Hoffselvpromenaden 2

Hoffselvpromenaden 2, 0279 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 3, bruksnummer 639, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, bad, bod, 2 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
1. etasje 13 kvm: Markterrasse.

Boden er tinglyst som tilleggsdel til leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Kenneth Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 2007. Bygningen antas fundamentert med betong og stålpilarer til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av prefabrikerte elementer. Yttervegger oppført av prefabrikerte betongelementer og isolert bindingsverk av tre, utvendig pusset og malt og kledd med plater og trekledning. Flat takkonstruksjon antatt tekket med asfalttakbelegg og takfolie (ikke besiktiget).
Vinduer med 2-lags energiglass, produsert 2006. Lyd- og brannklassifisert entrédør. Balkongdør med 2-lags isolerglass, produsert 2006.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Terrasse:
Det er registrert noe råteskade på terrassebord og konstruksjonsvirke til terrassen. Utbedring bør beregnes.

TILSTANDSGRAD 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Overflater:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Våtrom:
- Overflater vegger og himling:
Det registreres noe svertesopp i silikonfugen i dusjsonen. Det registreres misfarging på flisene og riss i enkelte fuger.
- Overflater gulv:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning:
Det er påvist skader på innredningen. Det er registrert noe svelling i servantinnredningen.

Kjøkken:
Overflater og innredning:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

TG IU- KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:
Varmtvannstank:
Sentralt varmtvannsberedning.

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Midt i mellom bylivet og fjorden -Velkommen til Hoffselvpromenaden 2 og en flott beliggende leilighet på Skøyen. Her har du alt du behøver like utenfor døren, inkludert toget som tar deg inn til Oslo S på 8 minutter, trikk og buss. I umiddelbar nærhet finner man også et maritimt miljø med fine turområder langs vannet, båtliv og gode rekreasjonsmuligheter.

Leiligheten ligger i 1. etasje med en praktisk hjørneplassering, noe som gir gode lys- og solforhold. Utenfor har man egen markterrasse, og i kjelleren har man fast garasjeplass. Trappefritt via heis.
I tillegg til egen uteplass, har man også tilgang til to takterrasser - perfekt hvis man skal invitere inn til større lag.

Ingen fellesgjeld knyttet til seksjonen. Fyring og varmtvann er inkl. i fellesutgiftene.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Trappefri adkomst via heis. Lys og hyggelig entré med plass til garderobeskap.

BAD:
Flislagt bad med varmekabler og opplegg for vaskemaskin. Downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i laminat benkeplate og dusjhjørne med glassvegg.

STUE:
Lys stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til markterrasse på 13 kvm.

MARKTERRASSE:
Overbygget markterrasse på 13 kvm. Her har du god plass til sittegruppe og grill. Busker rundt terrassen som skjermer mot innsyn.

KJØKKEN:
Kjøkken i praktisk nisje. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vaskekum og fliser over benkeplaten. Husbrannslange i kjøkkenskap.

SOVEROM I:
Hovedsoverom med plass til dobbeltseng og nattbord. Godt med lagringsplass i større garderobeskap.

SOVEROM II:
Soverom som passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, garderobeskap og kontorpult.

INNVENDIG BOD:
Praktisk, innvendig bod gir godt med oppbevaringsplass.

DIVERSE:
- To felles takterrasser: en mot nordvest på ca. 40 kvm og en mot sørøst på ca. 45 kvm.
- Balansert ventilasjon.
- Bod i kjeller på ca. 6,3 kvm.
- Felles sykkelbod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer medfølger.

Vannbåren varme fra fellesanlegg tilknyttet radiatorer. Varmekabler på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.08.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutt. 

Det er også tinglyst en rettighet på sameiets eiendom som omhandler bruksrett til parkeringsplass.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Leietaker må godkjennes av styret.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Med adresse i Hoffselvpromenaden 2 bor du i hjertet av et av Oslos mest dynamiske knutepunkter. Skøyen er et komplett nabolag hvor en urban livsstil møter nærhet til sjø og grøntområder. Fra leiligheten er veien kort til både byliv og Oslofjorden. Her er alt tilrettelagt for en enkel og aktiv hverdag, med et pulserende liv rett utenfor døren.

Hverdagslogistikken er usedvanlig effektiv. Skøyen stasjon, kun et par minutters gange unna, er et av byens beste kollektivknutepunkt med hyppige avganger for tog, flytog, buss og trikk. Dette gir en reisetid på under ti minutter til Oslo S og enkel tilgang til resten av regionen. For daglige innkjøp har du Meny, Coop Mega og Vinmonopolet i umiddelbar nærhet, i tillegg til apotek og et variert utvalg av butikker, kafeer og restauranter langs Karenslyst allé og på Sjølyst.

