Grytestien 9

Grytestien 9, 3160 STOKKE
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 501, bruksnummer 123, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
1. etasje 108 kvm: Entré, stue, kjøkken, spisestue, bad og to soverom.
2. etasje 61 kvm: Gang, bad, bod og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 25 kvm: Bod med utvendig adkomst, utestue og frittstående bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 59 kvm: Inngangsparti/platting og terrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 72 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 61 kvm måleverdig som bruksareal. Arealer med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm. Arealer bak knevegger og lignende er ikke medtatt som ALH. Vegg mellom bod med utvendig adkomst og hoveddel er skjønnsmessig oppmålt, og avvik kan forekomme.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en frittliggende enebolig over to plan, oppført i 1998 og tilbygget i 2004. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn med plate på mark, hvor gulvkonstruksjonen ligger over bakkenivå. Yttervegger, etasjeskille og tak er i trekonstruksjoner. Fasadene har stående og liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Takkonstruksjonen har kaldt uinnredet loft samt skråtak (lukket konstruksjon). Elementpipe med takhatt, hvor inndekking ble fornyet i 2025. Vinduer og terrassedører har to-lags isolerglass med rammer og karmer i tre. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt. Adkomst via overbygd inngangsparti/platting på ca. 3 m² belagt med skiferheller, samt terrasseområde på til sammen ca. 56 m² med tredekke og rekkverk. Forstøtningsmur i naturstein på tomten.

Utestue på ca. 13 m² BRA-e, oppført på punktfundamenter i betongstein med yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasadene har liggende trekledning og pulttak tekket med asfaltbelegg. Innlagt strøm med stikkontakter, belysning og oppvarming.

Frittstående bod på ca. 4 m² BRA-e, oppført på punktfundamenter i lettklinker og betongstein med yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasadene har stående trekledning og saltak tekket med asfaltbelegg. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i entré. Det foreligger samsvarserklæringer for elbillader (2021), utbedringer på loft/bod (2024) samt oppgradering av downlights, bryterpanel og kurser (2026), men det mangler dokumentasjon for det opprinnelige anlegget fra byggeår/tilbyggingsår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad 2. etasje
- Membran/tettesjikt er fra før år 2000 og har overskredet standardens alderskriterier for usikker fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Terrengforhold: Ikke tilstrekkelig fall bort fra boligen med fare for vannansamling inntil grunnmuren.

- Forstøtningsmur: Mindre skjevheter observert.

- Yttervegg og fasade: Aldersslitasje, sprekker i endeved og grønske/algegroing på kledningen, manglende musetetting i nedkant, samt kledning avsluttet for nært terreng.

- Vinduer og dører: Værslitte karmer med behov for overflatebehandling, vinduer og terrassedør har passert halvparten av forventet levetid, samt observert skade på ytterdør.

- Balkong, terrasse, platting: Enkelte skjevheter i konstruksjonen, samt deler av terrassen avsluttet for nært terreng.

- Takkonstruksjon og loft: Noe mangelfull ventilering av kaldtloftet samt observerte fuktmerker i undertak.

- Taktekking: Slitt overflate på takstein, mosegrodd tekking og tekkingen har nådd en alder som gir usikker fremtidig funksjon.

- Kjøkken: Redusert avtrekkseffekt grunnet alder.

- Tekniske installasjoner: Vannledninger: Kobberrør er mer enn 33 år og har nådd standardens alderskriterium for usikker fremtidig funksjon. Varmtvannsbereder: Berederen er innbygd og har ukjent alder, noe som gir ukjent/usikker fremtidig funksjon. Varmesentral: Det er mer enn 2 år siden sist utførte service på varmepumpen.

- Bad 1. etasje: Svelleskader og påbegynt delaminering i underkant av plater og plateskjøter, manglende fugemasse i plateskjøter samt misfarging i mykfuger. Manglende bunnlist. Lokalt motfall og ujevnt fall med fare for vannansamling på gulv. Mindre skade på gulvbelegg, manglende fugemasse i plateskjøter og ikke-fagmessig overgang mellom tettesjikt og sluk. Kun naturlig oppdriftsventilasjon/lufteventil i yttervegg.

