendig, samt en utvendig bod i hagen på 5 kvm.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende inventar medfølger ikke i handelen:
- 2 hyller på kjøkkenet
- 1 rund hylle i stuen
- 1 hylle på barnas soverom
- Hvit lampe i stuen
- Tre hvite bokhyller i stuen (ikke fastmontert)

Følgende hvitevarer er inkludert i handelen:
- Kjøleskap
- Oppvaskmaskin
- Stekeovn
- Platetopp

Varmekabler på begge bad og i gangen i kjelleretasjen. Ellers elektrisk oppvarming - panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Nytt balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning installert i 2026.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 06.02.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

- Rommet i underetasjen som i dag anvendes som soverom/kontor er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom jf. byggetegninger, og er trolig ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rom til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som hobbyrom.
- Rommet i underetasjen som i dag anvendes som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som trimrom jf. byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rom til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

***

Ferdigattesten omfatter ikke utvendig bod. Ferdigmelding på oppføring av utvendig bod er dog meldt inn, og stemplet fra kommunen 12.04.2011.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 3596, tinglyst 01.03.2006, type heftelse: Kommunen til å vederlagsfritt drifte, anlegge nye og føre tilsyn og vedlikehold av:
- Høyspent - og lavspentkabler av enhver art, kabelskap, veilysmaster over, på og gjennom tomten.
- Nødvendige gate - og eller veiskråninger inne på arealet.
- Offentlige eller private ledninger/kabler (også stikkledninger) for vann, avløp, gass fjernvarme, tele og data over tomten.
- Postkassestativ, gateskilt og andre adresseanvisningsskilt på arealet
(den som har utført arbeidet som nevnt ovenfor plikter uten omkostninger for grunneier å sette eiendommen i samme stand så langt det er mulig, samt rydde etter seg.

Dagboknr. 7439, tinglyst 23.04.2007, type heftelse: Erklæring/avtale
- Nyoppført bolig som ikke er tatt i bruk. Tomteverdi kr. 1.000.000,-
- Har ingen betydning for denne eiendomstransaksjonen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er iflg. selger målt i Q4 2024 årsmiddelverdi på 93 Bq/m3 i kjellerstuen og 31 Bq/m3 på hovedsoverommet i 1. etasje, og dette er innenfor angitt grenseverdi. 

SAMEIET:

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 1/2.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet, derav også byggforsikring, vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.

Boligen har en forsikringspremie på kr 776,- per mnd for denne enheten. De to boenhetene har felles byggforsikring.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt. Nabo i 2. etasje har hund iflg. opplysninger fra selger.

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger ikke vedtekter for sameiet, og heller da ingen bestemmelser om hvordan kostnader til felles vedlikehold skal fordeles. Derved styres sameiet etter bestemmelsene i eierseksjonsloven.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

***

- Selger har et årlig strømforbruk på kr. 27.000,- / 16.000 kWh. I selgers husstand bor det 4 personer. Det er tegnet Norgespris, låst til 31. desember 2026.
- Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv - og internettsignaler, med 500 Mbps hastighet til kr 1645,- per mnd. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

(Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.)

Leiligheten er beliggende på Storhaug, i Østre bydel, nærmere bestemt Midjord. Området er i ferd med å vokse frem som byens nye perle - Stavangers svar på Oslos Grünerløkka. Bydelen byr på en rekke fasiliteter.

Flere serveringssteder som for eksempel Ostehuset Øst, Kanelsnurren og Fortou ligger like ved. I tillegg har man Tou Scene som byr på blant annet konserter, flere dagligvarebutikker, flere treningssentre og apotek like i nærområdet. En spasertur unna ligger Stavanger sentrum.

En rusletur fra boligen er noen av byens flotteste tur - og rekreasjonsområder, et område som strekker seg fra Lervig og rundt Godalen. Her kan en løpe seg en tur, bade, grille og kose seg på flotte sommerdager.

Det er gode bussforbindelser til sentrum, og til Forus.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Varden barnehage 0,4 km.
Ramsvigskogen barnehage 0.6 km.
Emmaus barnehage 0,4 km

Skoler:
Lervig skole (1-7 kl.) 0,75 km
Nylund skole (1-7 kl.) 0.7 km.
Storhaug skole (1-7 kl.) 1.3 km.
St. Svithun skole (8-10 kl.) 1.3 km.
Bergeland videregående skole 1.6 km.
Godalen videregående skole 1.2 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 422 kvm som tilhører sameiet.

