Speiderveien 12

Speiderveien 12, 1534 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 1569, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 202 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 149 kvm: Entré, gang, vaskerom, bod, bad, kontor, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje: 23 kvm: Bod, utebod og garasje.

BRA-b:
1. etasje: 30 kvm: Innglasset terrasse.

Åpent areal:
1. etasje: 132 kvm: Terrasser og platting.

Frittliggende terrasse på østsiden av boligen oppmålt til 21kvm (TBA).

Platting ved inngangsparti oppmålt til 26 kvm (TBA).

Terrasse med adkomst fra stue oppmålt til 51 kvm (TBA).

Terrasse med adkomst fra overliggende terrasse oppmålt til 34 kvm (TBA).

Innglasset terrasse er medregnet som eksternt bruksareal (BRA-b).

Utvendig boder med tilstøtende vegger er medregnet som eksternt bruksareal (BRA-e). Boder er oppmålt til henholdsvis 4 kvm og 5 kvm.

Frittstående garasje er medregnet som eksternt bruksareal (BRA-e) på 14 kvm..

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Enebolig fra 1970. Tilbyggsår 1988. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og etasjeskiller av trekonstruksjoner. Fasader utført i
stående/liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert/glatt ytterdør av tre med
kodelås. Heve/skyvedør med karm av tre og to-lags glass fra 1987. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggår, 1987, 2019 samt ukjent
årstall.

Oppsummering av tilstandsgrader:
34% TG1, 60% TG2, 2% TG3 og 4% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Yttervegger inkl fasader/konstruksjon: Kledning samt vindskier er stedvis råteskadet ved sydvendt gavelvegg. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke
utelukkes. TG:3. (Selger har fremvist bildedokumentasjon til megler at ytterpanelen på øvre del av gavlveggen som er sydvendt er skiftet ut. Dette ble gjort etter at tilstandsrapporten ble utarbeidet fra takstmannen - konf. megler ved spørsmål).

Våtrom - bad: Utførelsen på våtromsplater bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse. Utførelsen med hensyn til bruk av tettesjikt i overgang våtromsplater og gulvflate bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse - nærmere undersøkelser og fornying av tettesjikt bør påregnes. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Det er motfall på gulvflater utenfor dusjsonen ved døråpning. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. TG:2.

Våtrom - vaskerom: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater, Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring. Det er manglende oppkant på gulvbelegg. Fare for fukt i konstruksjoner. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. TG:2.

Krypekjeller/blindkjeller: Krypekjelleren har ingen inspeksjonsmulighet. Det anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet. TG:2.

Loft - uinnredet: Det er registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast mot kald sone ved gjennomføring av luftekanal. Konsekvens er fare for kondensering. Fuktmerker observert ved undertak pipe -det ikke ble registrert forhøyede fuktverdier. Observert spor etter aktivitet av gnagere. TG:2.

Teknisk anlegg: Anlegget (fyrkjele) er ikke i bruk, men er ikke tilpasset bioolje og er derfor ulovlig. TG:2.

Elektrisk anlegg: Det er registrert både jordete og ujordete stikkontakter i samme rom. Kursoversikt samsvarer ikke med antall sikringer. Manglende deksler observert i innglasset terrasse og garasje. TG:2.

Yttervegger inkl fasader/konstruksjon: Det er stedvis vært utskiftning av kledning og utførelsen bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer. Stedvis ikke montert musesperre bak trekledning. TG:2.

Balkonger, terrasser - innglasset terrasse: Innglasset terrasse med utebod bærer preg av høy slitasjegrad samt utførelsen bører preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer.
Takkonstruksjon er underdimensjonert og bærer preg av ufagmessig utførelse. Det er registrert råte/-fuktskader på undertak i utebod. Stedvis registrert sprekker i glass. TG:2.

Terrasser, platting på terreng: Registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte fliser. TG:2.

Drenering: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. TG:2.

Frittstående byggverk - garasje: Garasje har registrerte skjevheter på gulv og takkonstruksjon. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Siden byggeåret er boligen både tilbygget og ombygget innvendig i flere omganger. Den har i dag egenart og en familievennlig romløsning med blant annet tre store soverom. Oppgraderinger er også utført over tid, innvendige overflater samt faste innredninger og installasjoner har av den grunn varierende alder og tilstand.

Flere påkostninger er gjort av nåværende eier som overtok i 2000, deriblant en generell oppussing av alle rom. Vegger og himlinger er nylig malt i de fleste rom. Oppgradert er også deler av boligens elektriske anlegg, utskiftning av sikringsskapet i 2022. Samme år ble også ny varmepumpe og tilhørende ny kurs til denne installert.

Kjøkkenet ble omkring 2013 oppgradert med helt ny innredning som i dag er velholdt og vitner som forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Flere praktiske innretninger gjør kjøkkenet meget bruksvennlig, slik som vask av underlimt modell med berøringsfritt armatur. Platetoppen er av ekstra bred modell og stekeovnen er plassert i hendig arbeidshøyde. Hvitevarene er alle integrert og medfølger.

