Åsdalsveien 54A

Åsdalsveien 54A, 1167 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 215, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 322 kvm
Totalt bruksareal BRA-i: 278 kvm

BRA-i:
Kjeller 67 kvm:
Entré, gang, bod, rom benyttet som bad, rom benyttet som soverom, rom benyttet som kjellerstue og rom benyttet som kjøkken.

1. etasje 113 kvm:
Entré, bad, grovkjøkken, stue/spisestue og kjøkken.

2. etasje 80 kvm:
To soverom, bad, omkledningsrom, tv-stue, kott (ikke målbart) og kneloft (ikke målbart).

Loft 18 kvm:
Soverom.

BRA-e:
1. etasje 44 kvm:
Garasje.

Terrasse- og balkongareal:
1. etasje 57 kvm:
Veranda og terrasse.

2. etasje/innredet loft 3 kvm:
Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 26 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 18 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.
2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 88 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 80 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt under ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en hel tomannsbolig oppført i 1929, påbygget ca. 1960. Bygningen er oppført med grunnmur av betong med sparestein og betongstein. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre og plast fra ulike årstall, samt takvinduer i tre. Det er entrédører fra 2025, balkong-/terrassedør fra 1994 og verandadør fra ukjent årstall. Det er skorstein fra byggeår og elementpipe fra ca. 1960. Boligen har en balkong på 3 m² og en veranda på 17 m². Renner, nedløp og pipebeslag er i metall.

Frittstående garasje bygget i 2024. Bygningen er i tre- og betong-/murkonstruksjoner med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner, tekket med shingel. Ifølge eier er veggene isolerte.

Sikringsskap er plassert i omkledningsrom, soverom i kjeller og i garasje. Anlegget er sikret med automatsikringer. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap i omkledningsrom. Det mangler samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget som er utført før 2016, og det er registrert forhold som tilsier behov for utvidet kontroll.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet i 1. etasje.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2 i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
Vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør). Manglende lekkasjestopper, og utilstrekkelig ventilasjon.

Grovkjøkken:
Manglende lekkasjestopper, og utilstrekkelig ventilasjon. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg:
Boligens vann- og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avvik på fordelerskap på bad i 1. etasje. Eldre varmtvannsbereder (i bod), samt varmtvannsbereder (fra 2022) i krypkjeller uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Det er uvisst når varmepumpen sist fikk service (den var ny i 2022).

Rom under terreng:
Stedvis tegn til riss i gulvflate i bod. Enkelte innerdører bærer preg av saker/slitasje. Ventilasjon vurderes som utilstrekkelig. Det er registrert forhøyet fuktmåling i en lukket veggkonstruksjon i rom under terreng.

Loft - innredet - 2.etasje:
Slitasje på gulv i omkledningsrom. Loftskonstruksjoner vurderes som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader

Innredet loft:
Loftskonstruksjoner vurderes som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft over grovkjøkken:
Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Manglende tilkomst mulighet på befaringsdagen. Tilstandsgraden er valgt for å belyse risiko.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
Skorstein mot øst på soverom 1, 2.etasje: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Innvendige trapper:
Knirk i større deler av trappen til 2. etasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
Det er registrert enkelte skjevheter i gulv i 1. og kjelleretasje.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
Flere avvik knyttet til fukt, uisolerte vannrør, ventilasjon, manglende fuktsperre og enkelte ufagmessige konstruksjonsløsninger.

Yttervegger inkl. fasader:
Helhetsvurdering av yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler), samt mangelfull gnagersikring.

Vinduer og ytterdør:
Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
Ytterdør til grovkjøkken og balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader.

Yttertak:
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter er av eldre dato. Takets tilhørende bygningsdeler som vannbord, vindskier og takutstikk (gesims) viser tegn til slitasje og elde. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Snøfangerutstyr er ikke etablert på deler av taket. Det er ikke etablert stigetrinn på tak for feiing av skorstein.

Grunnmur, fundament:
Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering:
Eldre drenering og manglende fuktsikring, samt stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmur.

