Kjølen 15

Kjølen 15, 2165 HVAM
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 79, bruksnummer 306, seksjonsnummer 8

Totalt bruksareal BRA: 166 kvm

BRA-i:
1. etasje 66 kvm: Entré, bad, stue/spisestue og kjøkken.
2. etasje 66 kvm: Gang, bad, bod og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 34 kvm: Tilliggende garasje og boder med tilstøtende vegger.

Åpent areal:
1. etasje 50 kvm: Markterrasse oppmålt til 39 kvm og terrasse ved inngangsparti oppmålt til 11 kvm.
2. etasje 18 kvm: To balkonger oppmålt til 9 kvm hver for seg.

Arealet i rommet over garasje/bod utgjør 14 kvm med et gulvareal klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH). Grunnet lav takhøyde (1,07-1,78 meter) er ingen deler av dette arealet måleverdig som bruksareal (BRA). Videre gjøres det oppmerksom på at arealet i den frittstående boden på tomten ikke er måleverdig fordi boden mangler permanent gangbart gulv.

I rommet over garasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Rom benyttet som kontor er opprinnelig ikke byggemeldt som godkjent oppholdsrom.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2014 over to plan samt en loftsetasje (rom over garasje). Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av trekonstruksjoner. Fasader er utført i liggende trepanel. Fundamenteringen er en støpt plate på mark. Yttertaket er en valmtaksform/saltaksform i trekonstruksjoner, tekket med takstein fra byggeåret. Vinduer er med 2- og 3-lags glass fra 2014 og 2016. Boligen har entrédør med kodelås og balkongdører med karmer av tre. Det er en stålpipe fra byggeår med et ildsted i stue/spisestue. Eiendommen har to balkonger på 9 m² hver, en markterrasse på 39 m² og en terrasse ved inngangspartiet på 11 m².

Tilliggende garasje og boder er oppført i tre- og betongkonstruksjoner med fasader i liggende trepanel. Yttertaket er en saltaksform i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Bygningen har renner, nedløp og beslag av metall, en balkongdør og en ytterdør med karmer av tre, samt en elektrisk leddport.

Det er en frittstående bod i trekonstruksjoner med fasader i liggende trepanel. Yttertaket er en saltaksform i trekonstruksjoner, tekket med takplater. Bygningen har beslag av metall.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i entré. Boligen har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 2.etasje
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss i veggflis under toalett. Eksakt årsak er ikke kjent.

Våtrom - Bad 1.etasje
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, men selger opplyser om at den er plassert bak integrert kjøleskap/fryseskap.

Loft - innredet (rom over garasje)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens innredede loftsetasje (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Utførelsen i rommet bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Innvendige trapper
- Tilstand: TG2 gjelder trapp i rom over garasje. Trappen bærer samlet sett preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: TG2 gjelder terrasse ved inngangsparti. Konstruksjonen til terrassen bærer i sin helhet ikke preg av faglig god utførelse. TG2 gjelder markterrasse. Fundamentene til terrassen bærer ikke preg av faglig god utførelse, med den risiko dette innebærer. Det observeres i tillegg skjevheter i deler av konstruksjonen.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren/støpt plate på mark.

Bortledning av takvann
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Andre byggverk - Garasje og boder
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vindskier viser stedvis begynnende tegn til slitasje. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Ventilasjonen til garasje vurderes som utilstrekkelig. Dørene har stedvis slitasje/skader. Utvendig karmlist til ytterdør viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

Andre byggverk - Frittstående bod
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmoment er lagt til grunn for vurderingen: Ifølge eier, er bygget oppført ved egeninnsats av ufaglærte. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Annet: Sentralstøvsuger er ikke videre undersøkt.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertak er hovedsakelig inspisert fra bakkeplan grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker med de begrensninger dette medfører. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden, med den begrensning dette innebærer.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren/støpt plate på mark er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av utvendig platekledning.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Det registreres følgende vedrørende trapp i rom over garasje: Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen ha fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Det registreres følgende: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medfører fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke forstøtningsmuren dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på det elektriske anlegget. I 2025 ble det gjennomført full el-kontroll med utbedringer som ny stikkontakt i 2. etasje, fast kontakt for varmtvannsbereder og bytte av to sikringer, utført av Årnes Elektro AS. I 2022 ble termostat på begge bad byttet av Elektriker Gruppen AS. I 2023 ble det utført rens og vedlikehold av ventilasjonsanlegget av Robyvent AS. Dokumentasjon foreligger for arbeidene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Diverse elektriske arbeider og el-sjekk utført av Årnes Elektro AS
- Utskifting av ekspansjonskar til varmtvannsbereder utført av Nes Rørleggerbedrift AS

