Gabels gate 52

Gabels gate 52, 0263 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 344, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 133 m²

BRA-i:
2. etasje 126 m²: Entré, kjøkken, bad, stue, spisestue og tre soverom

BRA-e:
-1. etasje 6 m²: Kjellerbod.
2. etasje 1 m²: Bod.

Boligen disponerer en kjellerbod og en innvendig bod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.11.2025 utført av Anticimex v/ Stian Christensen. Det er opprettet wc etter byggeår som er ferdigattestert 19.10.1965. Det er opprettet soverom med lettvegg der det originalt var stue. Tiltaket er ikke søknadspliktig og rommet er godkjent til varig opphold. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller og loft. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur og bærende vegger av naturstein og murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av pussede og malte flater. Takkonstruksjon i saltaksform utvendig tekket med metallplater (taket er ikke besiktiget). Entrédør med glassfelt fra byggeår. Dør til baktrapp fra ca 2023 i brannklasse B30. Vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2015 og utvendig ett-lags glass fra ukjent årstall. Vindu på bad og kjøkken med to-lags glass fra 1986/1987. Leiligheten er oppvarmet med gulvvarme i entré, elektriske panelovner og vedfyring.

Bygningsdelene er tildelt 53% TG2, 5% TGIU og 42% TG1.

TG2:
Våtrom
-Ventilasjon grunnet kun naturlig ventilasjon på våtrommet
- Vannrør grunnet vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Sanitærutstyr / innredning: ikke etablert tilstrekkelig lufting under badekar. Fare for kondensproblematikk
- Overflater gulv grunnet bomlyd og riss/sprekker i gulvflis mellom toalett og servantskap
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk grunnet alder
- Fallforhold (gulv)
- Selger opplyser om at varmekabler er defekt. Tiltak anbefales.
Kjøkken
- Ventilasjon og avtrekk grunnet kun kullfilter og ikke avtrekk ut av bygget. Av denne grunn vil fuktighet ikke transporteres ut av bygget.
- Overflater gulv grunnet registrert stedvise riper/merker i gulvets overflatemateriale. Det er stedvis knirk i gulvflater
- Innredning grunnet benkeplater bærer preg av slitasje og registrert enkelte hakk/merker.
- Avløpsrør grunnet alder
- Det er ikke etablert komfyrvakt
Øvrige rom
- Overflater gulv: stedvis noe sprekker mellom gulvbord og stedvis knirk, ellers ingen unormale observasjoner med tanke på alder.
- Gulv i hjørne på soverom 1 er skjøtet og har fargeforskjell fra resterende gulv
- Ildsteder inne i boligen
- Etasjeskiller - 2. Etasje Skjevhetsmåling: Det er målt skjevheter i begge kontrollerte rom og gis derfor TG2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 25 mm på 2 meter og 20 mm totalt i stue. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 17 mm på 2 meter og 20 mm totalt i soverom.
- Dører og vinduer grunnet alder
Tekniske anlegg
- Vann og avløpsrør grunnet alder
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600

Varmtvannsberederen kan ikke undersøkes på grunn av plasseringen

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg nøye inn i tilstandsrapportens detaljer.

ENTRÉ:
Velkommen! Entréen er innbydende med lekre detaljer, og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Gulvet er flislagt med varmekabler, som sørger for en behagelig velkomst. Fra entréen er det adkomst til en innvendig bod med opplegg og plass til vaskemaskin og tørketrommel.

STUE:
Stuen er av god størrelse med plass til sofagruppe, salongbord og TV-seksjon. I stuen er 1 av boligens 3 ildsteder. Peisen er en lekker og klassisk stålpeis som varmer godt om vinteren. Leiligheten har gjennomgående flotte detaljer, med stukkatur og rosett. Den generøse takhøyden er målt til 3,2 meter.