Badet ble i 2020 oppgradert med både nye våtromsplater på vegger og ny himling av MDF-panel med innfelte spotter. Moderne baderomsmøbler ble samtidig installert, i tillegg til sidehengslede glassdører som avskjermer dusjhjørnet i nisje. Gulvet er av eldre dato og utført med både fliser og elektrisk varme. På bakgrunn av blant annet utførelse og alder på så vel tettesjikt som rør og øvrige installasjoner er badet i sin helhet gitt TG 2. Ytterligere oppgraderinger bør påregnes.

I tillegg til badet inneholder boligen et separat vaskerom ved entreen som er fra byggeåret og i likhet med badet er gitt TG 2 i sin helhet. Vaskerommet er imidlertid pusset opp i senere år. Ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter ble installert i 2014.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Malt tapet, malt panel, malte MDF-plater, malt teglstein, fliser og plater.
Himlinger: Malt panel, MDF-panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt stålvask med berøringsfritt armatur. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte grå fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps armatur. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Høyskap med glatte grå fronter. Dusjnisje med sidehengslede glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hageslange, billader, fryseskap og et lite kjøleskap som står på boden medfølger ikke.

Alt som er på kjøkken følger med - oppvaskmaskin, kjøleskap, micro, platetopp og stekeovn.

Boligen er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med luft-luft varmepumper. I henhold til selger ble pipen lukket etter fjerning av ildsted.

Oljefyr plassert på råloft. Anlegget (fyrkjele) er ikke i bruk.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Speiderveien 12, Moss:
Siste feiing ble utført: 27.09.2012
Siste tilsyn ble utført: Ikke registrert.
Har ikke ildsted.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.02.1970.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Nedre del av adkomstrapp må omgående sikres med rekkverk.
2 inngangstrapper mangler.
Ferdigplanering samt planering for terrasser gjenstår.

I henhold til mottatte godkjente tegninger fra Moss kommune er det ikke søkt om oppføring av innglasset terrasse. Konsekvens ved søknad kan være at tiltaket ikke godkjennes og må tilbakestilles. Ny eier overtar alt ansvar for dette videre.

Boligen er tilbygget i 1988. Det foreligger godkjent vedtak for tilbygg datert 29.09.1987, men det foreligger ingen ferdigattest for tiltaket..

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Ny eier overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 6795, tinglyst 08.10.1973, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.
Tinglsyt skjøte med bestemmelse om at det på tomten kun kan oppføres et våningshus. Tegninger skal utføres av arkitekt og godkjennes av bygningsrådet.
Uthus tillates ikke oppført med unntak av enkeltgarasje. Bebyggelsen skal være åpen og ikke over 2 etasjer. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Mosseskogen er et veletablert boligområde der kort avstand til byen kombineres med umiddelbar tilgang til marka med samme navn. Her bor du oppriktig tilbaketrukket og har samtidig enkel tilgang til de fleste fasiliteter.

Vakre turområder i skog og mark er umiddelbart tilgjengelig. Marka egner seg meget godt for både hverdagslige treningsturer og lengre helgeutflukter. Verdt å besøke er blant annet vakre Molbekktjern med fornminner og sjeldne plantearter.

For familien er det spesielt praktisk at både barnehage og skole er i gangavstand fra boligen. Langs adkomstveien ligger i tillegg to dagligvareforretninger det er enkelt å svinge innom på vei hjem.

Sentrum er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur på et fåtall minutter. Underveis passerer du Verket, byens mest spennende fokusområde hvor det pågår transformasjon fra industri til en helt ny, fremtidsrettet bydel. Mye er allerede er på plass, deriblant spise- og serveringssteder, skoler og kulturgryten Verket Scene. Spesielt attraktiv er den helt nye parken med flott sandstrand, ytterst på Verket.

Skal du med toget i retning Oslo, er stasjonen på Kambo et reelt alternativ til stasjonen i sentrum og spesielt pendlervennlig med gode parkeringsmuligheter. Fra Kambo er reisetiden til Oslo S 34 minutter, fra Moss kun 30 minutter. Ekspressbuss til Oslo og Gardermoen stopper ved Mosseporten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 875 kvm.

Parkering i garasje. I henhold til selger er det innlagt 3-fas i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til opplysninger fra Moss kommune datert 02.09.2025 omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13.670,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 5.748,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på kun 3 kubikk. Vann har iht. kommunen en pris på kr 29,53 pr. kubikk og avløp kr 45,30 pr. kubikk. Vann og avløp betales etter forbruk. Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 14.000 kwh. (tall for 20204). 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.927,-.
Boligen er tilknyttet NextGentel som leverandør av internett og har avgift på ca. kr 700,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen har parabolantenne som medfølger, men denne er ikke i bruk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 279 032,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 116 127,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Villy Wilhelmsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,5% av salgssum
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte: kr. 12.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 5.100,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Tinglysing urådighet: kr 545,-
Tilstandsrapport fra Anticimex: kr 20.750,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 33.118,-

Oppdragsnummer 30-0148/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25148

Sist oppdatert: 19. september 2025 kl. 15:33