Bodding skoleveg 6

Bodding skoleveg 6, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 181, bruksnummer 14

Totalt bruksareal BRA: 299m²

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 117m²: Entré, baderom, kjøkken, spisestue/stue, gang og 2 soverom.
2. etasje 32m²: Trapperom, hems og soverom.
U.Etasje: 135m²: Trapperom/gang, vaskerom, soverom samt bod og hybel med entré, baderom, kjøkken, stue, soverom samt 3 boder.

BRA-e:
Bod 15m²: Frittstående utvendig bod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 33m²: Terrasse.
U.Etasje: 9m²: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport med befaringsdato 16.07.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt (TG IU), 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur med etasjeskillere av betongelementer og tre. Takkonstruksjon av tre i saltaks form, tekket med takstein i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende:

Følgende bygningsdeler har fått TGIU i tilstandsrapporten:
Baderom > hybel: Ikke utført hulltaking og fuktmåling. Det ble gjennomført overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Våtrom > vaskerom: Ikke utført hulltaking og fuktmåling. Det ble gjennomført overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom > Baderom hybel:
- Overflater gulv: Det er registrert bom i enkelte gulvfliser.
- Fallforhold og lekkasjesikkerhet: Ikke tilstrekkelig fall til sluk. Usikkert om vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Fagmessig utførelse: Utførelsen av arbeidet i våtrommet bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Våtrom > Vaskerom:
- Fallforhold og ventilasjon: Ikke tilstrekkelig fall til sluk, kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken > hoveddel:
- Overflate vegg: Observert tegn til riss i veggflate mot entré.

Kjøkken > hybel:
- Overflate gulv: Tegn til svelleskader. Det ble ikke registrert forhøyede verdier ved overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument.
- Innredning: Innredningen har enkelte skader/slitasje.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: TG 2 gjelder fordelerstokker for rør i rør system som er montert i bod ved bereder, uten bruk av tett fordelerskap med overløp til gulv med sluk eller fuktsikring.
- Innvendig stakeluke: Ikke påvist inne i boenheten. Boenheten har likevel tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert.
- Varmepumper: Eier opplyser om feil med varmepumpen. Det opplyses om defekt utedel.

Andre rom:
- Overflate gulv og innerdører: Tegn til svelleskader i U.etasje. Det ble ikke registrert forhøyede verdier ved overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Slitasje/skade på enkelte innerdører.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng:
- Overflate gulv og innerdører: Gulv i kjøkken/stue i hybel har tegn til svelleskader. Det ble ikke registrert forhøyede verdier ved overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Slitasje/skade på enkelte innerdører.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon på sydøstvendt soverom i leilighet. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det ble registrert noe forhøyet fuktnivå. Målingene viser følgende: RF 63,7 % (relativ luftfuktighet - mengde vanndamp luften inne i vegg/konstruksjon inneholder, angitt i prosent), temperatur 22,7 grader C (temperatur på luft inne i vegg, for denne målingen) og duggpunkt 15,5 grader C (gitt temperatur hvor vanndamp i luften inne i vegg/konstruksjon vil omdannes til kondens/fritt vann). Det er også observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet.

Loft > innredet:
- Overflate gulv og innerdører: Stedvise gliper i skjøter og overganger. Dør er slitt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje og skader på overflatebehandling. Det er ikke registrert skader av vesentlig betydning.

Yttertak > Hovedtak:
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til elde. Det er ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er delvis skjult under yttertaktekkingen, men undersiden kan observeres fra boligens kaldloft.

