Fernanda Nissens gate 1A

Fernanda Nissens gate 1A, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 112, seksjonsnummer 30, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 112, seksjonsnummer 117, ideell andel 1/81

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
4. etasje 56 kvm: Entré, gang, stue/kjøkken, 2 soverom, bad og bod

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i kjeller på 5kvm, i tillegg til den interne boden i leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 2013. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at ett tilfelle har fått TG2 (tilstandsgrad 2):
-Fordelerskap for vannbåren varme har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon, fordelerskapet mangler bunnplate. Konsekvens kan være fuktskader hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner i fordelerskapet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Videre gjøres det oppmerksom på at tre tilfeller har fått TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
-Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsen.

Det gjøres også oppmerksom på at rekkverkshøyden på balkongen er under 1 meter, noe som ikke oppfyller dagens krav til sikkerhet.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
- På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er samsvaret mellom dagens bruk og byggetillatelsen ikke undersøkt. Det anbefales derfor alltid på et generelt grunnlag at dette undersøkes, selv om det ikke er oppdaget åpenbare tegn på ulovligheter.
- Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Det opplyses om at selger er kjent med at følgende arbeider har blitt gjort:
- Betongrehabilitering av parkeringsanlegget ble utført i 2023 av sameiet
- Alle overflater ble malt og nytt gulv lagt høsten 2020.
- Kjøkken pusset opp av Stjernekjøkken/Serviceringen i 2021.

Entré
Innbydende og praktisk entré med adkomst til leilighetens øvrige rom. Her er det gode oppbevaringsmuligheter for sko og yttertøy, og en tilhørende innvendig bod gir ekstra lagringsplass.

Stue/kjøkken
Lys og luftig stue i åpen løsning mot kjøkkenet, med en svært god intern beliggenhet i bygget. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en romslig og behagelig atmosfære. Fra stuen er det hyggelig utsyn mot rolige grøntområder mot Akerselven.

Rommet har god plass til sofagruppe, TV-løsning og spisebord, og fremstår som både funksjonelt og innbydende.

Modernisert kjøkken fra 2021 med glatte fronter og harpresset laminat benkeplate. Videre er kjøkkenet godt utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøl/frys. Praktisk benkebelysning og godt med arbeidsflate gjør kjøkkenet både stilrent og funksjonelt.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en solrik, vestvendt balkong på ca. 8 kvm som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Her kan man nyte rolige omgivelser og hyggelig utsyn mot grøntområder – perfekt for morgenkaffen, hyggelige måltider eller avslappende kvelder i solen.

Bad
Lyst flislagt bad med gulvvarme og downlights i himling. Badet er praktisk innredet med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, vegghengt servantinnredning med glatte fronter, speil med integrert belysning samt dusjnisje med glassdører og vegghengt toalett.

Hovedsoverom
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og nattbord på hver side. Stort skyvedørsgarderobeskap som medfølger.

Soverom 2
Leilighetens andre soverom har plass til seng og tilhørende møbler. Det er plassert garderobeskap på dette rommet også som medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Sort taklampe over spisebord medfølger ikke leiligheten.

Leiligheten er i hovedsak oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral, samt elektrisk gulvvarme på bad. Balansert ventilasjonssystem.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 27.03.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om; adkomstrett, vei, garasje/parkering, vannledning, kloakkledning, gjerde og jordskifte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det følger av vedtektene at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Fernanda Nissens gate ligger i et rolig og attraktivt område med utsikt mot Akerselva. Leiligheten har en skjermet beliggenhet omgitt av grønne omgivelser og flotte turstier, med bilfri adkomst til både nærmeste dagligvarebutikk og Akerselva. Like nedenfor boligen går den populære turveien langs elvebredden, som strekker seg fra sentrum i sør til Maridalen og Nordmarka i nord – med et rikt utvalg tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt.

En hyggelig spasertur langs Akerselva tar deg til Grünerløkka, mens Solsiden, Nydalen badeplass og Brekkedammen ved Frysja ligger en kort tur unna for den som ønsker et forfriskende bad på varme sommerdager. Med Sandaker, Storo, Nydalen, Sagene og Torshov i umiddelbar nærhet har du enkel tilgang til marka, handlegater, nisjebutikker, restauranter, kaféer, trenings- og kulturtilbud – her ligger alt til rette for en aktiv og urban livsstil.

Dagligvarehandel gjøres enkelt med flere butikker i gangavstand, blant annet Kiwi og Meny. Området byr også på et godt utvalg kaféer, restauranter og servicetilbud. Storo Storsenter, med over 140 butikker og spisesteder, ligger like i nærheten og tilbyr et bredt shoppingtilbud. Av populære serveringssteder i området kan blant annet Lille O, Kompis og Kaféhuset på Lillo Gård nevnes, i tillegg til flere hyggelige alternativer i nærområdet.

