Rathkes gate 11A

Rathkes gate 11A, 0558 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 279, ideell andel 1/1
Andelsnummer 2, Rathkesgate 11 Borettslag, organisasjonsnummer 965951482

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm

BRA-i:
1. etasje 47 kvm: Entré, to soverom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Boligen disponerer to boder i kjelleren.
Bodene har et gulvareal på henholdsvis 3 og 4 kvm, men kun totalt 2 kvm er målbart areal da øvrige arealer har under 190 cm takhøyde.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er oppført i 1898 med etasjeskiller av trebjelkelag. Vinduer med 3-lags glass fra 2013. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Punkter som har fått TG3:
Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke adkomst til sluk.

Punkter som har fått TG2:
Innvendig:
- Overflater: Sprekker i flere kjøkkenfliser, samt bom/hullrom under og løse fuger.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Våtrom:
- Overflater: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen i vegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Mindre sprekker/krakkelering nede i servanten og bruksmerker i servantskap.
- Tilliggende konstruksjoner: TG2 er satt med tanke på alder og materialvalg/levetid.

Kjøkken:
- Avtrekk: Koblet i luftepipe er normalt en ikke godkjent løsning i eldre bygårder.

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Følgende punkter er ikke undersøkt (TG IU):
Våtrom:
- Overflater gulv: Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til Ikke mulig å måle da ikke ankomst til sluk.

Andre installasjoner:
- Elektrisk oppvarming. Panelovner. Varmekabler på kjøkken. Callinganlegg (ikke i indre gård ved oppgang). Kabel-TV.

Følgende punkter er undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TG U):
- Elektrisk anlegg: Det foreligger ikke samsvarserklæringer eller rapporter for det innvendige elektriske anlegget i leiligheten. Elektrisk anlegg er kun vurdert og visuell besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.
- 6 kg brannslukker fra 2024 iflg. eier. Felles brannvarslingsanlegg i bygget. Sensor i entre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- 2008: Lekkasje fra vaskekranen på badet, dette ble utbedret og gikk på eierskifteforsikringen.
- 2012: Byttet toalett.
- 2015: Fasaderehabilitering og oppsetting av balkonger.
- 2015: Rørinspeksjon utført av Aktiv Rørinspeksjon AS som ikke anbefalte tiltak.
- 2018: Utvendig dreningsarbeid.
- 2025: Byttet dusjkabinett.
- 2026: Byttet en sikring i sikringsskapet. Utført av Total Service AS.
- 2026: Utført radonmåling i leiligheten.
- Det har vært rotter i kjelleren, Anticimex har utbedret og det er ikke lenger et problem.

2026:
- Sliping og olje alle tregulv. 3 stk tregulv i stua og to soverom. Oljet med farge hvit sne.
- Malt to strøk på alle flater i alle rom. 6 rom som inkluderer 2 soverom, stue, kjøkken, gang, bad (taket, taklister og hyller malt to strøk)
- Byttet gulvlister i alle rom
- Malt alle vinduer og alle dører inkluder vinduskarmer og dørkarmer
- Hyller på kjøkkenet er malt.
- Byttet lamper i leiligheten, 6 stk nye lamper.
- Byttet alle dørhåndtak på kjøkkenet.
- Slipt og oljet kjøkkenøy og kjøkkenbenk.
- Nye håndtak til kjøkkenfrontene.
- Ny kjøkkenlist mellom benkeplaten og veggen.
- Ny trelist inntil veggen på kjøkkenbenken.
- Nye hyller på badet
- Ny panelovn til kjøkkenet.
- Nytt kullfilter ventilator til kjøkkenet.
- Ny panelovn med wifi til kjøkkenet.
- Lampe med dimming og fjernkontroll på soverommet bak stuen og badet i tillegg til lampe med dimming på soverommet ved entréen.

2025:
- Bytte av oppvaskmaskin.

2024:
- Nytt dusjkabinett.
- Nytt baderomsmøblement og nye skapdører på badet.
- Nye hyller på kjøkkenet.

2021:
- Ny panelovn med wifi på soverom.

2020:
- Ny kjøkkenøy med heltre benkeplate og 3 skuffer under kjøkkenøya.
- Ny heltre benkeplate på selve kjøkkenet.
- Ny fryser under kjøkkenøya.
- Ny Miele ovn og ny Miele platetopp.
- Nytt kjøleskap.

2013:
- Bytte av vinduer i hele leiligheten.

2010:
- Bytte av toalett.

Leiligheten fremstår som oppgradert og innflytningsklar med nymalte overflater fra 2026, nyslipte og oljede originale tregulv samt nye gulvlister. Over årene har leiligheten blitt jevnlig vedlikeholdt, med blant annet nye vinduer i 2013, nye hvitevarer i 2020, oppgradert baderomsinventar i 2024 m.m. Den ligger i en høy 1. etasje med lite innsyn i en gate fri for gjennomkjøring, noe som gir en privat og skjermet atmosfære. I tillegg disponerer boligen to praktiske boder i kjeller.

ENTRÉ
Du ønskes velkommen inn i en lys og innbydende entré som gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Her er det god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

STUE
Leiligheten byr på en romslig og hyggelig stue med fleksible møbleringsmuligheter. Her er det god plass til både spisebord og en komfortabel sofakrok - perfekt for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster.

KJØKKEN
Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen. Kjøkkenøyen har også plass til som sørger for sosial matlaging. Innredningen er fra italienske Antares, med stilrene, glatte fronter og en solid benkeplate i heltre som nylig er slipt og oljet. Kjøkkenet er utstyrt med kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin (ny i 2025), samt Miele komfyr med pyrolyse og Miele induksjonstopp. I kjøkkenøyen er det i tillegg et ekstra frittstående fryseskap. Det er varmekabler i gulvet, som gir ekstra komfort. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom er malt i en behagelig og lun fargetone. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og byr på svært gode oppbevaringsmuligheter med rikelig skapplass. Spotter med dimmefunksjon gir en behagelig og tilpassbar belysning.

