Trollhaugen 21B

Trollhaugen 21B, 1384 ASKER
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 2, bruksnummer 328, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 2, bruksnummer 329, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 308 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 142 kvm: Stue/spisestue, kjøkken, vaskerom, toalettrom, gang, bad og tre soverom.
Underetasje 109 kvm: Hoveddel: Entré, gang. Entré/gang, bad, stue og kjøkken.
Hybel: Vindfang, bad, stue, kjøkken, bod og soverom.

BRA-e:
Enebolig:
Underetasje 1 kvm: bod

Bod:
1. etasje 13 kvm:

Garasje:
1. etasje 31 kvm: Garasje

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 12 kvm: Innglasset terrasse

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 81 kvm: Markterrasse 45 kvm, Platting 20 kvm, Balkong 16 m2
Underetasje 16 kvm: Terrasse

Arealet på garasjeloft måles til 36 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.10.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Les mer om dette under punkt "ferdigattest".

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1985. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og murkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning, synlig murverk og murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entredører med glassfelter. Ytterdører og vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Teknisk anlegg/VVS
Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør. Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på toalettrom.
Vanninntaksrør i kobber. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør. Hovedstoppekran er plassert i hybel. Synlige avløpsrør i plast. Innvendig stakeluke er lokalisert i underetasje, bak luke. Varmtvannsbereder på 187L (fra 2022) plassert i gang. Varmtvannsbereder på 120L (fra 2007) plassert under kjøkkenbenk i hybel. Sentralstøvsuger plassert i skap underetasje. Varmepumpe i trapperom 1. etasje.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap plassert i gang og bod. Anlegget er sikret med en kombinasjon mellom automat- og skrusikringer fra byggeår.

Brann:
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja.
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.

Garasje:
Frittstående garasje. Bygning i lettklinkerkonstruksjoner med takstoler i trekonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Saltak i trekonstruksjoner
(besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Konstruksjonen er uisolert.

Frittstående utebod. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Konstruksjonen er delvis isolert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Hoveddel:
TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Våtrom bad 1.etasje: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon. Silikonfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

-Toalettrom: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.

-Tekniske anlegg: Boligens vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. TG2 gjelder varmtvannsbereder på hybel 1. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet.

- Andre rom: Det er ikke etablert tilluftsventiler i oppholdsrom. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

- Rom under terreng: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (på soveromi hybel). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 88,1 prosent, ved 10,0 celsius med duggpunkt på 8,2 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Det er påvist feil bruk av plastisolasjon (isopor) i veggkonstruksjonen, en løsning som er forbundet med økt risiko ved brann, og tyder på ufagmessig utførelse av konstruksjonen. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli nødvendig.

- Loft - uinnredet/kaldt loft: Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Misfarging observeres stedvis på sutaksplater, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Materialet er ikke egnet for fuktmåling. Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i. Det er registrert enkelte fakk som mangler isolasjon mot underliggende etasje. Konsekvensen av manglende isolasjon er risiko for fuktskader (kondensskader). De deler av konstruksjonen som er undersøkt viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.

- Etasjeskiller: Ved trapp er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på loft og kjøkkenskap hybel.Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og
utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

-Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten.

- Vinduer og ytterdører: Vinduer ytterdører har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen
erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

- Yttertak: Taktekkingen (med tilhørende beslag) har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Synlige fuktmerker på i undertak og rundt pipe er registrert. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk (rundt pipe). Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 14,1 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Eksakt årsak er ikke kjent, men selger opplyser at det er fra huset ble bygget og skjedd før de fikk lagt på takstein, og det vurderes som en sannsynlig årsak. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. Konsekvens/foreslått tiltak basert på alle ovennevnte opplysninger er at bygningsdelen bør holdes under oppsikt slik at eventuelle tiltak kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Terrasse/platting (terrasse utenfor innglasset terrasse): Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Det registreres tegn til skjevheter terrassen. Konsekvens er at forholdet kan påvirke både på funksjon, kvalitet og levetid negativt.

- Grunnmur og fundament: Det er en sprekk over inngangsdør til hjemmekontor. Eksakt årsak er ukjent. Selger opplyser at "kort tid etter at bygget stod ferdig i 1986, årsaken er at halve bygget står på fjellgrunn og resten på stein fylling." Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes.

- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger og avløpsrørhar en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at
bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Garasje: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innvendige flater viser tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Bod: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Anneks: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever
tiltak, noe som det bør tas høyde for.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Våtrom vaskerom: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske
tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder total fornying av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Våtrommet har svært begrenset ventilasjon. Konsekvensen er at dette kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet over tid. Det må påregnes å etablere en permanent ventilasjonsløsning som sikrer tilstrekkelig luftutskifting. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å
kartlegge omfang, og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av ventilasjon. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

-Våtrom bad underetasje: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.
På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (bak dusj). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og
temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 56,1 prosent, ved 17,9 celsius med duggpunkt på 9,1 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
Synlige tegn på fuktighet (svertesopp) observeres inne i konstruksjonen. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse. Eksakt årsak er ukjent, men utettheter i rommets vanntette sjikt vurderes som en sannsynlig årsak.
Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt
risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

Utleiedel:
TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Kjøkken: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (fra bod). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 37,9 prosent, ved 19,4 celsius med duggpunkt på 4,7 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
-Terrasse/platting: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg
kontrollere.

HMS:
- Innvendige trapper: Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Balkonger: Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Selger opplyser om at rekkverkshøyden tilfredstiller kravet fra byggeår 1985, da kravet var 0.9
- Utvendig trapp: Det registreres følgende: Trappen mangler rekkverk, noe som kan medføre fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Forstøtningsmur: Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

2026:
- Skiftet sikringsskap, endringer i kjøkken og bad. Selger er elektriker med fagbrev, og er også installatør ENA.
- Eltilsynet bemerket en jordfeil på taklys i stue. Jeg er elektriker selv og rettet feilen.

2025:
- Renovering av badet i hoveddel
- Takrenovering
- Endringer på bad, nytt kjøkken og ny VVB

Entré
Velkommen inn!
Lys entre med god plass til oppbevaring. Entréen leder videre inn i stor gang og opp til første etasje.

Stue og spisestue
Stor og romslig stue med svært god plass til flere møbelgrupper. Dette gir en mulighet for å skape flere sosiale soner og en god utnyttelse av stuen. Stuen har godt med vinduer og belysning og en peisovn som varmer godt.

Kjøkken
Kjøkken med åpen løsning fra 2024/2025. Innredningen er fra Strai og har glatte fronter og benkeplate av kompositt, samt kjøkkenvask med armatur og benkeskapsbelysning med stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, vinkjøler og kjøleskap med fryser. Ventilatoren er innebygd i platetoppen. Det er også montert automatisk vannstopper.
De integrerte hvitevarene (Integrerte hvitevarer på kjøkken som komfyr 1 og 2, oppvaskmaskin, kjøleskap, induksjonstopp med ventilator og vinskap) medfølger ved salg. Hvitevarer overdras uten garanti utover evt. gjenstående leverandørgaranti.

Vaskerom
Vaskerom fra byggeår. Benkeskap med laminert benkeplate og ovenpåliggende servant med armatur og opplegg for vaskemaskin.

Bad
Baderom fra 2025 med fliser på gulv og gulvvarme og flislagte vegger. Badet er innredet fra Viking med vegghengt servantinnredning og dobbel ovenpåliggende servant med armaturer. Speil med belysning og stikkontakt på vegg, samt vegghengt høyskap. Det er dusjnisje med armatur tilkoblet hånddusj og regndusj, i tillegg til badekar med innebygget badekararmatur og vegghent toalett.

Toalettrom
Toalettrom med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur, samt et gulvstående toalett.

Soverom
Det er tre soverom i boligens hoveddel. Hovedsoverommet er av god størrelse med garderobeskap og egen utgang til balkong. Soverom 2 er av god størrelse med skyvedørsgarderobe og god plass til dobbeltseng. Soverom 3 har god plass til seng og ønsket annen møblering og egner seg godt som barnerom eller gjesterom.

Underetasje
Underetasje
Stue:
Stue med god plass til sofamøbler og spisebord. Stuen har åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet er ikke
godkjent for varig opphold.

