Sandakerveien 10S

Sandakerveien 10S, 0473 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 227, ideell andel 1/1
Andelsnummer 126, Møllebakken Borettslag, organisasjonsnummer 983816223

Totalt bruksareal BRA: 34 kvm

BRA-i:
2. etasje 30 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og soverom

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod
6. etasje 2 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer to eksterne boder, en kjellerbod på 2 kvm og en loftsbod på 2 kvm. Kun deler av arealet i loftsbod er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 4 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2026 utført av Anticimex v/ Thomas Wesley Valstad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1935. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av mur/betongkonstruksjoner. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av mur/betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein (taket er ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Det er registrert hullyd i enkelte veggfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
-Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Konsekvens er risiko for utettheter. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.
- Fordelerstamme ligger åpent over himling på bad. Konsekvens kan være fuktskader hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner i fordelerskapet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Tekniske anlegg:
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom:
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 8 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Vinduer og omramming:
- Vinduer viser tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad):
- Elektrisk anlegg: Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan væ re nødvendige.
- Branntekniske forhold: Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken.
- Radon forhold: Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Lys og hyggelig stue med store vindusflater og herlig elveutsikt fra stuevindu. Boligen har en sjeldent god plassering vendt inn mot idylliske Akerselva, med sine store grøntområder og en av Akerselvas flotte fossefall! Med den vestvendte beliggenheten kan du også sikre deg gode lys- og solforhold, både ettermiddag og kveld. Rommet kan innredes etter ønske og behov, med plass til både sofa med tilhørende tv-seksjon, eller et mindre spisebord. Stuen er malt i tidsriktige farger, med gjennomgående parkett belagt på gulv.

Kjøkkenet ligger i en åpen løsning med kjøkkenet som skaper et sosialt oppholdsrom. Kjøkkeninnredning fra 2017 med hvite, glatte fronter, benkeplate i laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Mellom overskap og kjøkkenbenk er det lagt fliser på vegg, samt montert både benkeskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarer medfølger og består av frittstående kjøleskap med fryser, samt integrert stekeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin. Ventilator er plassert i overskap med kullfilter, og automatisk lekkasjestopper er etablert under servantinnredning.

Soverom:
Lyst og romslig soverom med store vindusflater og gode lysforhold. Soverommet er som resten av leiligheten vendt inn mot Akerselva, så her kan du sovne til behagelig elvebrus hver kveld! Rommet gir plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt garderobeskap for oppbevaring. Soverommet er malt i lyse toner som står fint til parketten belagt på gulv.

Baderom:
Flislagt baderom fra 2010 med behagelig gulvvarme og moderne downlights. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer, samt speil med overlys og stikkontakt over servant. Videre har badet vegghengt toalett, samt dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt dusjarmatur tilkoblet både regn- og hånddusj. Badet har opplegg for vaskemaskin.

Entré:
Entré av fin størrelse med plass til oppbevaring enten ved oppheng på vegg eller en mindre kommode. På gulv er det lagt parkett, med lysmalte vegg- og himlingsflater. For ekstra oppbevaring disponerer boligen videre to eksterne boder på til sammen 6 kvm GUA.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer følger med eiendommen.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Vegghengt hylle i kjøkken/stue og speil i gang følger ikke med eiendommen.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer/vannbåren varme tilkoblet fellesanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et ekspedisjonsdokument datert 09.02.1935, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Videre foreligger det ferdigattest på rehabilitering av bad datert 09.12.2010.

Iht. originale byggetegninger er kjøkken flyttet ut i stuen, og tidligere kjøkken brukes i dag som soverom. Et slikt rombytte er som hovedregel ikke søknadspliktig og medfører ingen begrensninger eller endringer i bruken av rommene. Dersom tiltaket likevel vurderes å være søknadspliktig, kan det medføre krav om byggesøknad, dokumentasjon av tekniske krav og eventuelle pålegg om tilbakeføring eller godkjenning i ettertid.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett, gjerde, vann- og kloakkledninger, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m., samt bruks- og vedlikeholdsavtale for gårdsrom med Sameiet Sandakerveien 10B.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser følgende om bygget og boligens tilstand:

Bygget er fra 1936 og har enkelte skjevheter/setninger. Styret engasjerte nylig et konsulentfirma som konkluderte med at det ikke er pågående bevegelse/setninger i bygget.

