Nedre Hoffland 6

Nedre Hoffland 6, 6057 ELLINGSØY
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 147, bruksnummer 74, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 161 kvm: Vindfang, hall, stue, kjøkken, bad vest, bad øst, 4 soverom, vaskerom og ganger

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 24 kvm:

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 44 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2025 utført av Takstmann Frode Mauren. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1969 i 1 etasje + krypkjeller. tre/mur/betong. Boligen er oppført med bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og har utvendig fasade/kledning med liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon, mønt himling i deler av konstruksjonen, gjenbygget i sin helhet også i flathimling. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass samt trevinduer med enkle/kobla glass - vinduene er fra byggeårene.
Teak hovedytterdør,skyvebalkongdør i malt tre med 3-lags glass og bi-inngangsdører i tre. Utgang fra stue til sørvestvendt støpt terrasse på ca 16 kvm med trelemmer, videre treterrasse på ca 28 kvm foran garasje på et litt lavere nivå. trerekkverk, enkel tretrapp ned til terreng. Det er utgang fra bodgang mot øst til lufteveranda i tre på ca 6 kvm, trerekkverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Utvendig:
Vinduer - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Dører - Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det har vært og forekommer fuktgjennomtrenging ved skyvedør, samt fukt/råteskader i døren

Innvendig:
Overflater - Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påvist/opplyst om aktivitet fra skadedyr i trebjelkelag.
Krypkjeller - Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
Vaskerom - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Bad vest - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Bad øst - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Taktekking
Nedløp og beslag
Veggkonstruksjon
Balkonger/terrasser

Innvendig:
Radon
Pipe og ildsted
Innvendige dører
Vaskerom - tilliggende konstruksjoner
Kjøkken - overflater og innredning

Tekniske installasjoner:
Vannledninger
Avløpsrør
Varmtvannstank
Elektrisk anlegg

Tomteforhold:
Fuktsikring/drenering
Grunnmur og fundmenter
Terrengforhold
Utvendige vann- og avløpsledninger

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (Konstruksjoner ikke undersøkt):

Takkonstruksjon/loft - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har gitt følgende opplysninger i sitt egenerklæringsskjema:

På spørsmål: Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? svarer selger ja. Nedre karm på skyvedør til veranda og vindu
På spørsmål: Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? svarer selger ja, av faglært (husker ikke navn) for ca. 30 år siden - påbygging av huset
På spørsmål: Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? svarer segler ja.
På spørsmål: Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? svarer selger ja, for ca. 30+ år siden av faglært (Rongve ?) i forbindelse med påbygg
På spørsmål: Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende? svarer selger ja - septik.
På spørsmål: Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? svarer selger ja for 30+ år siden i forbindelse med påbygg - husker ikke navn.
På spørsmål: Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? svarer selger ja. Skiftet fra olje til vedfyr/peis.
På spørsmål: Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? svarer selger ja, rotter i gulv.
På spørsmål: Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? svarer selger ja, dør til boder og et vindu der.

Enebolig på ett plan + krypkjeller. Boligen er av eldre dato og står foran betydelige oppgraderinger.

VINDFANG
På gulv er det lagt teppe, tapet på vegger og malt tak.

HALL
På gulv er det lagt fliser, vegger har panelplater og tapet og panelplater i tak.

STUE
Stue mot syd med store vindusflater og flott utsikt mot Ellingsøyfjorden. På gulv er det lagt parkett, noe vegg til vegg teppe i deler av stue mot øst. Vegger har malt tapet. Skråhimling med tretak/panelplater. Kleberstensovn med glassdør i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære. Varmepumpe montert under stuevinduer mot syd. Utgang via skyvedør til sydvestvendt terrasse på 44 kvm.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Fliser på vegg mellom kjøkkenbenk og overskap. Oppvaskmaskin og komfyr. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Det er plass til spisebord på kjøkkenet. På gulv er det lagt parkett, malte vegger og takplater i tak.

BAD VEST
Flislagt gulv, flislagte vegger og himlingsplater i tak. Åpen dusj med forheng, gulvstående toalett og baderomsinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys over servant.

BAD ØST
Flislagt gulv med gulvvarme, fliser og tapet på vegger og himlingsplater i tak. Baderomsinnredning med servant med ett-greps armatur, frittstående badekar med vegghengt armatur. Toalett i delvis avdelt rom.

4 SOVEROM
Soverom 1 mot syd har gulvbelegg på gulv, tapet på vegger og malt skråtak. Plassbygde garderobeskap.
Soverom 2 mot syd har gulvbelegg på gulv, liggende panel på vegger og panelt skråtak. Garderobeskap.
Soverom 3 mot øst har gulvbelegg på gulv, liggende panel på vegger og panelt skråtak.
Soverom 4 mot nord har vegg til vegg teppe på gulv, liggende panel på vegger og takplater i skråtak. Garderobeskap. Dette soverommet er ikke godkjent pga. det står definert som hobbyrom på tegninger.

VASKEROM
Vaskerom med malt betonggulv, malte plater på vegger og i tak. Noe eldre malt innredning. Skyllekar. Opplegg for vaskemaskin.

