Råholtvegen 109B

Råholtvegen 109B, 2070 RÅHOLT
Kommunenummer 3240, gårdsnummer 95, bruksnummer 457
Kommunenummer 3240, gårdsnummer 95, bruksnummer 136, ideell andel 1/7

Totalt bruksareal BRA: 214 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjelleretasje 55 kvm: Trapperom/gang, baderom, vaskerom, tv-stue/soverom og 2 bodrom.
1. etasje 61 kvm: Entré/trapperom, toalettrom, kjøkken og spisestue/stue.
Loftsetasje 45 kvm: Trapperom/gang, baderom og 3 soverom.

BRA-e:
Garasje:
Garasje 53 kvm: Garasje og utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 73 kvm: Terrasser.
Loftsetasje 7 kvm: Veranda.

Loftsetasjen har en total gulvflate (GUA) på 47 m2, men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 45 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over 3 plan, oppført i 1979/80. Bærende konstruksjoner består av en grunnmur av betong/lettklinkerbetong på en støpt plate på mark, samt bindingsverkskonstruksjon. Etasjeskillere er av tre. Ytterveggene er kledd med trepanel. Takkonstruksjonen er av tre i saltaksform, og taket er tekket med papp/shingel fra 2010. Boligen har vinduer med trerammer og 2-lags glass fra 1979, samt vinduer med 2- og 3-lags glass fra 2003 og 2022. Entredøren er av trefiber med sidefelt i glass, og det er terrassedører fra 2012 og 2023. Det er en terrasse på 67 m² med utgang fra stuen, en terrasse på 6 m² ved inngangspartiet, og en veranda på 7 m² fra hovedsoverom. Pipeløpet er av Leca-elementer, med en peisovn i stuen og en vedovn i tv-stuen.

Frittstående garasjebygning på 53 m² med bod og lagerloft. Bygningen har gulv av betong, yttervegger av bindingsverk kledd med trepanel, og en saltakskonstruksjon i tre tekket med betongtakstein. Garasjen har to leddporter, vinduer og dør.

Sikringsskapet er plassert i trapperom/gang i loftsetasjen og har automatsikringer. Det er gjort utskiftning av det elektriske anlegget i 2014-2016 samt utvidelser frem til 2024.

Boligen har røykvarslere montert i himlinger og godkjent slukkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Baderom loftsetasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn: Baderomstapet og gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Det er registrert knirk fra undergulvet, noe som tyder på underliggende årsaker. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er rust på skruene i klemringen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke gjennomført fuktmåling/hulltaking da våtrommet er i behov av total fornying. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men et overflatesøk med fuktindikator påviste ingen indikasjoner på fuktskader. Basert på det samlede tilstandsbildet må det påregnes fornyelse innen kort tid.
- Vaskerom - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn: Overflater på vegger og gulv har synlig slitasje og er aldringspreget. Vaskerommet har ikke fullverdig vanntett sjikt. Det er rust på skruene i klemringen. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking da veggene er av mur/betong. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men et overflatesøk med fuktindikator påviste ingen indikasjoner på fuktskader. Basert på det samlede tilstandsbildet må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom Kjelleretasje
- Overflater himling: Himlingsflatene har stedvis slitasje og synlig hull ved rørgjennomføring for vannrør.
- Overflater vegger: Det observeres merker etter utilsiktet fuktgjennomtrengning i yttervegger på baderom.
- Overflater gulv: Det er registrert stedvis bom i enkelte gulvfliser (tegn til hulrom) samt ujevne høyder på fliser.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: TG 2 gjelder fordelerstokker for rør i rør system som er montert i himling på baderom, uten bruk av tett fordelerskap eller fuktsikring.
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i tilstøtende rom til våtsone (i trapperom/gang, under trapp). Det ble registrert noe forhøyede verdier på fuktmåling. Målingene viser følgende: RF 65,0 %, temperatur 18,2 grader C og duggpunkt 11,6 grader C.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse.

Kjøkken - Kjøkken
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig etter dagens standard.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom - W.c
- Ventilasjon: Toalettrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): TG 2 gjelder resterende vannrør av eldre type av kobber som har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstokker for rør i rør system er montert i himling på baderom i kjelleretasje, uten bruk av tett fordelerskap eller fuktsikring.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Bereder er tilkoblet med stikkontakt.