SPISESTUE:
Spisestuen er også av god størrelse med plass til spisebord og stoler. Også her er det en lekker peisovn som varmer på kjøligere dager. Lekkert heltre gulv er gjennomgående i leiligheten, med unntak av bad og entré.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er holdt i en delvis åpen løsning. Kjøkkeninnredning er fra 2016 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Oppvaskkum med ett-greps armatur. Flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Hvitevarene er sømløst integrert og består av kjøleskap med fryser, stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplassen gjør det enkelt å tilberede herlige måltider.

HOVEDSOVEROM:
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og annet ønskelig soveromsmøblement. Her er det også en lekker stålpeis. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap.

SOVEROM II & III:
Boligens andre soverom er også av god størrelse med plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommene er holdt i lekre og tidløse nyanser. Rommene passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget ønske og behov.

BAD:
Badet er fislagt på gulv og vegger medvarme i gulvet. Nedsenket himling med downlights. Av baderomsinnredning er det vegghengt servantskap med benkeplate og to ovenpåliggende servanter, vegghengt speil med overbelysning over servant, vegghengt toalett og innbygget badekar med glassvegg og armatur tilkoblet hånddusj.

Takhøyder er på tilfeldige steder oppmålt til 2,30 meter på bad, 3,00 meter i entré og 3,22 - 3,25 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via panelovner, gulvvarme i entré og peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1894.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument datert 30.10.1894 som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Videre foreligger det ferdigattest på innredning av wc datert 19.10.1965.

Megler har innhentet byggetegninger fra byggets oppføring. Tegningene er over 100 år gamle og er vanskelige å tyde. Det er satt opp en vegg i originalt byggemeldt stue og etablert nytt soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig. Det er også etablert bad, med ferdigattest datert 19.10.1965. Alle rom er godkjent til varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har panterett i hver seksjon på kr 20 000,- med 1. prioritets panterett.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten har en fantastisk beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt til i et av byens aller fineste strøk med nærhet til et svært rikt tilbud av fasiliteter. I umiddelbar gangavstand kan populære El Camino eller The Juicery by på gode smaksopplevelser, i form av mexikanske burritos eller supersunne smoothiebowls. I gangavstand finner du Frogner Atrium med stor matvarebutikk, blomsterbutikk, apotek, og flere serveringssteder. Utenfor Frogner Atrium og Lille Frogner álle går 12 og 15 trikken, og fra Bygdøy allé går det flere busslinjer.

Det er fine turmuligheter ved Frognerparken, Frognerkilen, Bygdøy og Skarpsnoparken. Frogner Stadion (med blant annet skøytebane på vinteren) og øvrige rekreasjonsområder ligger en kort gåtur fra leiligheten. Videre er det kort vei til bl.a. Nationaltheatret, Vika, Aker Brygge, Bygdøy Allé og Skøyen.

Shopping:
Flere populære matvareforretninger, spisesteder, hyggelige fortauskafeer og kaffebarer rett rundt hjørnet og noen minutter unna leiligheten finner man en søndagsåpen matbutikk. Om man ønsker flere alternativer i området har man bl.a. Kaffebrenneriet, Pizza Da Mimmo, Villa Paradiso, samt spesialforretninger som Stockfleths, Pascal og Fjeldberg. I tillegg er det flere matbutikker i nærområdet. Kort vei til steder som Solli Plass, Gimle, hvor man finner ærverdige Gimle kino, og Karenslyst Allé. Det tar et snaut kvarter å gå til Hegdehaugsveien, Bislett, Slottet og Karl Johans gate.

Utdanning:
Det kort vei eller gode transportmuligheter til blant annet Hartvig Nissen og Oslo Handelsgymnasium, Bjørknes privatskole, Tannlegehøyskolen, Høgskolen i Oslo, Universitetet i Oslo, Handelshøyskolen BI samt Veterinærhøyskolen. For de på barne- og ungdomsskolen er det gangavstand til Uranienborg skole samt Den Franske Skolen. Flere barnehager i området.

