Grågåsveien 2

Grågåsveien 2, 1529 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 197, bruksnummer 284, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 264 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 119 kvm.
Gang, bad, tre soverom og stue med delvis åpen kjøkkenløsning.

Underetasje: 145 kvm.
Hoveddel: Entré, gang, soverom, omkledningsrom, bad, vaskerom, bod og garasje.
Hybel: Entré, bad, soverom, teknisk rom og stue med delvis åpen kjøkkenløsning.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 98 kvm: Tre terrasser.
Underetasje: 20 kvm: Markterrasse.

Terrasse med adkomst fra stue oppmålt til 85 kvm (TBA).
Terrasse med adkomst fra kjøkken og soverom 2 oppmålt til 9 kvm (TBA).
Terrasse med adkomst fra soverom 3 oppmålt til 4 kvm (TBA).
Frittliggende markterrasse oppmålt til ca. 20 kvm grunnet terrassens utforming (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.02.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner av lettklinkerblokker samt
trekonstruksjoner. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående trekledning. Takkonstruksjon utført i valmtaksform utvendig tekket med
takstein. Profilert/glatt ytterdør av tre med glassfelt samt kodelås til hoveddel. Profilert/glatt ytterdør av tre med glassfelt til hybel. Balkongdører med
karmer av tre og to-lags glass fra 2015, 2010 samt 2009. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2016 samt 2015. Vinduer med karmer av tre
og to-lags glass fra 2018, 2012 samt 2010.

Oppsummering av tilstandsgrader:
46% TG1, 39% TG2, 9% TG3 og 6% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Rom under terreng: det er registrert fuktskader i veggkonstruksjonen på soverom i hybel, registrert forhøyede fuktverdier og det ble i tillegg konstatert fuktskader i konstruksjonen. TG:3.

Loft - uinnredet/råloft: fuktmerker stedvis observert i undertak, observert spor etter aktivitet av gnagere. TG:3.

Yttertak: høy alder og høy slitasje samt at det er påvist stedvis omfattende fuktskjolder på undertak råloft. TG:3.

Bad 1 etasje: drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert, tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet vannrør til servant er ikke etablert, nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er vurdert til å ikke være tilfredsstillende, selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet er sluket ikke skiftet. TG:2.

Bad u.etasje: ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt, foreligger ingen informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet er sluket ikke skiftet. TG:2.

Vaskerom: kun naturlig ventilasjon, stedvis sprekk i flisfuger ved utvendig hjørnelist, ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt, selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet er sluket ikke skiftet. TG:2.

Bad i hybel: tettesjikt/slukmansjett ikke klemt med klemring i sluk og er derfor spesielt utsatt for lekkasjer. TG:2.

Øvrige rom: stedvis knirk i gulvflater. TG:2.

Rom under terreng: registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i gang. TG:2.

Loft - uinnredet/råloft: registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast mot kald sone ved gjennomføring av lufterør. TG:2.

Elektrisk anlegg: observeres kabler som ikke er tilstrekkelig festet på bad underetasje, varmtvannsbereder på vaskerom har ikke fast tilkobling. TG:2.

Yttervegger inkl. fasader: vindusomramming ved vinduer stue bærer preg av ufagmessig utførelse. TG:2.

Grunnmur: registreres sprekker på grunnmur ved garasje, stedvis riss/sprekker på grunnmur. TG:2.

Drenering: terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Eier opplyser om at drenering er skiftet i 2025. Grunnet målinger i utlektet kjellervegg som fortsatt viser forhøyede fuktverdier, er det usikkert om all utilsiktet fukttilførsel er stoppet. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist ved garasje samt på sydsiden av grunnmur. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er i nyere tid oppgradert i flere omganger, i regi av både foregående og nåværende eier som overtok i 2013. Overflater, utstyr og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. Ytterligere påkostninger er det naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet alder.

I tillegg til oppgraderinger er også selve romløsningen noe bygget om, blant annet til fordel for en stor sosial sone bestående av stuen og kjøkkenet i første etasje. Her får familien god plass til felles opphold og ulike anledninger gjennom året. Stuen er for øvrig utstyrt med både luft-luft varmepumpe og et effektivt ildsted av nyere dato.

Kjøkkenets innredning er en klassisk moderne løsning som av nåværende eier er oppgradert med blant annet nye benkeplater og ny vask. Sorte høyglansede og dekorative metrofliser er i tillegg påført veggene over benkene. Med mange oppbevaringsmuligheter og meterlange arbeidsflater er kjøkkenet meget praktisk i daglig bruk.

Utenom den sosiale sonen inneholder første etasje også tre soverom og ett av hoveddelens to bad. Alle er samlet i etasjens nordre del som kan lukkes av mot stuen. Soverommene er av gode størrelser, spesielt som barnerom. Ytterligere et soverom finnes i underetasjen, med tilknyttet omkledningsrom.