Kjøkken
Åpen kjøkkenløsning med IKEA innredning fra ukjent årstall med profilerte fronter og benkeplate med
laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk.
Kjøkkenet er innredet frittstående komfyr, kjøleskap med fryser og vegghengt ventilator.
Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Kjellerarealet er innredet med rom, felles stue og kjøkkendel, som tilfredsstiller kravene til varig opphold etter byggeåret (1985) som omhandler takhøyde, dagslys, ventilasjon og rømningsmuligheter. Arealet er imidlertid ikke omsøkt eller godkjent som egen boenhet, og kan derfor ikke markedsføres som selvstendig utleiedel. Dette arealet blir brukt som hjemmekontor pr d.d.

Bad
Sigdal baderom fra byggeår med fliser på gulv og gulvvarme. Det er vegghengt servant med armatur, speil og stikkontakt på vegg. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Baderommet har gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.

Overflater
Gulv: parkett, fliser, laminat,
Vegger: malt panel og malte plater, panel
Himling: himlingsplater og malt panel, panel

Lagringsplass
Oppbevaring i underetasjen, samt i garasje, utvendig bod og anneks.

UTLEIEDEL
Stue:
Stue med god plass til sofa og spisegruppe. Stuen leder videre inn til soverom og kjøkken.

Kjøkken:
Grønt kjøkken fra Sigdal med innredning fra ukjent årstall. Benkeplaten er med laminert overflate og kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøkkenet er innredet med frittstående komfyr og kjøleskap med fryser. Det er ventilator i overskap. Det er montert brannslange under kjøkkenbenk.

Bad: Baderom fra byggeår og flisalg gulv med gulvvarme. Vegghengt servant med armatur, speil og stikkontakt på vegg. Dusjhørne med vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Soverommet har god plass til stor seng og oppbevaringsmøbler. Det er også skyvedørsgarderobe.

Bad:
Baderom fra byggeår med flislagt gulv og gulvvarme. Innredet med vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende servant med armatur og speil med overlys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjhjørne, samt gulvstående toalett.

Lagringsplass
I utleiedelen er det lagring i bod ved kjøkkenet.

Overflater utleiedel
Gulv: fliser, laminat, parkett
Vegger: malte flater og panel
Himling: malte flater, panel

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hengelamper medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue 1.etasje, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, og varmepumpe plassert ved trapp 1.etasje.
Det er varmekabler i følgende rom:
Hoveddel: Kjellerplan: Vindfang, gang. Plan 1 Bad
Utleiedel: Inngangsparti, stue/oppholdsrom, bad og teknisk rom
Underetasje: Vindfang, bad og stue
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger godkjente byggetegninger på enebolig med hybel, datert 26.04.1984.
Det foreligger ferdigattest på nybygg enebolig, datert 25.03.1991.

Det foreligger godkjente byggetegninger på garasje, datert 11.03.1988.
Det foreligger ferdigattest på nybygg garasje, datert 25.03.1991.
Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Vi gjør oppmerksom på følgende endringer mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
- Stor markterrasse med jacuzzi er ikke tegnet på godkjente byggetegninger.
- Mindre frittliggende markterrasse som ligger nordøst for huset er ikke på godkjente byggetegninger.
- Vegg mellom kjøkkenet og stuen i første etasje er revet.
- Opprinnelig arbeidsrom i første etasje er i dag vaskerom.
- Det er fjernet to dører i underetasjen, mellom gang og stue, og mellom gang og gang.
- Kjølerom i underetasjen er bygget som bad.
Markterrasser, riving av vegger, tetting av dører og omdisponering fra arbeidsrom til vaskerom ansees ikke søknadspliktig. Vi gjør oppmerksom på at det for øvrig er forskjellige tekniske krav til arbeidsrom og vaskerom, og kjølerom og bad, og at disse kravene tilsynelatende er oppfylt.

- Terrassen med adkomst fra stuen i første etasje er innglasset.
- Satt inn dør med adkomst utenfra til entré på den nordlige veggen i underetasjen.
- Det er etablert en bod på den sørvendte betongterrassen utenfor utleiedel i underetasjen.
Manglende søknad om fasadeendringer og etablering av bod betyr at tiltakene ikke er godkjent av kommunen. Dersom søknad avslås vil ytterste konsekvens være at tiltakene kan måtte tilbakeføres/rives.

