Hauketosvingen 26

Hauketosvingen 26, 1266 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 189, bruksnummer 202, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 233 kvm

BRA-i:
Underetasje 84 kvm: Gang m/trapp, bad, kjølerom, badstue, kjellerstue, 3 soverom og bod.
1. etasje 110 kvm: Vindfang, hall m/trapp, bad, vaskerom, separat wc-rom, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
Enebolig:
Underetasje 7 kvm: Bod.
Garasje:
1. etasje 32 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):

1. etasje: 42 kvm Terrasse/balkong med adkomst fra stue og hage, samt terrasse ved inngangsparti. 7 kvm balkong med adkomst fra soverom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1996. Eneboligen strekker seg over to etasjer og inkluderer et kaldtloft. Fundamenter er på betongsåle, fundamentert til fjell eller komprimerte masser. Grunnmuren er i et Thermomur-system, der isolerte blokker er fylt med betong, og utvendig pusset og malt. Yttervegger er i bindingsverk, kledd med plater eller trepanel innvendig og trepanel utvendig. Etasjeskillere er i trebjelkelag, og gulv mot grunn er et betongdekke i underetasjen. Yttertaket er en trekonstruksjon med takstein som taktekking. Takrenner, nedløp og beslag er i stål og plast. Boligen har vinduer, balkong- og terrassedører med isolerglass og karmer og rammer i tre fra byggeåret. Ytterdør i 1. etasje har sidefelt i glass. Det er en pipe fra byggeperioden med en klebersteinsovn i kjellerstuen. Innvendig er det en tretrapp mellom etasjene, og utvendig er det trapper i tre. Det er en vestvendt balkong på ca. 7 m², en terrasse/balkong på ca. 36 m² mot syd og vest, og en terrasse ved inngangspartiet på ca. 6 m². Hele huset ble beiset utvendig i 2018, og vegger ble malt i 2024. Vinduer og sprosser ble malt i 2020 og 2024.

Dobbel garasje bygget i 1996 på ca. 32m². Konstruksjonen består av støpt betongdekke, ringmur i lettbetong, og yttervegger i bindingsverk utvendig kledd med trepanel. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon tekket med takstein, en sidedør i tre, og en leddport med automatisk portåpner.

Boligen har automatsikringer i sikringsskap plassert i vindfang. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger fullstendig dokumentasjon for hele installasjonen.

Det er montert røykvarsler og brannslukningsutstyr i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 3 (TG3) – store eller alvorlige avvik:

Våtrom (alle bad og vaskerom):
Alle våtrom er fra byggeperioden og må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav. De har begrenset gjenværende levetid, og skjulte konstruksjoner (membran) har passert anbefalt brukstid. Det er registrert forhold som motfall mot sluk, utette fuger, manglende membran (vaskerom), og utilgjengelige sluk. Dokumentasjon mangler. TG3 gis grunnet alder (før 1997) og påviste avvik. Levetider: bad 15–25 år, sluk 30–60 år, armatur 10–30 år, sanitærutstyr 25–45 år.

Følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 2 (TG2) – avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig:
Tak, undertak, renner og beslag er værslitte og har passert over halvparten av levetiden. Det mangler snøfangere (ikke krav ved bygging). Det er registrert råte, sprekker og mulig skjult skade i trekonstruksjoner. Korte taknedløp gir fuktbelastning. Kledning er slitt og lufting er begrenset. Murpuss på grunnmur er værslitt og har sprekker/riss, og det er observert fuktskjolder enkelte steder, men målinger viste normale verdier (øyeblikksbilde).
Loft har fuktskjolder, misfarging og svertesopp, med begrenset inspeksjon.
Vinduer og dører er gamle, slitte og har redusert funksjon, med mulig punkterte glass.
Terrasser/balkonger har skjevheter, slitasje, mulig råte, og konstruksjoner i kontakt med terreng. Det er også motfall på terreng og slitasje på støttemurer.

