Silurveien 44

Silurveien 44, 0380 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 726, seksjonsnummer 61, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
6. etasje 70 kvm: Entre, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Kjellerbod.
Seksjonen disponerer i tillegg en felles bod på ca. 3 kvm gulvflate, som deles med en annen seksjon.

Åpent areal:
6. etasje 3 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1962 over 11 etasjer med kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med pussede flater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med tak papp (ikke besiktiget). Entredør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 40dB fra ukjent årstall. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra 2005 og 2016. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
XXXXXXXXXXX

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Trappefri adkomst til leiligheten via felles trappegang med heis og callinganlegg. Entréen er lys og praktisk, med plass til oppbevaringsløsninger for sko og yttertøy.

Stue:
Romslig og innbydende stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en luftig atmosfære. Fra stuen er det utgang til en solrik, sydvendt balkong på ca. 3 m² med flott utsikt over Oslo og Oslofjorden.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en eldre innredning, men god plass til et lite spisebord for hyggelige måltider. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Flislagt mellom benkeplate og overskap samt integrerte hvitevarer som kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøkkenventilator. Naturlig avtrekk i vegg. Vannrør av kobber kombinert med plast, avløpsrør av plast og støpejern. Hvitevarer ved visning medfølger boligen.

Bad:
Flislagt baderom fra 2010 med gulvvarme og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Vegghengt servantskap og speil med belysning, samt gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk.

Soverom:
Leiligheten har to gode soverom, begge med plass til seng og garderobeløsning.

Balkong:
Sydvendt balkong på ca. 3 m² med fantastisk utsikt over fjorden og oslo sentrum.

Bod:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 3 m² samt en fellesbod (delt med én annen seksjon) på ca. 3 m². Det er i tillegg bruksrett til blant annet en felles sykkelbod i bygget.

Teknisk / diverse
- Oppvarming med vannbåren varme til radiatorer og elektrisk gulvvarme på bad.
- Sikringsskap med skrusikringer plassert i trappegang.
- Vinduer fra 2005 og 2016.
- Parkett på gulv, malte vegger og himling.
- Etasjeskiller av betong.
- Brannslukningsapparat er utgått på dato og bør byttes (vil ikke byttes før overtagelse).

Leiligheten har en gjennomgående eldre standard med enkelte punkter som krever vedlikehold og oppgradering, men fremstår lys, romslig og med godt potensial for å skape et hjem etter eget ønske.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for eiendommen fra 01.04.1959. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger, erklæring/avtale vedr. panterett uten opptrinnsrett til sameiet, erklæring om nettstasjon, seksjonering og reseksjonering/tilleggsseksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligens selges ved verge. Vergen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport. Boligen vil ikke bli ytterligere rengjort etter visning.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Sentral og attraktiv beliggenhet, i en tilbaketrukket rolig blindvei på Ullern. Kort avstand til flotte friluftsområder, kollektivtilbud, dagligvarehandel, og et rikt utvalg av servicetilbud og fasiliteter.

Nærområdet byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt, med Mærradalen rett i nærheten, samt langs Lysakerelven.
Fra Mærradalen kan du ta deg opp til Bogstad, hvor du finner Oslo Golfklubb med en fantastisk beliggenhet ved Bogstadvannet, om vinteren - skiløyper rett inn i marka. Videre er det kort avstand til Sollerudstranda som byr på fantastiske muligheter for bading og grilling om sommeren. Vækerø park befinner seg også i dette området med beplantning, gressplen og stier. Lysaker brygge ligger en kort søndagstur unna, med et godt utvalg av kafeer og restauranter.

For de treningsglade tilbyr Ullern idrettsforening bandy, basketball, fotball, håndball og gymnastikk. Ullern Tennisklubb ligger idyllisk til på Blokkajordet ved Ullern Kirke, og har et høyst moderne tennisanlegg til helårsbruk. Det er flere treningssentre godt innen rekkevidde, deriblant Ullern Trening helt i starten av Silurveien. Flotte SATS Røa og Røabadet - Badeland & Velvære (tidl. Røa bad), er en 9 minutters kjøretur unna.

