Dr.Opsands vei 24 - seksjon 1

Dr.Opsands vei 24 - seksjon 1, 1618 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 205, bruksnummer 38, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

BRA-i:
1. etasje 61 kvm: Vindfang , Bad/vaskerom , Soverom , Stue/kjøkken , Soverom 2, rom benyttet som soverom.

I tillegg disponerer boligen tilgang til en felles bod/uthus som deles med seksjon 2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 09.06.2026 utført av Takstmann Henrik Hals. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt 21 mm. høydeforskjell innenfor 2 m med linjelaser ut i fra en høyde på 45 mm i stue/kjøkken. Målt 20 mm høydeforskjell gjennom rommet med linjelaser ut i fra en høyde på 45 mm i stue/kjøkken. Spor etter borbille i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Råteskadet treverk må skiftes. Større skjevheter i gulv kan tyde på svekkelser i materialets styrke og en forsterkning av etasjeskille bør påregnes ved omlegging av gulv. Gulv med svekkelser mot terreng/krypkjeller kan ha fukt og råteskader som årsak og ytterligere undersøkelser bør påregnes. Synlig råte i konstruksjonen bør skiftes og ytterligere undersøkelser bør utføres. Omfanget/aktivitet av borbille er ikke kontrollert av undertegnede, en kontroll av skadedyrbekjemper anbefales for å bekrefte status på aktivitet. Må ses i sammenheng med punkt: krypkjeller.

Krypkjeller
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Deler av krypkjeller ble ikke kontrollert grunnet trang adkomst. Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Det er manglende fuktsperre på bakken. Trevirke som har direkte kontakt med mur eller grunn er utsatt for fukt og det vil føre til råteskade over tid. Vanninnsig ved en langside av boligen. Noen kokonger og utplasserte rottefeller i kjelleren. Konsekvens/tiltak: Skader etter skadedyraktivitet på våtrom kan svekke materialer og øke risikoen for fukt- og vannskader. Dersom angrepet vedvarer, kan det føre til ytterligere nedbrytning av konstruksjonen. Det er viktig å ta tak i skadedyrproblemer så tidlig som mulig for å unngå etablering/utvikling av skadedyrene, og sikre et sunt og behagelig bomiljø. Fuktsperre på bakken bør etableres. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Bedre ventilering må etableres. I et fuktig miljø er det vanlig å finne ulike arter av insekter og edderkopper (inkl. kokonger). Slike dyr forårsaker som regel lite skade, men de kan indikere at den relative luftfuktigheten er så høy at det er fare for råteskader. Grunn bør plastes for å unngå vanndamp fra grunn, vanndamp over tid vil kunne føre til fuktskader og et dårlig inneklima. Konstruksjonen bør sikres mot mus og liknende, skadedyr kan gnage i treverk, ledninger, kabler og vannrør som kan føre til store skader og sjenerende lukt i boligen. Kryperom bør ryddes for å forhindre en begrenset ventilering av kryperom og en økt fuktpåkjenning av konstriksjonen som kan i grobunn for muggsopp ol., påse at konstruksjonen er tilstrekkelig ventilert til en hver tid. Eventuell etabler ytterligere ventilering. Krypkjeller ses i sammenheng med etasjeskille og drenering.

Pipe og ildsted
Boligen har mursteinspipe og det er montert en kombinert vad og parafinkamin i 1.etg. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Utbedringer av pipe og vedovn vil gi en renere og mer effektiv forbrenning. Regjeringen har vedtatt et generelt forbud mot fyring til oppvarming med mineralsk olje fra 2020. Dersom anlegget er tilpasset bioolje (0% mineralsk fossil olje) er det ikke krav til ombygning, og fyring kan fortsette etter 2020. Kaminen er ikke kontrollert av undertegnede, en nærmere kontroll anbefales.

Bad / Vaskerom 1.etasje
Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Fliser med to plastsluk og varmekabler, fliser på vegger og malte plater i himling. Gulvmontert toalett, servant med ettgreps blandebatteri, speil med lys over, opplegg for vaskemaskin, dusjkabinett, v.v.bereder og elektrisk styrt vifte. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Årstall: 2009 Kilde: Tidligere salgsoppgaver. Flere av flisene på gulv er sprukket og det er hull etter festemidler på vegg i våtsone. Det er noe fall mot sluk, dog ingen forhøyet membran ved terskel. Dette sammen med skadet overflate i våtsone utgjør en risiko for vannskader ved en eventuell vannlekkasje eller direkte fuktbelastning av overflater. Vindu er plassert i våtsone. Det var lukt fra avløpet på befaringsdagen, nærmere undersøkelser anbefales. Hjelpesluk var teipet igjen. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Badet er av eldre dato, gulv og vegger bør ikke belastes med vann over tid, videre bruk av dusjkabinett/lukket system anbefales frem til en eventuell modernisering. Bruk av dusjkabinett minsker risiko for en eventuell vannlekkasje til tilstøtende rom og vindu i våtsone. Manglede utbedring av rommet vil kunne føre til fuktskader i tilstøtende og underliggende konstruksjoner. Slike sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Badet er av eldre dato og vegger bør ikke belastes med vann over tid, videre bruk av dusjkabinett/lukket system anbefales frem til en eventuell modernisering. Bruk av dusjkabinett minsker risiko for en eventuell vannlekkasje til tilstøtende rom.

