Ovenbakken 13B

Ovenbakken 13B, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 60
Andelsnummer 128, Østerås Borettslag AL, organisasjonsnummer 953914638

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
1. etasje 68 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Taksator AS v/Mats Nygård.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1969. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av fasader datert 16.01.2001. Bygningen har vinduer med trerammer og isolerglass merket med produksjonsår 2023. Entrédøren er brann- og lydklassifisert fra 2023, og balkongdøren har trerammer og isolerglass med produksjonsår 2023. Innvendige dører er profilerte og folierte. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 7 m² med gummiplater på betongdekke og stålrekkverk med plater (rekkverkshøyde ca. 104 cm). Det er mulighet for tilkobling av peisovn.

Sikringsskapet er plassert i felles trappegang og er utstyrt med automatsikringer, 6 fordelingskurser, overspenningsvern og 32 A hovedsikring. Det er montert selvavlesende strømmåler.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og mangler dokumentasjon, med usikker fremtidig funksjon. Løstliggende banemembran under påstøp på gulv er eldre enn 20 år og mangler dokumentasjon, med usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og ingen andre forserte eller mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Innvendige vannledninger
- Innvendige vannledninger: Vannledningene har nådd alderskriteriet for TG2 etter tabell C.5 i NS 3600 og vurderes å ha usikker fremtidig funksjon med økt risiko for funksjonssvikt og lekkasjer som følge av alder.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eier opplyser at sikringene kan løse ut når flere kjøkkenmaskiner brukes samtidig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I september/oktober 2023 ble varmtvannsbereder skiftet, kjøkkenarmatur byttet og Waterguard lekkasjevarsler installert av Bærum Rørservice AS, som også utbedret overløp i vaskekummen. På baderommet ble viften byttet i 2024. På det elektriske anlegget ble det montert ny smart-termostat for gulvvarme på bad i september 2022 av AIDA Elektro AS, samt flyttet taklampe og montert lampeuttak i stuen i 2023. Selger bemerker at sikringen kan løse ut ved samtidig bruk av flere apparater på kjøkkenet (stekeovn, oppvaskmaskin og kraftig vannkoker). I 2022 ble det montert nye Mill elektriske varmeovner i stue og begge soverom. I februar 2024 byttet borettslaget alle vinduer, balkongdør og leilighetsdør ved Palmgren AS.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Ny stekeovn og oppvaskmaskin

2023:
- Skiftet varmtvannstank (110 liter), byttet kjøkkenarmatur og installert Waterguard lekkasjevarsler med magnetventil. Utført av Bærum Rørservice AS

2022:
- Ny termostat på bad. Utført av AIDA Elektro AS

ca. 2006:
- Flislagt baderom
- Kjøkkeninnredning fra IKEA med åpen løsning mot stue

Ukjent årstall:
- Bod/garderobe med adkomst fra soverom er fjernet for å utvide stuen

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026: Etablert en ny røykvarsler i alle leilighetene i følge styreleder.

2025:
- Etablering av 3 stk. gjesteladere for elbil på hvert av parkeringsområdene
- Etablert ny belysning langs trappen mellom Eiksveien 90 og 92, samt utskifting av rustet gelender
- Gjennomført lovpålagt brannteknisk tilstandsanalyse av alle 13 blokker

2024:
- Utskifting av vinduer og balkongdører, samt utskifting av samtlige inngangsdører til leilighetene
- Etablert nye gelendre og fjerning av gjerder uten funksjon
- Utarbeidet overordnet plan for vedlikehold og stell av uteområdene, samt igangsatt opprydding og stell

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Byttet vifte på baderommet

2022:
- Montert Mill elektriske varmeovner i stue og begge soverom

Velkommen inn i en innbydende entré med flislagt gulv og praktisk garderobeskap med speilfronter som gir gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko. Entréen har glatte, malte vegg- og himlingsflater samt en brann- og lydklassifisert entrédør fra 2023. Her får man et hyggelig førsteinntrykk av en leilighet med en gjennomtenkt og arealeffektiv planløsning.

Stue
Stuen er leilighetens naturlige samlingspunkt, med en åpen og luftig planløsning som gir god plass til både en komfortabel sofagruppe og et hyggelig spisebord. En tidligere bod er innlemmet i oppholdsarealet, noe som gir ekstra romfølelse og en romslig atmosfære. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, og sollyset bidrar til en lys og trivelig stemning gjennom dagen. Gulvet er belagt med 1-stavs parkett, mens vegger og himling har glatte, malte overflater. Det er også etablert mulighet for tilkobling av peisovn, som kan bidra til ekstra hygge på kjølige dager.

