Glimmerveien 18

Glimmerveien 18, 1155 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 129, ideell andel 1/1
Andelsnummer 431, Blåfjellet Borettslag, organisasjonsnummer 951218723

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
3. etasje 64 kvm: Entré, to soverom, kjøkken, bad, stue

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod nr. 2

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Balkong

Boligen disponerer to kjellerboder og en loftsbod. De to kjellerbodene er på hhv. 3 kvm hver, og utgjør et samlet bodareal i kjelleren på 6 kvm. Loftsboden har skråtak, som begrenser måleverdig arealer etter måleregler i NS 3940. Gulvarealet på loftsboden er på 10 kvm, men ingen av de er målbart areal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 1958. Bygningen er trolig fundamentert med betong på stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført i betong/murverk, utvendig forblendet med teglstein. Saltak takkonstruksjon, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje:
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter)
- Vannledninger og avløpsrør grunnet alder

Bad: - Overflater vegger, gulv, og himling grunnet alder. Membranløsning/tettesjikt også grunnet alder. Det er registrert noen områder med bom/hulromslyd under fliser på badet, samt noe avskalling på enkelte fliser. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGUI):
- Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling på bad grunnet vegger av mur/betong.
- Pipe og ildsted er kun visuelt kontrollert av takstmann, og denne kontrollen er begrenset.

Øvrige kontrollpunkter i rapporten er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden) og TG0 (ingen avvik).

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette

Krogsveen avd. Hasle har gleden av å presentere Glimmerveien 18!

En lys og attraktiv leilighet med to gode soverom, separat stue/kjøkken-løsning og en solrik balkong vendt inn mot rolige grøntområder. Leiligheten er nylig blitt malt i de fleste oppholdsrom, og holder en gjennomgående god standard.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré som er med på å gi et godt førsteinntrykk av leiligheten. Det er god plass til å henge fra seg klær og sette fra seg skotøy i plassbygd garderobeløsning.

Stue:
Åpen og hyggelig stue med flere store vindusflater som slipper inn rikelig med lys. Her får du øyeblikkelig en god og behagelig atmosfære. Leiligheten har en gjennomgående planløsning, og stuen oppleves romslig med god plass til spisebord, sofagruppe, tilhørende salongbord og tv-seksjon. Her kan du enkelt møblere etter eget ønske og behov! Her er det også en naturlig plass til å innrede med et hyggelig spisebord.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 kvm, som vender ut mot hyggelige og rolige fellesområder. Balkongen har plass til sittegruppe, og på årets varme dagen er dette naturligvis en fin forlengelse av stuen. At balkongen er overbygd, gir også ly for regn og forlenger utesesongen. Nåværende eier opplyser om gode solforhold store deler av dagen, fra ca. klokken 12:30 - 21 på sommerstid.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en separat løsning som gir en praktisk og privat sone til matlagingen. Kjøkkeninnredningen er fra IKEA, og er av lyse og glatte fronter med laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Alle hvitevarer er integrerte og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Belysning over benkeplaten. Kjøkkenets utforming med innredning på flere veggflater sørger for rikelig med skap- og benkeplass, med andre ord god boltreplass for den matglade! Kullfilterventilator over kokeplass. Waterguard og komfyrvakt er montert.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er romslig og innbydende med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Her har du rikelig med oppbevaringsplass i stort garderobeskap. Stort vindu sørger for godt med lysinnslipp. Begge soverommene er malt i behagelige fargenyanser.

Soverom ||:
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse. Her har du god plass til å innrede med ønsket møblement etter ønsket bruksområde. Soverommet passer fint som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Pent flislagt bad med gulvvarme og vegghengt toalett. Innredningen bestående av dusjkabinett, speilskap og servant med innredning, som ble byttet i 2024. Her er det plass til og opplegg for vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Garderobeskap på begge soverom medfølger
- Lampe på hovedsoverommet medfølger ikke
- Sengen på hovedsoverommet kan medfølge om ønskelig.

Leiligheten er varmet opp ved elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad. Peisovn i stuen som varmer godt.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Det foreligger en tilsynsrapport som henviser til at ferdigattest ble gitt 08.09.58. Tilsynsomslaget ansees derimot ikke som en ferdigattest.

Det finnes godkjente byggetegninger datert 04.03.1954 som stemmer overens med dagens planløsning.