2023:
- Diverse utomhusarbeider med utvidelse av hage og oppstillingsplass utført av Rolf Døhli AS
- Rengjøring og vedlikehold av ventilasjonsanlegg utført av Robyvent AS

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2022:
- Bytte av termostat på begge bad utført av Elektriker Gruppen AS

Enebolig oppført i 2014 i trekonstruksjoner over to plan. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av tre. Fasader i liggende trepanel. Gulv mot grunn er støpt plate på mark. Byggegrunn av fjell. Yttertak av valmtaksform/saltaksform tekket med takstein, med takrenner, nedløp og beslag av metall. Dreneringen er fra byggeåret. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeåret. Ferdigattest foreligger, datert 24.07.2014. Boligen har balansert ventilasjonsaggregat plassert i bod i 2. etasje, med mekanisk avtrekk i himling på bad og kjøkken og mekanisk tilluft i øvrige rom. Ventilasjonsanlegget ble renset og vedlikeholdt i 2023. Vannrør av typen rør-i-rør med synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør på bad i 1. etasje inneholder hovedstoppekran, vannmåler og lekkasjestopper. Varmtvannsberederen er på ca. 200 liter fra byggeåret, med utskiftet ekspansjonskar i 2026. Oppvarming med elektrisitet og ildsted. Gulvvarme i entré, kjøkken og stue/spisestue i 1. etasje, samt på begge bad. Stålpipe fra byggeår med ildsted i stue/spisestue. Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler i entré. Elektrisk anlegg fra byggeåret. Det ble gjennomført full el-kontroll med mindre utbedringer i 2025, og termostatbytte på begge bad i 2022. Entrédør fra byggeår med kodelås. Vinduer med karmer av tre i 2- og 3-lags glass fra byggeår og 2016. Innvendige trapper i trekonstruksjoner. Sentralstøvsuger plassert i utvendig bod. Elbillader montert på fasaden. Boligen er tilknyttet privat vannverk og offentlig kloakk.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte fronter. Benkeplater av laminat. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer: kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin og komfyr med nedfelt induksjonstopp tilkoblet komfyrvakt. Ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Mekanisk avtrekk i himling. Lekkasjeføler under kjøkkenbenk. Vannrør av typen rør-i-rør med synlige avløpsrør av plast. Delvis åpen løsning mot stue/spisestue.

BAD 1. ETASJE:
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling av malt flate. Vegghengt servantskap med dører. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil og overbelysning med stikkontakt på vegg over servant. Dusj på gulv med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Mekanisk avtrekk i himling. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Varmtvannsberederen på ca. 200 liter fra byggeåret er plassert her, med utskiftet ekspansjonskar i 2026. Fordelerskap for rør-i-rør i vegg med hovedstoppekran, vannmåler og lekkasjestopper. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen rør-i-rør med synlige avløpsrør av plast. Badet er fra byggeår.

BAD 2. ETASJE:
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling av malt flate med downlights. Vegghengt servantskap med dører. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil, skap og overbelysning med stikkontakt på vegg over servant. Dusj på gulv med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Mekanisk avtrekk i himling. Vannrør av typen rør-i-rør med synlige avløpsrør av plast. Badet er fra byggeår. Det er observert riss i veggflis under toalett.

Overflater:
Gulv: Fliser og parkett i entré, stue/spisestue og gang i 2. etasje. Flislagt gulv på bad i 1. og 2. etasje. Laminat i rommet over garasje.
Vegger: Malte flater i stue/spisestue, entré, gang og soverom. Flislagte vegger på begge bad.
Himling: Malte flater i stue/spisestue, entré, gang og soverom. Malt flate på bad i 1. etasje. Malt flate med downlights på bad i 2. etasje. MDF-panel og himlingsplater/skråtak i rommet over garasje.

Lagring:
Bod i 2. etasje, der balansert ventilasjonsaggregat er plassert. Tilliggende garasje og boder i tre- og betongkonstruksjoner med fasader i liggende trepanel, saltaksformet yttertak tekket med takstein, renner, nedløp og beslag av metall, balkongdør og ytterdør med karmer av tre, samt elektrisk leddport. Sentralstøvsuger plassert i utvendig bod. Frittstående bod i trekonstruksjoner med fasader i liggende trepanel, saltaksformet yttertak tekket med takplater og beslag av metall.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger i tillegg: Lader for elbil, alarmutstyr fra Verisure.