Den åpne forbindelsen til kjøkkenet skaper en sosial og innbydende sone, hvor man enkelt kan være sammen med familie og gjester mens maten tilberedes. Fra stuen er det direkte utgang til en sydvendt balkong på ca. 7 m² med fantastiske solforhold med sol mellom 13 og 19. Balkongen ligger lunt og skjermet, varmes raskt opp og byr på gode solforhold fra tidlig vår til langt ut på høsten. Her kan man nyte rolige morgenstunder, lange sommerdager og hyggelige måltider utendørs. Balkongen har betongdekke med gummiplater, stålrekkverk og veggmontert stikkontakt. Den skjermede beliggenheten gir lite innsyn og en privat atmosfære. Vinduer og balkongdør ble skiftet i 2023.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og utgjør en naturlig del av boligens sosiale oppholdsrom. Her kan man lage mat og samtidig holde kontakten med gjester rundt spisebordet, noe som gir en hyggelig ramme rundt både hverdagsmåltider og sosiale sammenkomster.
Kjøkkeninnredningen fra IKEA har glatte, høyglans fronter og en benkeplate i heltre med nedfelt kum i rustfritt stål. Veggen over benkeplaten er kledd med stålplater, og LED-belysning under overskapene gir god arbeidsbelysning. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonsplatetopp, stekeovn, kombinert steke- og mikrobølgeovn, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap. Både stekeovn og oppvaskmaskin ble fornyet i 2024. Over kokesonen er det montert kjøkkenventilator med kullfilter. For ekstra trygghet er det installert Waterguard lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil i 2023. En varmtvannsbereder på 110 liter fra 2023 er plassert i kjøkkenskapet.

Bad
Badet fremstår som et praktisk og funksjonelt rom med flislagte vegger og flislagt gulv med termostatstyrt gulvvarme. Termostaten ble skiftet i 2022, slik at man kan nyte en behagelig temperatur under føttene. Baderomsinnredningen har glatte, høyglans fronter og heltre benkeplate med servantbolle på benk. Over servanten er det montert speil med overliggende lysarmatur.
Videre er badet utstyrt med veggmontert toalett med innbygd sisterne og et dusjhjørne med skyvedører, sluk og dusjutstyr. Det er opplegg for vaskemaskin, og elektrisk avtrekksvifte sørger for ventilasjon. En praktisk baderomsløsning som ivaretar de viktigste funksjonene i hverdagen.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet har en rolig og behagelig beliggenhet mot nord, noe som bidrar til en sval og komfortabel romtemperatur selv på varme sommerdager. Her er det god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, og garderobeskap med glatte fronter gir praktisk oppbevaring av klær og personlige eiendeler. Gulvet er belagt med 1-stavs parkett, og vegger og himling har glatte, malte overflater. Et innbydende rom med gode rammer for hvile og avslapning.

Soverom 2
Leilighetens andre soverom ligger også mot nord, noe som bidrar til en behagelig temperatur gjennom sommeren. Rommet har 1-stavs parkett på gulvet, glatte, malte vegger og himling samt garderobeskap med glatte fronter. Med fleksible innredningsmuligheter passer rommet utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Her får man et ekstra rom som enkelt kan tilpasses ulike behov og livsfaser.

Overflater
Leiligheten har gjennomgående en lys og tiltalende overflateutførelse. Gulvene er belagt med fliser i entré og på bad, mens øvrige rom har 1-stavs parkett. Veggene har glatte, malte overflater, med flislagte vegger på badet og stålplater over kjøkkenbenken. Himlingene har glatte, malte overflater. Dette gir boligen et helhetlig og harmonisk uttrykk.

Lagring
Leiligheten har gode oppbevaringsmuligheter med garderobeskap med speilfronter i entréen og garderobeskap med glatte fronter på begge soverommene. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 2 m², merket H0102, som gir ekstra plass til oppbevaring av sesongutstyr og andre eiendeler.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Integrerte hvitevarer og vaskemaskin på badet inkludert hyllen rundt.

Løsøre som ikke medfølger salget: 2 taklamper over spisebord i stue, 1 taklampe på hovedsoverom, hylle i eik over kjøkkenøy, Billy bokhylle.

