Refstadveien 65

Refstadveien 65, 0584 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 556, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
1. etasje 68 kvm: Entré, 2 soverom, kjøkken, bad og stue.

BRA-e:
Kjeller 16 kvm: To kjellerboder.
Kjeller 25 kvm: Garasjeplass.

Åpent areal:
1. etasje 11 kvm: Balkong.

Bodene og garasjeplassen er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av Marcus Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighet (i småhus) bygget i 1958. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Saltak-konstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags press glass, produsert i 2020. Boligen har malt hovedytterdør med glassfelt. Balkongdør med 2-lags press glass, produsert i 2020.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger - kobber: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Kjøkken:
Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Våtrom:
- Overflater vegger og himling: Det registreres sprekker i veggfliser i dusjsonen ved innfestning til dusjdør. Det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnt avvik.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Refstadveien 65!

En meget pen 3-roms selveier med hus-følelsen! Stor uteplass, tilgang til felles hage, god lagringsplass, garasje m/lader og utvendig biloppstillingsplass.
Innvendig har leiligheten bl.a. et lekkert kjøkken, to gode soverom, stue med peis og stor terrasse med adkomst til idyllisk, felles hage.

Kort vei til både matbutikker, offentlig kommunikasjon, marka og idylliske Bjerkedalen Park.

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Romslig og lys entré med innbygget garderobeskap.

Det ble lagt nytt gulv i gang, stue og kjøkken i 2021.

STUE:
Stor stue med god plass til møblering av både sofa og spisebord. Store vindusflater gir godt med lys. Peisovn (2020) som varmer godt på kaldere dager.
Fra stuen har du utgang til sydøstvendt balkong og utgang til felles hage.

KJØKKEN:
Pent og moderne HTH-kjøkken fra 2021. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminat benkeplate fra IKEA med nedfelt vaskekum. Belysning over benkeplaten. Integrert induksjonstopp,
stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kullfilterventilator over kokeplass. Komfyrvakt er montert.

SOVEROM:
Leiligheten har 2 gode soverom med garderobeskap. God plass til dobbeltseng på begge soverommene. Gulvene på begge soverom ble malt i 2026.

BAD:
Et pent flislagt bad med varmekabler i gulv. Badet er innredet med klosett, servant med innredning, speil med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører.

BALKONG:
Fra stuen har du utgang til sydøstvendt balkong på 11 kvm med gode solforhold. Her er det god plass til sittegruppe og grill. Balkongen er delvis overbygget.
Fra balkongen er det trapp til idyllisk og stor felleshage.

BODER:
Leiligheten disponerer 2 boder i kjelleren på 9,2 og 7,4 kvm. Selger har slått sammen to boder i kjeller til èn stor bod og laget et lydtett øvingsrom/hjemmekontor. Dette rommet er ikke godkjent til varig oppholdsrom.

DIVERSE:
- Fellesvaskeri med plass til egen maskin samt felles tørkerom.
- To kjellerboder på til sammen ca. 16 kvm. Det er strømtilgang i begge boder.
- Garasjeplass med lader + utendørs biloppstillingsplass.
- Vinduer og balkongdør fra 2020.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles gang.
- Ca. 200 liters varmtvannsbereder plassert i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr medfølger. Hvitevarene er fra 2021. Normal bruksslitasje må påregnes.

Dette medfølger ikke:
- Taklampe i stue
- Taklampe på hovedsoverom

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming samt peisovn i stuen. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 05.12.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Balkongen er utvidet og det er montert trapp ned til felles hage. Tiltakene er ikke søkt om eller godkjent av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes og at balkongen må tilbakestilles til opprinnelig størrelse samt at trappen til hagen fjernes.

Øvingsroms/kontor i kjeller er opprinnelig byggemeldt som boder, jf. godkjente byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for det overnevnte videre. 

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om vei, bestemmelse om bebyggelse og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets ordensregler på lik linje som eier.

Boligen er beliggende i et rolig, barnevennlig og meget idyllisk boligområde på Bjerke.
Nærhet til Lillomarka som representerer en fantastisk mulighet til rekreasjon, sport og lek. Lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter!

Du vil finne flere dagligvarebutikker i nærområdet som Coop Extra i Refstadveien og Rema 1000, Meny og Kiwi i Brobekkveien.
Kort vei til både Linderud senter og Storo senter med bl.a. lege, tannlege, frisør, post/bank, restauranter og for øvrig rikelig med butikker og servicetilbud.

Området Bjerke/Økern/Løren/Risløkka er et av de mer spennende i Oslo, da det foreligger store planer for området.

Flotte Bjerkedalen Park ligger i umiddelbar nærhet. Parken som ble åpnet i oktober 2013. Parken består av ca 40 mål med fasiliteter som andedam, sandstrand, basketballbane, volleyballbaner, barnehage og opparbeidede grøntområder. Hovinbekken renner igjennom hele parken i små elvestryk. På vinteren er det skøytebane og akebakke i parken.
Parken vant Oslo bys arkitekturpris i 2015 og juryens begrunnelse var: "Bjerkedalen park har en ekstraordinær landskapsarkitektonisk kvalitet og er utformet i harmonisk samspill med omgivelsene. Parken viser på en forbilledlig måte hagekunst og opplevelseskvaliteter i møte med dagens krav til universell utforming, bekkeåpning og rasjonell drift. De stedlige naturkvalitetene knyttet til Hovinbekken og det opprinnelige naturlandskapet er tatt i bruk på en spesielt god måte. Samspillet mellom den sentrale grusplassen og den terrasserte parkpaviljongen er særlig godt. Paviljongen rommer kafé og bydelshus, og tilfører et viktig miljøskapende samlingspunkt i bydelen".