- Bad 2. etasje: Observert riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen. Stedvis motfall rundt sluk og på gulvflater utenfor sluksonen, samt bruksvann som blir stående på gulvet. Anslagsterskel gir manglende/utilstrekkelig tilluft og redusert luftsirkulasjon.

- Innvendige overflater: Innerdør mot soverom 1 tar i karm/terskel, enkelte gulvavslutninger er ikke fagmessig utført. Det er observert fuktskade på kjøkkenvegg. Det er registrert hullyd under enkelte fliser. Det ble ikke observert sprekkdannelser eller løse fliser.

- Utestue: Bygningen bærer preg av å ikke være fagmessig utført; det er ikke etablert vindsperre i etasjeskille, det mangler nedløp for takvann, og det mangler hjørnebord flere steder.

- Frittstående bod: Bygningen bærer preg av alder, med påbegynte råteskader samt aldersslitasje på kledning og taktekking.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Grunnmuren er i all hovedsak skjult av terrasse og derfor ikke tilfredsstillende inspisert.

- Bygningen er oppført med støpt plate på mark over bakkenivå; tradisjonell drenering langs grunnmur er ikke relevant og ikke vurdert av takstmannen.

- Skorsteinen er inndekket med takhatt og derfor ikke inspisert.

- Bad 1. etasje: Våtsonen ligger mot yttervegg/kjøkken med teknisk innredning, og hulltaking er derfor ikke utført.

Helse, miljø og sikkerhet/lovlighet:

- Ferdigattest for «Nybygg» er fremlagt datert 04.11.1998, men det er ikke fremlagt ferdigattest for tilbygg.

- Innvendig trapp: Manglende rekkverk og manglende håndløper.

- Det er ikke etablert tilfredsstillende rekkverk ved forstøtningsmur. Etablert rekkverk ved terrasse oppfyller ikke dagens krav til høyde, utforming og åpninger.

- Snøfangerutstyr er ikke etablert på taket.

- Radon: Det foreligger ikke dokumentasjon på utført radonmåling.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er en liten høydeforskjell på gulv mellom tilbygg og opprinnelig bygningskropp. Det er observert enkelte maur innendørs på sommerstid i forbindelse med åpne dører, som raskt er fjernet med maurbokser. Gesimskasser på hagestuen ble ferdigstilt som egeninnsats sommeren 2025. Boddør tilknyttet huset er treg.

Frittliggende enebolig oppført i 1998 og utvidet med tilbygg i 2004. Eiendommen er jevnlig oppgradert, herunder med oppgradert bad i første etasje i 2016, overflateoppusset bad i andre etasje i 2020, installert luft-til-luft varmepumpe i 2021, samt oppgraderinger av det elektriske anlegget i 2021, 2024 og 2026.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, laminert benkeplate, oppvaskkum i komposittmateriale og ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og kjøl/frys i høyskap. Avtrekksvifte er integrert i overskap med mekanisk avtrekk. Himlingen har innfelte downlights, og det er direkte utgang til terrasse via terrassedør.

BAD 1. ETASJE:
Badet har gulvbelegg med gulvvarme, våtromsplater på vegger og MDF-panel i himling. Innredningen består av slette fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, høyskap, speil, overlys og stikkontakt. Sanitærutstyr omfatter dusjhjørne med glassvegger, to-greps armatur, regnfallsdusj og hånddusj, vegghengt toalett samt opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon via avtrekksventil i himling.

BAD 2. ETASJE:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt trepanel med innfelte downlights i himling. Innredningen består av slette fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, overskap, speil, overlys og stikkontakt. Utstyrt med dusjhjørne med glassvegger, to-greps armatur, regnfallsdusj og hånddusj, samt gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med avtrekksvifte i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Fliser, parkett og laminat.
Vegger: Malte, slette flater og malt trepanel.
Himling: MDF-panel, tak-ess himlingsplater og malt trepanel.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Våpenskap × 2, Safe , Vinskap ,Gulvstående hyller i frittstående bod medfølger ikke.

Varmepumpe og vedovn i stue i 1. etasje.
Det er gulvvarme i entré samt på bad i 1. og 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1998. Det foreligger ferdigattest for nybygg av bolig datert 04.11.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten datert 04.11.1998 inneholder merknader om at takrenner ikke var montert og at loftsetasjen ikke var innredet. Loftsetasjen er i ettertid innredet.

