Dalsetveien 95

Dalsetveien 95, 4018 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 18, bruksnummer 34, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 178 kvm

BRA-i:
1. etasje (80 kvm): Entré, kott, toalettrom, bad, vaskerom, biinngang og stue/kjøkken.
2. etasje (34 kvm): Gang, loftstue og 2 soverom.
U. etasje (54 kvm): Bad/vaskerom, bod, soverom og stue/kjøkken (kjeller ikke godkjent til varig opphold, ei til utleie)

BRA-e:
1. etasje 10 kvm: Frittstående bod*

TBA (terrasse - og balkongareal):
1. etasje (22 kvm): Platting.
2. etasje (30 kvm): Takterrasse.

- Arealet i U.etg måles til 55 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er kun 54 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 m2.
- 2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 41 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 34 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene avarealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

* Frittstående bod i hage disponeres i dag av snr. 1. Det er ikke sikret rettsvern til denne da den står plassert på felles tomt, der disponering av tomt ikke er vedtektsfestet.

Vi henviser til pkt. om ferdigattest for nærmere beskrivelse om kjeller som ikke er godkjent til varig opphold eller utleie, samt diverse tilbygg som ikke er lovlig oppført.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte: Grunnmur av betong med sparestein. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Vinduer med karmer av tre og plast. Vinduer med karmer av tre og plast. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 og 3:

- TG1: 49 %
- TG2: 44 %
- TG3: 4 % (strakstiltak nødvendig)
- TGIU: 2 %

Tilstandsgrad (TG) 2:

Våtrom - U.etg:
- Overflater himling: Det registreres takplater som ikke er tilstrekkelig festet, noe som skyldes en bakenforliggende årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig.
- Overflater vegger: Baderomsplater er montert uten bruk av tilstrekkelig/ufagmessig tettemasse i overganger, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Veggplatene er en del av våtrommets vanntette sjikt, og konsekvensen av forholdet kan derfor være risiko for redusert fuktsikkerhet for både platene og konstruksjonen bak.
- Overflater gulv: Det er registrert bruk av materialer på gulvet under servantinnredningen som ikke anses å være fuktbestandige. Det ble ikke observert tegn til fuktskader på befaringsdagen, men løsningen anses som uheldig. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.
- Fallforhold rundt sluk: Ikke tilstrekkelig fall på gulv i dusjsonen. Påvist stedvis vannansamlinger ved funksjonstest. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning på våtrommet og redusert opptørking.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Som følger av observasjoner under punkt "kontroll i tilliggende konstruksjon" bør det utføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge forholdet.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis montert utenfor dusjsonen. Konsekvens er at bruksvannet fra dusjsonen vil strømme ut på baderomsgulvet.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er foretatt fuktmåling I åpen konstruksjon bak dusjsonen med egnet instrument. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 12,4 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå men er noe høyere en normalt. Synlige fuktmerker observeres inne/på konstruksjonen.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra kriteriene i NS 3600. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre rundt hele boligen. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader.
Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad på det ene hjørnet. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Kjøkken - U.etg:
- Vannrør: Tydelige rørslag (trykkslag) i vannrør registreres. Årsaken kan skyldes ulike forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon. Konsekvensen er at på sikt kan gjentatte trykkstøt av en viss intensitet gi nedsatt levetid for rør og rørdeler.
- Ventilator: Kjøkkenventilator er ikke montert over platetoppen, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. K

Våtrom - Bad 1.etg:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
Ikke tilstrekkelig fall på gulv i dusjsonen. Påvist stedvis vannansamlinger ved funksjonstest. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning på våtrommet og redusert opptørking.
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
Det kan ikke ses at tidligere hull/plugger etter tidligere innredning er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp.
Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.
Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.
Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
Med bakgrunn i at alle våtrommets vegger som er tilgjengelig for hulltaking er av heltre/massivtre er det ikke utført hulltaking/fuktmåling. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