Innvendig:
Generell slitasje, skjevheter og sprekkdannelser som er vanlig for eldre bygg. Gulv har høydeforskjeller, svikt og knirk, nær grensen til TG3. Begrenset måling grunnet møbler.
Brannmursplaten mellom ildsted og pipe har riss- og sprekkdannelser, og ildfast plate mangler på gulvet under feieluke på pipe.
Rom under terreng har begrenset kontrollmulighet grunnet konstruksjon og utforinger.
Trapper og dører er fra byggeperioden med normal slitasje.

Tekniske installasjoner:
Vann- og avløpsrør har passert halv levetid. Manglende merking på rør-i-rør og irr på kobberrør.

Tomteforhold:
Drenering er eldre og delvis utilstrekkelig (motfall, korte nedløp, manglende topplist), og er ikke inspisert. Dokumentasjon mangler.

Våtrom – tilleggsforhold:
Fuktutslag i gulv er registrert, noe som kan være normalt dersom membran er tett, men dette kan kun bekreftes ved inngrep.

Spesialrom:
Separat WC, kjølerom og badstue har alder og normal slitasje, begrenset inspeksjon og enkelte fuktskjolder, men målinger viste normale verdier. Teknisk utstyr (kjøleaggregat, badstuovn) er gammelt.

Kjøkken:
Innredning fra byggeperioden med normal slitasje. Begrenset inspeksjon bak hvitevarer.

Helse, miljø og sikkerhet:
Det er ikke utført radonmåling eller installert radonsperre (område med moderat til lav risiko). Manglende eller for lavt rekkverk på trapper, terrasser og murer i forhold til dagens krav (TEK17). Generelt må det påregnes avvik fra dagens standard da boligen er oppført etter eldre forskrifter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2016 ble alle toaletter byttet og det ble installert dusjkabinett av faglærte. Selger opplyser om en tidligere hendelse med en havarert utekran i veggen mellom utebod og soverom i underetasjen, som førte til vått gulv i to soverom og gang. Ny parkett ble lagt etter opptørking. Det ble utbedret en jordfeil på det elektriske anlegget i 2024, og samme år ble anlegget ombygget med jordfeilautomater og overspenningsvern av faglærte. I 2020 ble det utført rehabilitering av avløpsledningen etter pålegg fra Oslo vann- og avløpsetat. Selger nevner også skjevhet i inngangspartiet og en glippe i fugene på badet i 1. etasje mellom vegg og gulv. Det har vært en maurinvasjon på kjøkkenet som ble sanert av et skadedyrfirma.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Skurt belegningssteiner.

2025:
- Lagt nye gulv i to soverom og gang i underetasjen.
- Egen stoppekran for utekran/utevann montert i utebod.
- Ekspansjonstank montert i tilknytning til varmtvannsbereder (Rørservice ASAP).
- Reparert mur rundt inngangspartiet til utebod.

2024:
- Sikringsskap ombygget (Strømsborg Elektro).
- Malt gelendere.
- Oljet utgangsdør.
- Malt vinduer og sprosser i hovedetasjen.
- Malt sydvegg og østvegg.
- Malt nordvestvegg ved terrasse.
- Renset takstein på hus og garasje, mosefjerning (Fasadevasken AS).

2023:
- Trapp ved inngangsparti oljet.
- Terrasse nord/vest oljet.
- Ny varmtvannsbereder (ASAP Rørservice).
- Nytt kjøleskap.

2022:
- Terrassegelender beiset overalt.

2021:
- Garasjevegger beiset, unntatt vestveggen.

2020:
- Rørfornying av avløp OVV.
- Vaskerom malt.
- Stor terrasse beiset.
- Store vinduer og sprosser malt.

2018:
- Oppussing av stue, gang, kjøkken og badetak (Malermester Tom Brevig).
- Hele huset beiset utvendig (Malermester Tom Brevig og eier).

2017:
- Terrassegelender beiset overalt.

2016:
- Kjøkkenoppgradering: ny benkeplate, nye kummer, ny platetopp og ovn.
- Komfyrvakt montert (Strømsborg Elektriske AS).
- Aquastopp vannalarm montert med føler i kjøkkenskap (ASAP Rørservice).
- Stor terrasse beiset.
- Dusjkabinett installert (ASAP).
- Nye toaletter (ASAP).