En rask rusletur unna finner man også Vollebekk torg som har vunnet Oslo by's arkitekturpris 2025. Der finner man bl.a. "Håndbakt", et håndverksbakeri, kaffebar og brunsjsted med fantastisk servering.

Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss/t-bane).
Kollektivtransport i nærområdet:
Buss nr 58 (nærmeste stopp er Bjerkedalen Park, ca 2 min gangtid)
Buss nr 31, som har avganger hele døgnet, og nr 33 (nærmeste stopp er Bjerke, ca 12 min gangtid)
T-bane linje 5 fra enten Risløkka eller fra Vollebekk har åtte avganger i timen. (ca 14 min gangtid til begge stoppene)
Buss nr 60 (nærmeste stopp er Økernbråten, ca 3 min gangtid)
Buss nr 380, 390 og Flybussekspressen (egne stopp på Bjerke, ca 12 min gangtid)

Boligen sogner til Refstad barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Barnehagenvår Sofus (1-5 år) 2 min
Bjerkedalen barnehage (1-5 år) 3 min
Brobekk barnehage (1-5 år) 4 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 979,7 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker og trær samt asfalterte gangveier/innkjørsel.

Parkering i garasje samt 1 biloppstillingsplass. Det ble montert elbil-lader i garasjen i 2023.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området berøres av reguleringssak 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen). Dette innebærer blant annet en midlertidig forbud mot tiltak, med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Hentet fra planbeskrivelse: "I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige. Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil vi unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan. På denne måten sikrer vi at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse stopper helt opp i påvente av revidert plan."

Området inngår i strategisk plan for Hovinbyen vedtatt av Oslo bystyre 20.06.2018.

Bystyret vedtok planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Bjerke 15.12.2021.

Det foreligger en reguleringssak om omregulering av Refstadveien mellom Årvollveien og Brobekkveien. Hensikten med planarbeidet er å sikre en trygg og attraktiv forbindelse for gående og syklende, tilrettelegging for kollektiv og at Refstadveien utformes med bymessige kvaliteter for å imøtekomme fremtidig utvikling av byutviklingsområdet Bjerke. Det vil i planforslaget legges vekt på å ivareta det grønne preget på gaten med eksisterende vegetasjon og/eller nyetablering av gatetrær og vegetasjon. Se saksnummer 2025/06830 hos PBE.

Området er i utvikling og det foreligger planer om bygging av boliger og omregulering av flere tomter fra næring til boligformål. Med sin plassering i den nordlige del av Hovinbyen, et område utpekt som et av de viktigste arealgrepene og satsningsområdene for byutviklingen i Oslo de neste årene, er mål og ambisjoner for Bjerke avstemt med kommunens overordnede strategi både lokalt og sentralt.
Området har et stort potensial for bolig-, næring og generell byutvikling med sin beliggenhet i randsonen av dagens indre by.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102-110 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det pågår bygging av et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres.
Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.
Se saksnummer 202212188 hos Plan- og bygningsetaten for videre informasjon og utvikling.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Foreløpig så ligger det an til politisk behandling av sakene høsten 2026.
Saksnummer 202213772 og 2025/0690 (Bjerke Nord, Torgbyen).
Saksnummer 202213600 og 2025/06705 (Bjerke Syd, Parkbyen).
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.
Prosjektet kan sees på: https://www.selvaagbolig.no/oslo/bjerke/

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene. Forslagsstiller Attivo Bolig Bjerke AS ønsker å omregulere Refstadveien 60-74 fra byggeområde for Kontor- og forretningsbygg til Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Forretning/kulturinstitusjon/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service, helse og velvære)/kontor/bevertning/lager. Det skal oppføres to nye bygg på planområdet i to byggetrinn Dagens bruk ønskes videreført og utvidet med større tilbud av aktiviteter og service for nærområdet (deriblant bibliotek). Planforslaget muliggjør planlagt utvidelse av Refstadveien. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. Reguleringsplanen foreslår nye og utvidete byggegrenser mot riksveianlegg. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
Siste status er at Statens vegvesen har innsigelser og merknader til planforslaget og det bløe avholdt et møte med involverte parter 7. januar 2026 . Se saksnr. 201915380 og 2025/06893 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her er det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Området er under stor utvikling og oppsummeringen er ikke utfyllende, det må påregnes byggearbeid i tiden fremover

Fellesutgiftene er kr 2 100,- pr. mnd. og inkluderer: felles bygningsforsikring, strøm fellesområder, fellesvaskeri og kommunale avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 000,- pr. år. / 14 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Selger har betalt kr 800,- pr. mnd for internett 250mbit. Internett-ruter følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 551 961,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Selger har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens prisantydning, antas det at denne eiendommen ikke vil få eiendomsskatt for 2026.
Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

5 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

139 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
140 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
150 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 730 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 740 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marthe Haaland Wang og Øyvind Skjerdal

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 4 leiligheter, med sameiebrøk 77/308.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostander bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk. Sameiet er ikke registrert i Foretaksregisteret og har ikke vedtekter. Det foreligger husordensregler vedtatt på sameiermøte 27. august 2025.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Trappevask, snømåking og hagestell går på rundgang.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Malt gulv i felles kjeller og våtrom
2020: Byttet alle vinduer
2020: Kappet flere trær for å forbedre solforholdene på tomten
2014: Malt fasade og byttet kledning på 2 av 4 yttervegger

Planlagte påkostninger:
Det har vært et ønske om å bytte huskledning på 2 av 4 vegger. Dette må eventuelt tas opp på et sameiermøte og stemmes over.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; (belastes megler)  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 25 648,00
Foto  kr 5 550,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.263

Sist oppdatert: 28. april 2026 kl. 11:36