Toalettrom - 1.etg:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen eller overløp på servanten. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Kjøkken - 1.etg:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at boligens innvendige avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Konsekvens er at siden det foreligger usikkerhet om hva som er gjort, og når arbeidet ble gjort er estimering av tilstand ikke mulig. Hele eller deler av rørsystemet kan derfor ha usikker fremtidig funksjon, som betyr at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/alderen er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens ukjent alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk avtrekksystem og tilknyttet utstyr har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er inspisert fra bakkeplan og takterrasse, med de begrensningene dette innebærer.
Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er brukt et tekkingsmateriale (takstein) som egentlig er beregnet for tak med høyere takvinkel enkelte steder. Selv om det ikke ble observert lekkasjer eller skader, kan forholdet erfaringsmessig føre til redusert lekkasjesikkerhet.
Det er registrert mye mose på taket. Konsekvens er at mose holder på fuktighet, noe som blant annet øker risikoen for frostsprengning i takstein og andre forhold som kan påvirke levetiden.
Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt. Konsekvens er at forholdet kan øke faren for lekkasjer.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk har symptomer på slitasje/elde.
- Konstruksjon og fundamenter: Det vurderes at terrassen er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tettesjiktet og underliggende konstruksjon. Det vurderes at luftespalte ikke er etablert. TG2 er satt for å belyse risiko.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk/ frittstående bod:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Konsekvens kan være forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen.

Rom under terreng:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på rommet som benyttes som soverom. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (ANGI HVOR). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 21,8 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, eksempelvis kondensproblematikk, kapilæroppsug eller fuktinnsig fra utsiden. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Underetasje:
- Skjevhetsmåling: I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 65 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer av tre viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédør U.etg (soverom): Det er ikke montert et fullverdig beslag/belistning rundt døren, noe som ikke bærer preg av faglig god utførelse.
Det registreres følgende avvik på entrédør U.etg (stue/kjøkken): Nivåforskjell på kjellerdøren og utvendig terreng/kant er tilnærmet i samme nivå. Konsekvens er fare for fuktinnsig i døren.
Det registreres følgende avvik på entrédør 1.etg: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen, og det observeres symptomer på skader/tilstandsforverring som vurderes å kunne henge sammen med dette.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner). Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Skråriss/vertikalriss observeres stedvis i trappen Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet.
Misfarging observeres stedvis rundt skorsteinen, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 16,8 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Foreslått tiltak er at det iverksettes sanering (rengjøring og lignende tiltak) og videre overvåking, slik at lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig.
Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.
Det observeres spor etter borebiller på loftet. Forholdet tyder på forhøyet fuktighet i treverket og i rommet generelt, siden dette er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt. Konsekvens er at under gunstige forhold kan borebille føre til svekkelser i treverk. En fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere om angrepet er aktivt, samt kartlegge omfang og hvilke tiltak som eventuelle er nødvendige.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Andre rom:
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende frisklutsventiler. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Tiltak bør iverksettes for å etablere en permanent ventilasjonsløsning som sikrer tilfredsstillende luftutskiftning.

Tilstandsgrad (TG) 3:

Våtrom - Vaskerom 1.etg:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall.
Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.
Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Sjablongmessig prisanslag Kr 10 000 - 50 000

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Elementpipen har ikke to frie sider i 1.etg. Det skal være mulig å påse at deler av skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Det er kun en person med spesialkompetanse som kan vurdere eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre til at brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser.

Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Andre byggverk/frittstående bod:
- Yttertak og takkonstruksjon: Takvindu (lysåpning av pleksiglass) med innsettingsdetaljer bærer preg av faglig god utførelse, og det er observert fuktlekkasjer i området rundt. Foreslått strakstiltak er utskiftning og lokal reparasjon. Det er brukt et tekkingsmateriale (takstein) som egentlig er beregnet for tak med høyere takvinkel. Konsekvens er at monteringen derfor ikke er i tråd med produsentens anbefalinger. Det ble i tillegg observert fuktmerker i undertaket som trolig har en årsak til feil utførelse. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for nytt tekkingsmateriale og takvindu.

Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det observeres fritt vann på grunnen. Konsekvens er at forekomsten kan føre til betydelig fuktbelastning i krypkjelleren, og øke risikoen for råteskader, muggvekst og andre fuktrelaterte problemer. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Det er ikke mulig å verifisere om det er benyttet fuktsperre under gulvkonstruksjonen, eller ikke. Konsekvens er at eventuell manglende fuktsperre kan føre til økt fukttilførsel, noe som over tid øker risikoen for fuktrelaterte skader. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at ytterligere undersøkelser kan gjennomføres ved mistanke om fuktproblemer eller lignende.
Det er ikke registrert ventilasjon i krypkjelleren. Konsekvens er at manglende luftutskifting kan føre til økt fuktighet og risiko for skader. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge behov, og hvilke tiltak som er nødvendige.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser/kartlegging.