Andre rom
- Overflate himling: Enkelte himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i enkelte gulvoverflater. Eksakt årsak er ukjent. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har også stedvise åpninger/gliper samt fuktsvelling i enkelte skjøter.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig etter dagens standard.

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig etter dagens standard. Det er foretatt hulltaking og fuktmåling i vegg i forbindelse med våtrom (i trapperom/gang, under trapp), hvor det ble registrert noe forhøyede verdier.

Loft - innredet
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i enkelte gulvoverflater. Eksakt årsak er ukjent. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har også stedvise åpninger/gliper samt fuktsvelling i enkelte skjøter.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig etter standard.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje Spisestue og stue: Det er målt skjevheter i spisestue utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 25 mm. Eksakt årsak til skjevheter er ikke kjent. Til informasjon er maksimale høydeforskjell innenfor 2 meter i stue målt til 8 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Entredører viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Yttertak - Hovedtak
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det ble i tillegg registrert ujevnheter på overflater (kulete).
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner, nedløp og beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på rekkverk viser stedvis tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Skjevheter/deformasjoner og tegn til utglidning observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk og håndløper
Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Rekkerkshøyde og lysåpninger
Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært lekkasje mellom rør og sluk i gulv på bad i andre etasje i 2025, og lekkasje fra vannlås i kjøkkenbenk i 2018. Det er observert lett saltutslag og små riss på innsiden av kjellervegger. De fleste vinduer og dører i huset ble byttet i 2022 av ufaglært. Det er utført diverse arbeid på rør og elektrisk anlegg av faglærte mellom 2015 og 2024, inkludert nytt bad i kjeller, rør-i-rør til kjøkken, nytt klosettrom, elbillader og reetablering av elektrisk anlegg i kjellerstue. En ny varmepumpe ble installert av faglært i 2019.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Utvidelser av det elektriske anlegget, inkludert montasje av apparatboks på elbillader og påkobling av jacuzzi på samme kurs (utført av Bravida Norge AS). Samsvarserklæring foreligger.

2023:
- Terrassedør/verandadør skiftet (3-lags glass).

2022:
- Enkelte vinduer skiftet (2- og 3-lags glass).

2021:
- Montasje av ny kurs fra sikringsskap, kabel til garasje og elbillader (utført av Seko Elektro AS). Dokumentasjon foreligger.

2019:
- Installert varmepumpe i stue (utført av Megaflis). Dokumentasjon foreligger.

2018:
- Oppgradert baderom i kjelleretasje med flislagt gulv (varme), baderomsplater på vegger og rør-i-rør-system (utført av Stenberg & Emilsen AS). Dokumentasjon foreligger.
- Nytt elektrisk anlegg bod/bad i kjeller. Inkludert varmekabel (utført av BTA Elektro AS). Dokumentasjon foreligger.

2017:
- Montasje av nytt elektrisk anlegg på klosettrom plan 1 (utført av BTA Elektro AS). Dokumentasjon foreligger.
- Nytt klosettrom (utført av Stenberg & Emilsen AS). Dokumentasjon foreligger.

2016:
- Utskifting av det elektriske anlegget, inkludert reetablering av elektrisk anlegg på soverom/kjellerstue (utført av BTA Elektro AS). Samsvarserklæring foreligger.
- Lagt rør i rør-system til kjøkken ifm. oppussing av soverom i kjeller (utført av Stenberg & Emilsen AS). Dokumentasjon foreligger.

2015:
- Jordfeilbryter og ny kurs med stikk til vaskemaskin på bad 2. etasje (utført av Hugo Beck Installasjon AS). Dokumentasjon foreligger.

2010:
- Yttertak tekket med ny papp/shingel.

Enebolig oppført i 1979 over tre plan. Bærende konstruksjoner av bindingsverk på grunnmur av betong/lettklinkerbetong. Boligen er delvis oppgradert, blant annet med utskifting av de fleste vinduer (2003, 2022) og terrassedører (2012, 2023). Det er installert varmepumpe i 2019, og det elektriske anlegget er oppgradert i flere omganger mellom 2014 og 2024. Et rom i kjeller er bruksendret og godkjent som soverom i 2016. Det er betydelig oppgraderingsbehov på baderom i loftsetasje og vaskerom i kjeller (begge fra byggeår). Dreneringen er også fra byggeår og har behov for utskiftning.