Badet i første etasje ble renovert rundt 2012 og har i likhet med kjøkkenet et klassisk moderne uttrykk, fremmet blant annet av badekar på løveføtter. Verdt å fremheve er også badets store areal samt to servanter som muliggjør samtidig bruk av to personer. Gulv og vegger er utført med fliser.

Underetasjens bad er oppgradert i nyere tid og utstyrt med blant annet dusjhjørne som representerer et alternativ til badekaret i første. I underetasjen inngår i tillegg et vaskerom som også er oppgradert i nyere tid og innredet praktisk til sitt formål.

- Hybel
Hybel ble etablert i del av underetasjen i 2019 og har i stor grad overflater fra dette året. Som i hoveddelen er stuen og kjøkkenet også her samlet i åpen løsning. Kjøkkeninnredningen er fra ukjent årstall, men funksjonell.

Et helt nytt bad for hybelen ble etablert i 2019. Badet er fullt utstyrt med blant annet dusjhjørne og smart innredet med dedikert nisje til vaskemaskin. Gulv og vegger er flislagt.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig laminat og fliser.
Innervegger: Hovedsakelig malte plater, malt panel, malt tapt og fliser.
Himlinger: Hovedsakelig malt panel, plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte mørke benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte fronter i sort høyglans, heltre benkeplate og overmonterte keramiske servanter med ett-greps blandebatterier. Veggspeil. Sideskap med glatte fronter i sort høyglans og heltre benkeplate. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad underetasje: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Overskap med profilerte hvite fronter. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad hybel: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer som er i huset kan medfølge.

Alarmanlegget medfølger ikke. Ny eier må evt. tegne eget abonnement.

Boligen er elektrisk oppvarmet i kombinasjon med vedfyring samt luft-luft varmepumper.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Grågåsveien 2:
Siste feiing ble utført: 26.06.2024.
Siste tilsyn ble utført: 19.07.2022.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 20.02.1981.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Mangler ventil på bad.
Kjellerstue og disprom i kjeller ikke ferdig.

Det foreligger godkjente tegninger fra kommunen fra 1980 og for tilbygget garasje fra 1982. Det foreligger ingen ferdigattest for garasjen, men godkjent byggetillatelse datert 20.09.1982.
Hobbyrom er omgjort til soverom. Endringen gjelder fra hoveddel til hoveddel.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 9294, tinglyst 11.10.1984, type heftelse: Erklæring/avtale.
Så lenge det på hus med festerett hviler lån opptatt i Husbanken, Statens Landbruksbank med flere, skal festekontrakten ikke utløpe selv om den gjenværende festetid skulle være kortere enn lånets løpetid. Tomten ikke kunne forlanges ryddiggjort med flere bestemmelser.

Dagboknr 1021835-4, tinglyst 07.12.2011, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.
Dagboknr 1021835-5, tinglyst 07.12.2011, type heftelse: Bestemmelse om vann /kloakkledning.
Tidligere festekontrakt som er slettet, men hvor enkelte punkter skal bestå. Forbud mot sjenerende virksomhet. Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler. Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Øreåsen er et veletablert boligområde med utpreget barnevennlig miljø og ingen gjennomgangstrafikk. Barnehager og barneskole er lett tilgjengelig, i gangavstand fra eiendommen.

Rundt boligområdet finnes et større friområde med skog der barna kan leke og utforske naturen. Det er også mulig å ta seg ned gjennom skogen til Vansjøs bredd, med muligheter for å bade eller prøve fiskelykken.

Like ved Øreåsen ligger et større handelsområde hvor det er enkelt å utføres hverdagslige innkjøp. Her finnes blant annet dagligvareforretninger tilknyttet de fleste kjeder, kjøpesenter og en rekke store varehus.

Fra bussholdeplass i nabolaget er det hyppig avganger mot byen og togstasjonen. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 30 minutter. Langs Ryggeveien stopper flere busslinjer, så vel lokale som regionale. Det er for øvrig kort vei ut på E6 og ca. 45 minutter å kjøre videre til hovedstadsområdet utenom rushtid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt med et beregnet areal på 859 kvm.

Grunnkart viser at tomtegrenser er middels nøyaktige (10 cm til 30 cm). Historisk oppgitt areal og målebrev viser et areal på 705 kvm.
Tomtegrense iht. grunnkart viser tomtegrenser som går ut til midt av veien, oppgitt i målebrev til ca. 154 kvm.

Parkering i garasje med elbillader samt biloppstillingsplasser i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 24.01.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Øreåsen - felt A, B og C" med formål offentlig friområde, kjørevei og boliger, vedtatt 27.11.1978 med plannr.M31. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32.907,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 8.926,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 193 kubikk.
Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 40.000,- pr. år. / 34.700 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 15.000,-.
Boligen er tilknyttet Telenor og Home Net som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1.080,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr 6.612,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 753 461,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 013 843,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
190 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 990 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ken Nicolai Reinnel Gulbrandsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte: kr. 12.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 4.900,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0012/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.2512

Sist oppdatert: 16. juni 2025 kl. 09:55