Området byr på rike muligheter for rekreasjon og fritid. Bygdøy, med sine strender, museer og skogsstier, er kun en kort spasertur eller sykkeltur unna. Langs Frognerkilen og Bestumkilen finner du flotte turveier for løping og gåturer. For innendørs trening ligger både SATS og EVO på Sjølyst, bare noen få minutter fra leiligheten. Nabolaget har også tilgang til grønne lunger som Skøyenparken, som gir et pusterom i en ellers travel hverdag.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 772 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Boligen disponerer biloppstillingsplass i felles garasjekjeller, merket med nr. 486. Det er mulighet for å montere elbil-lader på plassen for egen regning.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål (barnehage, idrett og kultur) innenfor felt A1. Dette i henhold til detaljregulering S-3911, "Drammensveien 154. Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 3 bnr. 417 m.fl. - Sjølyststranda", vedtatt 19.06.2002.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 (vedtatt 23.09.2015), hvor arealbruken er avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-1 for Skøyen (vedtatt 13.04.1988) og kommunedelplan KDP-17 for torg og møteplasser (vedtatt 22.04.2009). Nyere og mer detaljerte planer har normalt forrang foran eldre planer.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplan 2015:
- Hensynssone H320_1: Stormflo. Sonen innebærer at eiendommen ligger i et område som er utsatt for oversvømmelse ved ekstremt høyvann. Det kan gjelde spesielle krav til plassering av bebyggelse og tekniske løsninger for å redusere skaderisiko.
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner (jernbane). Sikringssonen er knyttet til Drammensbanen og medfører normalt restriksjoner på bygging nær sporene. Det kan også stilles krav til støy- og vibrasjonsdempende tiltak i bebyggelsen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utbygging av Fornebubanen:
Det pågår omfattende utbygging av Fornebubanen med planlagt T-banestasjon på Skøyen. Utbyggingsarbeider i området må påregnes. (Oppdatert informasjon finnes på Oslo kommunes prosjektsider og i offentlige kilder.) https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/fornebubanen/?utm_source=chatgpt.com

Pågående plansak: Områderegulering for Skøyen. Skøyen Områderegulering del 1, S-5193.
Bystyret har vedtatt områdereguleringen for Skøyen, men den er ikke rettskraftig enda. Det er fordi Bane NOR og Statens vegvesen har reist innsigelser til den vedtatte planen. Kommunens ambisjon for nye Skøyen er å utvikle området til et levende og aktivt byområde med en blanding av bolig, næring og et godt servicetilbud. Elvene Hoffselva og Frognerelva, en ny Skøyen-allmenning og nye torg og parker skal utvikles, og sikre attraktive møteplasser og gode forbindelser. Skøyen skal ha god tilgjengelighet til rekreasjonsområder i nærheten, som Bygdøy, Frognerparken og fjorden.
Det foreslås boliger i hele området, og større høyder og utnyttelse enn i dag. Viktige kulturhistoriske bygninger og miljøer skal få et sterkere vern. Særlig viktig er den gamle industribebyggelsen på Thune og Hoff. Det er også foreslått at gående og syklende skal bli prioritert på bekostning av biler og parkering. Gatestrukturen skal bli gjort mer finmasket for å sikre bedre tilgjengelighet for fotgjengere.
Saksnr: 201414412 hos PBE. Saken fortsetter i 202315804 - del 2.

Skøyen er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet og byggestøy evt. omkjøringer må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Fellesutgiftene er kr 3 372,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann, internett (grunnpakke), trappevask, felles bygningsforsikring og kommunale avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 2 511,-
Oppvarming: kr 662,-
Internett: kr 199,-

I tillegg betales det kr 323,- pr. mnd for garasjeplass.

Leietaker har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 500,- pr. år. / 700 - 800 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for ett år og avtalen går ut ????? , Denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Boligen er tilknyttet Viasat som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarm i dag, men abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 860 624,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, og basert på eiendommens prisantydning, antas det at denne eiendommen ikke vil få eiendomsskatt for 2026. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi og boligverdi for primærbolig, så endringer kan forekomme.
Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 29 352,- pr. 31.12.2025.
Sameiet har ingen fellesgjeld p.t.

7 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

175 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
176 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
186 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 176 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 186 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Johan Stovner Hoel

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hoffselva Boligsameie, med sameiebrøk 65/4910.
Sameiet består av 63 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
Sameiet har rett og plikt til å være medeier i Sjølyststranda Driftssameie, gnr. 3, bnr. 417 og Sjølyststranda Garasjesameie, gnr. 303 bnr. 2 sammen med de øvrige eierseksjonssameiene på Sjølyststranda.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865999. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Planlagte påkostninger:  
Styret forventer at det vil bli nødvendig å øke felleskostnadene som følge av økte priser fra deres leverandører. Slik det ser ut nå kan en eventuell justering komme mot slutten av året, men dette er foreløpig ikke vedtatt.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt provisjon (belastes megler)  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Ev. boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning (kr. 32.060)  
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 650,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2629

Sist oppdatert: 02. mai 2026 kl. 16:31