- Stue, entré, gang og bad er på godkjente byggetegninger betegnet som disponibelt rom, bod og kjølerom. Rommene er ikke bruksendret og er således ikke godkjent for varig opphold. Manglende bruksendring av rommene medfører at rommene ikke kan benyttes til varig opphold. Konsekvensen ved søknad om bruksendring kan være at rommene ikke godkjennes og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for overnevnte forhold, herunder kostnader til evt. søknad og arbeid videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 22007, tinglyst 27.09.1993, type heftelse: erklæring/avtale om trafostasjon/trafokiosk.
Asker ELverk fikk tillatelse til å sette opp og ha stående en pre-fabrikert transformatorkiosk på eiendommen.

Dagboknr 1536946 tinglyst 07.06.2024, type heftelse: bestemmelse om vann/kloakk.
Formalisering av etablerte rettigheter til å ha vann og avløpsledninger over eiendommen.

Dagboknr 24748, tinglyst 11.01.2016, type heftelse: best. om adkomstrett
Eier av 3202-2/150 har rett til adkomst over 3203-2/329 som medfølger som en del av adkomsten til boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen. 

Det vil også normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger i et attraktivt og sentralt boligområde like nordøst for Asker sentrum, med ca. 8 minutters gange til sentrum. Her bor du med kort vei til et bredt utvalg av servicetilbud, skoler, barnehager, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder. Asker sentrum byr på et moderne og levende handelssentrum med hyggelige gågater, butikker, restauranter og kafeer, i tillegg til et rikt kunst-, kultur- og uteliv. Asker kulturhus er en naturlig møteplass med blant annet teater- og konsertsal, kino, galleri og bibliotek.

Det er også kort vei til et godt utvalg av idretts- og fritidsaktiviteter. Ved Føyka ligger Asker stadion med kunstgressbaner, mens Askerhallen, Varner Arena og Risenga svømmehall byr på gode tilbud for både organiserte og egenorganiserte aktiviteter. I nærområdet finnes også treningssentre og tennisanlegg. For den som setter pris på friluftsliv, ligger idylliske Semsvannet rett nord for Asker sentrum, med gode muligheter for bading, fiske og turer til fots, på sykkel eller ski.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Meny, Rema 1000 og Kiwi, mens Trekanten senter ligger kort vei unna og tilbyr et bredt utvalg av butikker og servicetilbud. Også Holmen Senter, Sandvika Storsenter og Liertoppen kjøpesenter ligger innen rekkevidde med bil eller offentlig kommunikasjon.

Beliggenheten er svært gunstig for pendlere, med Asker stasjon ca. 800 meter fra boligen. Herfra går det hyppige togavganger, og reisetiden er ca. 7 minutter til Sandvika, 14 minutter til Drammen, 20 minutter til Oslo S og ca. 49 minutter til Oslo lufthavn. I tillegg finnes gode bussforbindelser i området. Fra eiendommen er det gangavstand til Jansløkka barneskole og Solvang ungdomsskole, mens det finnes flere videregående skoler og et godt utvalg av både kommunale og private barnehager i nærområdet.

Området mellom Asker sentrum og Høn stasjon er samtidig i utvikling, og den planlagte utbyggingen vil på sikt kunne tilføre området nye boliger, møteplasser, servicetilbud og forbedret infrastruktur. Planene omfatter blant annet et nytt nærsenter på Høn med dagligvarehandel og øvrige lokale servicetilbud, samt et offentlig torg. Det er også planlagt barnehage, barneskole med flerbrukshall og nye gang- og sykkelforbindelser. Utviklingen legger vekt på grønne kvaliteter, gode uteområder og trygge forbindelser mellom boligområdene, Asker sentrum, skole, nærsenter og togstasjoner. Dette vil kunne bidra til et mer sammenhengende og attraktivt nærmiljø, samtidig som Askers grønne preg videreføres.

Med den sentrale beliggenheten, korte avstanden til Asker sentrum, gode kollektivforbindelser og nærhet til både skole, service, idrett og natur, fremstår området som et svært godt sted å bo – enten du ønsker en enkel hverdag med kort vei til byens tilbud eller setter pris på nærheten til natur og rekreasjon.

