Stemveien 12

Stemveien 12, 4016 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 57, bruksnummer 1233
Andelsnummer 8, Borettslaget Bekkefaret 3, organisasjonsnummer 932306336

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
2. etasje 53 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Underetasje 10 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 10 kvm: Balkong.

Boligen har felles vaskerom i kjeller.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2026 utført av Anticimex AS v/Eirik Sævareid.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1955. Bygningen har grunnmur av betong og yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein fra 1986. Vinduer og balkongdør er fra 2016. Leiligheten har en entrédør med sikkerhetslås og en balkong på 10 m² i trekonstruksjon. Dreneringen er fra 2026. Bygningen har skorstein fra byggeår.

Oppsummering av tilstandsgrader:
Verdi Beskrivelse Antall Andel
TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) 40 82 %
TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) 8 16 %
TG IU Ikke undersøkt 1 2 %
Sum av antall registrerte tilstandsgrader 49

Sikringsskap er plassert i kjeller og anlegget er sikret med automatsikringer.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen med tilhørende beslag er vurdert ut fra alder og tilgjengelige observasjoner. Bygningsdelen har nådd en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Det foreligger begrenset informasjon om takets oppbygning, og undertakets alder er ukjent. På grunn av begrenset tilkomst har skorsteinen ikke latt seg inspisere.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke var praktisk mulig å gjennomføre hulltaking.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 2026, hvor en stikkontakt med jordingsfeil ble fikset av elektriker. Fasaden ble vasket og malt i 2026 i regi av borettslaget. Det er noe tegn til saltutslag i kjeller, og borettslaget har gjennomført drenering i 2026. Det er utført radonmåling med årsmiddel på 91 Bq/m² i stue og 99 Bq/m² på soverom. Borettslaget planlegger bytte av tak og strømping av vann- og avløpsrør.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Drenering fornyet/etablert med synlig utvendig fuktsperre og beslag som toppavslutning

2021:
- Baderom oppgradert med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, baderomsinnredning, dusjnisje og vegghengt toalett

2016:
- Nye vinduer og balkong-/terrassedør med karm og ramme av tre

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2021:
- Oppgradering av el-anlegget i borettslaget

Leiligheten ligger i andre etasje i et leilighetsbygg oppført i 1955. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger over tid, herunder baderom oppgradert i 2021, samt vinduer og balkongdør skiftet i 2016. Yttertaket er belagt med takstein fra 1986, og bygget fikk ny drenering samt vask og maling av fasader i 2026.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate, med fliser montert på vegg mellom benk og overskap. Rommet er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og vegghengt ventilator.

BAD:
Baderommet har flislagte vegger, malt himlingsflate og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys, vegghengt toalett og dusjnisje med glassvegg samt vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Det er montert mekanisk avtrekksvifte i himling.

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Fliser på bad og mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: Takplater i himling. Malt himlingsflate på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern bod på 10 m² i underetasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin, Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap/frys. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner, gulvvarme på bad og peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1955. Det foreligger ferdigattest for bolig datert 26.02.1955. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 17.08.2001. Dagens innvendige planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er etablert en balkong på 10 m² på boligen. På de godkjente tegningene er balkongen inntegnet med et areal på 1,8 m². Det foreligger ikke dokumentasjon på at utvidelsen av balkongen er byggemeldt. Fasadeendringer av denne typen er normalt søknadspliktige tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 57, BNR 1233):

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1956/929-1/102 20.03.1956 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det er utført radonmåling i 2026 med beregnet årsmiddel på 91 Bq/m³ i stue og 99 Bq/m³ på soverom, som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Stemveien 12 har en attraktiv og praktisk beliggenhet i en rolig gate på Bekkefaret, med svært kort vei til flere av byens viktigste tilbud. Her bor du sentralt, samtidig som området oppleves etablert og tilbaketrukket.

Fra boligen er det kort gangavstand til Kilden kjøpesenter på Hillevåg, med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud som dagligvare, vinmonopol, treningssentre og kaféer. SUS ligger også i umiddelbar nærhet, og det er kort avstand til UiS. Selger fremhever selv den praktiske beliggenheten, med gangavstand til dagligvare og Kilden samt gode bussforbindelser mot blant annet sentrum, UiS og SUS.

Det er både sykkel- og gangavstand til Stavanger sentrum, samtidig som det er gode kollektivforbindelser fra nærliggende busstopp. Området har hyppige avganger, og plasseringen gjør det enkelt å komme seg videre mot blant annet sentrum, universitetet og sykehuset. Det er også enkel adkomst til E39 og videre mot Sandnes, Sola og Tananger.