Terrasseområdet disponeres ifl. vedtekter av denne seksjonen (snr. 3). Hagen og gårdsrommet er felleseie.

Boligen er delt inn i 2 seksjoner, og hver seksjon disponerer hver sin del av den doble carporten. Leiligheten vi selger disponerer del av carport mot vest.

Gårdsrommet er gruslagt utenfor boligens eiendomsgrense, over på kommunen sin eiendom (se vedlagt grunnkart). Kjøper overtar eiendommen slik den er i dag, med risiko for å innrette seg etter pålegg fra kommunen.

Boden i hagen er plassert noe over på naboens eiendom (gnr/bnr 54/1149). Kjøper overtar eiendommen slik den er i dag, med risiko for å innrette seg etter pålegg fra kommunen.

Carporten og deler av boden i hagen er plassert utenfor eiendommens byggegrense. Kjøper overtar eiendommen slik den er i dag, med risiko for å innrette seg etter pålegg fra kommunen.

Parkering i felles carport (22 kvm) som deles med nabo. Seksjon 3 disponerer plass i carport lengst mot vest.

Ellers parkeringsmuligheter i felles gårdsrom.
Gårdsrommet er gruslagt noe utenfor eiendomsgrensen, over på kommunen sin eiendom. Kjøper overtar eiendommen slik den er i dag, med risiko for å inrette seg etter pålegg fra kommunen.

Det er installert Elbil-lader fra Podpoint på husveggen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 1538, datert 20.03.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. kommuneplanens arealdel er eiendommen regulert til boligbebyggelse, og ligger innenfor hensynsone for bevaring av kulturmiljø - Trehusbebyggelsen.

Eiendommen ligger innenfor hensynsonen for bevaring av kulturmiljø - Trehusbyen. Det kulturhistoriske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart og områdenes særpregede miljø skal sikres og videreutvikles. Det må søkes om tillatelse for byggearbeider som endrer bygningers utseende, også for endringer på taket. Med bakgrunn i vernehensynet vil flere tiltak regnes som vesentlige fasadeendringer enn ellers i kommunen. Ved nødvendig fornyelse skal bygningselementer tilpasses husets opprinnelige byggestil og materialbruk. Det gjelder særlig vindustyper, ytterdører, listverk og annet fasadeutstyr, fasadekledning og takmateriale. For mer informasjon se vedlagte retningslinjer.

Kommunen legger nye vann- og avløpsrør i gater rundt Lervig, Emmaus og Midjord. Arbeidet pågår i Midjord-området fra januar 2026. Arbeidet vil pågå fram til sommeren 2027. Uforutsette hindringer kan føre til at arbeidet varer lenger. Kommunen skiller overvann fra kloakkvann i avløpsnettet (separerer avløpsvannet). Dette gir bedre rensing av kloakken og mindre fare for å få avløpsvann inn i kjellere når det kommer skybrudd. Husstander som er knyttet til vannledninger som skal skiftes ut, vil få midlertidig vannforsyning i anleggsperioden. Det betyr at vi legger en vannledning oppå bakken som vi kobler til inne i boligen. Kommunen vil så langt det er mulig sørge for at beboerne har adkomst til eiendommene, men i perioder blir det ikke mulig å kjøre med bil til boligene.

Felleskostnadene inkl: Felles byggforsikring som deles med nabo ovenfor.

Kommunale avgifter var kr 15.528,- i 2025. I dette inngikk gebyr for vann, avløp og renovasjon. Fra 2026 vil man også måtte betale eiendomsskatt til kommunen, og man må derfor forvente seg en økning i kommunale avgifter.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 306 350,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 225 399,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

130 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 350 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ørjan Breivik og Lenaig Tifenne Gwenael Richard-Breivik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.
Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligstyling/rådgivning - Studio Design   kr 1 650,00
Foto  kr 4 500,00
Oppdatering Tilstandsrapport L&V Takst  kr 9 500,00
Tilstandsrapport L&V Takst  kr 15 075,00

Oppdragsnummer 34-0003/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.253

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 10:59