Nordahl Bruns gate 1C

Nordahl Bruns gate 1C, 2004 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 775, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 173 kvm

BRA-i:
Kjeller 55 kvm: Gang, bad, vaskerom, kjellerstue og 2 boder.
1. etasje 62 kvm: Entré, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 43 kvm: Gang, bad, loftstue og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 13 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 33 kvm: Terrasse.
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 55 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 43 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 kvm. Kjeller har en takhøyde lavere enn 2.20 meter (målt til 2,08 - 2,16 meter).

I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom/tilleggsdel.
Rommet nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over tre plan, oppført i 1967. Bygningen har grunnmur av betong, yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående trepanel, og etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner. Boligen har støpt gulv mot grunn. Yttertaket er en saltakskonstruksjon med synlige taksperrer, tekket med takstein fra 2012, og har et undertak av bordtak fra byggeår. Pipen er helkledd i metall, og det er en skorstein fra byggeår med en vedpeis fra Nordpeis i stuen. Boligen har vinduer med karmer av tre og to enkle glass fra byggeår i kjeller, vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1980/2015, vinduer med karmer av pvc og tre-lags glass fra 2017, samt et takvindu med to-lags glass fra 2012. Ytterdøren er av tre med glassfelt fra 2014 med elektrisk kodelås, og det er en terrassedør og balkongdør i pvc med tre-lags glass fra 2017. Innvendig er det en trapp med konstruksjoner og rekkverk av tre. Eiendommen har en balkong på 3 m² og en terrasse på 33 m², begge med trekonstruksjoner.

Carport og bod er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Bygningen har et pulttak tekket med takplater og en ytterdør av tre til boden.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré.
Boligen har et delvis skjult/åpent elektrisk anlegg. Det er montert solcelleanlegg på taket og en elbil-lader i carporten.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom 2.etasje
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.

Baderom kjeller
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Det opplyses om at deler av utførelsen er gjort i form av egeninnsats.

Vaskerom
- Overflater gulv: Det er stedvis ikke benyttet mykfuger i overgang gulv/sokkelflis. Utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Loft - innredet
- Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom kjeller
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Vaskerom
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Terrasse / platting
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet begrenset tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Ifølge huseier er oljetanken gravd opp og fjernet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
Trappen har ikke håndløper på begge sider, og det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.

Balkonger
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført en rekke arbeider på boligen de siste årene.
Badet i 2. etasje ble totalrenovert i 2012, og badet i kjelleren ble renovert i 2023 med smøremembran og flis på flis, hvorav noe ble utført som egeninnsats.
Taket ble omtekket i 2012, og det ble installert solcelleanlegg i 2016.
I 2017 ble de fleste vinduer og dører byttet til vedlikeholdsfrie produkter, og det ble montert ny rentbrennende peis.
Samme år ble oljefyren fjernet og en ny varmtvannsbereder for vannbåren varme installert.
Utvendig kledning ble delvis byttet og malt i 2017 og 2022.
I 2018 ble det satt inn et rømningsvindu i kjelleren.
Ny varmepumpe ble installert i 2021, og samme år ble pipehatten byttet, noe som ifølge selger hjalp mot noe fukt rundt pipen.
I 2025 ble det bygget ny terrasse med tak og ny carport med bod, og den gamle oljetanken ble fjernet.
Det elektriske anlegget ble oppgradert med ny tavle og 3-fas i 2015, elbillader i 2021, og nye spotter og lys i 1. etasje i 2023.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Tilbygg på enebolig.

2023:
- Bad i kjeller oppgradert. Samsvarserklæring foreligger, utført av SM bad.

2017:
- Ny terrassedør og balkongdør med karmer av PVC og tre-lags glass, utført av Norvik og Sivertsen AS.
- Utskifting av vinduer med karmer av PVC og tre-lags glass, utført av Norvik og Sivertsen AS.

2016:
- Ny varmtvannsbereder på 300 liter installert, oljefyr fjernet og koblet til vannbåren varme i kjeller.

2015:
- Utskifting av vinduer med karmer av tre og to-lags glass.

2012:
- Yttertaket tekket med ny takstein, beslag og takrenner.
- Bad i 2. etasje oppgradert. Samsvarserklæring foreligger.

2003:
- Vaskerom oppgradert.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Ny terrasse med tak.
- Ny carport med utebod, utført av Norvik og Eriksen AS.
- Oljetank fjernet.

