Svingen 32

Svingen 32, 0196 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 448, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 147 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, toalettrom, kjøkken, spisestue og stue.
2. etasje 26 kvm: Gang, baderom og to soverom.
-1. etasje 56 kvm: Gang, baderom, kjellerstue, soverom og to boder.

Åpent areal:
1. etasje 13 kvm: Terrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal på 29 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 26 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm, og
arealet benyttes som bod pr i dag.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Bod under terrasse er ikke måleverdig og er derfor ikke medtatt som BRA-e.
Bod er oppmålt til ca 11 kvm.
I 2. etasje er det boder ytterst i stråtaket mot syd og loftsbod med luke i tak.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Fasader utført i pussede og malte flater. Yttertak av saltaksform, pulttaksform og valmtaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein og takplater (taket er inspisert fra bakkeplan samt vindu i 2.etasje). Entrédør med karm av tre. Balkongdører og vinduer med karmer av tre i 2-lags glass, samt koblet glass fra 2014, 2007, tilbyggsår 1996/97, 1990, 1971, ukjent årstall samt byggeår. Store deler av vinduer i 1. etasje og underetasje er fra 1996/1997.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av tilstandsgrader:
10% TG1, 77% TG2, 7% TG3 og 6% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik som krever tiltak)

Rom under terreng:
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg i kjellerstue og det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det er viktig å presisere at målingene ble utført bak panelveggen i kjellerstuen mot syd, altså mot murvegg, etter boring gjennom panelet. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på selve paneloverflaten. Imidlertid ble det målt forhøyede verdier i deler av konstruksjonen bak panelet, spesielt nede til høyre, noe som kan indikere behov for nærmere undersøkelse av konstruksjonen i dette området. Målingen gir for øvrig kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent over 20 og det ble i tillegg konstatert fuktproblematikk i konstruksjonen. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og eventuelle fuktskader utbedres.

Selger opplyser om at det ikke ble observert fukt eller skader ved installasjon av nytt vindu på badet i kjeller. Ved rehabilitering av vestmuren i 2014/15 ble det ifølge selger ikke funnet svakheter, kun behov for overflatebehandling. Øvrige vegger i kjellerstue har fått TG2.

Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder for innvendige arbeider og er på mellom kr 100 000,- til 300 000,-.

Skorsteiner inne i boligen:
- Delvis innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres og ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes. Ved montering av innvendig stålrør, vil det kun være nødvendig å kunne inspisere pipen fra to sider.

Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder for brannteknisk inspeksjon og er på kr 0,- til 10 000,-.

Drenering:
- Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen, denne er nedgravd og skjult.
Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som beskrevet over (rom under terreng).

Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder for utvendige arbeider til over kr 300 000,-.

Tilstandsgrad 2 TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.):

Baderom - underetasje:
- Baderommet har fått TG2 som en helhetsvurdering på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Avvik som kan nevnes er registrert kalkutslag/saltutslag samt avskallinger på yttervegg ved varmtvannsbereder, registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser, høy alder på vannrør og avløpsrør, våtrommet har kun naturlig ventilasjon og det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Baderom - 2.etasje:
- Baderommet har fått TG2 som en helhetsvurdering på bakgrunn av alder og/eller slitasjegrad. Avvik som kan nevnes er dørens plassering nær våtsone som er uegnet, nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 7 mm og er vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Videre har tettesjiktet/membran en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken:
- Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Vannrør er vurdert til å ha en alder/tilstand som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.
- Avløpsrør av typen støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.

Toalettrom (ikke våtrom):
- Toalettrommet har fått TG2 som en helhetsvurdering på grunn av rommets alder med tanke på røropplegg samt andre installasjoner. Videre er det ingen ventilasjon i rommet.

Øvrige rom:
- TG2 gjelder himling/skråtak i tilbygg og entré. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er for øvrig ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes.
- Gulvoverflater bærer stedvis preg av slitasje og det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvenes overflatemateriale. - Innerdører bærer preg av alder/slitasje.

