Velkommen til Syrinveien 12!
Foto: Martin Nordbø

Frittliggende atriumhus over to plan med usjenert hage og integrert carport
Foto: Martin Nordbø

Stuen har store vindusflater mot atriumshagen
Foto: Martin Nordbø

Stuen har god plass til en romslig sofagruppe og sitteplasser.

Stuen knyttes sømløst sammen med terrassen

Fra stuen er det åpen forbindelse til spisestuen

Spisestuen har god plass til langbord for sosiale sammenkomster

Kjøkkeninnredning med glatte trefronter og fliser over benkeplaten

Kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass samt vindu mot gaten

Vindfang i 1. etasje med flislagt gulv og gulvvarme

Gangen knytter sammen oppholdsrommene og soveromsfløyen

Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og nattbord

Soverommet har integrerte garderobeskap og panel i himling

Soverom nummer to, innredet med garderobeskap

Soverom nummer tre, med laminatgulv og malte flater

Soverommet er utstyrt med opprinnelige garderobeskap med overskap

Flislagt bad i 1. etasje, med praktisk skittentøy-sjakt som går direkte ned til vaskerommet.

Badet har gulvvarme og dusjnisje med regndusj

Trappeløp med spilevegg i eik som forbinder etasjene

Kjellerstue i underetasjen med peisovn med glassdør (Rommet og boden innenfor er på godkjente tegninger markert som "ikke utgravd". Utgraving og innredning er ikke omsøkt/godkjent, og kjellerstuen er av den grunn ikke godkjent som rom til varig opphold)

Lagringsbod med støpt gulv og synlig betongmur

Yttergang i underetasjen med skiferfliser og gulvvarme

Rom innredet som soverom i underetasjen (Rommet er oppført som hobbyrom, og er av den grunn ikke godkjent for varig opphold.)

Separat ytterdør og inngang fra underetasjen

Praktisk vaskekjeller med varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin

Bad i underetasjen fra 2010 med flislagt gulv, gulvvarme og dusjkabinett (Badet er utvidet ved at deler av tilstøtende bodareal er innlemmet i badet. Det foreligger ikke dokumentasjon på at utvidelsen er omsøkt eller godkjent.)

Romslig sportsbod i underetasjen med rikelig hylleplass

Inngangsparti med trapp i betong og skifer

Boligens karakteristiske L-form rammer inn den private atriumshagen

Området består i hovedsak av villabebyggelse og trygge gatetun

Utsyn mot Stokkavatnet og de omkringliggende skogs- og friområdene

Sentral beliggenhet med kort vei til Stavanger sentrum og naturområder

Boligsøk

Redesign på Hjem.no

Kart

Syrinveien 12

9 500 000 kr

205 m²

3 soverom

Komplett salgsoppgave

Presenteres av

Katrina Lervik Alford

Stokka

Stor, lys og innholdsrik enebolig over to plan med drømmebeliggenhet på Stokka! Solfylt og usjenert terrasse og hage!

Pris

Prisantydning

9 500 000 kr

Omkostninger

238 590 kr

Totalpris

9 738 590 kr

Areal

Bruksareal

205 m²

BRA-I (internt bruksareal)

205 m²

TBA (terrasse-balkongareal)

31 m²

Nøkkelinfo

Byggeår

1970

Soverom

3 soverom

Bad

2 bad

Tomteareal

261 m² (eiet)

Type

Enebolig - Frittliggende

Eierform

Eiet

Energimerke

Unngå doble boligrenter

Vi tilbyr gunstig forsikring.

Vurderer du utleie?

Få et tilbud fra Utleie Krogsveen

Hva koster lånet?

Sjekk estimert lånekostnad

Visning

mandag 26.okt.

16:00–17:00

For å delta på visning, ber vi om at du melder deg på. Da sikrer vi at du får nødvendig informasjon og at det er satt av tilstrekkelig med tid. Kontakt megler dersom annet tidspunkt ønskes. Husk å lese salgsoppgaven før visningen, så du stiller forberedt.
Ønsker du kun å bli holdt orientert, kan du fra eiendommens hjemmeside få varsel om solgtpris, eller kontakte megler.

Visningspåmelding

Gi bud

Lurer du på noe?