Drenering
Ingen kjent drenering. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Konsekvens/tiltak: Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Drenering bør påregnes. Vanninnsig i kjeller kan gi fuktproblemer, skader og dårlig inneklima.

Forstøtningsmur
Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Påviste skader må utbedres. Støttemur bør utbedres for å unngå skader.

Terrengforhold
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Det bør foretas terrengjusteringer. Mangelfull bortledning av overvann vil kunne gi fuktskader i bygningsmassen, dette vil også kunne føre til et dårlig innemiljø. Etablere fall vekk fra boligen eller en ledegrøft.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i:

Utvendig > Taktekking
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Utvendig > Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det mangler takrenner og nedløp på deler av taket.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Kledning er slått utenpå eldre kledning.Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur på deler av boligen. Konstruksjonen mangler lusing eller musebånd enkelte steder i nedre kant av kledning. Siden mus kun trenger 6–7 mm. åpning for å ta seg inn, utgjør dette en risiko for skadedyr. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng/vannbrett.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av
dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.Det er spor etter barkbille, veps og mus.Konstruksjonen har isdannelse på vinterstid

Utvendig > Vinduer
Lokal slitasje på vinduer, et vindu har rester av byggeskum på karm.

Utvendig > Dør til 1.etg.
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

Innvendig > Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Sprukne flis og bom i vindfang, sår i laminat, sår og merker på vegger og himling.

Innvendige dører
Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Dører med sår og merker.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Det mangler sprutsikring i skap.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er påvist unormale luktforhold rundt avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Normal tid før omfuging av natursteinsforblending er 30 - 60 år.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Bad/vaskerom 1.etasje >Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Flere av flisene på gulv er sprukket og det er hulle etter festemidler i dusjsone på vegg.

Kjøkken1.etasje > Overflater og innredning
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Noe overflateskade på maling til fronter. Det er ikke montert komfyrvakt eller lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Glippe mellom oppvaskmaskin og benkeplate.

Kjøkken 1.etasje > Avtrekk
Mer enn halvparten av forventet brukstid på kjøkkenventilator er oppbrukt. Generelt kan en god kvalitets kjøkkenvifte forventes å vare i 10 til 15 år eller mer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

 
Utdrag fra selgers egenerklæring:
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja, generelt fuktig og vannføring langs fjellet i krypkjeller. Iverksatt tiltak ved å asfaltere gårdsplass og lede bort overvann.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja, noe skjevhet i gulv i stue og soverom.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja, tidligere påvist rotter i krypkjeller og uthus. Tiltak iverksatt i form at tetting av sprekker og med nett mot bjelkelag, etter råd fra Anticimex.

12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært. Bygget platting utenfor uthus i 2022. Firmanavn: Vedlikehold og Eiendom AS.

27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Svar: Ja, eiendommen er under seksjonering, felleskostnader er p.t. Ikke beregnet.

Leiligheten har et generelt behov for oppgraderinger grunnet blant annet alder og bruksslitasje. Dagens tilstand og standard representerer således et spennende utgangspunkt med potensial knyttet til modernisering.

Flere endringer er utført i nyere tid, blant annet ombygging av den opprinnelige romløsningen. Stuen og kjøkkenet er i dag åpent forbundet i en sosial sone med god plass til større sittegrupper. Stuen har både gulvvarme og ildsted.

Kjøkkenets innredning er fra ukjent årstall, slitasje-preget og naturlig gjenstand for utskiftning. Eier har nylig montert ny benkeplate på kjøkkenet.

Leiligheten inneholder to soverom, samt et rom som benyttes som soverom. Alle oppholdsrom i leiligheten er oppgradert med nytt enstavs laminatgulv, samt at vegger og himlinger er nymalt høsten 2024.

Badet ble modernisert rundt 2009 og er gitt TG 3 i sin helhet, hvilket innebærer at en helhetlig oppgradering eller renovering må påregnes. Nytt dusjkabinett ble installert i 2021 og begrenser vannpåkjenning på overflatene. Det er montert ny baderomsinnredning i 2024. Gulvet og veggene er utført med fliser, gulvet har også varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte plater, malte panelplater, fliser og teglstein.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og samt at boligen har en kombinert ved og parafinkamin.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke dokumentasjon fra kommunene om opprinnelige byggeår, men tidligere eier opplyser at boligens byggeår er ca. 1900.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette.
Det foreligger godkjente byggningstegninger datert 14.02.1985 som gjaldt for hele enebolig. Eiendommen er under seksjonering i skrivende stund og denne eiendommen har betegnelse snr. 1 og tegninger i seksjoneringsbegjæringen legges til grunn.