Forstøtningsmur (syd for boligen):
Rekkverk har symptomer på slitasje/elde.
Riss/sprekker i støttemur mot nord som tilhører ovenfor liggende bolig.

Stikkledning og tanker:
Utvendige vann- og avløpsledninger er fra ukjent årstall.

Andre byggverk - Garasje:
Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn til skader.
Innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Terrasse ved garasje:
Fundamentene til terrassen fremstår ikke som fagmessig utført.

Andre rom:
Dørblad mellom stue og kjøkken.
Ventilasjon vurderes som utilstrekkelig.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt TG3 i tilstandsrapporten:

Alle våtrom:
Helhetsvurdering basert på mangelfull og ikke fagmessig utførelse av våtrommene, med flere avvik.
Bad i 1. og 2. etasje: Ved hulltaking ble det ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det ble ikke utført hulltaging i kjellerbad grunnet vegger av mur/betong.

Ildsteder og skorsteiner:
Skorstein mot vest tilfredsstiller ikke krav om fire frie sider.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Enkelte takvinduer, deler av takkonstruksjonen, takgjennomføringer og balkongfundamenter er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst eller sikkerhetsmessige forhold.

Helse, miljø og sikkerhet:
Innvendige trapper, balkonger, terrasse/veranda og utvendig trapp oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav på grunn av blant annet manglende eller utilstrekkelige rekkverk, håndløpere og rekkverkshøyder.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er tegn til fukt på sydveggen i krypkjelleren, nederst mot bakken. I 2022 ble det skiftet vindu, ytterdør og vinduer/dører i kjeller. Det er utført nytt elektrisk arbeid i garasje og sikringsskap i 2024. Boligen har en avløpspumpe som går opp til det offentlige nettet. Utvendig stoppekran ble skiftet i 2022 på grunn av en lekkasje. Det har vært noe forekomst av maur om våren. Det har vært vanninntrengning på hjørnet av huset mot nord/vest, hvor panel ble skiftet og det ble funnet litt råte i bunnsvill som ble utbedret. En stue ble gjort om til soverom i 2021. Garasjen ble satt opp i senere tid.

En innholdsrik og klassisk opprinnelig hel tomannsbolig fra 1929, påbygget rundt 1960, fordelt over fire plan med romslige arealer og flotte uteområder. Boligen fremstår innbydende, med et karakterfullt uttrykk der det klassiske preget er godt bevart og harmonisk kombinert med moderne løsninger. Den steinsatte gårdsplassen, det overbygde inngangspartiet med hvite søyler og natursteinstrappen gir eiendommen et særegent og tiltalende førsteinntrykk.

Innvendig byr boligen på en gjennomtenkt planløsning med god plass til hele familien. Her finner du romslige oppholdsrom, praktiske løsninger og fleksible bruksarealer som legger til rette for en komfortabel og funksjonell hverdag.

Eiendommen ligger fredelig til i en liten stikkvei fra populære Åsdalsveien, i et svært barnevennlig og skjermet område med umiddelbar nærhet til Skredderjordet. Her bor du omgitt av grønne omgivelser og små skogholt, samtidig som hverdagen blir enkel med gangavstand til både barnehager og skole. Området har også god tilgang til kollektivtransport, servicetilbud og et bredt utvalg av fritidsaktiviteter.

Boligen er spesielt godt tilrettelagt for familielivet, med romslige oppholdsarealer, gode oppbevaringsmuligheter og svært gode parkeringsforhold i form av dobbelgarasje samt stor gårdsplass.

Selger informerer om følgende moderniseringer de senere år:
2026: Skiftet ett vindu i loftstue.
2025: Skiftet entrédører med glass.
2024: Oppført garasje. Ny innmat i tre sikringsskap med jordfeilautomater samt hovedjord, utført av G4 Elektro.
2022: Skiftet utvendig stoppekran, utført av Rørleggertjenesten. Skiftet vinduer med karmer og ramme av plast. Installert varmepumpe i trapp. Installert ny varmtvannsbereder i krypkjeller.
2021: Ombygging av tomannsbolig og innredning av grovkjøkken.
2019: Skiftet enkelte vinduer.
2016: Pusset opp bad i 1. og 2. etasje.

