Sekkekilveien 21

Sekkekilveien 21, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 85, bruksnummer 482, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 78 kvm: Gang, stue med åpen kjøkkenløsning, 2 soverom, vaskerom og bad.

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 18 kvm: Gang, 2 soverom, toalettrom og bod. Annekset har angitt areal som BRA-e da den ikke har eget bad, men kun toalettrom.

Åpent areal:
1. etasje 89 kvm: Inngangsparti og delvis overbygget terrasse i impregnert trevirke med utekjøkken.
1. etasje 20 kvm: Hellelagt platting

Vedlagte plantegninger er ikke målbare.

Det er ikke avholdt tilstandsrapport da fritidsboligen er helt nyoppført og vil være omfattet av garantier iht. avhendingslovens §2-11. "Seljaren skal stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar. Garantien skal utgjøre 5 % av kjøpesummen, i 5 år etter overtakelse av forbrukeren. Garantien skal stilles rett etter at avtalen er inngått.

Hytta som er arkitekttegnet av Jahre Arkitekter er oppført på støpt betongplate med 35 cm. isolasjon. Bærende konstruksjon i bindingsverk med utvendig stående kledning. Yttervegger er isolert med 15 + 5 cm mineralull. Innvendige vegger med 7 cm. isolasjon. Saltak er tekket med dobbeltkrum sementstein fra Skarpnes og har 30 cm. isolasjon. Innvendige vegger har 5 cm. isolasjon. Vinduer med isolerglass. Terrasser trykkiprignert trevirke og Hellelagt platting med Asak heller 60x40.

Hytta er komfortabel og innholdsrik og sammen med annekset blir det hele komplett. Overbygget terrasse i trevirke. Mellom disse gjør at du kan gå tørrskodd. Terrassen strekker seg videre til en delvis overbygget del, utekjøkken og hellelagt platting foran hytta. Hytta inneholder stue og kjøkken i ett med L-formet innredning og kjøkkenøy som gir ekstra benkplass. Denne fungerer også som samlingspunkt, avlastning, og er det er mange på besøk kan den brukes til buffetservering. I andre enden av hytta er det to soverom, bad og vaskerom. Gulvene i stue, kjøkken, bad og gang har varmekabler. Alle gulvene er lagt med Berry Alloc høytrykkslaminat av typen Golden Lane. Veggene har et litt rustikt panel i fargetonen børstet shabby. I gangen både i hytta og i annekset er det store grå flis 60x60 fra Fagflis. Kjøkkeninnredningen fra Danske Aubo med hvite fronter, stålvask og ventilator. Kjøkkenøya har fronter med glassdører mot stua. Innredningen er også utstyrt med hvitevarer fra Electrolux, integrert komfyr, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøl- og fryseskap. Badet som er flislagt med 60x60 flis og har dusjnisje med glassdører, store veggflis, hånddusj og estetisk stort dusjhode, servant i seksjon og Monolith vegghengt wc fra Geberit. Toalettrommet i annekset har samme type wc og servant i seksjon med speil over. I himlingen er det brukt hvitlasert panel. Som et ekstra element, har hytta utekjøkken med kaldt og varmt vann i tilknytning til terrassen. Belysning med downlights, varmekabler, samt 2 røykvarslere er klargjort for smarthusløsninger og det er lagt opp trekkerør til yttervegg dersom du ønsker å installere el-bil lader.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn fra Norpeis med stålpipe i stua. Varmekabler på bad, gang og i stue/kjøkken. I annekset er det varmekabler i gangen og på toalettrommet. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 24.03.2026. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr 1226422, tinglyst 31.10.2022, type heftelse: Bestemmelse om pliktig medlemskap i stedets veilag og vann- og avløpslag.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutt. 

Det er flere servitutter som vil være synlig på denne eiendommens grunnboksblad ettersom det er flere eiendommer som er utskilt fra hovedbruksnummeret. Det vil kun være relevant for eiendommen dersom det er spesifisert at det gjelder dette bruksnr. Servituttene som er relevant er listet opp over.

Eiendommen har tinglyst rett til vei over Gnr. 85, Bnr. 5, samt å føre frem strøm, vann, avløp og evt fiberkabel, samt rett til vedlikehold. Kjøper skal og ha tinglyst rett til båtplass i Sekkekilen, til de satser som eier av Gnr. 85, Bnr. 5 til enhver tid fastsetter. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 85, Bnr5, dagboknr 1226422, tinglyst 31.10.2022.

