Høybråtenveien 1C

Høybråtenveien 1C, 1055 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 106, bruksnummer 235, ideell andel 1/1
Andelsnummer 230, Slåttevangen Borettslag, organisasjonsnummer 951 555 827

Totalt bruksareal BRA: 117 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
4. etasje 104 kvm: Entré, gang, bad, tre soverom, stue/spisestue og kjøkken.

BRA-e:
Andelsleilighet:
4. etasje 2 kvm: Bod med adkomst fra innglasset balkong.

Frittstående bodhus:
1. etasje 4 kvm: Utebod.

BRA-b:
Andelsleilighet:
4. etasje 7 kvm: Innglasset balkong inkludert yttervegg.

Åpent areal:
Andelsleilighet:
4. etasje 9 kvm: Vestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligbygg fra 1977 over 4.etasjer samt parkeringskjeller. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende
bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning samt fasadeplater. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med
papp/membran(ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B30. Balkongdører og vinduer med karmer av tre og
to-lags glass fra 2011.

Teknsik anlegg:
- Vannrør av typen rør-i-rør system.
- Fordelerskap med stoppekraner samt automatisk lekkasjesikkring for rør-i-rør system plassert på bad.
- Synlige avløpsrør av plast.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann for bygningen.
- Naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer samt mekanisk avtrekk på bad og kjøkken.
- Sikringsskap med automat og skrusikringer plassert i felles trappegang. Leiligheten har åpent/skjult elektrisk anlegg.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Ventilasjon og avtrekk på kjøkken, samt manglende komfyrvakt.
- Parkettgulv.
- El-anlegg.
- Tak.
- Rekkverkshøyden på vestvendt balkong.

TGIU:
- Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
-Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kjøkken:
Moderne kjøkkenløsning fra IKEA (2015) med stilige glatte fronter og laminert benkeplate. Flislagte vegger mellom benkeplate og overskap, samt praktisk belysning og stikkontakter over benkeplaten. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer (oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp og kjøleskap med frysedel). Ventilator med effektiv avtrekk og avtrekkskanal. Automatisk lekkasjesikring for ekstra trygghet.

Bad:
Flott baderom fra Sansa, rehabilitert i 2022. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger, samt malt himlingsflate med downlights. Veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil med integrert belysning. Dusjnisje med glassdører og ett-greps dusjarmatur. Vegghengt toalett med innebygd sisterne fra Tece. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.

Innvendige overflater:
Parkettgulv og vegoverflater med malte glatte flater, samt malt strietapet. Himlingsflater i malt betong.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
- Klesskap på soverom.

Medfølger salget:
- Integrerte hvitevarer: kombiskap kjøleskap/frys, oppvaskmaskin, kokeplate, stekeovn og mikrobølgeovn.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Gulvvarme på bad

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 31.10.1980 og ferdigattest på oppføring av byggeteknisk installasjon som trappheis datert 01.06.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale plantegninger:
- Badet bestod hovedsakelig av bad og toalettrom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på borettslagets eiendom.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Bo godt på Høybråten! Kombinasjonen av fredelige, grønne omgivelser og samtidig kort vei til de fleste fasiliteter, gjør dette til et attraktivt boligområde å flytte til.
Slåttevangen borettslag ligger i et etablert og barnevennlig område på Høybråten med umiddelbar nærhet til barnehage og skole (1.-10.trinn).

Boligen ligger i et etablert boligområde innerst i Høybråtenveien og er omkranset av fine grøntområder, som inviterer til et rikt tur- og friluftsliv.
Samtidig er det ca. 12-15 minutters gange til Kiwi Haugenstua, Extra Furuset og Joker Høybråten.
For øvrig kort avstand til andre sentre som Stovner senter, Metro og Triaden på Lørenskog, Alna og Tveita senter, samt kort vei til Oslo sentrum.

Området har god offentlig kommunikasjon med både buss, tog og t-bane i gangavstand. Nærmeste bussholdeplass, Høystakkveien, ligger ca. 230 meter fra boligen.
Det er ca. 12 minutters gange til både t-bane på Furuset senter og til Haugenstua togstasjon. Fra Haugenstua har man lokaltog mellom Asker og Lillestrøm. Reisetid til både Oslo sentrum og Lillestrøm er ca. 15 minutter. Med kollektivtrafikk kommer du deg enkelt til for eksempel Stovner senter med en rekke servicetilbud. Stovner senter kan blant annet by på Mester grønn, Espresso House, Backstube, Vitusapotek, Cutters og en rekke andre ting. Her er det noe for alle og enhver.

Området fremstår som meget barnevennlig med store grøntområder og hyggelig tun med flotte lekeplasser mellom bebyggelsen. Det er kun få minutters gange via gangvei til både Haugen barneskole og Granstangen ungdomsskole.