I leiligheten er det enkelte mindre overflatesprekker i vegg over vindu og ved radiator som har vært konstante og uendrede siden overtakelse i 2017. Håndverker som la ny parkett i kjøkken/stue og gang i 2022 påpekte at det er enkelte mindre skjevheter i gulvet.

Sandakerveien 10S ligger idyllisk til på bunnen av Torshov, eller øverst på Grünerløkka - som de siste årene har etablert seg til å bli en av de mest populære bydelene i Oslo. Leiligheten ligger idyllisk til ved Akerselva med elveutsikt fra stuevindu. Her er du omgitt av Oslos industrihistoriske arkitektur – med Glads Mølle, Hønse-Lovisas Hus og Sagene bad som nærmeste naboer.

I første etasje finner du Café Fomoto – kjent for byens beste vafler. I samme bygg holder også Pizzeria Perugina til, en familiedrevet italiensk take-away med autentisk pizza. Gangavstand til flere dagligvarebutikker som Meny på Ringnes Park og Rema 1000 på Torshov Torg som sørger for romslige dagligvarehandel i nærområdet. Søndagsåpne Joker i Toftes gate ligger heller ikke langt unna.

På Torshov finnes de fleste fasiliteter med kort vei til yrende liv og spennende kulturtilbud; blant annet Soria Moria med konserter, bar/restaurant og teater. Spisesteder og kaféer som Åpent Bakeri, Sagene Lunsjbar, Grisen spiseri (Vertshuset Oskar Braaten) og Trikkestallen. Her har de flott uteservering om sommeren og teater for de minste. Kort vei til hyggelige parker i nærområdet. Flotte og populære Torshovparken som brukes til blant annet grilling, sommerleker, soling, piknik m.m. I tillegg er det kort vei til flotte Torshovdalen som også er den perfekte akebakke for både store og små på vinterstid!

Nedover på "Løkka" finner du også flere hyggelige parkområder, populære restauranter, barer og kaféer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Da finner du et hav av matboder, tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker og tivoli for de minste. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden og Sofienbergparken er yndede steder, gjerne med en god bok eller sammen med gode venner. Birkelunden har for øvrig egen gjenbruksstasjon. Sofienbergparken - dette er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, by-sykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater. Parken er også kjent for den populære sommerfestivlaen Piknik i Parken, med flere kjente artister og god stemning hvert år!

Stiene langs Akerselva starter så og si rett utenfor døra! Her kan du spasere fritt helt ned til bylivet i Bjørvika, eller oppover hvor Nordmarka åpner seg med utallige friluftsmuligheter både sommer og vinter. På sommerstid er det også fine bademuligheter i Akerselva like ved borettslaget. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller stopp hos hyggelige cafeer langs veien.

Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, et mye omtalt konsept som er unikt her til lands der spennende råvarer selges over disk på gammelmåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger og Dansens hus som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats på Ringnes Park, samt både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Akerselva legger også fint til rette for fine jogge- og spaserturer. Når været ikke spiller helt på lag ligger Sagene bad med svømmehall kun et steinkast unna. Kun 10 minutters gange fra leiligheten finner du også hyggelige Hallénparken med fotballbane.

Leiligheten ligger sentralt til med et svært godt kollektivtilbud i kort avstand. I Biermanns gate stopper 12, 15 og 18-trikken som enkelt tar deg til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker. Her stopper også nattbussene 11N og 12N. Fra Vøyenbrua finner du 28 bussen, samt 21 og 16 bussen i Sannergata. Kun en 10-minutters gåtur til Københavngata hvor både flybussen til Gardermoen, og 20, 21, 26 og 28 bussen går. Oslo har også lagt godt til rette for syklister, slik at du enkelt kan ta deg frem i store deler av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Sagene skole, beliggende under 100 m fra boligen.

Ellers kort vei til flere skoler og barnehager i området.
Rignes Park Fus barnehage (0-5 år) 4 min
Myrens Doremi barnehage (1-5 år) 4 min
Vøyensvingen barnehage (0-5 år) 6 min

Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 653 kvm som tilhører borettslaget. Tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert til byggeområde for boliger iht. S-2255, datert 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Endret reg. best. S-2937, datert 01.10.1987.

Eiendommen inngår i KDP-17, kommunedelplan for torg og møteplasser, samt KDP-4 vedrørende Akerselva miljøpark.