Sjablongmessig prisanslag Kr 10 000 - 50 000

Tilstandsgrad TGIU (Ikke undersøkt):

Terrasse/platting (trekonstruksojn fra 2026):
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Terrase/platting (30 kvm):
- Membraner og vanntett sjikt: Taktekkingen er ikke undersøkt ettersom den ligger skjult under terrassebordene, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. TG1 gis i henhold til NS 3600.

HMS:

Innvendige trapper:
- Rekkverk og håndløpere: Trappen har ikke håndløper på begge sider og deler av trappen i 2.etg mangler rekkverk. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse/platting (30 kvm):
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp:
- Rekkverkshøyder og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk/håndløper, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Elektrisk:
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige. For mer informasjon se vedlagt tilstandsrapport.

Branntekniske forhold:
Det er registrert forhold som utgjør en klar fare for brann, liv og helse. Forholdet krever umiddelbare tiltak. Det er derfor kritisk at det utføres en utvidet kontroll og kartlegging av branntekniske forhold som gjelder for boligen. Bare en slik tilleggsundersøkelse av fagpersoner med brannfaglig spesialkompetanse kan gi en full oversikt over forholdene og avdekke hvilke tiltak som må gjennomføres. For mer informasjon se vedlagt tilstandsrapport.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering av selgers egenerklæring:
- Gjestetoalett: Montert nytt toalett og byttet vask på gjeste toalett i første etasje i 2024. Arbeid utført av ufaglært.
- Bad u. etg: Rør til dusj og vask i kjelleren utført i regi av tidligere eier. Arbeid utført av faglært/Sandnes VVS i 2020. Det foreligger ikke dokumentasjon på utført arbeid.
- Bad 1. etg: Montert nytt dusjkabinett Første etasje i 2024. Arbeid utført av ufaglært.
- Vinduer og dører: Skiftet alle vinduer i første etasje og verandadør i 2 etasje i 2024. Arbeid utført av ufaglært.
- Vinduer: Er skiftet vinduer i andre etasje ev tidligere eier. ukjent årstall. Arbeid utført av ufaglært.
- Drenering: Forrige eier opplyste at det var gjort arbeid ved drenering i kjeller, men kjenner ikke til detaljer eller omfang. Arbeid utført av ufaglært.
- Drenering: Ved etablering av ny plen og forhøyelse av terreng i 2026 ble det lagt ny grunnmurplast og drenering oppå eksisterende plen. Drenering ligger fra hjørne
ved kjellerinngang langs grunnmuren, videre langs terrassen og frem til fullmassen under ny plen i hjørne av tomten, etter terrassen. Plenen er hevet ca fra 20 til 60 cm langs grunnmuren. Arbeid utført av ufaglært.
- Elektrisk: Nytt sikringsskap i 2024. Arbeid utført av faglært/Haga Installasjon. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Elektrisk: Trukket nye kabler i alle rør i første og andre etasje samt montert spotter og byttet alle kontakter, før elektriker monterte nytt sikringsskap i 2024. Arbeid utført av ufaglært.
- Rør: Lagt opp rør til kjøleskap i 2024. Arbeid utført av ufaglært.
- Rør: Drensrør i kjeller samt sluk i kjellerstue ved tidligere eier i 2019. Arbeid utført av ufaglært.
- Varmepumpe: Montert ny varmepumpe i 2024. Arbeid utført av Obs Bygg. Dokumentasjon på utført arbeid foreligger hos selger.
- Sprekker grunnmur: iflg. tidligere eier var det noen riss og små sprekker i mur etter nabobygg ble bygget. Muren er pusset med fiber armert puss av fagmann.
- Peis: Montert ny peis i 2025.
- Skadedyr: Observert mus i innvendig bod 2025. Ikke sett i 2026.
- Manglende ferdigattester: Utvendig bod er godkjent men mangler ferdigattest.
- Støttemur: Oppføring av støttemur mot nabo i 2025, mot øst. Arbeid utført av ufaglært.
- Overflatearbeid: Alle overflater innvendig i første og andre etasje er malte / gipset på nytt i 2024, samt nye gulv (med unntak av bad).