Ferdigattest for utskifting av vinduer datert 14.01.1987

Det ble gitt tillatelse til å oppføre balkonger datert 09.01.1992. Ferdigattesten ligger ikke i kommunens arkiver.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet kommunens rett til å legge og ha liggende ledninger i eller over ubebygde deler av tomtene, samt rett til å sette opp nettstasjon, legge kummer ol. Oslo kommune gis evigvarende bruksrett til maksimum 1500 kvm på gnr. 159, bnr. 129. Arealet er beliggende med grense til gnr. 159, bnr. 1, mellom Bergkrystallen, Glimmerveien og Gråsteinveien. Arealet kan kun benyttes til barnehage/barnepark.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Attraktiv og sentral beliggenhet i et hyggelig nabolag på Lambertseter. Nærhet til bl.a. store fri- og skogområder, lekeplasser, offentlig kommunikasjon, dagligvare, servicetilbud, barnehager, skoler og treningssenter.

Turmuligheter i umiddelbar nærhet. Lysløype i Lambertseterskogen som ligger noen hundre meter fra leiligheten. Nærhet også til Østmarka som byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. Det er muligheter for en gåtur til markastuene. Hos Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet kan du få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året. Flere flotte badeplasser langs Oslofjorden.

Kort vei til Lambertseter Senter som kan by på et bredt utvalg av butikker, daglighandel og caféer, samt Vinmonopol, Deichman bibliotek og Symra kino. Nærbutikken, Kiwi, ligger få minutters gange unna leiligheten. Rema 1000 på Bergkrystallen.

God offentlig transport i området: 5 minutters gange til både Lamberseter T-bane og Munkelia T-bane (Linje 1 og 4). Nærmeste busstopp Mellombølgen ligger 110 meter unna leiligheten, her går linje 75C forbi. Kastellet trikkestopp ligger rundt 20 minutters gange unna leiligheten med linje 13 og 19 som går forbi.

Bydelen har et bredt utvalg av fritidsaktiviteter som feks. fotball, håndball, turn, svømming, dans, innebandy, friidrett m.m. Lambertseter svømmeklubb og Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner i umiddelbar nærhet.

Nærmeste treningssenter er SATS og EVO på Lambertseter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Lambertseter skole (1.-10.trinn).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 52 320 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper, lekeapparater og sykkelparkering.

Det følger ikke parkeringsplass eller garasje med leiligheten. Borettslaget har parkeringsplasser og garasjer som leies ut etter venteliste. Ventelistene administreres av OBOS. Leie av parkeringsplass/garasje kommer som tillegg på felleskostnadene, og innskudd må påregnes. 42 av parkeringsplassene har ladestasjon for EL-bil.
Nærmeste offentlige ladestasjoner ligger i Gråsteinveien og Feltspatveien.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 46653, "Endret bebyggelsesplan for del av Blåfjellet, gnr. 159 bnr. 1, Lambertseter", datert 25.08.1953

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer: 2026/03341 - Byggesak. Langbølgen 13 og 15 - fasadeendringer. Søknaden omfatter etterisolering, ny glassfasade i 1.etasje samt etablering av fransk balkong i 2.etasje. Tillatelse til tiltaket ble gitt 23.06.2026.

- Saksnummer: 202556015 - Reguleringssak. Enebakkveien 310 - Driftsbase for Sporveien - Bestilling av oppstartsmøte. Planforslaget har mål som spesifiserer at næringslivets konkurransekraft skal bedres, ved at transporttilbudet for arbeids-og fritidsreiser samt varestrømmer forbedres. Det foreslås å bygge et bygg på 6 etasjer, 19m over terreng, som er til industriformål ved lager og verksted. Oppstartsmøte ble bestilt 03.07.2025 og er fremdeles under behandling p.t (30.07.2026).

- Saksnummer: 2025/12348 - Detaljregulering - Cecilie Thoresens vei 8 - Karlsrud skole. Plansak. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utvidelse av grunnskolen på Karlsrud, med en økning fra ca. 600 elever til 886 elever. Noe av bebyggelsen er planlagt å bevares, og andre er etter planen å rive for å erstatte med nye bygg. Avklaringsmøte del 3 ble avholdt 16.06.2026, og saken er fremdeles under behandling.

- Saksnummer: 202450794 - Reguleringssak. Cecilie Thoresens vei 13 - 15 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger. Hovedplanen med prosjektet er å utvikle et nytt urbant boligprosjekt sentralt på Lamberseter. Bygget er søkt om å være på 7. etasjer med en maksimal høyde over terreng på 25 meter og innhold på 180 boenheter. Det ble sendt en anmodning om oppdatert plandokumentasjon 19.05.2026.

- Saksnummer: 2025/06948 - Plansak. Cecilie Thoresens vei 17-21 - (endring av S-4318). Planforslaget omhandler bygging av parkeringsareal til nytt kontorbygg. Det er foreslått en maksimal høyde på 26 m og opp til 6 etasjer. Saken er under behandling p.t for endringer på det opprinnelige planforslaget i forhold til høyde på byggene. Høring av planendringen ble utført 03.07.2026.