2023:
- Nye spottere med skinner og lys montert i stue, gang og kjøkken 1. etasje, samt lys og stikk i bod, utført av Kinli AS.

2021:
- Byttet varmepumpe til ny Panasonic med ny kurs, utført av Varmepumpe Energy AS.
- Byttet pipehatt med rist og bue, utført av Nortekk AS.
- Eeasy billader montert, utført av Lillestrøm Elektro AS.

2018:
- Satt inn rømningsvindu i kjeller, utført av Norvik og Sivertsen AS.

2017:
- Ny rentbrennende Nordpeis.

2016:
- Installering av solcelleanlegg (14 stk av 250 W, 3.5 kW), utført av Nortekk AS / Seko Elektro AS. Inverter i kjeller og kabling fra solcelleanlegg på tak.

2015:
- Elektrisk anlegg/tavle bygget om til 3-fas med nye Eaton automatsikringer, nye kurser til kjøkken og gang, komfyrvakt og overbelastningsvern, utført av Elektrokameratene AS.

En gjennomarbeidet enebolig over tre plan i et etablert og barnevennlig område på Nesa i Lillestrøm.
Boligen er oppført i 1967, men bærer preg av betydelig innsats fra nåværende eier gjennom 27 år: ny terrasse med overbygg, ny carport med utvendig bod, ny belegningsstein, oppgradert bad i kjeller og en rekke løpende forbedringer.
Varmepumpen er skiftet, Nordpeis-peisen er ny, og solcelleanlegget på taket produserer strøm tilbake til nettet.
Første etasje har en åpen og gjennomgående planløsning mellom stue, spisestue og kjøkken, med direkte utgang til en stor terrasse mot hagen.
I 2. etasje/loftsetasje ligger tre soverom, loftstue og bad.
Kjelleren inneholder vaskerom, bad og boder — samt et rom som i dag brukes som oppholdsrom, men som ikke er godkjent for varig opphold av kommunen.

Entré
Inngangspartiet er i 1. etasje, med adkomst via en utvendig trapp i tre. Ytterdøren er av tre med glassfelt og elektrisk kodelås fra 2014. Den praktiske skyvedørsgarderoben med speilfront gir god plass til yttertøy.
Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i entréen.

Stue
Romslig stue med store vindusflater som slipper inn godt med naturlig dagslys.
Nordpeis-peisen fra 2017 er bygget inn i en frittliggende murpillar mellom stue og spisestue, med glassfronter på to sider. Den gir varme til begge rom og er tilknyttet den opprinnelige skorsteinen.
Luft-til-luft varmepumpen er montert i stuen og tilfører ekstra lun og jevn innetemperatur året rundt.
Mot hagen er det terrassedør med PVC-karm og tre-lags glass fra 2017 — herfra er det direkte utgang til terrassen.

Spisestuen ligger i forlengelsen av stuen, med god plass til stort spisebord.
Skyvedørsgarderoben i stuen sørger for rikelig ned oppbevaring og ekstra romfølelse med speildører.

Kjøkken
Kjøkkeninnredningen fra 2015 har profilerte fronter, laminert benkeplate og plater på veggen mellom kjøkkenbenk og overskap.
Benkeskapsbelysning og stikkontakter er montert under overskapet.
Integrert komfyr med nedfelt keramisk platetopp, mikrobølgeovn i overskap og oppvaskmaskin.
Komfyrvakt er montert.
Frittstående kjøleskap og fryser følger også med.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Et innebygd sittekrok med benk er integrert i innredningen langs den ene veggen — praktisk for en rask kaffe eller som ekstra sitteplass.

Loftstue/soverom
Opprinnelig var dette 2 soverom, som enkelt kan tilbakestilles med lettvegg og dør. Et fleksibelt rom som kan tilpasses familiens behov.
Soverommet har skyvedørsgarderobe og plass til enkeltseng.
Loftstuerommet har plass til en sofagruppe og TV-møblement, og kan brukes som familierom, hjemmekontor eller gjesterom med sovesofa.

Hovedsoverommet i 2. etasje har skyvedørsgarderobe og direkte utgang til balkongen med ny dobbel balkongdør med PVC-karm og tre-lags glass fra 2017.
Balkongen vender mot vest og gir ifølge selger sol langt ut på kvelden.
Skråtaket gir rommet karakter, og det er god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.

I tillegg er det et tredje soverom.