Se vedlagt kartskisse på nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehage:
- Leikestua barnehage 0,5 km
- Furuly barnehage 1.5 km
- Båstadmyra barnehage 1.6 km

Skole:
- Jansløkka skole 1.9 km
- Solvang ungdomsskole 1.6 km
- Asker international school 1.9 km
- Asker videregående skole 0.9 km
- Bleiker videregående skole 1.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en eiet tomt på totalt 1 906 kvm. Arealet er fordelt med 1683 kvm på hovedeiendommen og 223 kvm på adkomsteiendommen. Tomten er pent opparbeidet med blant annet belegningsstein, asfalt, diverse støttemurer, plenarealer og variert beplantning. Tomten byr på flere hyggelige uteplasser med gode muligheter for både sosiale sammenkomster og avslappende stunder utendørs.

Fra stuen er det utgang til en innglasset terrasse på 12 kvm, med videre adkomst til en terrasse i trekonstruksjoner belagt med terrassebord. Terrassen er utstyrt med jacuzzi og utgjør et flott samlingspunkt for familie og venner, samtidig som den innbyr til avslappende stunder i rolige omgivelser.

Fra soverom 1 er det utgang til en balkong på 16 kvm, oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre og gulv belagt med terrassebord.

På eiendommen finnes også en frittliggende platting i trekonstruksjoner, med rekkverk av tre og gulv belagt med terrassebord. Den skjermede uteplassen har arbeidsbenk og god plass til utemøbler, og ligger godt til rette for hyggelige måltider og sosiale sammenkomster utendørs.

Fra stuen i hybelen er det utgang til en terrasse på 16 kvm, oppført i betongkonstruksjoner og belagt med terrassebord. Terrassen har også en utvendig bod på ca. 1 kvm og gir hybelboeren en egen, privat uteplass.

Selger opplyser om at uteplassene har sol fra ca. kl. 08.00 og frem til solnedgang, rundt kl. 20.30.

Parkering i dobbelgarasje og i oppkjørsel på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, i henhold til reguleringsplan Del av Fusdahl datert 10.06.1954 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035, datert 13.06.2023. Her er 1683 kvm avsatt til boligbebyggelse – nåværende. Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #7 prioritert vekstområde. Videre berøres eiendommen av avvikssone #1: støy. Videre er eiendom 3203-2/329 er regulert til felles avkjørsel.

Det er igangsatt arbeid med kommuneplanens arealdelplan 2027-2039. Plan ID er 2024100, status: planforslag.
Det er igangsatt planlegging av kommundelplan for sentrale Asker. PlanID er 202509, status: planlegging igangsatt.

Byggesaker i området:
3203-2/328: Selger fikk godkjent søknad om utskilling av tomt og nybygg enebolig og riving av garasje. Rammetillatelse med dispensasjoner er utgått og tillatelsen er derfor ikke lenger gyldig.
3203-2/152: Det er gitt rammetillatelse for tilbygg på to etasjer. Det må påregnes støy og trafikk dersom byggearbeidet starter.

Kommunale avgifter fakturert på eiendommen i 2025 var 39.341,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 28.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 20.698.
Velavgift til Vipeveien og omegn vel er kr 160,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox fiber 1 og Telenor som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 968 per selskap pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm, men abonnementet vil ikke medfølge.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 960 620 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
348 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
368 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 248 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 268 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lillian Eken og Ole Ragnvald Eken

Eiendommen er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper,  godkjenningen forutsetter at tomten bygges innen 5 år.
Kjøper blir også eier av tomten 3203-2/329. Dette er en del av adkomsten til boligen. Veien er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet. Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Vipeveien og omegn vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 604,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Annonse i Budstikka.no  kr 1 750,00
Boligselgerforsikring Buysure ekskl. tilstandsrapport 5,71‰ av salgssum  kr 65 000,00
Foto ekstra for bilder 2 gang, med ekstra kjøring  kr 2 000,00
Foto med drone bilder  kr 5 890,00
Interiørveiledning fra boligstylist med tips/klargjøringsliste  kr 1 850,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 19 950,00

Oppdragsnummer 15-0049/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
Torvveien 1, 1383, ASKER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR15.2549

Sist oppdatert: 23. oktober 2026 kl. 13:47