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarene på begge kjøkken medfølger i handelen, foruten begge kjøleskapene.
Tv-benk + tv medfølger ikke i handelen.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner, gulvvarme, varmepumpe(elektrisk oppvarming) og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1935.  
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det foreligger tegninger og byggetillatelse av påbygg mot øst - påbygd stue i 1. etasje med altan over (datert 12.05.1950). Påbygget med altan over er ikke avsluttet med midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, og det er derav ingen dokumentasjon over tiltakets lovlighet. Tilbygget med altan/takterrasse over er også betydelig større enn på de godkjente tegningene, forlenget mot nord - tiltak som er å anse som fasadeendringer som er søknadspliktige. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det foreligger tegninger og byggetillatelse av påbygg mot vest - påbygd entré med tiltenkt wc(datert 17.10.1966). Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket. Tilbygget ser også ut til å være betydelig større enn på de godkjente tegningene, og et vindu ved siden av inngangsdøren er også fjernet - tiltak som er å anse som fasadeendringer som er søknadspliktige. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ingen tegninger eller søknader på biinngangen mot sør. Biinngangen på sørveggen er heller ikke tegnet inn på tegningene fra 1950 og 1966. Det finnes ikke dokumentasjon over tiltakets lovlighet. Tiltaket er å anse som fasadeendringer som er søknadspliktige. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ingen tegninger eller søknader på overbygget ved siden av entréen. Dette overbygget er heller ikke tegnet inn på tegningene fra 1950 og 1966. Det finnes ikke dokumentasjon over tiltakets lovlighet. Tiltaket er å anse som fasadeendringer som er søknadspliktige. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vindu i 1. etasje på boligens vestvegg er flyttet nærmere endeveggen enn slik det fremsto på godkjente tegninger fra 1966. Det er også satt inn andre vinduer, samt fjernet vinduer i 2. etasje på boligens sørvegg. Endringer på vinduer er å anse som fasadeendringer som er søknadspliktige. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Hagen er opparbeidet med 1 frittstående bod. Det foreligger foto i kommunens arkiver. Ferdigattest foreligger ikke. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

07.06.2019 ble det sendt ut tillatelse for oppføring av levegg på 10,5 meter lang, og 2,6 meter høy fra Stavanger kommune. Ferdigattest foreligger ikke. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

I tegninger datert 17.10.1966 er det tegnet inn ett kott som rommer deler av det ene soverommet i 2. etasje. Kottet er i dag innlemmet i soverommet. Innredning av et slikt rom til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ingen tegninger av boligens kjeller, heller ikke på tegninger fra 1950 og 1966. Kjelleren er trolig ikke godkjent til varig oppholdsrom, ei heller ikke godkjent til utleie. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 900275, tinglyst 28.02.1933, type heftelse: Elektriske kraftledninger
- Rett til kommunen å anlegge og vedlikeholde ledninger m.v.
- Dokumentet er av eldre dato, og har ikke vært mulig å oppdrive. Det er derfor usikkerheter rundt dokumentets innhold.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 1577, tinglyst 10.06.1953, type heftelse: Skjønn
- LYSE Kraftverk tillates å kreve avslått det som trengs av grunn og rettigheter m.v. for anlegg av en ca 2 km lang elekrisk kraftlinje fra Tronsholen til Maudal Kraftanlegg, og en 16 km lang elektrisk kraftledning fra Tronsholen til Stavanger Elektrisitetsverk. Lyse Kraftverk plikter herved å gi erstatning til de som berøres av anlegget. Videre listes det opp betingelser LYSE Kraftverk må forholde se til m.m.

Dagboknr 903802, tinglyst 09.03.1954, type heftelse: Elektriske kraftledninger
- Lyse Kraftverks høyspentledning Tronsholen - Stavanger.
- Dokumentet er av eldre dato, og har ikke vært mulig å oppdrive. Det er derfor usikkerheter rundt dokumentets innhold.

Dagboknr 5663, tinglyst 13.05.1977, type heftelse: Erklæring/avtale
- Gnr 18, bnr 34 har fått tillatelse av vegvesenet til å føre opp et bolighus. Vegvesenets har listet opp en del betingelser for godkjenningen grunnet nærhet til motorvegen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Kjelleretasjen er i dag utleid til kr. 8.500,- per mnd inkl. strøm og internett. Leien betales forskuddsvis den første hver måned. Det er 1 måned gjensidig oppsigelsestid. Leiligheten leies ut umøblert. Til informasjon er adkomst fra trapp nede i kjelleretasjen og opp til hovedetasjen blendet. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Kjelleren er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

SAMEIET:

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av totalt 3 boenheter, med sameiebrøk 2/5.

Sameiet har ikke forretningsfører, og det føres ikke regnskap eller budsjett.
Til informasjon har hver boenhet egen byggforsikring. Det betales ingen månedlige felleskostnader.