Dagligvarehandelen kan gjøres på søndagsåpne Joker Ullern, beliggende 550 m fra boligen, alternativt KIWI Ullern Allé. Videre er det kort avstand til Lilleaker hvor du finner Coop Prix, apotek, trivelige kaféer og restauranter. Dersom du ønsker ytterligere servicetilbud er det kort avstand til det lokale og anerkjente kjøpesenteret CC Vest. Her er det en rekke kaféer, restauranter, klesbutikker, vinmonopol, MENY, frisør, apotek, samt en rekke spesialforretninger og kjedebutikker.
Fysioterapi, treningsstudio og Legevakt Vest finnes i Silurveien 2.

God tilknytning til offentlig transport med kun 300 m til Ullernåsen T-banestasjon (linje 1, 2, 3 og 5). Banen bruker 9 min. til Majorstuen og 14 min. til Oslo S.
Det er ca. 14 minutters gange til busstopp ved Radiumhospitalet (linje 23, 24, 28, 260E, samt flybuss FB3).
Trikk fra Ullern trikkestopp, og tog fra Lysaker stasjon.

Denne leiligheten er ypperlig for deg som ønsker å bo i et veletablert og grønt område, tilbaketrukket fra det hektiske bylivet!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Silurveien 44 sokner til Bjørnsletta skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Slalåmveien barnehage, Montessoribarnehagen Solsikken avd. Lilleputt, og Mærradalen barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon

Eiertomt på 11 819 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenarealer, sittegrupper, trær og prydbusker.

Ingen fast parkering følger boligen.

Sameiet har 38 utendørs biloppstillingsplasser, med og uten elbil-ladere, hvor "førstemann-til-mølla"-prinsippet gjelder.
Oppmerkede biloppstillingsplasser i sameiet er kun for eiere og beboere. Plassene er gratis å benytte, men parkeringsbevis må benyttes, uten bevis blir det ilagt gebyr.

Gjester henvises til parkeringsplasser utenfor sameiet, eller til gjesteparkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn, naturvernområde, felles avkjørsel, fortau, annet veiareal og annet fellesareal i henhold til reguleringsplan V240856 vedtatt 24.08.1956, S-576 vedtatt 24.11.1954, S-4856 23.09.2015, V300909N2 vedtatt 30.09.2009, V251055 vedtatt 25.10.1955, V070656 vedtatt 07.06.1956 og V150561 vedtatt 15.05.1961.

Pågående byggesaker i nærområdet:
Silurveien 18 - 20 - Oppføring av tre bolighus med parkeringskjeller. Saksnummer 202208438.
Montebello terrasse 15 - Ombygging av omsorgsboliger og dagsenter - Rehabilitering, bruksendring og tilbygg. Saksnummer 202550946.
Øvre Ullern terrasse 27 B - oppføring av enebolig. Saksnummer 2025/07711/202554715.

Pågående plan-/reguleringssak i nærområdet:
Silurveien 41 -Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger og friområde. Omhandler tilleggstomten til sameiet.
Området er bebygget med to rekkehus á tre enheter. Rekkehusene har adkomst fra Silurveien. I midtre del av planområdet er det opparbeidet en liten inngjerdet, privat lekeplass, på en åpen gress-slette. Denne lekeplassen er ikke i bruk. Eksisterende rekkehusbygg er planlagt revet.
Det er foreslått i alt åtte boligblokker fordelt på en bakre boligrekke på 7-8 etasjer, samt lavere mellombygg, og en fremre boligrekke som trappes ned mot Silurveien.

Det ble 11.09 sendt underretning om byråd for byutviklings beslutning om å fremme planinitiativet for videre behandling. For mer info se saksnummer 202007578.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 361,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring (A-konto) og varmtvann, kabel-TV og Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld m.m. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med ca. 40% økning 01.08.2024. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger og ytterligere låneutbetaling (se mer info under kommentar fellesgjeld og info om sameiet).

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 607 606,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 430 424,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen kan få eiendomsskatt i 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel fellesgjeld er kr 393 173,- pr. 12.09.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 56 616 941,- pr. 12.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7% p.a.
Lånets løpetid: Siste termin 25.08.2054.

Lånet har en låneramme på på NOK 76 millioner, for å kunne jobbe videre med rehabiliteringsprosjektet. Lånet vil bli utbetale i rater i løpet av 2024-2025, slik at fellesgjelldel vil øke i denne perioden. Det er vedtatt individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt seksjonseier kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Det blir lagt opp til at dette kan gjennomføres 1 til 2 ganger i året, og at hele andel av fellesgjelden må innfris. Ordningen trer først i kraft når hele lånet er blitt utbetalt.