2014:
- Vannbord byttet ut med beslag (Blikkenslager Storbraathen).
- Varmepumpe installert i hovedetasjen (Varrn Varme og Sanitærgruppen AS).

Dette er en innholdsrik enebolig over to plan, med en familievennlig planløsning og en usjenert beliggenhet innerst i en blindvei. Tomten grenser mot fri natur, og fra den store, sørvestvendte terrassen er det gode solforhold. Boligen er fra 1996 og har blitt jevnlig vedlikeholdt med flere viktige oppgraderinger, som nytt sikringsskap og varmtvannsbereder. Samtidig har våtrommene nådd en alder der modernisering må påregnes.

Entré:
Inngangspartiet har flislagt gulv med varmekabler. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Sikringsskapet, som ble oppgradert med automatsikringer i 2024, er plassert her.

Hall:
Fra entréen kommer du inn i en hall som fungerer som et bindeledd i hovedetasjen. Hallen gir adkomst til stue, kjøkken, soverom, vaskerim og WC. Trapp ned til underetasjen. Rommet ble pusset opp i 2018.

Stue:
Stuen er et romslig og lyst rom med plass til både en stor sofagruppe og en egen spisestuedel. En varmepumpe ble installert i 2014 og bidrar til oppvarming. Fra stuen er det direkte utgang til en stor, delvis overbygget terrasse.

Terrasse:
Den sør- og vestvendte terrassen på rundt 36 kvadratmeter blir en naturlig samlingsplass på varme dager. Omtrent 12 kvadratmeter er under tak, noe som gir ly for vær og vind og forlenger sesongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et separat rom med en solid innredning fra Sigdal med profilerte fronter i eik. Her er det godt med skap- og benkeplass, og rom for en spiseplass. I 2016 ble kjøkkenet oppgradert med ny benkeplate i laminat, nye kummer, ny platetopp og stekeovn. Samtidig ble det montert komfyrvakt og Aquastopp vannalarm for ekstra trygghet.

Soverom 1. etasje:
Hovedetasjen har et romslig soverom med god plass til dobbeltseng og garderobeløsninger.

Bad 1. etasje:
Badet i denne etasjen har en dobbel servant med skapinnredning, speil med belysning, og et dusjkabinett som ble installert i 2016. Toalettet ble også byttet samme år. Rommet har varmekabler i gulvet. Direkte adkomst fra soverommet.

Vaskerom:
Et praktisk vaskerom med opplegg for vaskemaskin, plass til tørketrommel og en utslagsvask. Gulvet har fliser med varmekabler. Vaskerommet er fra byggeår.

Separat WC-rom:
I tilknytning til hallen finnes et separat toalettrom utstyrt med klosett, servant og speil.

Underetasje:
En tretrapp leder ned til underetasjen, som rommer en ekstra stue, tre soverom , bad , badstue, kjølerom og bod.

Kjellerstue:
Kjellerstuen er et lunt og hyggelig oppholdsrom, med en klebersteinsovn som gir god varme på kalde dager. Rommet er kledd med panel på veggene, noe som skaper en varm atmosfære.

Tre soverom:
Underetasjen har tre soverom av god størrelse, som egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Det ene soverommet har utgang til en egen, vestvendt balkong.

Bad underetasje:
Et stort bad med både badekar og dusjhjørne. Innredningen består av en dobbel servant med skuffer og et speilskap med belysning. Det er varmekabler i gulvet. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Badstue og kjølerom:
Fra badet i underetasjen er det inngang til en romslig badstue med panel på vegger og tak. Etasjen har også et praktisk kjølerom for matoppbevaring.

Overflater:
Gulv: Fliser i våtrom, vindfang og separat wc-rom. Parkettgulv i øvrige rom.
Vegger: Malte veggflater, tapet og panel.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod på ca. 6 m² i underetasjen hvor sentralstøvsugeraggregat og en varmtvannsbereder på 281 liter fra 2023 er plassert.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven og tilstandsrapporten.