- Saksnummer: 2025/06807 - Plansak. Detaljregulering , Langbølgen 22 m.fl. (Lambertseter skole). Alternativet i planforslaget beskrives med et nybygg ved den venstre skolegården, og skal erstatte dagens bygning fra 1995. Hovedbyggets østre fløy foreslås revet og erstattet med nybygg. Nybygg i sørøst erstattet eksisterende kroppsøvingsbygg, og får 2. etasjer med mulighet for kobling til Lamberseter bad. Fremtidig kapasitet en foreslått til 908 elever. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 18.03.2026 og er under behandling.

- Saksnummer: 2026/04810 - Plansak. Detaljregulering - Glimmerveien 44G med flere. Hensikten med reguleringsplanen er å muliggjøre en økt utnyttelse av eiendommen til boligformål, og tilrettelegge for flere boliger. Det er foreslått en maksimal høyde på 19 meter, på 6 etasjer og med 113 boenheter. Innkalling til oppstartsmøte ble utført 02.07.2026 og saken er under behandling.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Oslo kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 183,- pr. mnd. og inkluderer blant annet: TV og bredbånd, nedbetaling av fellesgjeld, trappevask, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Felleskostnadene økte sist med 10% fra 01.02.2025.
Felleskostnadene vil øke med kr. 100,- etter avdragsfriheten på lånet utgår, dette trer i kraft fra 01.07.2027. Denne økningen forutsetter at øvrige kostnader og rente forblir det samme.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tvIinternett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke, men kan bestilles kostnadsfritt fra Telia.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 356 314,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det faller ikke eiendomsskatt på denne boligen p.t.

Andel formue er kr 10 590,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 93 020,- pr. 28.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 50.000.000,- pr. 28.07.2026 og lånevilkårene er:

#1
Lånenummer: Svenska Handelsbanken AB NUF -94927090567
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats: 5.24% pa.
Innfrielsesdato: 29.10.2054
Restsaldo: kr 50.000.000,-
Andel restsaldo: 93.020,-
Lånet er avdragsfritt t.om 01.04.2027

Felleskostnadene vil øke med kr 100,- etter avdragsfrihet på lånet utgår. Dette vil tre i kraft 01.04.2027 og totale felleskostnader etter denne perioden vil bli på kr 3 283,- forutsatt at øvrige kostnader og rente forblir det samme.

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning).

4 890 000,00 Prisantydning
93 020,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 983 020,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- OBOS
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 992 322,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 002 272,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tage Løberg Vangen og Thea Selsing Jensen

Leiligheten er tilknyttet Blåfjellet Borettslag. Borettslaget består av 570 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Hund må ikke anskaffes før tillatelse er innhentet etter skriftlig søknad til styret. Søknaden må vedlegges dyreholdserklæringen.
Fellesvaskeri i servicebygget i Mellombølgen 45.
Borettslaget har eget festlokale, Storstuen, som leies ut til ulike selskapeligheter til beboere i borettslaget.
Borettslagets hjemmeside: www.vibbo.no/blafjellet

Planlagte påkostninger:
2026/27: Rense og skifte defekte takrenner og nedløp. Male piper utvendig i kjellere og på loft. Rensing av luftekanaler. Pusse opp inngangspartiene i oppgangene i blokkene. Maling av kjellerrom og garasjer.

Tiltakene som er planlagt i nærmeste fremtid vil i følge styreleder ikke føre til øking av felleskostnader og/eller fellesgjeld.

Foretatt påkostninger de senere år:
2020-2024: Rehabilitering av felles avløpsrør, bunn- og uttrekksledninger. Dette prosjektet ble avsluttet i 2024.
2021-2022: Oppgradering av kabelnettet for TV og Internett i samarbeid med Telia er gjennomført.
2021: Skiftet ut resten av porttelefonalegget.
2020-2022: Asfaltering av hele borettslaget.
2019: Nye garasjeporter i Mellombølgen. Nye søppelskur.

Borettslaget skal besluttet å gjennomgå fordelingsnøkkelen på rekkehus/leilighetene, noe som på sikt kan føre til endringer i den enkeltes felleskostnader.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1% av prisantydning kr. 4,9 mnok
Tilrettelegging fra kr 16.900,-
Oppgjør: kr 8.900,-
Markedsføringspakke: kr 30.900,-
Visninger: 2 visninger inkludert i sum kr. 2.500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 3.900,-
Kunderabatt: -10.000,- kr

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr. 3.125,-
Innhenting av erklæring kr 290,- pr. stk.
Tinglysning av sikring kr 545,-
NVE-kart: kr. 313,-
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr. 6.720,-
Foto kr. 6.250,-
Tilstandsrapport: kr. 9.000,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: 2,69 promille av prisant. kr. 4.900.000,- = kr. 13.181,-
Rådgivningstime stylist spandert av megler, verdi kr. 2.900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0197/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26197

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 19:49