Beskrivelse

Kort om eiendommen

Velkommen til Syrinveien 12! Frittliggende enebolig over to plan med romslige oppholdsrom, terrasse og integrert carport. Eiendommen har en fin beliggenhet i et etablert og rolig boligområde, med kort gangavstand til barnehager, skoler og Lassa idrettspark. Hovedetasjen inneholder en lys stue og spisestue i vinkel med åpen peis og utgang til terrassen, samt et adskilt kjøkken og flislagt bad. I underetasjen finner du en romslig kjellerstue med peisovn (ikke omsøkt/godkjent), et ekstra bad, praktisk vaskekjeller og god lagringsplass.

3 soverom i hovedetasjen

Skjermet terrasse med utgang fra stuen

Integrert carport

Ildsted i begge etasjer med peis og peisovn

Separat vaskekjeller og fire innvendige boder

Velkommen til visning!

Innhold og byggemåte

Eiendommen

Syrinveien 12, 4022 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 27, bruksnummer 594, ideell andel 1/1
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 27, bruksnummer 679, ideell andel 1/23

Innhold

Totalt bruksareal BRA: 205 kvm

BRA-i:
Underetasje 98 kvm: Rom innredet som kjellerstue, bad, rom innredet som soverom (ikke godkjent for varig opphold), vaskekjeller, fire boder og gang.
1. etasje 107 kvm: Stue, spisestue, kjøkken, bad, tre soverom, gang og vindfang.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 31 kvm: Terrasse.

Carport (som ikke er medtatt i arealberegningen over), måles til ca. 16 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at kjellerstue og bod innenfor denne ikke er omsøkt/godkjent, les mer under punkt om brukstillatelse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Anticimex AS v/Kent Lilleland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Byggemåte

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1970 med underetasje. Grunnmur er oppført i betong og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon i treverk tekket med takstein fra 2014 (undertak av sutaksplater fra byggeår), og pipe er helkledd i metall med renner og nedløp i metall. Vinduer har trekarmer og er i hovedsak fra byggeår, samt enkelte fra varierende årstall. Dører inkluderer entrédør med sikkerhetslås og glassfelt, terrassedører med trekarmer, samt ytterdør i underetasje i treverk. Skorstein er fra byggeår, med åpen peis i stue i 1. etasje og peisovn i kjellerstue. Fra stuen er det utgang til terrasse i trekonstruksjoner på 31 m². Utvendige trapper er i betong, og innvendig trapp er i trekonstruksjon. Integrert uisolert carport på ca. 16 m² oppført i trekonstruksjoner med fasadeplater og flatt yttertak tekket med takpapp fra 2026. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Sikringsskapet er plassert i gang i underetasjen og det elektriske anlegget er sikret med automatsikringer. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Rom under terreng - U.etg - Kontroll i lukkede konstruksjoner: Ved fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon på soverom ble det målt en relativ luftfuktighet på 98,3 % ved 14,1 °C med duggpunkt på 13,9 °C, noe som tilsier et kritisk høyt fuktnivå og pågående fuktskade. Det observeres synlige tegn på fuktighet, lukt som kan indikere fuktskade, samt vindsperrepapp inne i konstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad u.etg - Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede lekkasjevann til sluk, og vanntett sjikt har ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. - Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
Våtrom - Bad 1.etg - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert, og innredningen har skade.
Tekniske anlegg - Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Andre rom - 1.etg - Innerdører: Dørbladet på bad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etg: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm, og stikkprøver har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
Yttervegger inkl. fasader - Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. - Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting av kjellerdør ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.
Yttertak - Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (sutaksplater) er fra byggeår og har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Terrasse / platting - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er stedvis observert rust på terrassebordenes festemidler.
Grunnmur, fundament - Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.
Drenering - Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Stikkledninger og tanker - Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad u.etg - Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Trappen til u.etg har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Selger beskriver også i egenerklæringsskjema: Det har tidligere vært en lekkasje i vannrør nedstøpt i gulv i vaskerom i underetasjen, som ble utbedret av Rørhab AS uten videre konsekvenser. I 2025 var det en mindre vannlekkasje ved pipen som opphørte etter montering av pipehatt utført av J. Johnsen & Sønner AS. Rundt 2010 kom to rotter inn i en bod i underetasjen via et usikret avløp; rottene ble fjernet med elektrisk rottefelle, avløpet ble blendet, og det har ikke vært skadedyr siden. En nedgravd oljetank på eiendommen ble fjernet rundt 2010 av Henriksen Oljetransport og entreprenør. Det ble gjennomført langtidsmåling av radon rundt år 2000 med verdier godt innenfor grenseverdiene.

