Husebyveien 108

Husebyveien 108, 1623 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 25, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 25, bruksnummer 26, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 209 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller - 23 kvm: Lagerrom.
1. etasje - 80 kvm: Soverom, entré, bad/vaskerom, hall m/trapp, kjøkken og stue.
2. etasje - 41 kvm: 2 soverom, gang, bod og bad.

BRA-e:
Bod :
1. etasje - 13 kvm: Bod

Garasje:
1. etasje - 36 kvm: Garasje

Garasje:
1. etasje - 16 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 32 kvm: Terrasse

ALH (ikke måleverdig areal):
Kjeller: Rom benyttet som gang, rom benyttet som bad, bod og rom benyttet som hobbyrom.

Boligens 2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 50 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 41 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.
Boligens kjeller har et totalt gulvareal (GUA) på 75 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 23 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 52 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Hovedtaket har betongtakstein. Tilbygget har pappshingel. Avslutning takshingel mot forkanbord er utført uten beslag. Slike overganger er utsatt og bør følges opp. Underetak av duk. Takrenner, nedløp og beslag av plastbelagt stål. Loft med inspeksjonsluke fra 2.etg. Det er ikke stort nok på loftet til at det er mulig å ta seg inn. Takkonstruksjonen er gjenbygget og luftet i hovedsak over tak. Huset har både stående og liggende kledning av tre utenfor murvegger. Vindu 2. etg over trapp har synlige råteskader og punktert glass. Malte trevinduer med 2- lags isolerglass. Malt ytterdør, hovedinngang. 2 malte dører i kjeller. 2 Balkongdører. Utvendige terrasser av impregnert tre. Terrasse ved inngang mot sør. Terrasse utenfor baderom mot nord. Utvendig trapper av betong og tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

- Takkonstruksjon/loft: Takkonstruksjonen er luftet over tak. Diffusjons åpent yttertak er utført med duk. Vær oppmerksom på at slike konstruksjoner er mer sårbare enn tradisjonelle yttertak med rupanel og papp/sutaks plater. Det ses eldre råte i gammel bjelke. Det er ikke behov for tiltak.

- Yttervegger/veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i den liggende bordkledningen. Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

- Vinduer og takvinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass i kjeller. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

- Ytterdør: Dører har normalt en levetid på 20-40 år. Det betyr ikke automatisk at de må skiftes. Men krav til dagens dører er høyere enn den gang disse ble produsert.

- Overflater - gulv: Gulv på det ene sov 2.etg har bevegelse spesielt innenfor døra.

-Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

- 2.etasje - Bad: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Avløpsrør går gjennom vegg nede langs gulv. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert.

- 1.etasje - Bad/vaskerom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist at flisfuger i våtsonen har riss/sprekker. Det er registrert knirk i gulvet. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det vil si at overgangen mellom sluk og tettesjikt (membran) ikke er utført på en korrekt måte. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

- Kjeller - bad: Våtromsplater i toalettrom-delen har eldre veggplater. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) i toalettrommet. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Varmesentral: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er symptom på skader eller manglende funksjon ved fuktsikringssystemet. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.

- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Vinduer og takvinduer: Det er påvist råte på vinduer.

- Rom under terreng: Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.

- Terrengforhold: Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen og dette skaper maksimale forhold for vann inn mot grunnmuren. Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til
kommunedelsplan/NVE.

- 2.etasje - bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er påvist tegn på utettheter rundt rørgjennomføringer eller andre overganger, osv. Det er påvist manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det vil si at overgangen mellom sluk og tettesjikt (membran) ikke er utført på en korrekt måte. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og
har derfor usikker fremtidig funksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selger egenerklæring:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2022. Ufaglært. Lagt membran og fliser i dusj i kjeller.

- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Litt fukt i grovkjeller.

- Er det teng på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja
Noe sprekk i vegg tilbygg.

- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Forrige eier rapporterte mus. Gjorde tiltak. Jeg har ikke hatt mus inne.

- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Noe råte i hjørnekasser og kledning.

Boligen er over tid tilført flere påkostninger til ulike oppgraderinger og utskiftninger, blant annet gjennom de seneste årene. Flere må stedvis påregnes og gir en naturlig anledning til samtidig å sette eget preg på boligen.

En generell oppussing med blant annet malerarbeid er nylig utført i både første og andre etasje. Enkelte rom er i tillegg oppgradert med nytt gulv, deriblant boligens tre soverom som alle er av utpreget gode størrelser.

Kjøkkenet er på ukjent tidspunkt oppgradert med ny innredning som i dag bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Innredningen er i tillegg meget praktisk, med mange oppbevaringsmuligheter og store arbeidsflater rundt både vask og kokesone.

Spesielt verdt å fremheve er muligheten for et nytt og moderne bad i andre etasje. Sistnevnte har høy alder, er i helhet gitt TG 3 og dermed naturlig gjenstand for renovering. Badet er imidlertid i daglig bruk, med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene.

Et allerede modernisert bad inngår i tilbygget del av første etasje. Dette badet ble vesentlig oppgradert i 2010 og tilrettelagt for kombinert bruk som vaskerom. Rommet er både av generøs størrelse og smart innredet til begge formål. Badet har i tillegg terrassedør der klesvasken kan bæres rett ut til tørk i friluft.