For den treningsinteresserte finnes blant annet SATS på Storo og i Nydalen, samt Fresh Fitness. Området byr også på gode muligheter for friluftsliv og utendørsaktiviteter. En tur til Grefsenkollen anbefales, hvor du kan nyte både flott utsikt over Oslo og et besøk på Grefsenkollen Restaurant. Voldsløkka Idrettspark på Bjølsen er også et populært samlingspunkt med fotballbaner, volleyballbaner, tennisanlegg og innendørs skatehall.

Boligen har svært gode kollektivforbindelser. Det er ca. 4 minutters gange til holdeplassen Kristoffer Aamots bru med busslinje 37, og ca. 5 minutters gange til holdeplassen ved Lillo Gård med busslinjene 30 og 58. Trikkelinjene 11, 12 og 18 nås på omtrent 8 minutter til fots. Fra Storo og Nydalen T-banestasjoner kommer du deg enkelt rundt i hele byen, og Flybussen fra Storokrysset gir enkel forbindelse til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Her bor du i et trygt, grønt og rolig område med nærhet til både natur og byliv – en attraktiv kombinasjon av fredelige omgivelser og alle byens fasiliteter innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger

Medfølgende garasjeplass nr. 72 i felles garasjekjeller med heisadkomst. Felleskostnader er lagt inn i felleskostnadene.
Garasjeplassen har matrikkel 301-77/112/0/117 og ligger i et annet garasjeanlegg enn bygget til leiligheten. Parkeringsplassene kan kun selges/overføres til eiere i Sameiet Fernandas Hage eller Sandakerveien 112 AS. Det er og mulig å leie parkeringsplass av naboer via nettbestilling for kr 15 per time.

To gjesteplasser i kjelleren og for øvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser med beboerparkering.

Ladeanlegget styres via SmartCharge-skytjeneste. Eier av ladeboks/p-plass kan bruke SmartCharge-appen. Ved eierskifte må ny eier registreres ved å sende e-post til styret@fernandashage.no. Nye eiere vil motta informasjon fra SmartCharge etter registrering. Forbruk og en fast driftskostnad for vedlikehold faktureres etterskuddsvis, enten halvårlig eller årlig. Prisen per kWh baseres på sameiets faktiske strømkostnader, mens driftskostnaden per ladeboks er 50 kr/mnd, fakturert sammen med forbruk. Faktura sendes til seksjonseier.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til reguleringsplan S-4484 datert 04.05.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.11.2009. 

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Pågående plan- og bygningssaker i nærområdet:
- Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Se saksnr. 2025/06790 for ytterligere informasjon.

- Nycoveien 1 og 1 B - Utarbeidelse av planforslag vedrørende oppføring av kontorbygg. Se saksnr. 202209898 for ytterligere informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i byggesaker rundt nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 186,- pr. mnd. og inkluderer: garasjeplass, TV/internett, varmt vann og fyring, kommunale avgifter, forsikringer, drift og vedlikehold, kostnader sameie m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renter på andel lån kr. 520,83,-
Avdrag på andel lån kr. 244,58,-
Felleskostnad 232,-
Internett 230,-
Felleskostnad brøk 2 478,60,-
Kabel-tv 209,-
Garasjeplass 271,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 000,- pr. år. / 1721 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 767 064,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 482,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 94 446,- pr. 18.03.2026

Total fellesgjeld for sameiet er 3 777 704 per 18.03.2026 og lånevilkårene er som følger:
OBOS-banken AS:
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,60% Flytende rente
Restsaldo: 3 777 704,-
Innfrielsesdato: 30.06.2043
IN-ordning: JA

Dette sameie har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt seksjonseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld til sameie. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til seksjonen og følger seksjonen ved et eventuelt salg.

Kr 94 446,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr. 765,41,-.

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 073 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 083 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mats Bye Gjertsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Fernandas Hage
Sameiet består av 116 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er i alminnelighet tillatt så lenge dette ikke er til plage eller sjenanse for andre seksjonseiere/beboere/leietakere.

Informasjon om gjennomført og planlagt vedlikehold:
I følge forretningsfører er det ikke planlagt noen større lånopptak ifbm. prosjekter i nær fremtid. Iht. årsberetningen for 2025 ser vi at det innen 2030 skal prioriteres følgende saker ved behov: maling av vinduer på utsiden/fasadevask/utbedre blikk på fasade, vask av ventilasjon (innvendig) samt spyling av avløpsrør/drensrør, skifte utelys i fellesarealer/garasje, utbedringer på styring av lys/varme, oppussing av postkasser, skifte avfallsbeholdere. Det følger videre av årsberetningen for 2025 at det forventes at kostnadene ifbm. vedlikehold vil øke ytterligere etter ca. 20-25 år. Bygget ble tatt i bruk i 2013.

Se mer informasjon i årsberetningen for 2025.

Det skal foretas et nytt årsmøte i sameiet i 20.mai 2026, men innkallingen har ikke kommet per 8.mai 2026. Megler har fått svar fra styreleder om at det ikke er planlagt noe låneopptak for sameiet i dette årsmøte.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 52-0049/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2649

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 14:13