Det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Nøkleby er et veletablert boligområde der den eldste bebyggelsen har historie helt tilbake til siste halvdel av 1800-tallet. I nabolaget finnes også ny og moderne bebyggelse, en kombinasjon som gir området en egenartet atmosfære og sjarm.

For en familie med barn i skolealder vil det være et praktisk pluss at både barnehage og Nøkleby skole er fem minutter unna på sykkel, eller et knapt kvarters gange. Skolen er i senere år oppgradert med nye aktivitetsområder i skolegården, samt ny flerbrukshall. Et moderne aktivitetssenter med skatebane, klatrehall og treningssenter er lett tilgjengelig ved Nøklebystranda, like nedenfor boligen.

Kort gangavstand er det også til sentrumskjernen av Lisleby med blant annet dagligvareforretning og treningssenter. Et vesentlig mer omfangsrikt shoppingtilbud finnes i handelsområdet Dikeveien. Her ligger et omfangsrikt antall store varehus tilknyttet de fleste kjeder, samt kjøpesenteret Østfoldhallene.

Sentrum av Fredrikstad er 10 minutter unna med bil, eller knappe 20 minutter om du tar sykkelen fatt og følger enten Glommastien eller sykkelveien langs Rolvsøyveien mot byen. Det eksisterer også et godt kollektivtilbud i området, buss til byen tar kun ett kvarter. Verdt å fremheve er også gratis fergeforbindelse fra Nøklebystranda til Sellebakk på motsatt side av elven. Til fergekaien er det kun knappe 300 meter å gå.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Hjørgunn barnehage (1-5 år) 0,8 km
- Roselia barnehage (0-5 år) 0,9 km
- Leie barnehage (1-5 år) 1,4 km

Skoler:
- Nøkleby skole (1-7 kl.) 1 km
- Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 2,7 km
- Glemmen videregående skole 3,3 km
- Glemmen vgs - Lisleby

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt for sameiet er fellesareal. Ifølge eier er tomten på ca. 360 kvm. Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stadfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavik i forhold til ekstisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Felles parkering i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023 er avsatt til: formål - Bebyggelse og anlegg samt hensynssone - ras og skredfare H310.

På naboeiendom Dr. Opsands vei 23, ble det sendt inn en søknad til kommunen om oppføring av forsamlingslokalet den 03.6.2021. Den 23.09.2021 ble det sendt avslag på søknaden med følgende begrunnelse:
- I medhold av plan-og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealformål Næringsbebyggelse
- I medhold av plan-og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kommunelplanens plankrav Jf. § 2.1
- Søknaden om oppføring av forsamlingshus avslås da tiltaket er i strid med kommuneplanens plankrav og arealformål næringsbebyggelse og at det ikke finnes grunnlag for å gi dispensasjon fra disse kravene.
Det er ihht. kommunens innsynsportal ikke skjedd noe mer etter dette men det tas forbehold det kan komme opp en bygning der i fremtiden. For ytterligere opplysninger ta eventuelt kontakt med Fredrikstad kommune for nærmere informasjon

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for hele bygget er kr 28 866,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendomsskatten for hele bygget er kr 2 669,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.
Eiendommen har 1 vannmåler og nye seksjonseiere må påregne felles kostnad for montering av ny vannmåler slik at begge seksjoner har hver sin.

Eiendommen er under seksjoner og det vil være avvik i faktiske kommunale avgifter og eiendomsskatt pr. seksjon. Ovennevnte opplysninger gjelder hele boligen i sin helhet.

Nåværende eiere har leid ut begge etasjer og har ikke erfaringstall for energiforbruk.
Boligen har bygningsforsikring gjennom Gjensidige. Nye eiere av de to seksjonene deler kostnad for bygningsforsikring, og må selv sørge for egen innboforsikring for sin seksjon.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Da boligen er under seksjonering er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2021 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2021 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Eiendomsskatten utgjør kr 2 669,-.  pr år for hele boligen.

2 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

57 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
--------------------------------------------------------
58 340,00 Omkostninger totalt (uten Tryg Boligkjøperpakke (valgfri))
68 290,00 Omkostninger totalt (med Tryg Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
2 348 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 358 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Tryg Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Modena Eiendom AS

Eiendommen er under seksjonering og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 1/2.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Selger oppretter sameiet i Brønnøysundregistrene samt oppretter konto for felleskostnader. Sameierne må selv avgjøre størrelsen på felleskostnader og hva som skal inkluderes i disse.

Dugnad må påregnes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 37.500,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 23.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0379/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.23379

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 14:14