For den aktive byr nærområdet på flere flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Det er kort vei til Mosvatnet og Vannassen, samtidig som Vålandsskogen, Vålandstårnet og Godalen ligger innen kort avstand. I nærområdet finner man også dagligvarebutikk, barnehager, skoler og Jarlebanen.

Bekkefaret er med andre ord et svært praktisk område for deg som ønsker kort vei til både sentrum, arbeidsplasser, servicetilbud og gode rekreasjonsmuligheter – samtidig som du bor i et rolig og etablert boligområde.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler

Auglend skole (1-10 kl.)
-Kvaleberg skole (1-7 kl.)
-Våland skole (1-7 kl.)
-Ullandhaug skole (8-10 kl.)
-Kristianslyst skole (8-10 kl.)
-Godalen videregående skole

Barnehager:

-Hillevåg barnehage (1-5 år)
-Teknikken barnehage (1-6 år)
-Auglend barnehage (1-5 år)
-Wang Toppidrett Stavanger

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 733 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med gressplen, hekk, diverse beplantning og trær, samt asfalterte internveier. Eiendommen har adkomst via felles privat vei over gnr. 57, bnr. 1231. Borettslagets tomt er fellesareal.

Parkering på felles parkeringsplass mellom Stemveien 12 og 14. Parkering inngår i felleskostnadene uten separat leie.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan 349, "Arbeidsgården. Felt 1.", datert 23.05.1956, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt 110, og hele arealet på 733,81 m² er regulert til boliger.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. Her er arealbruken avsatt til boligbebyggelse. For eldre reguleringsplaner, som i dette tilfellet, innebærer kommuneplanen at der den angir ny føring for arealbruk eller utnyttelse, vil deler av den eldre reguleringsplanen som er i motstrid, bli tilsidesatt.

Det pågår planarbeid i området. Dette gjelder områderegulering for Våland sør (plan-ID 2840), som har status som planforslag. I tillegg er en ny kommuneplan (KP 2027-2042) under arbeid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 300,- pr. mnd og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer og Telia Internett.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 000,- pr. år. / 9 100 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Telia for kabel-TV og internett (50 mbit/s). Internettruter medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 751.075,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 256,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 571 946,- pr. 04.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 11 438 931,62 pr. 04.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 13563900-3
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 04.09.2026: kr 4 438 932,-
Andel av saldo: kr 221 947,-
Rente: 4,03 %

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15161909774
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 04.09.2026: kr 7 000 000,-
Andel av saldo: kr 350 000,-
Rente: 4,99 %

3 200 000,00 Prisantydning
571 946,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 771 946,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 781 442,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 791 392,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jakob Hummelsund Grung

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Bekkefaret III.
- 20 rekkehusleiligheter fordelt på 5 bygninger (2-roms)
- Forretningsfører: Bate Boligbyggelag
- Forsikring: IF Skadeforsikring (polisenummer SP562623)
- Tilknyttet boligbyggelag: Bate Boligbyggelag

Dyrehold er tillatt.
Elektronisk kommunikasjon er innført som hovedkanal for informasjon fra styret og forretningsfører.
Andelseier er ansvarlig for at boligen er utstyrt med fungerende røykvarsler og slokkeutstyr, samt vedlikehold og rensing av egne sluk og innvendige avløpsledninger frem til fellesledningen.

Planlagte/utførte påkostninger:
- Drenering rundt alle bygninger samt opparbeidelse og gjenetablering av grøntarealer/plen i regi av prosjektleder fra Bate. Utført.
- Vedlikehold og overflatebehandling av fasader (vask, maling mv.). Utført.
- Utredning og vurdering av tiltak for tak og rør/avløp.
- Etablering av manglende parkeringsplass for Stemveien 12 & 14.

Borettslaget siste prosjekt er at de har vedtatt og bytte tak og rør fornying av avløpsrør. Dette skal lånefinansieres og vil medføre noe økt fellesgjeld for hver andel.
Estimat er ca kr 3.2 million for hele prosjektet delt på 20 andeler.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppgradering av el-anlegget i borettslaget (2021).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: kr -100 219,- (driftsresultat: kr 125 923,-)
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 240 284,-
- For 2026 er det budsjettert med renoveringskostnader på kr 6 232 590,- finansiert med lån.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Bate boligbyggelag har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Boligen er forhåndsutlyst på forkjøpsrett med meldefrist 17.09.2026 kl. 12.00.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning og har avtale om finansiering og dekning av felleskostnader hos Klare Finans AS.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 7 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører BATE  kr 5 130,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig Anticimex  kr 10 750

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 33-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2650

Sist oppdatert: 15. september 2026 kl. 12:59