GANGER
Gang øst har gulvbelegg på gulv, panelte vegger og tak. Utgang mot øst.
Gang vest har gulvbelegg på gulv, tapetserte vegger og malt tak. Utgang til terrasse.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av kobber, stoppekran i vaskerom.
Boligen har avløpsrør i plast og støpejernsrør/sluker fra byggeår/eldre dato.
Boligen har periodisk avtrekk fra kjøkken, med tilluft gjennom vindus/veggventiler, noe som var en vanlig løsning for denne type bygg.
Varmepumpe luft til luft montert i stue fra ca 2020 iflg eier.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter, av eldre dato montert i bod.
Det er automatsikringer i sikringsskap, ny måler i 2017.
Boligen er utstyrt med brannslukningsapparat og røykvarslere.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe (luft til luft montert i stue fra ca 2020), peis i stue, varmekabler i bad mot øst og vest, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.
Det foreligger innflyttingsattest datert 27.01.1969.

I 1985 ble eiendommen påbygget og det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 02.05.1985 under forutsetning av at hall ferdigstilles - selger opplyser at dette er utført.

Det foreligger også ferdigattest på garasje datert 25.10.1979.

Det er gjort endringer i forhold til tegning fra 1983 ifm tilbygg. Toalett/dusjrom løsninger er endret. Dagens bad vest er på tegning et toalettrom, mens toalettrom i tilknytting til bad øst på tegning angitt som et dusjrom. Soverom i hjørne mot
nordøst er på tegning angitt som hobbyrom. Sistnevnte er endring som krever bruksendringssøknad. Lufteveranda mot øst er bygd større enn det som vises på tegning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 303453-2/58 tgl. 27.06.1966 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen er beliggende på Hoffland på Ellingsøya i Ålesund kommune. Eiendommen ligger ca 5 km fra Ålesund sentrum gjennom undersjøiske tunneler. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger og noe konsentrerte boliger samt barnehage og skole rett foran eiendommen.

Kort avstand til barneskole, ungdomsskole, buss, butikk og barnehage. Nærområdet består i hovedsak av eneboliger og noen konsentrerte boliger. Det er ca. 10 min. kjøring til Ålesund bysentrum via undersjøiske tunneler. Flott utsikt over Ellingsøyfjorden og Sunnmørsalpene.

Ellingsøy er den nordligste øya i Ålesund kommune. Øya er forbundet med Valderøy i Giske kommune og Ålesund via undersjøiske tunneler fra Kverve. På den andre siden av øya er det bruforbindelse til Skodje fra Taftasundet. Man har også to dagligvarebutikker med Spar på Stokke og Kiwi på Kverve, sistnevnte i gangavstand fra eiendommen.

Ellingsøya har mange industribedrifter innen skipsutstyr og sjømat lokalisert på øya. Ellingsøy har også mange turmuligheter, og den mest kjente destinasjonen er Myklebusthornet som er øyas høyeste punkt med sine 329 moh. Vikenakken, Nøråsen, Rørene, Kvervaksla og Kleiva er også fine fjellturer. Ellers har man mange flotte holmer og øyer ute i Ellingsøyfjorden om man vil benytte seg av båt. Her er Lille Kalvøya en kjempeflott destinasjon hvor Garaløa selskapslokale er lokalisert.

Fra Ålesund sentrum kjører du gjennom undersjøisk tunnell mot Ellingsøya og tar av i rundkjøringen til venstre mot Ellingsøya. Fortsett videre i ca 1,5 km og ta til venstre ved skilt mot Hoffland. Ta til venstre og så første til høyre, du er på i Øvre Hoffland. Ta så av ned første avkjørsel til venstre mot Nedre Hoffland og følg vegen til du får boligen på venstre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Ellingsøy barne- og ungdomsskole (1-10 kl.)3 min. gange - 0.3 km
Ålesund videregående skole 10 min. m/bil - 6.9 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 9 min. m/bil - 7.7 km

Barnehager:
Ellingsøy barnehage (1-5 år) 4 min. gange - 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 041 kvm som ligger i en slakk sørvendt skråning og er opparbeidet med plen, belegningsstein, mindre murkanter, støpte platter, beplanting etc. Frittliggende garasje mot vest.

Parkering i frittliggende garasje samt på gårdsplass. Også parkeringsmuligheter i steinlagt adkomstvei ved inngangsparti.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet vann fra Ellingsøy Vassverk. Avløp er kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i.h.h.t. reguleringsplan for Hoffland II datert 12.09.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14.821,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Gebyr til Ellingsøy Vassverk med ca. kr 3.090,- pr. år

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk
I selgers husstand har det bodd 1 personer.
Årlig forsikringspremie ikke oppgitt.
Boligen er tilknyttet fiber fra Tafjord - avgift ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 629 886,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 519 542,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 3.526,- pr år.

2 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 583 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Reidun Tuvik Viddal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 470,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotograf inkl. plantegninger  kr 6 000,00

Oppdragsnummer 76-0242/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.25242

Sist oppdatert: 25. oktober 2025 kl. 10:18