1. etasje består av gang, bad, stue/spisestue, kjøkken og grovkjøkken.

Entré/gang:
Fra det overbygde inngangspartiet trer du inn i en romslig og innbydende entré med god plass til oppbevaring i stor skyvedørsgarderobe. Gulvet er belagt med moderne 60x60 fliser med gulvvarme, som gir både et stilrent uttrykk. Takhøyde på ca. 2,56 meter bidrar til en luftig og åpen romfølelse.

Stue/spisestue:
Svært romslig stue- og spisestue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en luftig romfølelse. Her er det god plass til et skikkelig langbord for hyggelige sammenkomster, samt en imponerende sofagruppe med rikelig sitteplass for hele familien. Peisovn med glassdør tilfører både varme og en lun atmosfære, og fremstår som et naturlig blikkfang i rommet.

Kjøkken:
Fra stue- og spisestue er det direkte adkomst til kjøkkenet, som ble oppgradert i 2012. Kjøkkeninnredning fra HTH med glatte fronter og steinbenkeplate gir et tidløst og robust uttrykk. En stor kjøkkenøy på hjul gir fleksible arbeidsflater og gjør rommet godt tilpasset både matlaging og sosiale sammenkomster. Det er godt med arbeids- og oppbevaringsplass, og integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin.

Flislagt gulv med gulvvarme, downlights i tak samt belysning over benkeplate gir gode arbeidsforhold. En åpen peis tilfører rommet ekstra sjarm og varme, og skaper en hyggelig ramme rundt måltidene. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en romslig veranda via foldedører som åpner hele veggen - her viskes skillet mellom ute og inne nærmest bort. På fine dager får du én sammenhengende sone som forlenger kjøkkenet ut i det fri, perfekt for både hverdagsbruk og sosiale sammenkomster.

Veranda:
Romslig veranda i direkte tilknytning til kjøkkenet via foldedører som åpner hele veggen og skaper en sømløs overgang mellom ute og inne. På fine dager blir uteplassen en naturlig forlengelse av kjøkkenet, perfekt for lange måltider og sosiale kvelder. Verandaen har videre adkomst til hage, og ligger usjenert til med fritt utsyn. Et flott uterom som egner seg like godt til rolige stunder som til hyggelige sammenkomster. Verandaen er utstyrt med markise som gir behagelig skjerming på varme dager, samt utvendig stikkontakt.

Grovkjøkken:
Praktisk grovkjøkken i direkte tilknytning til kjøkkenet, med egen utgang til gårdsplass - ideelt for enkel adkomst med handleposer og hverdagslogistikk. Rommet ble oppgradert i 2021 og har moderne innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt vask med armatur og stikkontakt over benk gir gode arbeidsforhold. Flislagt gulv med gulvvarme og downlights i himling. Plass til frittstående kjøleskap og fryser i nisje.

Bad:
Flislagt bad fra 2016 med gulvvarme og et stilrent uttrykk. Vegger med kombinasjon av malte flater og glatte plater gir et rolig og helhetlig preg. Badet er innredet med vegghengt toalett, servantinnredning med ovenpåliggende servant og speil med belysning. Praktisk dusjløsning gir et ryddig uttrykk. Opplegg for vaskemaskin er skjult i skap fra Schmidt, som også gir godt med oppbevaringsplass. Mekanisk avtrekk via ventil i vegg.

Trappen til 2. etasje er i trekonstruksjoner. En varmepumpe fra 2022 er plassert i trappen.
Andre etasje er en privat sone med to soverom, TV-stue, omkledningsrom og et romslig bad. Lagring i kott og kneloft.

TV-stue:
Lys og innbydende stue med god takhøyde på opptil ca. 2,71 meter, som gir en luftig romfølelse. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir fin utsikt. Vegger i malte flater, panel og tapet gir rommet karakter, mens himling i malte flater og panel understreker det klassiske uttrykket. Gulvflater i parkett. Et hyggelig oppholdsrom som fungerer utmerket som tv-stue, med gode møbleringsmuligheter. Rommet kan også tilpasses som soverom ved behov.