Ytterligere et bad finnes i kjelleren. Dette er fra ukjent årstall, men ble i 2024 oppgradert med ny membran og nye fliser i dusjsonen. Badet er for øvrig enkelt innredet og av et forholdsvis kompakt areal.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser og belegg
Innervegger: MDF-plater, panel, tapet, plter, fliser og mur.
Himlinger: Plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Overskap med profilert hvit fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad kjeller: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassbyggerstein og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Taklampe i stue medfølger ikke.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektriske varmekabler på bad og panelovner, samt peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Avviker røykløp:
- Brennbart materiale for nær sotluke
Avvik fra:Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd

Anmerkning nr1: Skorstein er ikke tilfredsstillende vedlikeholdt. Kommentar: Dårlig gjenmuring etter gammelt ildsted i kjeller.
Krater kan ses rett over sotluke. Må mures igjen i tilsvarende tykkelse som skorsteinen opprinnelig er laget.
Anmerkning nr2: Mangler deler av ildfast stein på Scan vedovn. Ildfast stein må skiftes ut for å unngå varme direkte på godset til
vedovn

- Innekledd skorstein
En teglskorstein må oppstilles slik at alle fire sider er tilgjengelige for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorsteinen. Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapet som skjuler tegloverflaten for inspeksjon med hensyn til sprekker. Tynn papirtapet, som eventuelt vil sprekke opp sammen med skorsteinen, kan likevel brukes Kommentar: Skorstein er ikke synlig på 2 sider i kjeller bak kjøkken og i kjellerstue. Det samme gjelder 1 side på kjøkken i 1. etasje. Avvik fra:Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1959.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser bebyggelse av boligen. Det finnes ikke dokumentasjon over lovlighet. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Kjelleren har varierende takhøyde. Areal i opprinnelig bygningsdel med takhøyde ca. 1,89 m er ikke måleverdig og inngår ikke i BRA. Tilbygget fra 1978 har takhøyde ca. 1,94 m og et måleverdig areal på 23 m². Ingen del av kjeller er godkjent for varig opphold.

Dog foreligger det midlertidig brukstillatelse datert 03.03.1978 med godkjente byggetegninger.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Inspeksjonsluke for loftet må innsettes.
- Luftekanal fra badet må isoleres.
- Noe planering gjenstår.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Følgende avviker fra de godkjente byggetegningene: Vaskerom og WC er opprinnelig byggemeldt som et toalett og et vaskerom, men benyttes i dag som et stort bad.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ferdigattest på garasje, datert 17.11.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er mottatt byggetegninger som samstemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Gnr. 25, bnr. 21:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst tre servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet at kommunen kan ha og vedlikeholde ledninger på tomten, en gammel jordskiftesak og ansvar for å holde gjerde.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Gnr. 25, bnr. 26:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Denne omhandler blant annet en gammel jordskiftesak.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er en del av et veletablert og mindre boligområde midt i det fagre Onsøylandet. Omgivelsene er landlige, men likevel ikke mer enn et fåtall minutter unna byen.

Buss til og fra byen stopper få meter unna, i likhet med skolebuss til og fra Manstad. Velger du egen bil, kan du være fremme i byen etter knappe 10 minutter. Underveis passerer du et større handelsområde ved Ørebekk med blant annet flere store dagligvareforretninger, treningssentre og helsetilbud.

Nærhet til skog og mark innebærer umiddelbar tilgang til omfangsrike turområder. I skogene omkring finnes et nettverk av grusveier og stier som er ypperlige for både fotturer og sykling, spesielt Elingaardskogen som også er rik på historie.

Eiendommens beliggenhet er gunstig også om du pendler i hverdagen. Det er effektiv veiforbindelse til både E6, Sykehuset Østfold på Kalnes og Råde stasjon. Sistnevnte er et godt alternativ til stasjonen i sentrum og innenfor ett kvarters kjøring. Reisetiden med tog videre til Oslo S er kun omkring 50 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Gaustadgrenda barnehage (1-5 år) 3.8 km
Preg barnehager Kjærre (0-5 år) 4.1 km
Lilleng naturbarnehage (0-5 år) 4.3 km

Skoler
Manstad skole (1-7 kl.) 4.1 km
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) 7.2 km
Hurrød skole (1-7 kl.) 7 km
Vestbygda ungdomsskole (8-10 kl.) 3.9 km
Frederik II videregående skole 8.4 km
Tomb videregående skole 9.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.231 kvm. Eiendommen består av to bruksnummer hhv nr. 21 og bnr. 25.

Parkering i garasje og på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: LNF - tiltak for stedbunden næring.
Hensynssone: Ras- og skredfare, hensyn landbruk, hensyn landskap og hensyn kulturmiljø.

Det tillates ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Under arealformålet LNF foreslås det å angi hensynsone som ivaretar interessen friluftsliv og bevaring av naturmiljø med tilhørende bestemmelser.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28.180,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 4.489 for inneværende år. Denne faktureres med kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.000,- pr. år. / 14.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.648.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, har avgift på kr 2.037 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.047.883 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
106 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 306 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 325 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Irene Spro

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. 3 visninger er inkludert i tilbudet.  kr -3 500,00
Markedsføringspakke   kr 26 300,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 23 982,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Enebolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0184/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26184

Sist oppdatert: 21. september 2026 kl. 13:58