Nærområdet byr på et rikt tur- og friluftsliv. Flotte tur- og sykkelstier like utenfor døren, som tar deg videre til bl.a. den flotte verdensparken på Furuset eller til Alnaparken og videre gjennom Groruddalen. Østmarka ligger også lett tilgjengelig, kun en kort kjøretur unna. Her har man gang- og sykkelstier, lysløyper, bade- og fiskevann.

Det finnes også et mangfold av fritidsaktiviteter i nærområdet, som bl.a. Furuset forum med is- og håndballhall, svømmehall på Furuset, ridesenter ved Alnaparken og på Ellingsrud, samt golfbane på Rommen. Nærmeste treningssenter er Actic på Furuset, Sats på Metro og Fresh Fitness på Skårer.

Høybråten er en del av bydel Alna og ligger ca. 12 km nordøst for Oslo sentrum. Svært enkel adkomst til E6 med ca. 15 minutters reisetid med bil til Oslo sentrum og ca. 25 minutters reisetid til Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Haugen barneskole og Granstangen ungdomsskole.
Det er flere barnehager i nærheten, blant annet:
Christiania Barnehave Høybråten (1-6 år) 1 min
Haugenstien barnehage (1-5 år) 5 min
Valhall barnehage (1-5 år) 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 16 199 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier, gressplen og diverse beplantning.

Det følger en p-plass pr leilighet i borettslagets garasjeanlegg. El-billader merket med nr. 4090.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Parkeringsplassene skal følge leiligheten ved salg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til:
- Grense for bebyggelse, Offentlig gang-/sykkelvei, Turvei/skiløype: S-1954 - Vedtatt: 23.10.1974
- Bolig m.tilh. anlegg, Måle- og avstandslinje, Offentlig gang-/sykkelvei - 19673 - Vedtatt: 11.04.1973

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7 928,-  pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, forretningsførsel , drift- og vedlikehold, felles bygningsforsikring, tv/bredbånd (Telia, 100 hastighet), garasje, trappevask, varmtvann mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Lån nr: 9820766613; IN lån 1 - Akonto renter: 1 115,24,-
- Lån nr: 9820766613; IN lån 1 - Akonto avdrag: 561,23,-
- Trappevask: 100,00,-
- Kabel-tv: 200,00,-

Styreleder bekrefter per 05.11.2025 at det ikke er planlagt økning av fellesutgiftene for uten om normal prisjustering på ca. 5% fra januar 2026. De holder for øvrig på med utskitning av callinganlegget. Det er p.t. uvisst hvordan dette vil bli finansiert.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 430 105,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 720 421,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 37 496,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 724 055,- pr. 29.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 163 822 219,- pr. 29.10.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207366277
Lånetype: Serielån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 428 001,00
Innfrielsesdato: 30.08.2032
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207666122
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 10 994 463,00
Innfrielsesdato: 30.05.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207666130
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 58 445 082,00
Innfrielsesdato: 30.03.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207996580
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 93 954 673,00
Innfrielsesdato: 28.02.2062
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av noe av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

5 290 000,00 Prisantydning
724 055,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 014 055,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- forhåndsvarsel
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 033 307,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Merita Rexha

Leiligheten er tilknyttet Slåttevangen Borettslag.
Borettslaget består av 251 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.

Dugnad må påregnes.
Hver andelseier har anledning til å holde én hund eller én katt. Ved innflytting i borettslaget skal disse registreres.
Fellesvaskeri i mellombygget mellom Høybråtenveien 3 F/G.
Borettslaget har et lokale, "Storstua", som kan leies til diverse arrangement med plass for ca. 30-40 personer Utleieprisen er kr 800,- + depositum.

Foretatt større påkostninger den senere tid:
2018:
- Maling av boligmassen.
- Taktekking med slukskifte.
- Utskifting av beredere med varmepumper.
2011 - 2013:
- Fasaderehabilitering. Rehabilitering av fasade, etterisolering og utskifting av vinduer og balkongdører.
2008 - 2009:
- Riving og bygging av 7 nye uteboder.
2006:
- Ombygging av ubenyttede fellesarealer til 3 stk. 3-roms leiligheter. Utskifting av lekeapparater og oppgradering av utearealet. Utskifting av ventilasjonsanlegget i garasjene. Utskiftinger av belysningen i oppgangene i rekkehusene.
2001:
- Maling og utskifting av panel. Betongrehabilitering.

Planlagte påkostninger: 
I 2025 er det nødvendig å foreta utskiftinger av mange av cembrit-platene på gavel-veggene på blokkene og en del plater på rekkehusene. Bakgrunnen for dette er at platene har sprukket.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er ingen som har meldt interesse.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisant. 2,69 promille av salgssum  kr 15 000,00

Oppdragsnummer 10-0316/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25316

Sist oppdatert: 04. desember 2025 kl. 11:22