4 900 000,00 Prisantydning
393 173,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 293 173,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

132 320,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 360,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 436 533,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kirsti Aurtande Berg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ullernbyggene med sameiebrøk 33/4329.
Sameiet består av 119 leiligheter/seksjoner.
Forretningsfører er Asker og Bærum Boligbyggelag AL, tlf. 67 57 40 69.
Invitasjon til dugnad må påregnes. Det praktiseres ikke dugnad pr dags dato.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse for resten av beboerne.
Felles sykkelbod og fellesvaskeri i bygget.
Det vil bli belastet et innflyttingsgebyr kr. 2.500,- ABBL krever inn gebyret sammen med første innbetaling av fellesutgifter.
Hjemmeside: https://ullernbyggene.no/
Lekeplass:
Sameiet har inngått avtale med Backe om å opprette en lekeplass på sameiets tomt (mellom oppgang 42 og 46), hvor både sameiet Ullernbyggene og de fremtidige beboerne på tomten sameiet selger har fri tilgang. Dette blir en sosial sone for barn og unge.

Foretatt påkostninger de senere år:
Det er gjennomført omfattende vedlikehold i bygården de siste årene.
Heisene er byttet ut, taket er rehabilitert, nytt røykvarslingssystem er installert og inngangspartiene er pusset opp. Skiftet ut fyringsanlegg (oljefyring og el-kjel) med bergvarme. Tilrettelegging og etablering av 10 doble ladepunkter for el-bil er ferdigstilt.

Som følge av arbeidene er det vedtatt et lånopptak på totalt kr. 76 mill. Iht. indikasjon fra sameiet vil låneopptaket medføre en fellesgjeld på ca. kr. 700.000,- totalt og dermed vil felleskostnadene øke løpende i takt med lånopptak. Det understrekes at dette på nåværende tidspunkt kun er en indikasjon og endelige beløp er avhengig av tilbud og utbetaling fra banken. Det er vedtatt IN-ordning på fellesgjelden.

Iht. samtale med styret er det behov for utbedring av bl.a. balkonger, fasade og eventuell etterisolering på sikt. Det vil også bli aktuelt med nødvendig utskifting av vinduer for de seksjonene dette ikke er utført. Det foreligger p.t.. ikke noe kostnadsestimat eller fremdriftsplan på disse vedlikeholdstiltakene. Ny eier må dermed regne med at det kan komme kostnader også i denne forbindelse.

Sameiet er parallelt i prosess med å gjennomføre et større tomtesalg. Målet til sameiet er å innfri hele/deler av det nødvendige låneopptaket, ifm. vedlikeholdsbehovet med pengene fra tomtesalget.

Tomtesalg (Silurveien 41):
Sameiet har inngått avtale om salg av tilleggstomten sin på 7,6 mål (gnr. 28, bnr. 608) til ABBL og Backe. Kjøpet er dog betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen, og salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet eventuelt gis. ABBL og Backe betalte 3 millioner i 2019, resten betales ved overtagelse. Sameiet får sitt oppgjør ved rammetillatelse (overtagelse), som normalt foreligger 3-6 måneder etter reguleringsplan. Salget utløser skatt og skattlegges det året inntekten utløses. Gevinstberegning tar utgangspunkt i salgsvederlaget. Skatten vil påføres den enkelte sameier ved ligningsoppgaven, mens inntekt går til sameie. Derfor må sameiet se til at beløpene blir overført seksjonseier før betalingsfrist.

Salget av tomten kan ta tid, og det presiseres at det ikke er mulig å si når salget vil realiseres eller til hvilken pris da salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet gis. Samtidig understrekes det at salget av tilleggstomten og innfrielse av hele/deler av fremtidig fellesgjeld, som nevnt ovenfor, er betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen.

Siste nytt om tomtesaken til sameiet kan følges her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202007578

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Styregodkjennelse:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av vergen iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver   kr 5 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr ABBL  kr 6 385,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 5 368,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 880,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto - Dagfoto   kr 4 500,00
Tilstandsrapport Anticimex  kr 9 700,00

Oppdragsnummer 44-0220/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25220

Sist oppdatert: 26. september 2025 kl. 13:23