Kari Lofthus' gate 34

Kari Lofthus' gate 34, 4020 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 16, bruksnummer 796, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1612, Borettslag Vågedalen, organisasjonsnummer 954984818

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
2. etasje 107 kvm: Stue, kjøkken, bad, vaskerom, 3 soverom, toalettrom, entré/gang og bod.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Kommentar til areal:
Rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at rommet tilhører boenheten. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget og dette kan påvirke boligens BRA.

Boligen disponerer bod i kjeller.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.09.2025 utført av Rogaland Byggtakst AS v/ Rune Sivertsen.

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i handelen:
Komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel.

Elektrisk oppvarming, varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 25.06.1984.
Før ferdigattest kan utskrives må følgende arbeider utføres:
1. Gjenklang i trapperom må bedres, byggeforskriftene 53-42. Dette gjelder for alle blokkene.
4. Utendørsanlegget må ferdigstilles.
5. Attest fra byingeniøren for sanitæranlegget må innhentes.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet rettigheter for Stavanger kommune tinglyst i 1984 (Tildelingsrett, drift og vedlikehold av kloakkledninger m.m.) og Lyse Gass (rørledninger og vedlikehold av disse).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Boligen selges slik den står på visning (utenom av møbler /løsøre fjernes) og rengjøres ikke mer utover den tilstand det vises på visning, dersom ikke annet avtales.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger sentralt på Hinna i et barnevennlig og rolig område. Det er et godt kollektivtilbud i området med bussholdeplass og togstasjon like i nærheten, her kommer man seg raskt til Stavanger sentrum og Sandnes. Det er kort vei til skoler og barnehager. Er man glad i utendørsaktiviteter ligger Hinna fotballbane et par minutters gåavstand unna hvor man kan spille fotball og drive med aktiviteter. I nærheten har man alt man skulle trenge av dagligvarer og butikker. Samtidig har man Stadionparken kjøpesenter hvor man finner et godt utvalg av butikker, frisør og spisesteder Man kan blant annet nyte god Sushi, Thai og ulik bakst. Lyse Arena (Viking Stadion) er like ved, hvor man kan dra å se på fotballkamper.
Er man glad i å være utendørs ligger Vaulen badeplass en kort kjøretur unna og fine turområder som Sørmarka.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Vågedalen barnehage (1-5 år) 0,3 km
- Preg barnehager Hinna (1-5 år) 0,3 km
- Jåttå barnehage (1-5 år) 1,2 km

Skoler:
- Jåtten skole (1-7 kl.) 0,6 km
- Vaulen skole (1-7 kl.) 1,6 km
- Steinerskolen Stavanger (1-10 kl.) 3 km
- Hinna skole (8-10 kl.) 0,4 km
- Jåttå vgs. avdeling Hinna, 0,7 km
- Jåttå videregående skole, 1,1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6.946,1 kvm som tilhører borettslaget.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering på borettslagets tomt, utenfor blokken.

Ellers er det følgende som fremgår av borettslagets husordensregler når det gjelder parkering:

Alle andelseiere har rett til å parkere på borettslagets eiendom, men kun på områder regnet som parkeringsplasser med linjemarkering.

Garasjeplasser tildeles etter skriftlig søknad til kontaktperson for garasjeplasser i styret. Ved overtegning gjelder tidspunkt for søknad.

Garasjen eies av borettslaget og leies ut til beboer. Garasjeplass kan ikke videreføres ved arv.

Garasje- eller parkeringsplass skal kun benyttes til parkering av registrert kjøretøy. Det er ikke tillatt å bruke noen av borettslagets plasser til båter, campingvogner, avskiltede biler, tilhengere, større kjøretøyer eller andre gjenstander.

Dette gjelder også gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bl.a. boligformål, frisiktsone, parkeringsplasser, gang- og sykkelvei m.m. i henhold til reguleringsplan ID 2565 "Områderegulering for Vågedalen" datert 17.12.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan ID KP 2023-2040 "Kommuneplanens arealdel 2023-2040" datert 28.06.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7.220,- pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, kontingenter, drift og vedlikehold, felles forsikring av bygning og fellesarealer, strøm i fellesarealer, kommunale avgifter, andel renter/avdrag på fellesgjeld og TV/internett.

Det er ikke IN-ordning for innfrielse av fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom det ligger i leiligheten.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 941.967,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.767.868,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 62.867,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 48.738,- pr. 18.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 3.054.223,- pr. 18.09.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207632996
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,64%
Restsaldo: 3 054 223,00
Andel restsaldo: 48 737,99
Innfrielsesdato: 30.04.2029
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Det er ikke IN-ordning som gjør at fellesgjeld kan innfris.