Boligen har elektrisk oppvarming og ildsted. Oppvarming skjer via elektriske ovner og/eller varmekabler. Det er gulvvarme på bad i 1. etasje og bad i 2. etasje, samt i entré, kjøkken og stue/spisestue. Boligen har en lukket peis/ovn med stålpipe plassert i stue/spisestue. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2014. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 24.07.2014 for oppføring av 11 stykk eneboliger. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Rommet over garasjen er opprinnelig byggemeldt som uinnredet tilleggsareal jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det også oppført en frittstående bod.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om medlemskap i huseierforening og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er seksjonert, men tilhører ikke noe sameie. Det er derfor ikke noe styre eller forretningsfører.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i et sameie, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger på populære Neskollen boligfelt i Nes kommune på Øvre Romerike ved kommunegrensen mellom Nes og Ullensaker, med kort vei til Jessheim og Årnes. Neskollen fremstår som et "eget samfunn" med 2 dagligvarebutikker (Rema 1000 og Coop Extra), Mix kiosk, apotek, tannlege, 3 barnehager, barneskole, skolefritidsordning og idrettsanlegg.

Neskollen ligger i naturskjønne omgivelse med meget gode tur- og treningsmuligheter både sommer og vinter. Det er flere skogsløyper og turstier til turopplevelser og rekreasjon, med bl.a oppkjørte lysløyper på vinterstid, og stolpejaktløyper på sommertid. Hvamsetertjernet på populære Hvamsetra ligger i nærheten, hvor det er bade - og grillmuligheter på sommeren, og et treffpunkt for familieskøyting på vinteren.

Det lokale idrettslaget HVAM IL med over 1000 medlemmer arrangerer aktiviteter i nærmiljøet, og har lagt til rette et stort idrettsanlegg med kunstgress- og grusbaner og skatepark. Populære Nes Arena ligger også på Neskollen med innendørs løpebane, treningssenter, klatrevegg m. m.

Rommen Golfpark ligger i nærheten, og Miklagard Golf Klubb som har en 18-hulls internasjonal mesterskapsbane som har fått flere utmerkelser for kvalitet og design ligger på Kløfta kun 10 min. kjøring med bil i fra boligen.

Andre populære tilbud i Nes: ishall, kino, kulturhus, opplevelsesmuseer, kunstforening og ridesenter. Nes Kirkeruiner som er en vakker og populær park med samlingspunkt for bryllup, gudstjeneste, konserter og andre kulturaktiviteter ligger i umiddelbar nærhet til Neskollen.

På Amfi senteret i Vormsund finner du servicetilbud som dagligvarebutikker, skobutikk, klesforretninger, apotek, tannlege, fysioterapi m. m, og Jessheim som fikk bystatus har ett rikt servicetilbud med blant annet kino, kulturhus og ett stort bysenter med over 140 butikker. Nærmeste bussholdeplass er ca. 600 meter fra leiligheten.

Avstander med bil:
Gardermoen: ca. 24 min.
Årnes: ca. 10 min.
Jessheim: ca. 12 min.
Oslo: ca. 43 min.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 545 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert adkomst, biloppstillingsplass, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Nes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en tilliggende garasje med elektrisk leddport og asfaltert biloppstillingsplass ved boligen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet privat vannverk.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 023607010, Neskollen felt B4 og B5, datert 13.03.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av tomten er 5 659 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse (felt B5.1a), 33 m² til frisiktsone og 5 m² til turvei. Reguleringsbestemmelsene har krav om at det ved søknad om tillatelse til tiltak skal foreligge en tilstrekkelig geoteknisk vurdering av byggegrunnen. For frisiktsonen gjelder det restriksjoner på plassering av gjenstander høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veg.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036, vedtatt 19.03.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012. Siden reguleringsplanen for eiendommen er fra 2007, gjelder kommuneplanen foran denne, med unntak for bestemmelser om byggegrenser, utnyttelsesgrad, byggehøyder, friområder, lekearealer, grøntområder og bevaring, hvor reguleringsplanen fortsatt har forrang.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 800,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 12 788,-.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden.
Gebyr pr. person: kr. 1077,- pr. år.
Grunngebyr for alle abonnenter: kr. 2656,- pr. år.
Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 29,70,- pr. m³.
Minstegebyr pr. boenhet: kr. 4812,- pr. år.

For denne eiendommen utgjør avløpsgebyret kr. 8 325,60 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25 000 kWh. pr. år, med en beregnet kostnad på omtrent kr 28 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til oktober 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 100,- i Fremtind.

Velavgift til Neskollen Velforening er kr 3 100,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox og Telenor som leverandør av fiberinternett (opptil 1000 Mbit/s) og koster ca. 1 000,- pr. mnd. Tv-boks fra Altibox medfølger.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 590,- pr. år. Abonnementet følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 139 031,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 556 122,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
163 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 833 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 853 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martin Østhagen og Lene-Maria Andreassen

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Neskollen Velforening. Medlemskap er pliktig og følger av tinglyst bestemmelse i skjøtet.

Årlig kostnad til velforeningen er 3 100 kr.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 
Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, Ukens bolig og Smartannonsering(Sosiale medier)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 096,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 118,00
Foto inkludert drone av fasade   kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0052/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2652

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 16:36