KJØKKEN:
Eldre kjøkkeninnredning med profilerte fronter, laminert benkeplate og heldekkende benkebeslag i stål med oppvaskkum. Ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Utstyrt med innebygget oppvaskmaskin, frittstående komfyr, frittstående kjøleskap og frittstående fryser under benk. Rør-i-rør system til kjøkkenet ble lagt i 2016. Det er registrert slitasje på innredning og himling, og ventilasjonen er vurdert som utilstrekkelig etter dagens standard.

BADEROM LOFTETASJE:
Baderom fra byggeår med behov for totalrenovering. Utstyrt med elektrisk gulvvarme, servantinnredning med overskap, frittstående toalett og dusjkabinett. Overflater er malt gulvbelegg og baderomstapet. Det er kun naturlig ventilasjon.

BADEROM KJELLERETASJE:
Baderom fra 2018. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og baderomsplater på vegger. Innredning med servant, høyskap og speil med belysning. Frittstående toalett og dusjkabinett. Mekanisk avtrekksvifte på yttervegg. Rør-i-rør-system med fordelerskap i himling utenfor våtromssone. Det er registrert mindre avvik som bom i fliser og merker på vegger.

TOALETTROM 1. ETASJE:
Rommet ble oppgradert i 2017 med nytt røropplegg. Innredet med vegghengt toalett, servant og speilskap. Elektrisk panelovn for oppvarming. Avtrekksventil i himling for ventilasjon.

VASKEROM:
Vaskerom fra byggeår med behov for totalrenovering. Rommet har malt murgulv og malte vegger. Utstyrt med opplegg for vaskemaskin, og her er boligens hovedstoppekran og varmtvannsbereder (198 L, fra 2010) plassert. Mekanisk avtrekksvifte på yttervegg. Egen utgang til terreng.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, fliser og stedvis malte murgulv.
Vegger: Trepanel, panelplater, strukturtapet og malte overflater.
Himling: Trepanel, platekledning og malte overflater, stedvis i skråtak.

Lagring:
Boligen har to bodrom i kjelleretasjen. Hovedsoverommet er utstyrt med en skyvedørsgarderobe, og det er garderobeskap på et av de andre soverommene. I tillegg er det et kaldtloft med nedfellbar stige og noe gulvareal for lagring. Til eiendommen hører en frittstående garasjebygning med en tilhørende utvendig bod, totalt 53 m². Garasjen har også et lagerloft.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger handelen: Oppvaskmaskin.
Medfølger ikke handelen: TV i kjeller. Garderobeskap på barnerommet.
Jacuzzi kan medfølge handelen etter avtale med selger.

Boligen har elektrisk oppvarming, varmepumpe og gulvvarme. Varmepumpe fra 2019 er plassert på vegg i stue. Det er etablert gulvvarme på baderom i loftsetasje og baderom i kjelleretasje. Elektrisk panelovn er montert på vegg på toalettrom. Det er peisovn med glassfronter i spisestue/stue og vedovn i tv-stue/soverom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 1979. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er utstedt en midlertidig brukstillatelse datert 19.02.1980. Tillatelsen gjelder nybygg enebolig.

Følgende gjenstående mangler er listet i den midlertidige brukstillatelsen, med frist for utbedring satt til 01.06.1980:
- Utvendig: Planering av fall ut fra bygget og bortleding av takvann. Terrasse mangler ved stuedøra. Rekkverk på utvendig trapp gjenstår å montere. Kjellernedgang må sikres med rekkverk.
- Kjeller: Det må skaffes avtrekk fra vaskerom. Ved naturlig avtrekk skal dette føres over tak. Innpussing av kjellervinduer gjenstår. Noe generelt innredningsarbeid gjenstår.

Den midlertidige brukstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for nybygg garasje, datert 15.12.1993.
- Ferdigattest for bruksendring av rom i kjeller til soverom, datert 08.11.2016.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

I kjelleretasjen er det etablert et baderom. Dette rommet er ikke vist på de godkjente byggetegningene. Etablering av baderom i et areal som opprinnelig var tiltenkt som tilleggsdel, er en endring som kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på eiendommen (gnr. 95, bnr. 457):

1981/3237-1/10 29.04.1981 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3240 GNR: 95 BNR: 504
Eier av eiendommen gnr. 95 bnr. 504 gis tillatelse til å benytte veg til eiendommen, som er adkomstveg for 4 oppsittere. Erklæringen er tinglyst på gnr. 95 bnr. 504, 280, 281, 457 og 277.