Soverom:
De to soverommene i denne etasjen har gode størrelser og fleksible møbleringsmuligheter, med plass til dobbeltseng og tilhørende innredning. Begge rommene fremstår som meget innbydende, og byr på rolig og behagelig atmosfære. Hovedsoverommet er romslig og funksjonelt, med garderobeskap og direkte utgang til egen balkong som skaper en naturlig forbindelse til utearealene. I tilknytning til hovedsoverommet finner du også et praktisk walk-in closet med rikelig oppbevaringsplass. Det andre soverommet er også meget god størrelse, med plass til seng, garderobeløsning og øvrig møblement etter behov. Lagringsplass i kneloft.

Walk-in closet:
Tilknyttet hovedsoverommet finner man et romslig omkledningsrom med direkte adkomst. Den gode takhøyden på 2,78 meter understreker den luftige følelsen, samtidig som rommet byr på rikelig med oppbevaringsplass. Sikringsskapet er diskret plassert her.

Bad:
I tilknytning til soverommene ligger et romslig familiebad. Badet ble oppgradert i 2016 og har flislagt gulv med gulvvarme. Veggene er utført med en kombinasjon av malte flater, panel og plater, mens himlingen har malte flater med innfelte downlights. Takhøyden er opptil ca. 2,69 meter, noe som bidrar til en luftig romfølelse. Innredningen består av vegghengt servantseksjon med ovenpåliggende servant og to armaturer, speil med belysning samt vegghengt toalett. Badekaret er bygget inn med integrert armatur, noe som gir et ryddig uttrykk. Badet er videre utstyrt med fordelerskap for rør-i-rør-system og mekanisk avtrekk via ventil i vegg.

Loftetasjen består av et romslig soverom med skråtak som gir rommet en lun og særpreget karakter. Deler av rommet er innredet med praktisk walk-in closet med god oppbevaringsplass. Et takvindu slipper inn rikelig med dagslys og tilfører rommet en ekstra kvalitet. Når vinduet åpnes, får du en unik følelse av å ha en liten “balkong” i rommet, med luft og utsikt som trekkes helt inn. Et lyst og innbydende rom med gode muligheter for både soverom og oppbevaring.

Kjeller:
Kjelleren har egen inngang og består av entré, gang, rom benyttet som stue, rom benyttet som soverom, rom benyttet som kjøkken med spiseplass, baderom samt bod. Selger opplyser at delen i dag leies ut for kr. 13 000,- per måned. Det gjøres oppmerksom på at kjelleren ikke er godkjent for varig opphold.

Garasje og terrasse:
Stor dobbelgarasje med god plass og isolerte vegger. Det er lagt opp strøm for montering av ladeboks. I tilknytning til garasjen finner du en romslig terrasse på ca. 40 kvm, med gode solforhold og plass til flere sittegrupper – et fint uterom for både hverdag og sosiale sammenkomster.

Kort oppsummert:
Dette er en stor enebolig som kombinerer moderne komfort med et klassisk uttrykk. Boligen har gjennomtenkte løsninger og romslige arealer som dekker behovene til hele familien, uansett livsfase. Beliggenheten er både sentral og familievennlig, med et trygt bomiljø og godt naboskap. Her bor du med kort vei til skoler, barnehager, kollektivtransport, dagligvare og flotte turmuligheter – en ideell ramme for en enkel og behagelig hverdag.

Boligen varmes opp med elektrisitet via panelovner. Det er installert en varmepumpe fra 2022 plassert i trapp til 2. etasje. Gulvvarme/varmekabler er etablert i entré, kjøkken, grovkjøkken og baderommene i kjeller, 1. etasje og 2. etasje. I tillegg er det en peisovn med glassdør i stue og en åpen peis på kjøkken for supplerende oppvarming. Eiendommen er utstyrt med solcelleanlegg som bidrar med en stor andel av energien som benyttes til oppvarming året rundt.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1929. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon på eiendommen:
Frittstående garasje (revet): Ferdigbesiktiget (oppført og i orden) og ferdigmeldt 06.02.1939.