Offentlig kommunikasjon:
God offentlig kommunikasjon i nærområdet med buss og trikk fra Frognerveien og Bygdøy Allé. Buss nummer 31 (Snarøya - Tonsenhagen) samt trikk nummer 12 (Majorstuen - Kjelsås gjennom byen) går rett i nærheten med blant annet stoppesteder som Skøyen, Solli Plass, Majorstuen, Nationaltheatret, Jernbanetorget, Grünerløkka, Storo m.flere.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 407 m² som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Eiendommen er med i ordningen for beboerparkering i Oslo indre by.

Indre by er bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Dette er beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

Priser:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6200 kroner
Elbil: 2090 kroner
Motorsykkel og moped: 3100 kroner
El-motorsykkel og el-moped: 1045 kroner

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 2025/21090 - Byggesak. Haxthausens gate 2 - riving av deler av bygget. Riving av utkragede støpt balkonger mot bakgård., Reetablering av slett fasade eller riving av balkonger og riving av balkonger og reetablering av slett fasade. 03.11.2025 ble det sendt søknad om tillatelse i ett trinn.

Saksnummer 202114191 - Reguleringssak. Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering. Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Eksisterende tillatt bruk videreføres, både for bolig og for forretning og tjenesteytende virksomheter på gateplan. Den tidligere telefonsentralen
i Elisenbergveien 37 B foreslås omregulert til bolig og kontor. Forslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren.

Saksnummer 2025/05931 - Byggesak. Frederik Stangs gate 37 - etterisolering av yttervegger og erstatning av balkonger. Plan om riving av eksisterende balkonger, etterisolering av fasader og ny murpuss. Utførelse av montering av balkonger. Søknad sendt 10.09.2025.

Gabels gate 48 - Forespørsel om mulig ulovlige arbeider - Ombygging og fasadeendring. Saksnummer 202452950 - Byggesak. Denne saken fortsetter i sak 2025/06335.

Saksnummer 202554108 - Byggesak. Gabels gate 48 - innlemming av bod til bolig og etablering av innvendig trapp. Denne saken fortsetter i sak 2025/07747. En del av arealet som søkes innlemmet i leiligheten og som tidligere var bod (og før det klaskedass) ligger ca. 1,7 m over gulvet i resten av leiligheten. For å kunne bruke arealet er det nødvendig med en vertikal forbindelse. Dette løses med en trapp som er utformet i forohld til rommets dimensjoner og bruk og er ikke en interntrapp mellom hovedfunksjoner i boligen.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planer i nærområdet. Området er stadig under utvikling. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 519,- pr. mnd. og inkluderer: Styrehonorar, vedlikehold, forretningsførsel, strøm i fellesområde, brannvern anlegg, kommunale avgifter og eiendomsskatt på gården, forsikring på gården m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er planlagt å øke med 10% fra januar 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 375,- per år / kWh pr år: 13 226 kWh. Tallene er fra året 2024. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Abonnement for TV og internett må tegnes selv. Dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 723 920,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 748 457,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som utgjør kr 8.284,- pr år.

Det er pt. ingen fellesgjeld for sameiet ihht. opplysninger fra forretningsfører.

13 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

325 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
336 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 336 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Irina Lazov

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Gabels gate 52, med sameiebrøk 118/1015.
Sameiet består av 9 leiligheter.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Sameiet informerer om en planlagt økning i felleskostnadene på 10% fra januar 2026. De informerer om at de etter hvert vil måtte pusse opp bakgård, fasade og oppganger, som vil medføre en økning i kostnader.

I senere år har sameiet oppgradert brannsikkerheten. Det gjenstår noe mer av brannsikringen, men ikke noe som utgjør store kostnader i følge styreleder.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 18 750,00
Visning / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - BORI BBL.  kr 6 570,00
Innhenting av ferdigattest/brukstillatelse  kr 850,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - BORI BBL.  kr 5 000,00
Innhenting av reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,00
Foto (dag- og kveldsbilder)  kr 11 500,00
Styling fra Main Boligstyling  kr 46 200,00
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning fra takstmann  kr 9 950,00

Oppdragsnummer 54-0119/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25119

Sist oppdatert: 15. desember 2025 kl. 15:03