Det foreligger godkjent rammetillatelse datert 01.05.2004 og igangsettingstillatelse datert 17.01.2005 for tilbygg til boligen. Tilbygget ble registrert tatt i bruk 15.08.2005, men det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon.

Utestue på 13 m² er registrert som veksthus i matrikkelen og oppført som fritatt for søknadsplikt 04.05.2021. En endring fra veksthus til utestue er en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven § 20-1. Siden bygningen nå brukes til noe annet enn det den opprinnelig ble godkjent for og registrert som i matrikkelen, regnes den nye bruken som ulovlig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
Frittstående bod på 4 m² og terrasse på 56 m² er oppført i henhold til gjeldende unntak fra søknadsplikt.

Det foreligger byggetegninger datert 02.08.1995 for opprinnelig bolig og datert 03.03.2004 for tilbygg. Disse kan fås ved henvendelse til megler. I andre etasje er rom opprinnelig tegnet som loftstue i dag innredet som soverom. Endring mellom rom godkjent for varig opphold er normalt ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en fin og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert boligområde på Fossnes. Grytestien er en rolig vei omgitt av grønt kulturlandskap og skogsområder, noe som gir et trygt og fredelig bomiljø dominert av eneboligbebyggelse. Her bor du med stille og rolig med naturen tett på og fine turmuligheter i nærområdet året rundt.

Vennerød barneskole nås enkelt til fots eller på sykkel, mens Elverhøy barnehage ligger en kort kjøretur unna.
Fritidstilbudet i nærområdet er godt, med både Arnadal idrettsanlegg og gymsal ved Fossnes senter i behagelig gangavstand fra boligen. I tillegg er det en kort kjøretur til Storås skianlegg i Stokke med preparerte skiløyper, lysløype og helårs turløyper.

Dagligvarehandelen ordnes enkelt på Sem en kort biltur unna, hvor det er etablert både Coop Extra og Rema 1000. Har du behov for apotek, vinmonopol eller ytterligere servicetilbud og butikker, er det om lag ti til tolv minutters kjøring til sentrum i enten Andebu eller Stokke. Kollektivtransporten er lett tilgjengelig, med bussholdeplassen Grythe boligfelt kun en kort spasertur unna. Togpendlere finner gode forbindelser fra Stokke stasjon med avganger på Vestfoldbanen, og Sandefjord lufthavn Torp nås på rundt et kvarter med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Vennerød barneskole og Stokke Ungdomsskole.

Barnehager:
Elverhøy barnehage: 4 min. kjøring
Gjennestad barnehage: 9 min. kjøring
Gravdal barnehage: 9 min. kjøring

Idrett og fritid:
Arnadal idrettsanlegg: 5 min. gange
Fossnes Senter Gymsal: 10 min. gange
Sporty24 Sem: 8 min. kjøring
Sporty24 Stokke Express: 10 min. kjøring

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 679,8 kvm. Tomten er opparbeidet med plen og diverse beplantning, samt forstøtningsmur i naturstein.

Parkering på stor gårdsplass med oppstillingsplass for flere biler og ladepunkt for elbil.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Skåum II, datert 17.06.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen har et delareal på 679 m² regulert til boligformål.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023, med ikrafttredelse 21.09.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (delareal 679 m²). I henhold til kommuneplanens bestemmelser pkt. 1.2.2 gjelder detaljer i eldre reguleringsplan med samsvarende arealformål foran kommuneplanens arealdel ved motstrid.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare (delareal 81 m²)
Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare. I henhold til kommuneplanens bestemmelser kapittel 5.1.2 b må det ved utarbeiding av reguleringsplan og i byggesaker innenfor hensynssonen H310 dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning og NVEs veileder 1/2019.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 047,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon (inkl 100L ekstra restavfall) og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca 17 300 kWh pr. år.

Nåværende eier har bygningsforsikring i Fremtind som koster kr 8 688,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox (500/500) som leverandør av tv og internett og koster kr 1 389,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det foreligger privat avtale om brøyting som koster ca. kr 700–1 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 1 152 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 608 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

132 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
153 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 423 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 443 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Weronica Bringaker og Stian Lislevand Nilsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 40.000,-
Fotopakke ink drone og kveldsfoto  kr 8 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 30 263,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 15 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0296/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26296

Sist oppdatert: 21. oktober 2026 kl. 11:15