SOVEROM 2
Soverom nr. 2 har også god størrelse, med plass til seng og tilhørende møblement. Rommet har gode oppbevaringsmuligheter og egner seg utmerket som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor. Også her er det spotter med dimmefunksjon.

BADEROM
Fint flislagt bad som er innredet med dusjkabinett, toalett og servant med underskap. Badet ble oppgradert i 2024 med nytt kabinett, nytt baderomsmøblement og nye skapdører. Videre er det elektriske varmekabler i gulv og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet har elektrisk styrt vifte for ventilasjon. Badet fremstår som funksjonelt for daglig bruk, men kjøper bør være oppmerksom på forhold knyttet til alder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger: kjøleskap, frittstående fryser, oppvaskmaskin, vaskemaskin, lamper, to garderobeskap, ovn og platetopp.

Leiligheten oppvarmes via elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.10.2025 - 31.12.2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1898.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen, datert 31.05.1898, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

I tillegg foreligger det ferdigattest på rehabilitering og loftsinnredning, datert 20.06.1995.

Det foreligger byggemeldte tegninger fra rehabiliteringen på 90-tallet, datert 25.05.1993. Siden da har en vegg mellom stuen og kjøkkenet blitt fjernet, og det er satt opp en vegg i stuen for å lage soverom nr. 2. For øvrig stemmer byggetegningene overens med dagens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, balkonger, adkomstrett, vedlikehold, parkering og bruk av grøntarealer. Videre er det et vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rettigheter i Gnr:228 Bnr:10, som omhandler bestemmelse om bruk av gårdsrom, garasje, anlegg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett og forpliktelse til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale krav. I tillegg er det tinglyst rett i Gnr:225 Bnr:5 Snr:1&2 som omhandler gårdsromserklæring, bestemmelse om adkomstrett, elektriske kraftlinjer/ledninger/kabelgrøfter og bestemmelse om bebyggelse.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rathkes gate 11A har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka, like ved Sofienbergparken. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Du må nesten ta deg en liten rusletur og nyte området, da vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass! Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt. Av lokale godbiter kan Perla, Vespa og Humla og Babbo Collective Øvrefoss nevnes. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus, Riksscenen og Popsenteret, alt kun innen kort gåavstand.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken som du finner rett utenfor døren. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 20 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi Rodeløkka og Markveien samt Bunnpris Millskvartalet som er rett i nærheten. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger også i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass nesten like utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen. Sofienbergparken busstopp ligger bare to minutters gange unna, og trikkestoppet Olaf Ryes plass er også en liten rusletur på ca. tre minutter unna. Skal du ta T-bane er Carl Berners plass det nærmeste stoppet rundt 15 minutter unna med linje 5 som går forbi.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 340 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, endret reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående bygge/plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Conradis gate 2 - forespørsel om mulig ulovlig rehabilitering. For mer informasjon, se saksnummer 202505149 hos Plan- og bygningsetaten.
- Kirkegårdsgata 11 A og B - utskifting av vinduer. For mer informasjon, se saksnummer 202600303 hos Plan- og bygningsetaten.
- Kirkegårdsgata 13 A og B - oppføring av åtte balkonger. For mer informasjon, se saksnummer 202523029 hos Plan- og bygningsetaten.
- Kirkegårdsgata 7 B - mulig ulovlige boenheter. For mer informasjon, se saksnummer 202505480 hos Plan- og bygningsetaten.
- Rathkes gate 13 A-B - rehabilitering av baderom, utskifting av innvendige vann- og avløpsrør og montering av nye kjøkken i 15 leiligheter. For mer informasjon, se saksnummer 202603879 hos Plan- og bygningsetaten.
- Conradis gate 5 C - fasadeendringer. For mer informasjon, se saksnummer 202520977 hos Plan- og bygningsetaten.
- Kirkegårdsgata 3 A - bruksendring fra melkebutikk til bolig - H0102. For mer informasjon, se saksnummer 202508751 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Felleskostnadene er kr 6 176,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, tv/internett, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, felles forsikringer og andre driftskostnader.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000,- pr. år. / 10 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett. Tv tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 272 060,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne leiligheten.

Andel formue er kr 13 599,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 272 516,- pr. 19.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 548 489,- pr. 19.03.2026 og lånevilkårene er:
Långiver: bos-Banken AS
Lånenummer: 9820.81.96278
Rest lånebeløp: kr 3 548 489,-
Innfrielsedato: 30.01.2049
Rente type: 5.49%

4 900 000,00 Prisantydning
272 516,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 172 516,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 173 606,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 183 556,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karin Søvde

Leiligheten er tilknyttet Rathkesgate 11 Borettslag. Borettslaget består av 16 leiligheter.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men kun ett dyr pr. husstand.

Planlagte påkostninger: 
Styret opplyser 07.04.2026 at det planlegges å installere fungerende peisovner i de leilighetene som har opplegg for dette. Dette arbeidet vil medføre arbeid på pipeløp og styret er i prosess med å innhente tilbud. Dersom prosjektet blir vedtatt på årsmøtet i mai vil det medføre en økning i felleskostnader, men det er uvisst pr. nå hva det vil utgjøre.
Styret har inngått ny internett avtale f.o.m juni 2026 som vil medføre en reduksjon i felleskostnadene på ca kr 300,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 912,00
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0008/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.268

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 12:37