Boligen er oppvarmet med varmepumpe i stue, elektriske panelovner og klebersteinsovn i kjellerstue. Det er varmekabler i vindfang, vaskerom og i baderommene. Varmepumpen ble installert i hovedetasjen i 2014 og har hatt jevnlig service, sist i 2023.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 1996. Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 03.11.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest for oppføring av garasje datert 03.11.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 18.01.1996. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (GNR 189, BNR 202):

1972/18321-3/105 30.10.1972 ERKLÆRING/AVTALE
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Oslo kommune forbeholder seg rett til å legge ledninger med tilhørende innretninger over tomten og til å vedlikeholde disse. Ledningene må ikke legges slik at den naturlige utbyggingen av tomten hindres. For forvoldt skade har eieren rett til å kreve erstatning ved skjønn.

I tillegg er det tinglyst følgende servitutter på eiendommens hovedbøl før utskillelse (GNR 189, BNR 1):

1910/900618-1/105 21.10.1910 BESTEMMELSE OM VEG.
Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

1918/912383-1/105 02.08.1918 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 189 BNR: 31.
Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

1943/6118-1/105 05.08.1943 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Eier forplikter seg og fremtidige eiere til å overholde Oslo/Akers kommunes vann- og kloakkreglement. Forandringer ved ledningsnett og stoppekran forårsaket ved senere opparbeidelse av veier bekostes av eieren. Vann skal benyttes til husholdningsbruk.

1947/7122-1/105 21.06.1947 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Samme som nevnt ovenfor.

1947/8218-1/105 09.07.1947 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Samme som nevnt ovenfor.

1947/13199-1/105 05.10.1947 ERKLÆRING/AVTALE
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Aker kommune gir eieren av gnr. 190 bnr. 75 rett til å legge og vedlikeholde en 5" kloakkledning fra kommunens 12" kloakk. Eventuelle skader og ulemper er kommunen uvedkommende.

1951/10949-1/105 19.09.1951 BESTEMMELSE OM VEG
Eier forplikter seg til å opparbeide vei med kloakk langs tomta i inntil 8 m bredde når kommunen forlanger det. Vei nr. 1797 godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 4.5 meter.

1951/13815-1/105 16.11.1951 BESTEMMELSE OM VEG
Eier forplikter seg til å opparbeide veier med kloakk langs tomta i inntil 8 m bredde når kommunen forlanger det. Nedre Prinsdals vei og Vei nr. 1797 godkjennes inntil videre i sine nåværende bredder.

1951/15734-1/105 22.12.1951 BESTEMMELSE OM VEG
Eier forplikter seg til å opparbeide vei med kloakk langs tomta i inntil 8 m bredde når kommunen forlanger det. Nedre Prinsdals vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 5 meter.

1952/3334-1/105 19.03.1952 BESTEMMELSE OM VEG
Eier forplikter seg til å opparbeide vei med kloakk langs tomta i inntil 8 m bredde når kommunen forlanger det. Nedre Prinsdals vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 6 meter.

1952/14932-1/105 06.12.1952 ERKLÆRING/AVTALE
Eier forplikter seg og senere eiere til å overholde Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Erklæringen kan ikke avlyses uten vann- og kloakkvesenets samtykke.

1954/15553-1/105 24.11.1954 BESTEMMELSE OM VEG
Eier forplikter seg til å opparbeide veier med kloakk langs tomta i inntil 8 m bredde når kommunen forlanger det. Toppåsveien og Berglyveien godkjennes inntil videre i sine nåværende bredder.

1956/10035-1/105 04.09.1956 ERKLÆRING/AVTALE
Eier gir Oslo Lysverker vederlagsfri tillatelse til å sette opp og ha stående en transformatorkiosk på eiendommen.

1956/15702-1/105 22.12.1956 BEST OM GARASJE/PARKERING
Eier forplikter seg til å fjerne eller forandre garasjer for 6 biler uten erstatning, når som helst bygningsrådet måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten bygningsrådets samtykke.