Bad (2. etasje)
Badet i 2. etasje har takvindu med to-lags glass fra 2012 som slipper dagslys inn i rommet.
Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger.
Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, overskap og speil med overlys.
Dusjnisje med glassvegg og dusjarmatur.
Gulvmontert toalett.
Badet er fra 2012 og har et oppgraderingsbehov.

Kjeller
Kjelleren inneholder gang, bad, vaskerom og to boder.
Et av rommene i kjelleren brukes i dag som oppholdsrom, men denne bruken er ikke godkjent av kommunen — rommet omtales derfor ikke som et godkjent oppholdsrom, men rommet har et rømningsvindu.
Kjellerstuen er også innredet med hjemmekino og det medfølger lerret, samt skjult kabling for surround lyd anlegg og feste for prosjektor i tak.
I tillegg er det lydabsorbenter i vegg og lydtett dør.

Bad (kjeller)
Badet i kjelleren ble oppgradert i 2023 av SM bad.
Store grå fliser på gulv og vegger gir et tidsmessig uttrykk.
Elektrisk gulvvarme i gulvet.
Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, speil med belysning og høyskap.
Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur.
Innebygget sisterne med vegghengt toalett.

Vaskerom
Vaskerommet har flislagt gulv med vannbåren gulvvarme, innredning med slette fronter og laminert benkeplate, og vegghengt utslagsvask av rustfritt stål med to-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vegger i malt mur med sokkelflis.

Kjellerbod der varmtvannsberederen på 300 liter plassert.

Terrasse
Terrassen var ny i 2025 og har direkte utgang fra stuen.
Omtrent halvparten er overbygget pergola med trekonstruksjoner og platetak, resten er åpen platting.
Den overbygde terrassen gir ly for regn og gjør terrassen brukbar store deler av året.
Selger opplyser om gode solforhold fra tidlig morgen til sent på ettermiddagen.
En vinranke er plantet opp langs terrassens trevegg og produserer druer om høsten.
Terrassen har utvendige stikkontakter og rekkverk av tre.

Utvendig bod ved carport på ca. 13 m² - innredet med hyller langs veggene og god takhøyde, egnet for hageredskaper, sykler og utstyr.
Integrert carport på ca. 17 m² med elbil-lader.

Det er også et uinnredet kaldt loft med adkomst via luke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Lampe over spisestue. Løs lagerhylle i utebod. Verktøy hylle i verktøybod i kjeller. Lager hyller og vinstativ i bod i kjeller.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet, vannbåren gulvvarme, vedfyring og luft til luft varmepumpe. Det er elektrisk gulvvarme på baderom i 2. etasje og baderom i kjeller. Vannbåren gulvvarme er på vaskerom og i deler av kjeller. Varmepumpe er montert i stue. Det er vedpeis i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for enebolig og garasje, datert 02.06.1966.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1966. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Kjeller:
- Disponibelt rom er innredet og benyttet som kjellerstue/soverom/hjemmekontor.
- Det er etablert et bad.
Dette er ikke i samsvar med godkjente tegninger som viser rommene som "Disponibelt", "Vaskebod" og "Frysebod". Endring fra tilleggsdel til hoveddel (kjellerstue) og etablering av våtrom er normalt søknadspliktig.
1. etasje:
- Den godkjente garasjen fremstår i dag som carport og utvendig bod. Disse endringene er ikke dokumentert med tillatelse. Dette er normalt søknadspliktig.
2. etasje:
- Vegg er fjernet mellom to soverom, og det er etablert loftstue og soverom i ett stort rom.
- Vegg fjernet mellom toalettrom og bad.
- Tidligere kott er innlemmet i det største soverommet.
- Det er etablert en balkong som ikke er vist på godkjente tegninger. Fasadeendringer er normalt søknadspliktig.

Pergolaen er søknadspliktig dersom den er festet til husveggen og er større enn 15 kvm.

Dersom overnevnte tiltak søkes om og ikke blir godkjent, kan en konsekvens være at kommunen krever tilbakeførelse eller riving.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr 103004, tinglyst 05.08.1966 - Bestemmelse om garasje/parkering
Rettighet hefter i: Gnr81 Bnr: 1923
Eier av gnr. 81 bnr. 1923 gir eier av gnr. 81 bnr. 775 tillatelse til å oppføre en garasje i en avstand av 3 meter fra felles eiendomsgrense.
Eier av gnr. 81 bnr. 1923 forplikter seg og senere eiere til ikke å bygge nærmere dette bygg enn for samme avstand mellom bygninger som følger av bygningslovens bestemmelser og vedtekter. Erklæringen er tinglyst som hefte på gnr. 81 bnr. 1923 og kan ikke avlyses uten Skedsmo Bygningsråds samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