Terrasse / platting:
- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert bom i enkelte gulvfliser.
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering:
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Forstøtningsmur:
- Tilstand: Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten. Det ble også registrert begynnende tegn til skjevheter på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk:
- Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje og elde. Det er ikke registrert skader av større betydning.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vinduer og dører: Dør viser tegn til slitasje og begynnende tegn på nedsatt funksjon. Døren har nådd en alder der fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Baderom > hoveddel:
- Det ble registrert riss/sprekker i veggfliser, samt hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet ikke til å medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres. Det er registrert bom i gulvfliser. Ikke tilstrekkelig fall til sluksonen. Vanntett sjikt og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader. Det ble ikke gjennomført hulltaking/fuktmåling, da våtrommet er i behov av total fornying. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Baderom > hybel:
- Vanntett sjikt / membran i gulv, vegger og sluk: Har nådd en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom > Vaskerom:
- Vanntett sjikt / membran i gulv, vegger og sluk: Har nådd en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- 2026: Montert elbillader på parkeringsplass. Arbeidet er utført av Kirkenes Elektro AS.
- 2024: Stikk, lysbrytere, byttet lampe (plafond) i gang, ny utelampe ved hybelinngang, termostat soverom hybel, div. ekstra stikk lagt opp i hele huset. Har dokumentasjon. Ting er utført av faren min som er godkjent elektroinstallatør, ting er gjort litt etter litt, men skriver alt på 2024, da det meste ble utført da. Firma som utførte jobben er Kirkenes Elektro AS.
- 2024: Vi brukte asvarlig søker for å søke om kjellerdel til godkjent utleiedel, rommene var allerede innredet av tidligere eiere, men vi søkte bruksendring slik at områdene er godkjent for varig opphold. I tillegg var det feil i byggetegningen sett opp mot hvordan huset er bygget, dette ble også rettet opp i i de nye tegningene. Arbeidet er utført av Ingeniør Lischenko.
- 2023: Sluket i vaskerommet var tett, tror det var i 2023, ble utført rørspyling av Br. Stenskjær AS.
- Feil på sluk på bad i utleiedel. Vannlås i sluk på gulv var punktert da vi kjøpte huset. Vi har selv satt inn en mekanisk luktsperre - vi måtte lage en overgang for å få den til å passe. Den har fungert fint så langt.
- Ved et tilfelle i vinter så oppdaget leietakeren to dråper som rant ned veggen på kjøkkenet hennes. Hun trodde det kom fra damp fra kaffemaskinen, men vi kan ikke utelukke at det kom fra badet over. Vi klarte ikke å se hvor det kom fra, men vi vet at membran på badet i hovedetasje er gammel. Aldri sett noe til det etterpå.
- Det var målt fukt i utlekting i soverom utleiedel da vi kjøpte huset. Som tiltak har vi fjernet organisk materiale på den ene soveromsveggen som har størst areal under bakken.
- Varmekabel ved trappen i kjeller har stoppet å fungere - trenger ifølge elektriker ny termostat for å virke. Gir ingen garantier for at de vil virke.
- Utedelen til varmepumpe virker ikke lengre. Vi hadde reparatør innsom som sa det er 50% sjanse for at den vil virke etter reparasjon. Vi har ikke forsøkt å reparere den.
- Bom i flis på veranda, sprekker og noen steder har det gått av biter. Sprekk i flis på bad oppe. Noen sprekker i yttervegger. Bom i flis i gang.
- Var skjeggkre i huset ved overtagelse. Ble behandlet av forsikringsselskapet. Aldri sett noe til de siden.
- Nabohuset Steinsboddingvegen 14 er under renovering både utvendig og innvendig. Det vil bla. etableres inngang i ny hybeldel i deres kjeller, som vil være i retning av huset vårt.
- Uteboden står sannsynligvis noe over grensen til naboen som eier jordet - vi har en signert avstandserklæring fra nabo på at dette er i orden.
- På oversiden av huset går det en takrenne den i bakken (ved trapp ned til hybelen), denne virket noe tett da vi flyttet hit. Vi har i perioden vi har bodd her koblet takrennene av røret i bakken, og hatt på en ekstern slange som fører vannet ned i hagen i stedet.

- 2026: Montert elbillader på parkeringsplassen.
- 2024: Elektrisk arbeid utført, herunder utskifting av stikkontakter og lysbrytere, ny lampe i gang, ny utelampe ved hybelinngang, ny termostat på soverom i hybel samt etablering av flere stikkontakter i boligen.
- 2024: Søkt om bruksendring av kjellerdel til varig opphold. Det er også utarbeidet nye byggetegninger som korrigerer tidligere avvik mellom godkjente tegninger og faktisk utførelse av boligen.
- 2023: Rørspyling utført som følge av tett sluk på vaskerom.
- Etter overtakelse: Ved tidligere registrert fukt i soverom i hybel ble organisk materiale fjernet fra den delen av veggen som har størst areal mot terreng.
- Bad i hybel: Vannlåsen i gulvsluket var punktert ved kjøp av boligen. Det er montert mekanisk luktsperre som har fungert tilfredsstillende.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
- Integrert kjøleskap og fryser
- Integrert oppvaskmaskin
- Integrert stekeovn og platetopp
- Integrert stekeovn og platetopp i hybel

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er brukt og kjøper aksepterer slitasje som følge av alder og normal bruk. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garanti, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.
Det gjøres særskilt oppmerksom på at dusjkabinett bør skiftes da det av og til kan være vanskelig å regulere temperatur.

Eiendommen oppvarmes av elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Følgende rom har gulvvarme: Hovedetasje: Gang, bad og kjøkken. Underetasje: Bad, soverom i hybel, trapperom og rom med vedovn.

Dersom boligen ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Det gjøres også oppmerksom på at varmepumpen for tiden er defekt.

Det er gitt midlertidig brukstillatelse på eneboligen, datert 20.03.1989.

Følgende ble påpekt før en ferdigattest kunne gis:
1. Overflatebehandling av gulv og vegger i underetasje.
2. Montere innerdører i underetasje.
3. Holde dør fra stue forsvarlig stengt inntil rekkverk på veranda er montert.
4. Montere rekkverket på veranda.
5. Pusse grunnmur utvendig samt pusse/liste inntil kjellervinduer.