3 290 000,00 Prisantydning
48 738,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 338 738,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 357 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Katrin Buckholm Opdal og Lisbeth Økland

Leiligheten er tilknyttet Borettslag Vågedalen. Borettslaget består av 78 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold må ikke være til sjenanse for andre beboere. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område. Ifølge politivedtektene for Stavanger kommune skal eier av hund ha full kontroll over hunden og fjerne ekskrementer etter denne.

Styrets arbeid i perioden 2024-2025:
Styret har gjennom året hatt månedlige møter, samt jevnlig digital kontakt.
I løpet av 2024 har styret jobbet med flere utfordrende prosjekter.
- Fukt og skader pga. utett fasade:
Det har vært oppdaget fukt i vegger i noen leiligheten. Styret har god kontakt med en takstmann som også er bygningsingeniør og byggmester. Han vurder skader og gir råd om gode løsninger.
Borettslagets forsikring tar seg fuktskader /følgeskader i beboers leilighet etter at borettslaget har utbedret årsak til skaden i fasaden.
- Feil og mangler på og rundt vinduer:
Det er klart at feil installasjon av vinduer har ført til fuktskader i noen leiligheter. I tillegg er det oppdaget råte i mange vinduer.
Styret har derfor jobbet aktivt med å identifisere skader og mangler rundt vinduer i alle leiligheter i borettslaget.
Etter diskusjoner og forhandlinger har vi fått en avtale med Gilje vindu som leverte nye vinduer til borettslaget i 2013. De gir oss nå nye vinduer kostnadsfritt der hvor det er oppdaget råte. Over 100 vinduer vil bli byttet.
- Manglende isolasjon rundt vinduer og terrassedøren:
Det mangler isolasjon rundt mange vinduer og terrassedører. Dette skal også utbedres i 2025 parallelt med at mange vinduer byttes.
I det årsrapporten sendes til trykkeriet, har styret ikke oversikt over framdriftsplan for for arbeidet eller kostnadene som medfølger. Vi håper å ha mer informasjon før årsmøtet og vil informere nærmere når vi vet mer.

Andre oppgaver styret har jobbet med:
- Drenering rundt Sara Berges gate 31:
Det ble meldt om mye vann inn i kjelleren i Sara Berges gate 31. Det viste seg at dårlig drenering var årsaken.
Drenering er nå utbedret. Etter at drenering ble utbedret, sørget forsikringsselskapet for renovering av kjeller.
- Byttet låser:
Lås i inngangsdør til noen blokker var defekte og er byttet.
I Sara Berges gate 31 har det lenge vært problemer med både lås til inngangsdør og med callinganlegget. Det er nå klart at anlegget er i så dårlig stand at det må byttes. Planen er at dette gjøres i før sommeren.
- Lysstoffrør i kjellerne byttet:
Lysstoffrør i kjellerne i alle blokkene er byttet ut og oppgradert til LED lys. Lysstoffrør i fellesrommet er også byttet ut og oppgradert til LED lys. Det vil redusere utgifter til strøm så mye at kostnadene for arbeidet er spart inn i løpet av rundt 3 år.
- Brannvern:
Vi har hatt en runde med sjekk av røykvarslere i alle leilighetene etter gjeldende lover g regler.
- Rens av ventilasjonsanlegg:
Det ble gjennomført en runde med rens av ventilasjonsanlegg i alle leilighetene i borettslaget. Styret minner om at beboere bør rense filter i kjøkkenvinduet med jevne mellomrom for å unngå fare for brann.
- Vask av alle tak:
Alle tak på alle blokkene og garasjene er renset og vil forlenge levetiden til takene. Fagfolk sier ser at takene er i god stand.
- Gamle motorvarmere fjernet:
Stolper til gamle motorvarmere ble fjernet. Strømførende ledninger i stolpene er fjernet og sikret.
- Ny utredning om rør:
Styret har fått en ny utredning vedrørende felles rør i blokkene. Her fikk vi gode nyheter. Det er kun stigerør som krever renovering. Disse vil bli strømpet. Styret vil ta stilling til framdriftsplan for dette når alt arbeid med vinduer og terrassedører er avsluttet.
- Dugnad:
Det ble gjennomført dugnad. Mange beboere møtte fram og gjorde en god innsats.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Boligen er lyst ut og frist for å meldte interesse for forkjøpsrett, med ansiennitet, var 16.09.2025.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht. deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50.000,-

Vederlag
Annonse i Stavanger Aftenblad 1/1 side: kr 7.750,-
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2.900,-
Markedsføringspakke: kr 26.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6.570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS m/energi: kr 4.758,-
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune: kr 3.120,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter
Tilstandsrapport leilighet: kr 10.750,-
Foto: kr 6.350,-

Oppdragsnummer 36-0072/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
Brannstasjonsveien 8, 4312, SANDNES
950007613
Oppdragets KR-kode KR36.2572

Sist oppdatert: 22. september 2025 kl. 13:58