Nordåsbrotet 113

Nordåsbrotet 113, 5235 RÅDAL
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 121, bruksnummer 511, ideell andel 1/1
Andelsnummer 76, Nordås terrasse, organisasjonsnummer 952493507

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
2. etasje 78 kvm: Stue, kjøkken, 2 soverom, bad, kontor, gang og garderobe

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Bod i felles gang

Åpent areal:
2. etasje 21 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i samme etasje som leiligheten med inngang fra felles gang. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.10.2026 utført av Atle Simon Kallestad.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre- og betongkonstruksjoner og støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere av betong. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er belagt med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Fallforhold rundt sluk på bad. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.

- Lekkasjesikkerhet på bad. Ikke tilstrekkelig fallforhold for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger på bad. Alder på vanntett sjikt er ikke kjent og fremtidig funksjon er usikker.

- Tettesjiktens tilslutning til sluk på bad. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

- Ventilasjon på bad. Tilluftsplate eller lignende er ikke etablert.

- Vannrør er av kobber og fremtidig funksjon er usikker.

- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende har fått TGIU (Tilstandsgrad er ikke undersøkt):
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i leiligheten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, platetopp, stekeovn, oppvaskemaskin og micro medfølger salget.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boblebad på balkongen kan kjøpes av selger om ønskelig.

Elektrisk oppvarming med bruk av panelovner. Det er varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.05.1989 med forutsetning om at følgende arbeid skulle være rettet innen 01.08.1989:
- Brannventil i bod ikke montert.
- Dørbredde må tilfredsstille krav i byggetillatelse kap. 43:22.
- F-30 dører merkes med skilt TREKK.
Det må foretas nødvendig sikring av skråning.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. 

Selger har også laget et kontor av deler av soverom nr 2. Veggen mellom kontoret og soverom nr. 2 og døren inn til kontoret fraviker fra tegningene. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

I senere år er rekkverket på balkongen byttet ut med glassrekkverk. Det foreligger ikke ferdigattest / midlertidig brukstillatelse for dette tiltaket.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 6790, tinglyst 24.02.1988, type heftelse: Bestemmelse om gjerde.
Meglers forklaring: Kjøpekontrakt fra 1982 da Bergen og Omegn Boligbyggelag kjøpte tomter for å bla. bygge borettslaget. Borettslaget har gjerdeplikt mot andre eiendommer rundt, kommunens eiendom og mot fellesarealer. Eiendommen må ikke beplantes slik at det er til sjenanse for andre naboer.

Dagboknr 10170, tinglyst 30.03.2005, type heftelse: Bestemmelse om vann-/kloakkledning
Meglers forklaring: Eier av gnr. 121 bnr. 47 har rett til å tilknytte borettslagets vannledning og spillvannsledning. Gnr. 121 bnr. 47 har også rett til å legge vannledning og spillvannsledning over borettslagets eiendom, og har rett til fremtidig vedlikehold av disse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et rolig og etablert område på Nordås med utsikt mot Nordåsvannet og Steinsviken. Fra leiligheten er det gangavstand til dagligvarebutikker som Rema 1000 Råstølen og Bunnpris Steinsviken. Det er heller ikke en lang kjøretur til Lagunen storsenter med et stort utvalgt butikker og spisesteder. Nærmeste bybanestopp er Råstølen med hyppige avganger mellom Flesland og sentrum. Det tar ca 10 minutter å gå fra leiligheten til nærmeste busstopp, Nordås snuplass, med hyppige avganger til blant annet Kilden Senter, Lagunen terminal, Danmarks plass og Bergen busstasjon. I området finner man treningssentrene EVO Nordås på Kilden og SATS på Lagunen. Det er heller ikke lange veien til fine turområder som Skageskogen, Hordnesskogen og Smøråsfjellet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det blir skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Barnehager:
Nordås barnehage (1-5år) - 0.5 km / 7 min å gå
Vindharpen barnehage (0-5 år) - 1 km / 13 min å gå
Steinsvikkroken idrettsbarnehage - 1 km / 13 min å gå