Gjenstående arbeid, med unntak av at det er uvisst om det er pusset grunnmur og pusset/listet inntil kjellervinduer, er utført av tidligere eiere. Det er usikkert når det ble gjort.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Videre foreligger det ferdigattest på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og endring av bygg, datert 07.07.2025. Ferdigattesten gjelder hele underetasjen og loft. Byggetegninger foreligger, datert 06.08.2023.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende er tinglyst på eiendommen:

Dagboknr 5806, tinglyst 27.06.1989, type servitutt: Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten viser til et tidligere skjøte hvor det fremkommer at kjøperen er forpliktet til å bebygge tomten med en spesiell hustype (Leca-hus) og denne bestemmelsen skal også gjelde som vilkår ved eventuell overdragelse av tomten i ubebygd stand.

Servitutten følger eiendommen.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Hybelen er i dag utleid via Hybel for kr. 11 000 + kr. 1 000 som fast beløp for strøm og oppvarming per måned. Selger sier opp leietaker ved flytting.

Leieforholdet har tidsbestemt avtale med gjensidig oppsigelsesrett. Oppsigelsestid er 2 måneder og regnes fra den første dagen i måneden etter oppsigelsen skjer. Nye eiere må angi overtagelsesdato etter oppsigelse. Kjøper er selv ansvarlig for å finne ny leietaker og inngå ny leieavtale.

Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Boligen ligger i et landlig og barnevennlig boligområde på Bodding, ca. 5,5km fra Årnes sentrum. Fra boligen har du kort vei til skoler, barnehager og alt du trenger i hverdagen. Nærområdet byr på gode turmuligheter med merkede stier og lysløype, og langs Glomma er det idylliske turstier og parker. I tillegg er det kort vei til Veslesjøen og Dragsjøen.

På Årnes finner du alt du trenger av butikker og servicetilbud. Nærmeste dagligvare er Kiwi Øvre Hagaveg, kun 7 minutter kjøring fra boligen. Årnes kan by på skoler i alle trinn og et bredt tilbud av fritidsaktiviteter til store og små, med blant annet fotball, håndball, svømmehall, ishall og ridesenter. Fra Årnes stasjon går det tog til Oslo hver time, med ekstra avganger i rushtid. Det er også hyppige avganger med buss til Jessheim.

Avstander med bil:
Årnes: ca. 7 min.
Jessheim: ca. 28 min.
Gardermoen: ca. 33 min.
Oslo: ca. 50 min.

Se Google maps for veibeskrivelse - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage: (Bil)
Hoppensprett Fjellfoten: 7 min.
Espira Evangtunet: 10 min.
Læringsverkstedet Haga: 7 min.

Skole: (Bil)
Fjellfoten skole: 7 min.
Runni Ungdomsskole: 11 min.
Nes videregående skole: 10 min.
Hvam videregående skole: 14 min.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 816 m². Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har middels nøyaktige grenser, med et beregnet normalavvik på 10-30cm. Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Parkering på gruset gårdsplass. Boligen har lader til elbil som vil følge handelen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet privat vann fra Årnes vannverk. Det er montert vannmåler i boligen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløp via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbegbyggelse i henhold til reguleringsplan for Bodding skolejord, datert 05.01.1982 og kommuneplan for Nes Kommune 2024-2036.
Et delareal av eiendommen på 279m² er omfattet av hensynssone for flom, samt et delareal på 32m² til felles avkjørsel.

En utebod er plassert noe utenfor tomtegrense.
Hjemmelshaver av Lundsvegen 31, gnr. 180 bnr. 1 i Nes kommune har gitt tillatelse til at uteboden til Bodding Skoleveg 6, gnr.181 bnr. 14 er plassert slik, og at den kan bli stående slik. Boden skal utnyttes som bod, og ikke til boligformål. Avtalen er ikke tinglyst, men avstandserklæringen er signert.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er stipulert til kr. 16 330,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon, feiing og eiendomsskatt. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27 000,- pr. år. / 28 000 kwh. pr. år. Dette inkluderer bolig med hybel samt lading av el-bil.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 14 457,-.
Velavgift til Bodding Velforening utgjør kr. 200,- pr. år.
Boligen har privat brøyting til en kostnad på ca. kr. 2 000,- per år.
Boligen er tilknyttet Altibox/Viken fiber som leverandør av internett og har avgift på kr. 899,- pr. mnd. Modem/ruter medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden t.o.m 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Eiendommen er tilknyttet privat vannforsyning fra Årnes Vannverk. Vannverket har et årlig minstegebyr per boenhet på kr. 5 208,-. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk og antall personer i husstanden. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. For mer informasjon, se hjemmesiden til Årnes Vannverk: www.aarnesvann.no.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 909 700,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at boligen benyttes som primærbolig.
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Prisantydning: 4 200 000,00

Omkostninger:
105 000,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900 Gjensidige boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------

106 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
--------------------------------------------------------

4 306 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 325 990,00 Totalpris inkl. omkostninger(med Gjensidige Boligkjøperpakke)
--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julie Marie Sørgård og Torkil Aamodt

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Bodding Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 59 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke finn.no, ukens bolig på finn, Krogsveen.no, hjem.no og smartannonsering(Sosiale medier)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 094,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 23 982,00
Foto inkludert drone av fasade   kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2656

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 10:22