Det foreligger vedtekter for sameiet som deriblant beskriver hvordan tomten disponeres av de ulike seksjonene (se pkt. tomt), og seksjonenes vedlikeholdsplikt. Eier av seksjonsnummer 1 har ansvar for vedlikehold av grunnmur, vinduer, kledning, tak og terrasse for snr. 1. Sameiet er videre regulert iht. bestemmelsene i eierseksjonsloven.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiets vedtekter ligger vedlagt. Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger innerst i blindvei, og er nærmeste nabo til Sørmarka. Å ha det flotte friområdet nærmest som 'bakhage' er noe man vil sette stor pris på, og ta hyppig i bruk. Sammen med en hel del andre fordeler, er det ikke rart at nabolaget er ettertraktet. Ellers preges nærområdet hovedsakelig av villabebyggelse, rekkehus og romslige velholdte tomter.

Boligen er beliggende i et barnevennlig område. Det er kort vei til skoler i alle trinn og flere barnehager. Videre har boligen en praktisk og sentral plassering i regionen med tanke på arbeidsplasser - man er raskt ute på E39 og rv44.

Alt man måtte trenge å handle inn til hverdagen finner man på Mariero eller på Kilden som er like ved. Eller er det en kort kjøretur til Stavanger sentrum og Forus!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Vaulen skole (1-7 kl.) 1,2 km
Steinerskolen (1-10 kl.) 1,3 km
Auglend skole (1-10 kl.) 1,9 km
Kristianlyst skole (8-10 kl.) 1,4 km
Hetland skole Vgs. 1,3 km
Jåttå Vgs. avd. Hinna 3,1 km

Barnehager:
Vannassen barnehage 0,7 km
Auglendsdalen barnehage 1 km
Sørmarka Arena barnehage 1,1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 899 kvm tilhørende sameiet.

Den delen av tomten snr. 1 tar i bruk er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, terrasse på terreng, biloppstillingsplass, utvendige bod, plenarealer og er noe beplantet.

Det foreligger vedtekter for sameiet som beskriver hvordan de tre seksjonene disponerer tomten. Sameierne disponerer det som er naturlig arrondert rundt sin seksjon. Snr. 1 disponerer kjellertrapp og biloppstillingsplass mot vest.

Deler av boligen mot sør med biinngang, og utvendig bod er plassert utenfor eiendommens byggegrense. Se vedlagt grunnkart.

Eier av Dalsetveien 97 (gnr/bnr 18/885) må kjøre over Dalsetveien 95 (gnrBnr 18/34)for å komme til sin eiendom. Forholdet er ikke tinglyst. Dalsetveien 97 ble skilt ut fra Dalsetveien 95 i 1977.
Deler av Dalsetveien 97 (gnr/bnr 18/885) sin garasje er plasser over på Dalsetveien 95 (gnrBnr 18/34) sin eiendom. Se vedlagt grunnkart.

Det er plass til en bil i gårdsrommet.

El-bil lader: Ikke etablert. Iht. informasjon fra selger ligger det trekkrør utenfra og inn i sikringsskapet + 25a kurs.

Se pkt. om "veg, vann og avløp" for mer informasjon om adkomst til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei iht. opplysninger fra kommunene. Det er opparbeidet vei til boligen, men dette er dog ikke tegnet inn i kommunens reguleringskart. Det som i dag er adkomstveien til eiendommen er regulert til offentlig friareal, og det er heller ikke regulert inn godkjent innkjørsel til eiendommen fra sørsiden. Se vedlagt reguleringskart. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 474, datert 11.02.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt.

Eiendommen grenser til friområde mot sør.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse iht. kommuneplanen KP 2023-2040., datert 28.06.2024.
Ny kommuneplan er underarbeid (planlegging igangsatte) - KP 2027 - 2042.

Kommunale avgifter er kr 18.646,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

***

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27.449,- pr. år. / 18.304 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16.000,-.
Boligen er tilknyttet LYSE Altibox som leverandør av tv - og internettsignaler. Tv-dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
 Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
 Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1.158.500,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr kr 4.634.000 iht. meglers beregninger iht. oppgitt verdi for primær formuesverdi fra selger.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

140 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
141 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
160 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 741 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 760 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jostein Mauritzen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig over 100 kvm  kr 14 950,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 34-0053/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2653

Sist oppdatert: 30. september 2026 kl. 21:11