Skoler:
Zinken Hopp skole (6-7 kl.) - 10 min å gå
Søråshøgda skole (1-7 kl.) - 1.4 km / 19 min å gå
Skjold skole (1-7 kl.) - 2.7 km / 6 min å kjøre
Rå skole (8-10 kl.) - 1.7 km / 21 min å gå
Nordahl Grieg videregående skole - 2 km / 21 min å gå
Stend vidaregåande skule - 5.6 km / 11 min å kjøre

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 27 852 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Leiligheten har fast garasjeplass som følger med. Her er det ikke installert lader for elbil, men det er lagt opp til at det er mulighet for det.
Styret opplyser om at alle andelene har fast plass i garasjeanlegget, men det er borettslaget som eier grunnen.
Borettslaget har også 30 parkeringsplasser for gjester.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Ytrebygda Nordås vest, del 1 med dekningsgrad 99,7% datert 21.04.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen er også berørt av reguleringsplan under grunn for Ytrebygda/Fana. Gnr. 119 mfl., endring av reguleringsplan E 39/RV 580 Rådal-Sørås datert 19.09.2012 med dekningsgrad på 12,6%

Leiligheten berøres av følgende hensynssoner:
Reguleringsplaner under grunn - andre sikringssoner med dekningsgrad 12,6%
Hensynssoner Angitt hensyn - Funksjonell strandsone med dekningsgrad 19,7%
Hensynssoner vei støy - gul sone med dekningsgrad 16,7%

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 244,-  pr. mnd. og inkluderer: TV og internett, felles bygningsforsikring, renhold, drift og vedlikehold i fellesareal, betaling av renter og fellesgjeld, eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
TV og Internett kr 593,-
Felleskostnader kr 4 651,-

Styret i borettslaget opplyser om at det er utviklet en vedlikeholdsplan for borettslaget, og BOB arbeider nå med å innhente tilbud for oppgradering av tak og fasader.
Det er foreløpig ikke vedtatt hvordan dette skal gjennomføres, hva dette vil koste og hvordan det skal finansieres. Det må påregnes økte utgifter i forbindelse med arbeidet, og det er forventet økning i fellesgjeld og/eller felleskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 194,- pr. år. / 7 548 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 978 672 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig og kr. 3 914 687 når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 9 651,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 45 844,- pr. 27.10.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 5 376 705,- pr. 27.10.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Dnb Bank ASA
Rentebetingelser: 5,34% flytende rente
Lånetype: Annuitetslån
Andel fellesgjeld: kr 45 844,-
Innfrielsesdato: 31.12.2033
Avdragsfrihet: Nei

4 290 000,00 Prisantydning
45 844,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 335 844,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 345 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 356 330,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Enoh Dirnu og Valerica Ciurea

Leiligheten er tilknyttet borettslaget Nordås Terrasse.
Borettslaget består av 103 leiligheter.
Forretningsfører er BOB BBL.

Renhold av fellesarealer er inkludert i felleskostnader.
Det arrangeres én årlig dugnad om våren.
Dyrehold er tillatt, forutsatt at det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Planlagte påkostninger:
- Oppgradering av tak og fasader.

Styret i borettslaget opplyser om at borettslaget ikke er involvert i tvister per i dag, men det er imidlertid en sak under oppfølging med Bergen kommune om et tiltak som kan være i strid med plan- og bygningsloven. Styret arbeider med nødvendige avklaringer.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere, etter gjeldende vilkår.
Avtalen om sikring er gyldig til den sies opp av en av partene.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 35 000,00

Vederlag:
Fotopakke inkl rådgivning stylist  kr 5 900,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Markedsføringspakke - kunderabatt  kr -7 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr - BOB  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (Borettslag)  kr 3 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 11 567,00
Markedsføring, halvside i Hus og Hjem   kr 2 500,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 79-0062/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
Nøstetorget 5, 5011, BERGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR79.2662

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 12:39