Elektrisitet. Elektriske panelovner og termostatstyrt gulvvarme på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1969. Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 24.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for rehabilitering av fasader og balkonger, datert 16.01.2001.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Kjøkkenet er åpnet opp mot stuen ved fjerning av vegg; endring av bærende konstruksjoner kan være søknadspliktig. I tillegg er en tidligere bod (kott) innlemmet i stuen. Del av stue er opprinnelig byggemeldt som bod (kott) jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedr. hobbyrom og midlertidig dispensasjon fra vegloven vedr. bur for motorsykler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ved korttidsutleie på inntil 30 døgn per år plikter andelseier å sende inn elektronisk skjema til styret med opplysninger om hvem som skal leie eller bruke boligen samt tidsrom. Det er i henhold til vedtektene ikke tillatt å bygge om leiligheten til utleiehybler.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en rolig og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert og attraktivt boligområde på Østerås i Bærum. Eiendommen er omgitt av en romslig og pent opparbeidet fellestomt med store grøntarealer, interne gangstier og lekeplasser. Fra balkongen har du et fint utsyn over nærområdet, med fjorden synlig i det fjerne. Den frodige vegetasjonen og de skjermede omgivelsene gir et godt og trygt bomiljø.

Hverdagen her er praktisk og lettvint, med gangavstand til et rikt utvalg av servicetilbud og fasiliteter. Østerås Senter ligger en kort spasertur unna og har et godt forretningstilbud med blant annet Meny, apotek, Vinmonopol og Baker Nordby. For barnefamilier ligger Østerås barnehage like ved boligen, og det er trygg gangavstand til både Eikeli barneskole og Østerås ungdomsskole. Området har et svært godt kollektivtilbud med Østerås T-banestasjon i gangavstand. Stasjonen er endestasjon for linje 2, som tar deg direkte til Oslo sentrum på rundt tjue minutter, og ved senteret finner du dessuten flere bussforbindelser.

For aktive beboere byr nærområdet på rike muligheter for både idrett og friluftsliv året rundt. Fossum Idrettspark ligger en kort sykkel- eller biltur unna og fungerer som en sentral innfallsport til Bærumsmarka. Vinterstid prepareres det flotte lysløyper her, mens sommerhalvåret byr på fine tur- og bademuligheter mot blant annet Østernvann og Brunkollen. Golfentusiaster har både det anerkjente anlegget på Haga Golfklubb og banen på Grini Golfklubb en kort kjøretur unna. I tillegg finnes treningssenteret Fresh Fitness like ved på Østerås Senter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Østerås barnehage Avd Ovenbakken: 3 min. gange
Østerås barnehage Avd Fururabben: 4 min. gange
Østerås barnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Østerås Treningssenter: 4 min. gange
Fresh Fitness Østerås: 4 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 16 265 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med store grøntområder og parker med plen, blomster- og insektvennlige soner, beplantning, asfalterte internveier, sitteplasser og lekeplasser. Det er engasjert gartner for oppfølging og vedlikehold av parkene. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger ikke fast parkerings- eller garasjeplass til leiligheten. Parkering fordeles av styret etter søknad, med mulighet for å leie parkeringsplass med eller uten elbillading, eller garasjeplass uten lading. Borettslaget har i tillegg etablert tre gjesteladere for elbil på hvert parkeringsområde.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan Østerås (ID: 1962189), datert 02.02.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 16 265 m² er regulert til formålet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), datert 04.07.2025. Hele eiendommen på 16 265 m² er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 2.1 gjelder eldre reguleringsplaner så langt de ikke er i strid med kommuneplanens arealdel.

Kommunens byggesaksinnsyn er for tiden utilgjengelig. Megler har derfor ikke kunnet undersøke eventuelle pågående byggesaker i nærområdet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 006,- pr. mnd. og inkluderer: fellesutgifter (drift og vedlikehold, kommunale avgifter m.m.), renter og omkostninger på lån, samt avdrag på lån i BoligBanken ASA.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Fellesutgifter: kr 2 955,-
Renter og omkostninger lån: kr 679,-
Avdrag lån: kr 372,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det foreligger en 10-årig vedlikeholds- og finansieringsplan (2026–2035) hvor det legges opp til en årlig økning av felleskostnadene på 8,5 % de første 5 årene (2026–2030), og deretter 5 % årlig de påfølgende 5 årene (2031–2035). Det er også planlagt et nytt låneopptak på kr 10 000 000,- i 2030 for å delfinansiere større vedlikeholdstiltak.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 500,- pr. år. / 6574 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS Nett som leverandør av internett og kabel-TV med hastighet på 1000/1000. Kostnaden er inkludert i fellesutgiftene.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 422 411,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 689 644,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 29 482,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 144 861,- pr. 21.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 43 897 389 pr. 21.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BoligBanken ASA
Lånenummer: 96660137138
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: 17 072 577,-
Andel av saldo: kr 56 339,-
Innfrielsesdato: 15.03.2039
Rente: 5,65 %

Bank: BoligBanken ASA
Lånenummer: 96660161675
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: 26 824 812,-
Andel av saldo: kr 88 522,-
Innfrielsesdato: 01.02.2054
Rente: 5,65 %

5 690 000,00 Prisantydning
144 861,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 834 861,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 400,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 490,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 440,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 844 351,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 854 301,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emilia Linnea Henriksson og Alexander Martin Olofsson

Leiligheten er tilknyttet AL Østerås Borettslag.
- Borettslaget består av 280 andeler fordelt på 13 bygninger/blokker oppført i 1965.
- Forretningsfører: Asker og Bærum Boligbyggelag AL (ABBL).
- Forsikring: Protector Forsikring ASA (polisenummer 3441863).
- Tilknyttet boligbyggelag: ABBL.
- Nettside: www.oebl.no.