Heftelser på realsameiet (gnr. 95, bnr. 136):

1955/4252-1/10 27.12.1955 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3240 GNR: 95 BNR: 185
Rett til å bygge inntil en nærmere angitt avstand.

1956/2296-1/10 11.08.1956 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3240 GNR: 95 BNR: 131
Rett til å bygge inntil en nærmere angitt avstand.

1975/6272-1/10 26.08.1975 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3240 GNR: 95 BNR: 262
Rett til å bygge inntil en nærmere angitt avstand.

1996/696-1/10 25.01.1996 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om bebyggelse
ikke ha bebyggelse nærmere enn 5 m
Rettighetshaver EIDSVOLL ENERGIVERK
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

2010/364456-1/200 21.05.2010 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3240 GNR: 95 BNR: 634
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et rolig, populært og barnevennlig boområde på Råholt i Eidsvoll kommune. Her bor man i etablerte omgivelser med nærhet til både natur, servicetilbud og kollektivtransport – samtidig som det er kort vei inn til Råholt sentrum.

Det er kort vei til Eidsvoll Verk togstasjon med hyppige avganger mot både Oslo og Gardermoen. Reisetiden til Oslo er ca. 30 minutter, mens Gardermoen nås på ca. 7 minutter med tog – perfekt for pendlere.

Råholt er et hyggelig og familievennlig område med nærhet til skoler, barnehager, dagligvarebutikker, kollektivtransport og flotte tur- og friluftsområder. Amfi Eidsvoll byr på et godt utvalg butikker, serveringssteder og servicetilbud, og det er også kort vei til Jessheim med alt av bymessige fasiliteter.

For barnefamilier og aktive beboere finnes det gode tilbud i nærområdet med blant annet fotballbaner, lekeplasser, idrettshall, svømmehall, badevann og skiløyper vinterstid. Området gir flotte muligheter for rekreasjon året rundt.

Mistberget
Mistberget ligger ca. 663 moh. og er den nest høyeste toppen i Eidsvoll kommune. Her finner man flotte turmuligheter og fantastisk utsikt over Romerike fra brannvakttårnet på toppen.

Råholt Bad
Moderne svømmehall med 25 meters basseng, terapibasseng, stupetårn, vannsklie, barnebasseng, boblebad, badstue og kafeteria.

Tidsavstander med bil:

Jessheim ca. 15–20 min.
Oslo Lufthavn ca. 20 min.
Lillestrøm ca. 35–40 min.
Oslo ca. 45–50 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 851,5 kvm. Tomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og grusbelagte arealer som innkjøring til garasje, gårdsplass og gangbaner. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Eidsvoll kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har parkering på egen tomt i en frittstående garasjebygning med to leddporter, samt på grusbelagt gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplanens arealdel for 2021-2031 (ID: 0237202001), vedtatt 13.04.2021.

Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende) for 849 m² av tomten (områdenavn a_B) og grønnstruktur (utgått) for 2 m².

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H410_1: Konsesjonsområde for fjernvarme
Innenfor konsesjonsområdet skal nye byggverk tilknyttes fjernvarmeanlegg når oppvarmet bruksareal overstiger 300 m². Det samme gjelder ved hovedombygging der oppvarmet bruksareal overstiger 300 m². Tilknytningsplikten gjelder for alle byggverk som møter de ovenfor gitte kriteriene. Ved tilknytning til fjernvarme skal hele byggets varmebehov i utgangspunktet dekkes av fjernvarme. Unntak fra tilknytningsplikten krever at det kan dokumenteres at bruk av andre alternative løsninger vil være klimamessig bedre for tiltaket enn ved fjernvarmetilknytning.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Råholtgården, gbnr. 95/435 m.fl. (plan-ID 303531400) - status: planforslag. Dette er en detaljregulering under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 339,02 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 20 148,11.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 8 884,09 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år / 20 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 285,-.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber (500/500) som leverandør av internett og koster 1 400,- pr. mnd. Gammel dekoder følger med.

Det betales for privat brøyting med kr 1 000,- til 1 500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.000.700,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.002.798,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
122 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
142 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 972 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 992 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Egil Johan Wollvik Nilsen og Ingri Anitra Berger Renfjell

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 364,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 27 693,50
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2640

Sist oppdatert: 13. mai 2026 kl. 12:45