Bygningen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/06795 - Plansak. Detaljregulering , Vogts gate - Toftes gate. Bymiljøetaten foreslår å omregulere det cirka 1,2 km lange gateløpet Vogts gate-Toftes gate med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk. I tillegg skal tiltaket bedre forholdene for gående, overvannshåndtering og byliv. Strekningen planforslaget gjelder for er fra Vogts gate ved Åsengata/Sandakerveien på Torshov til Toftes gate ved Birkelunden/Schleppegrells gate på Grünerløkka. I Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer, og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka.

Saksnummer 2025/12367 - Byggesak. Sandakerveien 12 - ombygging av underetasje, 1. og 2. etasje og fasadeendringer. Saken gjelder fasadeendringer, oppføring av fasadeskilt og ombygging av underetasje, 1. og 2. etasje. Igangsettelsestillatelse ble gitt 09.07.2026.

Saksnummer 2025/20645 - Byggesak. Sandakerveien 10A - rehabilitering og bruksendring - Glads Mølle. Byggesaken omfatter utvidelse av bygningsformål for det fredede kulturminnet Glads Mølle fra industri til å inkludere kultur og bevertning. Ombygging og oppgradering av Glads Mølle samt reetablering av gangbru over elven. Søknad om rammetillatelse ble sendt 24.10.2025.

Saksnummer 2025/14092 - Byggesak. Sandakerveien 10 A - fjerning av nyere bygningselementer og avdekkingsarbeider. Arbeidet omfatter innvendige avdekkingsarbeider og tilbakeføring av fasadene til Glads Mølle i Sagene bydel. Igangsettelsestillatelse ble gitt 10.09.2025.

Saksnummer 2025/09104 - Byggesak. Vogts gate 26 - oppføring av boligbygg. Det er gitt rammetillatelse til oppføring av et boligbygg på eiendommen. Nybygget har kjeller, seks etasjer og mesanin, og saltak. Fasadene skal utføres i rød teglstein, murt med røde fuger. Vinduer, dører og andre flater og detaljer skal også utføres i røde nyanser. Igangsettingstillatelse del 4 ble gitt 15.07.2026.

Saksnummer 2025/04124 - Byggesak. Holsts gate 9A - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Det er søkt om bruksendring av deler av loftet til én ny boenhet på 119 m2 og fasadeendringer i form av fire arker i takflaten mot Vogts gate, én ark i takflaten mot Holsts gate og ett takvinduk, én ark og én takterrrase i takflaten mot bakgård. Søknaden omfatter også ny taktekking (zink grey) og rehabilitering av pipe. Igangsettelsestillatelse ble gitt 22.04.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i plan- og byggesaker, samt reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 715,96,- pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann, internett (fiber), renter og avdrag andel fellesgjeld, trappevask, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, kommunale avgifter, dugnadstillegg, løpende drift og vedlikehold osv.

Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan øke pga. renteøkninger på fellesgjelden.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 272,-
Tv/bredbånd kr 118,-
Dugnad kr 75,-
Lån nr: 8398717592; IN lån 1 - Akonto renter kr 203,85,-
Lån nr: 8398717592; IN lån 1 - Akonto avdrag kr 325,11,-
Lån 8398.71.81225 kr 1 722,-

Felles fyring/varmt tappevann, fjernvarme uten måler/avregning (går etter brøk).

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- / 4 000 kwh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av kabel-tv og internett (fiber). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 963 835,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke tilkommer eiendomsskatt på denne boligen pt.

Andel formue er kr 59 639,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 164 865,69,- pr. 11.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 29 279 346,60,- pr. 11.09.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 83987175926, Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 11.09.2026: Flytende, 5,34% pa.
Restsaldo: kr 7 227 571,61,-
Andel av saldo: kr 47 747,83,-
Kapitalkostnader: kr 509,61,-
Innfrielsesdato: 30.03.2036
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Lån II:
Lånenummer: 83987181225, Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 11.09.2026: Flytende, 5,34% pa.
Restsaldo: kr 22 051 775,-
Andel av saldo: kr 117 117,86,-
Kapitalkostnader: kr 5 194,77,-
Innfrielsesdato: 30.06.2033
Terminer i året: 4

Borettslaget har et IN i Handelsbanken (8398.71.75926) hvor det er mulig å innfri mars og september. Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på øvrige lån.