Moderniseringer og påkostninger

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Nytt tak på carport tekket med takpapp
- Utskiftning av søyle og søylesko

2025:
- Nytt bly og innkledning av pipe
- Kjøkkenvindu skiftet

2020:
- Ny varmtvannsbereder (281 liter)

2014:
- Rehabilitering av yttertak med ny takstein, papp, strø og lekter
- Nye takrenner/kasser

2010:
- Renovering av to bad (underetasje og 1. etasje), utført av Murmester Ståle Bringedal
- Dører mot gaten, samt 6 av 7 innerdører skiftet i hovedetasjen

2001:
- Montering av kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer
- Oppgradering av elektrisk anlegg med automatsikringer i sikringsskap, utført av Kvassheim Elektriske AS
- Vinduer skiftet i hele hovedetasjen

Standard

Enebolig oppført i 1970 over to plan med underetasje og uinnredet kaldt loft, samt integrert carport på ca. 16 m². Boligen har gjennomgått oppgraderinger med blant annet omtekking av yttertak med ny takstein, takpapp, strø, lekter og takrenner i 2014, fornyelse av begge bad i 2010, ny varmtvannsbereder på 281 liter i 2020, samt nytt tak på carport i 2026. Rommene i underetasjen har et oppgraderingsbehov knyttet til fuktnivå i utlektet konstruksjon. Rommet i underetasjen som benyttes som soverom er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og er ikke godkjent for varig opphold. Kjellerstue og bod innenfor er ikke omsøkt, på godkjente tegninger viser det som ikke utgravd areal.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2001 (Drømmekjøkken) med glatte fronter, laminert benkeplate og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over kjøkkenbenk og ventilator i overskap. Det er integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Gulv er belagt med gulvbelegg, vegger er malte og himling har panelbord.

Bad 1. etasje:
Bad fra 2010 med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himlingsflate. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning (Foss Bad), ovenpåliggende servant med armatur, dusjnisje med glassvegg og glassdør, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj,og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Samt at det fra badet er skittentøy-sjakt fra badet og direkte ned til vaskerommet. Mekanisk avtrekksvifte i himling, ventil i vindu og luftespalte over dør.

Bad underetasje:
Bad fra 2010 med flislagt gulv med gulvvarme, malte veggflater og panelbord i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg og ventil i himling.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, gulvbelegg, teppe og fliser. Gulvvarme i vindfang, deler av gang i underetasje, samt på begge bad.
Vegger: Malte veggflater, malt panel, fliser på bad i 1. etasje og mellom kjøkkenbenk og overskap, samt stedvis synlig grunnmur i uinnredede deler av underetasjen.
Himling: Panelbord og malte himlingsflater.

Lagring:
Underetasjen inneholder fire boder. Boligen har uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke og stige. På eiendommen er det også en integrert carport på ca. 16 m².

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampe i stue, pendellampe i stuen oppe (VP Globe), Sax vegglampe i kjellerstuen og speil i entré oppe.

Hvitevarer på kjøkken medfølger i handelen.
Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på begge bad, i vindfang og i deler av gang i underetasjen. Panelovner. Åpen peis i stue og peisovn i kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Ferdigattest/brukstillatelse

Boligen er oppført i 1970. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 14.12.1970. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Attest fra ingeniørvesenet.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjenning for terrassedør påført byggetegning, datert 08.06.1971. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger stemplet 12.06.1969. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Rommet som i dag benyttes som soverom i underetasjen er på de godkjente byggetegningene benevnt som hobbyrom, og er ikke godkjent for varig opphold som soverom.
Videre er badet utvidet til deler av bod, dette er søknadspliktig bruksendring.
Arealet under stuefløyen er på de godkjente byggetegningene markert som ikke utgravd areal, men er i dag utgravd og innredet med kjellerstue og bod. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av denne utgravingen og innredningen i den mottatte dokumentasjonen. Innredning av rom til bruk for varig opphold er normalt et søknadspliktig tiltak. Selger opplyser at kjellerstuen ble etablert ved bygging av boligen, men det foreligger dog ingen dokumentasjon på dette.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 27, BNR 594:

1971/6083-1/102 15.06.1971 ERKLÆRING/AVTALE
PLIKTIG MEDLEMSKAP I HUSEIERFORENING/VELFORENING M.V.
Skjøtet fastsetter at det til tomten hører del av felles friareal ifølge reguleringsplan (gnr. 27 bnr. 55). Friarealet overskjøtes til «Fellesskapet gnr. 27 bnr. 589 – bnr. 641». Fremtidige eiere er forpliktet til å være medlemmer av dette fellesskapet og påta seg de forpliktelser som dette medfører.

Heftelser på realsameiet (GNR 27, BNR 679):

905431-1/102 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 589 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 590 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 591 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 592 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 593 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 594 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 595 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 596 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 597 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 598 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 599 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 600 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 601 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 602 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 603 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 604 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 635 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 636 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 637 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 638 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 639 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 640 IDEELL: 1/23
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 641 IDEELL: 1/23

Eiendommens rettigheter:

905431-1/102 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
Denne matrikkelenheten har andel i:
KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 679 IDEELL: 1/23

1970/6220-1/102 01.07.1970 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 1103 GNR: 27 BNR: 593
Bestemmelse om garasje/parkering

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eventuell adgang til utleie

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det ble gjennomført langtidsmåling av radon ca. år 2000, hvor måleverdiene var innenfor gjeldende grenseverdier.

Beliggenhet og tomteforhold

Beliggenhet

Eiendommen har en etablert og svært attraktiv beliggenhet, i et rolig og eksklusivt boligstrøk uten gjennomgangstrafikk på Stokka i Stavanger. Området er preget av klassisk villabebyggelse og eneboliger i skjermede gater, med trygge rammer og lite gjennomgangstrafikk. Her bor du tilbaketrukket i et veletablert nabolag, samtidig som du har nærhet til alt du trenger i hverdagen av servicetilbud, skoler og flotte turområder.

For barnefamilier ligger hverdagslogistikken godt til rette med flere barnehager og skoler i gangavstand fra boligen. Stokkatunet barnehage, Hakkebakkeskogen og Preg barnehager Lassa nås alle på en kort spasertur. Det er likeledes gangavstand til Eiganes skole, Lassa skole og Stavanger Kristne grunnskole, samt Wang Ung og videregående skoler i bydelen. Fritidstilbudene for store og små er mange, med Gustav Vigelands vei balløkke og Lassa idrettspark en kort gåtur unna. Nærområdet byr i tillegg på ypperlige rekreasjonsmuligheter ved både Litla Stokkavatnet og Store Stokkavatnet, som med sin populære tursti rundt vannet er et opplagt turmål for både løpeturer, søndagsturer og friluftsliv året rundt.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt til fots med både Helgø Meny Stokka og Coop Extra Eiganes i behagelig gangavstand fra huset. For et bredere utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol og øvrige servicetilbud er det en kort kjøretur til Thon Senter Madla eller kjøpesenteret Herbarium. Gangavstand også til "Hermetikken" ved Ledaal park, hvor man finner både Matmagasinet, Kanelsnurren og Lervig Local. Kollektivtilbudet er lett tilgjengelig med bussholdeplass ved Stokka kirke en kort gåtur unna, med gode forbindelser inn mot sentrumskjernen. Med bil tar det under ti minutter inn til Stavanger stasjon og byens sentrum, mens kjøreturen til Stavanger lufthavn Sola tar rundt tjue minutter.

Adkomst

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager, skoler og fritid

Barnehager:
- Preg barnehager Lassa (0-5 år) 0,5 km
- Hakkebakkeskogen private bhg. Stokka (0-5 år) 0,5 km
- Stokkatunet barnehage (1-5 år) 0,6 km

Skoler:
- Stavanger Kristne grunnskole (1-10 kl.) 0,8 km
- Eiganes skole (1-7 kl.) 1 km
- Lassa skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Kampen skole (1-7 kl.) 1,9 km
- Wang Ung Stavanger (8-10 kl.) 1,5 km
- Wang Toppidrett Stavanger, 1,5 km
- St. Svithun videregående skole, 1,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Beskrivelse av tomt

Eiet tomt på 261 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, asfalterte arealer, brostein og støpte trapper. Eiendommen har en ideell andel (1/23) i realsameie gnr. 27 bnr. 679 som utgjør felles friareal, og det er tinglyst pliktig medlemskap i huseierforening/velforening.