Følgende byggesaker foreligger uten ferdigattest:
Innredning av værelse på loft, tillatelse til tiltak datert 06.03.1951. Ferdigbesiktet, og intet å bemerke datert 03.06.1952. Henlegges.
Det foreligger byggesak for tilbygg til våningshus 03.03.1953. Ferdigbesiktet. Utført, og intet å bemerke datert 12.04.1956. Henlegges.
Det foreligger byggesak for innredning av bad/WC (1985). Ferdigbesiktet 08.01.1987. Saken ble henlagt i 20.08.1987.
Frittliggende terrasse, igangsettingstillatelse datert 05.11.1997
Veranda, godkjent melding datert 28.04.2003. Saken ble henlagt uten ferdigmelding i 2018.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Rom i kjeller (entré, gang, baderom, soverom, kjellerstue og kjøkken) er opprinnelig byggemeldt som vaskerom, boder og disp. rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. I tillegg er kjelleren i dag etablert og i bruk som en fysisk adskilt utleiedel. Etablering av ny boenhet er normalt søknadspliktig, og tiltaket er ikke byggemeldt eller godkjent.

Det er fremlagt en ferdigmelding på oppføring av garasje datert 05.05.2026. Det er ikke avklart om oppføringen av garasjen var søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt eller godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (gnr. 194, bnr 215):
Dagboknr. 993500, tinglyst 27.03.1925:
Bestemmelse om gjerde. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 94251, tinglyst 30.03.1953:
Eieren av gnr. 194, bnr. 215 forplikter seg til, når Oslo kommune krever det, å opparbeide veiene Ljabruveien og Åsdalsveien med kloakk langs tomta i inntil 8 meters bredde, inkludert fortau og kloakk av inntil 305 mm diameter. Inntil veiene er opparbeidet og veigrunnen er overført til kommunen, er grunneieren ansvarlig for vedlikeholdet. Eventuell grunnervervelse skal skje uten utgift for kommunen, og gjerder skal settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser. Disse betingelsene gjelder som heftelse på eiendommen for nåværende og fremtidige eiere.
Dagboknr. 12978, tinglyst 01.03.1989:
Gnr. 194, bnr. 868 har rett til å føre drensledning over gnr. 194, bnr. 215, sør-øst for bebyggelsen. Gnr. 194, bnr. 868 har også rett til å vedlikeholde ledningen, og betaler omkostningene for erklæringen.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 12197, tinglyst 18.02.1988:
Gnr. 194, bnr. 215 har bruksrett til en 4 meter bred kjørbar atkomstvei fra Åsdalsveien over gnr. 194, bnr. 892.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens kjeller som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Ingen taklamper og lyskroner medfølger.

Åsdalsveien 54A ligger inn en liten blindvei skjermet fra vei, i et populært og barnevennlig villaområde. Umiddelbar nærhet til friområdet på Skredderjordet, samt kort vei til et bredt fritidstilbud, flotte turområder, sjøen, skole, kollektivtransport og servicetilbud.

For den aktive byr nærområdet på et bredt utvalg av rekreasjons- og fritidstilbud. Skredderjordet ligger like i umiddelbar nærhet med skøytebane vinterstid og aktivitetsområder om sommeren, mens Sloreåsen tilbyr lokal alpinbakke - begge populære tilbud for barna i bydelen.

Langs Bunnefjorden finner du populære badeplasser som Fiskevollbukta, Hvervenbukta, Katten, Nordstrand Bad og Ulvøya. Tilgang til privat badeplass på Ljansbadet ved innmelding i Ljans Vel. Vellet har også egen båtforening med mulighet for leie av bøye hvis ledig. I tillegg ligger flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselva og i Hvervenbukta innen kort gangavstand.