Hytta ligger solrikt og usjenert til med fritt utsyn, sjøutskt og meget gode solforhold. Det er kort avstand til sjøen med fine badeplasser og småbåthavn. I småbåthavna er det mulighet for å leie båtplass. Skjærgården i området er variert og vakker, et eldorado som kan oppleves med egen båt. Det er kun en kort båttur til Valle eller Kragerø i skjermet farvann. Ytterst mot havet ligger de kjente øyene Jomfruland og Stråholmen. I nærområdet er det fine turmuligheter med kyststi. Golfbane finner man også i umiddelbar nærhet. På Trosby og på Valle finnes dagligvarebutikk og restauranter. Sjøterrassen er en fin restaurant som ligger fint til i gangavstand fra hytta og ytterst på Kjønnøya ligger Havparadiset - en sommeråpen restaurant, kjent for gode matopplevelser og intimkonserter. Ca. 15 min. unna med bil ligger Stathelle med kjøpesenter.

Fra E18 sørover: Kjør over Grenlandsbrua, ta av til høyre ved bensinstatjonene ST1 og Esso og følg gamle E-18 videre sydover, skiltet Valle. Ta til venstre noen kilometer etter Bamble kirke. Følg Valleveien i ca. 9 km. og ta Grunnsundveien til venstre. Følg veien og ta grusvei opp til høyre der båthavna begynner. Følg veien opp forbi noen hytter og en biloppstillingsplass og videre opp bakken hvor hytta ligger på høyre side på en hylle for seg selg. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 901 kvm. Tomten ligger usjenert til inntil fjellkanten med fritt utsyn og meget gode solforhold. Hit er det enkel adkomst med gruset parkering rett ved hytta. Stor gruslagt parkering ved hytta. Dele av tomten er opparbeidet og tilsådd for gressplen. inntil hytte er det overbygget terrasse med tredekke, utekjøkken og plassbygde blomsterkasser og hellelagt platting.

Gode parkeringsmuligheter på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er nyoppført og er således ikke registrert som påkoblet kommunalt ledningsnett. Eiendommen overleveres til ny eier, tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Frittliggende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan Øvre Kåsa ved Sekkekilen del av 85/5 og 84/2, datert 17.06.2021 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel Bable kommune, datert 15.12.2022 er avsatt til: Nåværende fritidsbebyggelse og at reguleringsplan fortsatt skal gjelde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

De kommunale avgiftene er ikke fastsatt for eiendommen. I de kommunale avgiftene inngår vanligvis gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.

De kommunale avgiftene for 2026 fordeler seg på følgende måte:
Vann, fast pr. år kr. 3.545,-.
Vann, forbruksgebyr pr. m3 kr. 14,98,-.
Avløp, fast pr. år kr. 4.733,-.
Avløp, forbruksgebyr pr. m3 kr. 25,33,-.
Feiegebyr pr. pipe pr. år kr. 312,-.
Tilsyn fyringsanlegg pr. år kr. 312,-.
Hytterenovasjon pr. år kr. 4.175,-.

Årlig forbruk vil variere utfra bruk og antall personer. Ved hytterenovasjon tømmes beholdere kun i sommerhalvåret. Ta kontakt med Bamble kommune for mer informasjon om de kommunale avgiftene.

Eiendomsskatt kommer i tillegg og er p.t. ikke beregnet. Den generelle skattesatsen er satt til 3,9 promille av skattetaksten. Det tilordnes et bunnfradrag i 2026 på kr. 500.000,-. Alle takster vil bli redusert med 30% før skattegrunnlaget blir beregnet.

Det må påregnes avgifter til:
Veiavgift Grunnsundveien, ca. kr. 1 000,- pr. år (2025).
Brøyting kr. 5 000,- pr. år.
Veiavgift for adkomst på Sekkekilveien er ca. kr. 500,- pr år (2025).
Avgift til Vann og avløpslaget, ca. kr. 500,- pr. år.
Abonnement til kabel-tv/internett, fiber i området.
Forsikring av eiendommen.

Båtplass i felles bryggeanlegg medfølger. Selger har betalt innskudd på kr. 35.000,- som avskrives lineært over 10 år. Plassen er på ca. 2,8 meter for maks 28 fot. Årlig leie er kr. 3.800,- årlig leie (2025). Leie indeksreguleres hvert år. Plassen leies av grunneier.

Eiendommen har ikke tidligere vært i bruk og selger har derfor ingen informasjon om strømutgifter m.m.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Da boligen selges som nybygg er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året eiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) er for 2026 satt til 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.
Da boligen selges som nybygg er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

50 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av tomteverdi, 2 mill)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
70 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 070 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tømrer Max Gill AS

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Det foreligger ikke en godkjent tilstandsrapport med innhold fra takstforskriften som trådte i kraft 1.1.22. Selger har derfor heller ikke tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Nyoppførte boliger som selges innen 6 måneder etter fullføring selges etter avhendingslovens bestemmelser. Selger må stille garanti etter bustadoppfl. § 12 dersom avtalen er gjort som ledd i selgers næringsvirksomhet og kjøper er forbruker jf. avhendingslova §2-11.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 28-0017/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2617

Sist oppdatert: 28. mars 2026 kl. 11:42