4 090 000,00 Prisantydning
164 865,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 254 865,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 255 955,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 265 905,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Matias Justvik

Leiligheten er tilknyttet Møllebakken Borettslag.
Borettslaget består av 146 leiligheter og 4 næringslokaler fordelt på 12 oppganger.
Borettslaget eier én andel som pt. er utleid. Styret har fullmakt til å selge andelen for å styrke borettslagets økonomi.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslaget har et fellesvaskeri i kjelleren som faktureres med kr 250 pr. måned til de som er tilknyttet ordningen (Vaskeriet legges ned når eksisterende maskinpark har nådd sin levetid).
Borettslaget har et hobbyrom hvor beboere kan betale halvårlig for tilgang, kr. 250,-/halvår.
Dugnad må påregnes. Registrert deltakelse på minst én dugnad i året, med arbeidsoppgaver tildelt av styret, gir rett til tilbakebetaling av dugnadstillegg ved slutten av året.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP586835.
Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Oppgradering av uteområdet med planter langs vegg og fjerning av tagging. Installasjon av nytt brannvarslingsanlegg fra SFTY. Installert vannmåler med sikte på å få redusert de kommunale avgiftene noe. Inngått avtale om Norgespris på fjernvarme, som er antatt å spare borettslaget for ca. kr. 174 000 ut 2026.
2024: Byttet forretningsfører til OBOS. Nytt system for brannvarsling.
2023: Diverse vedlikehold av brannvarslingsanlegg. Arbeidet fortsetter i 2024. Oppgradering av uteområder.
2022: Oppgradering av vaskeriet og kjøpt en ny tørketrommel. Gjennomført energikartlegging. Solgt andelsnr. 134 med en gevinst på ca. 3MNOK til borettslaget.
2021: Gjennomført brannteknisk kontroll og byttet ut flere dører til brannsikre dører, gjennomført mindre reparasjoner, forbedringer og vedlikehold på bygget, installert varmekabler på taket, gjennomført forebyggende arbeid mot skadedyr.
2020: Lagt varme i takrenner.
2019: Oppussing av oppganger, bytte av dører til sikringsskap og postkasser.
2019: Rehabilitering av bunnledninger.
2019: Byttet loftsvinduer (F-G).
2019: Tømt og sanert oljetank.
2010: Rehabilitering av våtrom og nye vann- avløpsrør.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer 05.05.2026 følgende: Det er per i dag ikke noen planlagte påkostninger som vil ha betydning for fellesgjeld eller felleskostnader.

Øvrig:
- Vedtatt ved årsmøte 2026: Vaskeriet legges ned når eksisterende maskinpark har nådd sin levetid. Styret setter i gang salg av andel 107 som er eid av borettslaget.
- Hver andelseier har selv ansvar for bytte av vinduer og dører. Mange vinduer har nådd levetid og bør vurderes skiftes, også mtp. varmetap. Dører bør også skiftes i løpet av neste 3-7 år forekommer det i brannsikkerhetsrapport fra 2021. Bygget står oppført på gul liste som kan sette føringer for hvilke vindusalternativer man kan benytte.
- Brannbalkongen er en sikkerhetsinnretning som skal sikre fri rømning ved brann og andre nødsituasjoner. På brannbalkongene er det ikke tillatt med skillevegger eller gjenstander som kan hindre fri rømning eller medføre fare for personer eller gjenstander under brannbalkongene. Røyking er ikke tillatt på brannbalkongene.

Styreleder opplyser at Multiconsult tidligere ble engasjert for å vurdere sprekker i bygget. Konklusjonen fra MC er samtlige sprekker er av eldre årgang og oppstått for mange år siden. Antagelig noe i perioden 10-20 år etter utførelsen. Det er ingen skader i fasaden eller innvendig som indikerer at det foregår noen setninger i bygningen pr. i dag. Dette samsvarer med at bygningen er fundamentert direkte på berg og ikke på løsmasser. Det anbefales at man følger opp de påviste skadene og ser om det er noen utvikling på sprekkene. På grunn av bl. a. god økonomi i borettslaget har borettslaget igangsatt langtidsovervåking av rådgivningsfirmaet Sweco for å overvåke utviklingen over tid.

Sikringsordning:
Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget. I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisant.  kr 10 760,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0120/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26120

Sist oppdatert: 21. september 2026 kl. 20:03