Selger informerer: Litt av plenen og hekken mot vest er opparbeidet på felles friareal. Slik har det vært i hele området siden etablering rundt 1970.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering

Parkering i integrert carport.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei (gnr/bnr 27/680) med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 598, «Reg.plan for en del av felt B, Stokka. Omfattende gnr.27 bnr.9, 55, 395, 113, 176 og en del av bnr.49.», datert 27.08.1971, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt Atrium/rekkehus.

Reguleringsbestemmelsene fastsetter blant annet at det ikke tillates noen form for ervervsmessig virksomhet innen området (§ 2), og at eksisterende trær og steingjerder i størst mulig utstrekning skal bevares (§ 9). Stavanger kommune opplyser for øvrig at eldre reguleringsplaner som mangler angivelse av grad av utnytting, ikke har rettslig virkning som grunnlag for ny utbygging; tiltak vil kreve planendring eller søknad om dispensasjon fra kommuneplanens plankrav.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (plan-ID: KP 2023-2040), med ikrafttredelse 28.06.2024. I kommuneplanen er eiendommen (delareal 261,25 m²) avsatt til boligbebyggelse (områdenavn B344).

For eldre reguleringsplaner gjelder prinsippet om at kommuneplanen ved eventuell motstrid har forrang der den angir nye føringer for arealbruk eller utnyttelse. Reguleringsplaner vedtatt etter 01.05.2023 gjelder foran kommuneplanens bestemmelser ved motstrid for arealformål. Det pågår også arbeid med ny kommuneplan for Stavanger (Kommuneplanens arealdel 2027–2042, plan-ID KP 2027-2042), med status planlegging igangsatt.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i kommuneplanen:
- Hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann (delareal 261,25 m²)
Eiendommen ligger innenfor nedslagsfeltet til Stokkavatnet som drikkevannskilde. Innenfor sonen er det ikke tillatt med tiltak, aktivitet eller annen arealbruk som kan ha negativ innvirkning eller utgjøre fare for dårligere miljøtilstand i drikkevannskilden. Arealets infiltrasjonsevne skal ivaretas, og overflateerosjon og avrenning til drikkevannskilden skal unngås.

Planer og vedtatte tiltak i området:
- Reguleringsendring for plan 598 (saksnr. 2025/221730, vedtaksdato 04.09.2025): Mindre endring vedrørende gesimshøyder for Lupinveien 1, 3, 5, 7, 8, 10, 12 og 14 samt bestemmelser for Lupinveien 8.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Økonomi

Kommunale utgifter

Kommunale avgifter er kr 17.157,28 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 36.000,- pr. år. / 26.000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 13.924,- pr. år.

Velavgift til Syrinveien Vel er ca. kr 300–500,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Lyse Altibox (500/500 mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1.389,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2025 var kr 2.095.105,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt

Eiendomsskatt er kr 2.177,- for 2026.

Omkostninger

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
258 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 738 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Tilbud om lånefinansiering

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annen viktig informasjon

Eier

Odd Egil Kvelland

Konsesjon

Det medfølger eierandel (1/23) i ubebygd tomt (gnr. 27, bnr. 679). For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Velforening

Eiendommen har pliktig medlemskap i Syrinveien Vel, som forvalter felles friareal knyttet til realsameie (gnr. 27 bnr. 679, ideell andel 1/23). Medlemskapet er tinglyst som en forpliktelse ifølge skjøte fra 1971. Kontingenten er ikke fast, men utgjør normalt kr 300–500 per år.

Boligselgerforsikring

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Boligkjøperforsikring

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Hvitvaskingsreglene

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Lovanvendelse

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Annonse i Stavanger Aftenblad 1/1 side   kr 3 875,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Overtagelse  kr 2 500,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 15 900,00
Visninger pr stk  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune kr 3 227,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig kr 20 625,00
Foto (inkl drone) kr 6 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.