Kort vei til lokal søndagsåpen matbutikk (Joker). og gangavstand til Sæter Torg. På Sæter

Med bil tar det få minutter til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter Torg finner du et variert utvalg av butikker, hyggelige caféer, restauranter og servicetilbud, blant annet Meny, Rema 1000, Gutta på Haugen, Poppel vinbar, apotek, bokhandel, blomsterbutikk og flere nisjeforretninger. På Holtet, kun få minutter unna, finnes også den populære delikatessebutikken Jacob's, Åpent Bakeri og Kaffebrenneriet. Lambertseter Senter byr på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Kollektivtilbudet er godt, med få minutters gange til både Ljan togstasjon og bussholdeplass i Ljabruveien, som begge tar deg raskt og enkelt inn til sentrum. (Se www.ruter.no for rutetider).

Østmarka med milevis av turstier, skiløyper, badevann og friluftsområder ligger også lett tilgjengelig, mens Ekebergsletta byr på store friområder, idrettsanlegg, ridesenter, minigolf, skulpturpark og flere hyggelige serveringssteder.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Ljan tennisklubb.
Kort vei også til Hallager idrettsanlegg med fotballbaner.
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena som er åpent fra 06:00 – 23:00.
På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Dette er en beliggenhet som kombinerer det beste av byliv og naturopplevelser – med kort vei til både fjorden, marka og sentrum.

Åsdalsveien er forholdsvis lite trafikkert villavei som strekker seg fra Nordstrandveien til Ingiers vei ved Skredderjordet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Ifølge Utdanningsetaten tilhører Åsdalsveien 54A Ljan skolekrets. Det er også kort avstand til Steinerskolen ved krysset Nordstrandveien og Solveien. I nærområdet finnes både private og kommunale barnehager.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, oppfordres interessenter til selv å undersøke dette nærmere med kommunen eller bydelsadministrasjonen.

Eiet og innbydende tomt på 770 kvm. Tomten er svakt skrånende og fremstår som frodig og pent opparbeidet med rikelig beplantning, Jacuzzi, grønne soner og flere naturlige oppholdssteder som gir en hyggelig og skjermet ramme rundt eiendommen.

Fra kjøkkenet er det utgang til en romslig veranda på ca. 17 kvm via foldedører, som åpner opp mot uteplassen og gir en sømløs overgang mellom inne- og uterom. Her er man i praksis ute og inne på samme tid, noe som gir en egen romfølelse og gjør området ideelt for sosiale sammenkomster. Fra verandaen er det videre adkomst ned til hagen. Ved garasjen finnes en stor terrasse på hele ca. 40 kvm, med god plass til møblering i flere soner og gode solforhold gjennom dagen. Fra hovedsoverommet er det i tillegg utgang til en egen balkong på ca. 3 kvm, som gir en mer privat uteplass. Samlet sett fremstår uteområdene som gjennomtenkte, grønne og svært brukervennlige, med gode solforhold og flere fine soner for både avslapning, lek og sosiale sammenkomster.

Det er dobbelgarasje og romslig gårdsplass med belegningsstein på egen tomt. Det er lagt opp strøm til det i garasjen via eget sikringskap. (Lader medfølger ikke).

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Boligen deler avløpspumpe med boligene i Åsdalsveien 52.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4644, «Nordstrandskråningen», datert 11.06.2012, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i området:
Åsdalsveien 62 - tilbygg med ny boenhet - Påbygg på eksisterende bolig - Ny dobbeltgarasje - Flytting av avkjørsel

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 34 816,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten for inneværende år er kr. 4 760,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 21 141,-
Kostnad for privat brøying er kr. 2 880,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett og har avgift på kr 949,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 7 729 277,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

15 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

390 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
391 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
410 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 991 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
16 010 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marian Grannes og Tomm Ivar Wattum

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk/ Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (makspris)  kr 65 000,00
Dagfoto og drone  kr 8 000,00
Kveldsfoto  kr 3 300,00
Tilstandsrapport med planskisser  kr 24 688,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0097/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2697

Sist oppdatert: 13. juni 2026 kl. 09:49