Hundehold krever skriftlig søknad til styret samt samtykke fra naboer i samme oppgang. Søknad kan avslås dersom det foreligger legeerklæring som dokumenterer at beboere i oppgangen ikke kan bo med hund. Mindre husdyr som hamster, skilpadde, gullfisk, undulat og helårs innekatt krever ikke søknad. Utekatt er ikke tillatt.
Borettslaget har fellesvaskerier (stengt på søn- og helligdager), fellesrom for oppbevaring av sykler og bildekk, samt felleslokale i Fururabben 10 som kan leies av andelseiere (ro etter kl. 22.30).
Borettslaget har innleid vaktmestertjeneste mandag, onsdag og fredag.
Grilling på veranda og forhage er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill. Fuglemating fra balkong/forhage er forbudt.
Støyende oppussingsarbeid er tillatt mandag–fredag kl. 07–18 og lørdag kl. 10–15, og krever nabovarsel minst 48 timer i forkant.
Andelseiere på bakkeplan har ansvar for løpende stell av forhage og platting i henhold til husordensreglene.

Saker og vedtak fra ordinær generalforsamling 07.05.2026:
- Styret fikk fullmakt til å inngå avtale om komplett felles brannvarslingsanlegg (Sfty AS) med multivarslere i alle leiligheter tilkoblet alarmsentral.
- Vedtektsendringer ble vedtatt for § 1 (konkurranseutsetting av forretningsførsel), § 5-2 (nye regler for korttidsutleie inntil 30 dager per år med opplysningsplikt til styret) og § 6 (presisering av ansvarsfordeling for vedlikehold av sikringsskap, hovedsluk og balkonger).
- Nytt punkt 6 i husordensreglene ble vedtatt vedrørende vedlikeholdsplikt for forhager og plattinger.
- Cedra Norge Rago AS ble valgt som ny revisor for borettslaget.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av vinduer, balkongdører og inngangsdører (2024).
- Etablering av gjesteladere for elbil (2025).
- Gjennomført brannteknisk tilstandsanalyse av bygningsmassen (2025).
- Etablering av ny belysning og utskifting av gelender langs trapp ved Eiksveien 90–92 (2025).
- Installasjon av multivarslere i alle leiligheter tilknyttet felles brannvarslingsanlegg (2026).

Planlagte påkostninger:
- Lukking av avvik fra brannteknisk analyse, herunder brannventilasjon og oppgradering av slukkeutstyr (2026).
- Fasadevask med langtidsbeskyttelse og installasjon av luftavfuktere i garasjer (2026).
- Styret har utarbeidet en 10-årig vedlikeholdsplan (2026–2035) som blant annet omfatter oppgradering av balkonger (budsjettert til 2030) og taktekking (budsjettert til 2035).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 1 880 692,- (driftsinntekter kr 14 580 558,- og driftskostnader kr 10 379 277,-).
- Disponible midler per 31.12.2025: kr 8 765 076,- (bankinnskudd kr 9 361 607,-).
- Bokført egenkapital per 31.12.2025: kr -21 169 480,-. Negativ egenkapital skyldes regnskapsmessig kostnadsføring av tidligere lånefinansierte vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider som betjenes via felleskostnadene.
- I henhold til borettslagets 10-årige finansieringsplan (2026–2035) er det lagt opp til en årlig økning av felleskostnadene på 8,5 % de første 5 årene (2026–2030) og 5 % årlig de påfølgende 5 årene (2031–2035) for å dekke prisstigning og bygge opp arbeidskapital for fremtidig vedlikehold.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styret har en frist på 20 dager fra mottatt søknad til å gi skriftlig melding om eventuelt avslag; gis ikke melding innen fristen, regnes godkjenning som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL) har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 5 hverdager dersom boligen er forhåndsvarslet.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 0,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt   kr -5 000,00
Kunderabatt -signering samme dag  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 825,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 15 306,10

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0333/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26333

Sist oppdatert: 26. september 2026 kl. 14:09