I kjellerstuen er det innebygget skap og lerret for hjemmekino, og det er skjult. I tillegg er det lydabsorbenter i vegg og lydtett dør.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et etablert og familievennlig boligområde Nesa i Lillestrøm. Her bor man i rolige, trygge omgivelser med nærhet til både skoler, barnehager og grønne rekreasjonsområder. Lillestrøm barnehage ligger kun 6 minutts gange unna og Vigernes barneskole er 10 minutters gange. Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter for hele familien. Nitelva, med sine flotte tur- og rekreasjonsområder, ligger i umiddelbar nærhet og inviterer til turer langs elvebredden. Sommerstid er Nebbursvollen Friluftsbad et populært samlingspunkt, mens Lillestrøm Idrettspark og diverse treningssentre gir gode treningsmuligheter året rundt. For de kulturinteresserte kan Lillestrøm sentrum friste med et yrende liv, kino og et anerkjent kultursenter.

Dagliglivet er enkelt med alle servicetilbud innen kort rekkevidde. Dagligvarehandelen kan gjøres hos blant annet Rema 1000 og Meny. For et bredere utvalg ligger Lillestrøm Torv og Strømmen Storsenter – landets mest innholdsrike kjøpesenter – kun en kort kjøretur unna. Byen har også et godt utvalg av kafeer, restauranter og spesialforretninger, i tillegg til apotek og vinmonopol.

Området har et svært godt kollektivtilbud som gjør pendling effektivt. Fra Lillestrøm stasjon, en spasertur eller kort sykkeltur unna, tar toget deg til Oslo S eller Oslo Lufthavn på kun 12 minutter. Nærmeste bussholdeplass er Leiv Erikssons gate, som gir ytterligere fleksibilitet i hverdagen.

Vigernes skole (1-7 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Kjellervolla skole (1-7 kl.)
Sophie Radich skole (8-10 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Strømmen videregående skole

Lillestrøm barnehage (1-5 år)
Lillehagen Fus barnehage (1-6 år)
Sølepytten barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 589 kvm.
Tomten er nylig oppmålt av Lillestrøm kommune og stemmer med de målene som er oppgitt. Nytt matrikkelbrev er under utarbeidelse.

Eiendommen har integrert carport og biloppstillingsplasser på egen gårdsplass. Elbil-lader er montert i carporten. Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i bod følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, avsatt til boligbebyggelse (nåværende).
Ettersom eiendommen er uregulert, gjelder planens bestemmelser for eksisterende frittliggende småhusbebyggelse.

Iht til NVEs aktsomhetskart og kartlegging ligger eiendommen i et område med stor mulighet for marin leire, og moderat /lav aktsomhetsgrad for radon.
Området er et potensielt flomfareområde.

Det foregår områderegulering for nærområdet.
Planprogram for områderegulering Nesa Nord datert 15.01.2026, skal ligge til grunn for det videre plan- og utredningsarbeidet.
Planområdet omfatter til sammen 22 grunneiendommer, hvorav fire er private beboere mens resten består av private nærings-/ industrieiendommer samt offentlige eiendommer.

Byutviklingsplanen inngår i kommunens planhierarki som et strategisk plan, og er ikke juridisk bindende.
Nesa ligger under kategorien «Den urbane byen», hvor det blant annet heter at bebyggelsen skal være kombinasjon av bolig- og noe næringsbebyggelse, noe hageby.
Nesa er ikke del av selve sentrumskjernen, men en bydel i byen, hvor gjennomsnittlig høyde varierer mellom 3 - 6 etasjer.
Bebyggelsen og gatenettet som er vist i byutviklingsplanen er kun ment som en illustrasjon av en mulig utvikling.

Hovedutvalget for miljø og samfunn fastsatte planprogrammet i møte den 11. februar 2026, i sak 22/26.

Utover dette er det per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 412,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 28 571,-.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 7 633,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27 497,- pr. år / 18 855 kWh pr. år.

Solcelleanlegget produserer ca. 4000 kWh i året.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Fremtind (via DNB) som koster kr 16 652,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken fiber (Altibox 500/500) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 339,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

9 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

241 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
242 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
262 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 892 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 912 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ariadne Norvik og Lars Martin Norvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 900,-
Visninger / Overtagelse kr 2 900,- pr stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 57 100,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0111/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26111

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 19:40