1957/8187-1/105 10.07.1957 ERKLÆRING/AVTALE
Eier forplikter seg og senere eiere til å overholde Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Erklæringen kan ikke avlyses uten vann- og kloakkvesenets samtykke.

1958/10400-1/105 11.09.1958 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Eier forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten vann- og kloakkvesenets samtykke.

1961/11363-1/105 13.09.1961 ERKLÆRING/AVTALE
Eier gir Oslo Lysverker vederlagsfri tillatelse til å sette opp og ha stående en transformatorkiosk på eiendommen.

1966/6692-1/105 18.05.1966 ERKLÆRING/AVTALE
Eier plikter å istandsette og utvide Lerdalsfaret til 6,0 m bredde, samt opparbeide vei med kloakk langs tomta i inntil 8 m bredde, når kommunen forlanger det. Eier plikter også å sette opp gjerde.

1966/6693-1/105 18.05.1966 ERKLÆRING/AVTALE
Eiendommen er underlagt Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, som innebærer diverse plikter knyttet til vann- og avløpsanlegg. Erklæringen kan ikke avlyses uten vann- og kloakkvesenets samtykke.

1966/6694-1/105 18.05.1966 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Byggearbeidet for kirke- og velferdshus er approbert som midlertidig, da bygget mangler tilfluktsrom. Erklæringen kan ikke avlyses uten Oslo bygningsråds samtykke.

1969/17063-1/105 05.10.1969 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Byggherren og etterfølgende eiere forplikter seg til å fjerne eller forandre byggearbeidet (parktantehus) uten erstatning, når som helst bygningsrådet måtte forlange det, grunnet manglende frostfri fundamentering. Erklæringen kan ikke avlyses uten bygningsrådets samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Brannsikker safe under trapp ned til underetasjen følger med salget.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Hauketo. Her er det stille gater med lite gjennomgangstrafikk, og en blanding av eneboliger og flermannsboliger som skaper et hyggelig nabolag.

Dagliglivet er enkelt med gangavstand til flere barnehager, som Lerdal barnehage, og kort vei til både Prinsdal og Hauketo skoler. For de daglige innkjøpene finnes det matbutikker i nærområdet. Sæter Torg, med sitt utvalg av butikker og servicetilbud, er kun en kort kjøretur unna. For et større utvalg ligger Holmlia Senter også i nærheten.

Området har gode forbindelser med offentlig transport. Nærmeste busstopp er Lerdal, og Hauketo stasjon er innen gangavstand. Fra stasjonen tar toget deg til Oslo S på 12 minutter. For den treningsglade finnes det flere treningssentre i nærheten, inkludert Fresh Fitness Hauketo og LIA på Holmlia

For friluftsliv og rekreasjon er det kort vei til store grøntområder og turmuligheter. Området byr på en god balanse mellom bynær beliggenhet og nærhet til natur, noe som gir rike muligheter for turer, lek og aktivitet rett utenfor døren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Prinsdal skole.
Gangavstand til flere barnehager, som Lerdal barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 941 kvm. Tomten er opparbeidet med plen, beplantning og belegningssteinbelagt innkjørsel. Praktisk utvendig vedbod.

Eiendommen disponerer en dobbel garasje på ca. 32 m² bygget i 1996, utstyrt med automatisk portåpner. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen. I tillegg er det biloppstillingsplasser på den steinbelagte gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Grøntarealet nord og øst for eiendommen er regulert til friområde.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til 'Bebyggelse og anlegg, eksisterende'. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen gjelder foran kommuneplanen ved motstrid.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Dette er en temaplan som gjelder for allment tilgjengelige uterom i Oslos byggesone og har ikke direkte innvirkning på reguleringen av denne boligeiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29 533,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatt for 2026 utgjør kr 1 756,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24 000,- pr. år / 20 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 13 170,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altiboks som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 400,- pr. mnd. Det er ukjent om TV-tuner/dekoder vil følge med salget.
Boligen er tilknyttet Sikkerhetsgruppen alarmselskap som koster kr 9 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 267 078,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elisabeth Rosenberg og Bjørn Aulie

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - kveldsfoto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0085/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2685

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 23:17