Rom under terreng:
- Ventilasjonen i kjellerstue vurderes til å ikke være tilfredsstillende da det ikke er registrert ventiler i yttervegg.
- Det registreres riss/sprekker i plateskjøter i himling på soverom.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser på soverom.
- Gulvoverflater med tregulv bærer preg av alder/slitasje og det er stedvis knirk i gulvflater.
- Innerdører bærer preg av alder/slitasje.

Loft - innredet:
- Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende da det ikke er registrert ventiler i vegger eller vinduer.
- Veggoverflatene bærer stedvis preg av alder/slitasje.
- Fuktskjolder/-merker observert i himling i kneloft. Kan skyldes kondens eller utett taktekking.
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje og det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvenes overflatemateriale.
- Det er stedvis knirk i gulvflater.
- Deler av konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk.
- Tilkomst bak knevegger er begrenset og fullverdig inspeksjon av bygningsdelen er ikke mulig.
- Enkelte innerdører bærer preg av alder/slitasje.

Loft - uinnredet/råloft:
- Denne delen av loftet er gitt TG2 som en helhetsvurdering grunnet redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Kaldtloftets tilstand sett i sammenheng med alder på yttertaket tilsier at oppfølging med jevnlig ettersyn er nødvendig slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres i tillegg blant annet følgende avvik: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak og det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone.

Ildsteder:
- Avstand fra ildsted til brennbart materiale ved ildsted i underetasjen synes å være for liten, og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Gnistfanger vil behjelpe problematikken i følge bygningssakkyndig.

Innvendige trapper:
- Trappene har ikke håndløper på begge sider og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
- Det registreres knirk i trappene.

Etasjeskiller:
- Det er noe merkbare/målbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 27 mm i soverom 1 og 17 mm i soverom 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 1,0 meter er målt til 10 mm i spisestue. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 10 mm i stue. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 27 mm i kjellerstue. Målingene er for øvrig foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Tekniske anlegg:
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.
- Vann- og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.

Elektrisk anlegg:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
El-tilsyn av Hafslund ble foretatt av boligen i november 2019.

Det elektriske anlegget i gaten ble fornyet av Hafslund/ Elvia i 2022 og 2023 med nye strekk og kabler inntil alle hus i Svingen, som Svingen 32. Nye lyktestolper tilpasset den engelske hageby arkitektur ble satt opp i hele veiløpet.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader har enkelte sprekker og riss som kan indikere setningsskader. Det registreres i tillegg enkelte avskallinger/avflassinger av murpuss.

Dører og vinduer:
- TG2 gjelder vinduer fra 1990, 1971, ukjent årstall, tilbyggsår og byggeår som bærer preg av slitasje/elde. Det er for øvrig ikke observert synlige skader av større betydning.
- Enkelte beslag bærer preg av alder/slitasje.
- Ytterdører bærer preg av slitasje/elde, men det er ikke observert synlige skader av større betydning.

Yttertak:
- Takstmann har valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering hvor følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertaket er inspisert fra bakkeplan samt vindu i 2.etasje, grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker med de begrensninger dette medfører. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden, med den begrensning dette innebærer. På bakgrunn av bygningsdelenes alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det registreres i tillegg blant annet synlige slitasjesymptomer på skorstein.

Terrasse:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter som er avvik fra dagens byggteknisk forskrift.
- Det registreres skjevheter i konstruksjonen.
- Tettesjiktet er vurdert til å ha en høy slitasjegrad/alder, og har behov for fornying.

- Det ble lagt nytt tredekke på terrassen i 2021 av snekkerfagkyndig, med riktig avrenning av vann osv. i følge selger.
Tettesjiktet ble i den forbindelse inspisert og sjekket, og det ble ikke funnet utettheter i følge selger.
Fuktmerker i underliggende bod stammer fra før 2021 i følge selger. Det er ikke malt eller gjort andre tiltak i himling utebod i 2021 eller etter i følge selger.

Utvendige trapper:
- Skjevheter påvist på trapp fra terrasse. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil.
- Overflatebehandlingen er slitt og bør fornyes.
- Det mangler rekkverk/håndløper.
- Det mangler også rekkverk på trapp ved inngangsparti.

Grunnmur:
- Det registreres stedvis riss/sprekker samt avskallinger på grunnmur.

Stikkledninger:
- Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. Det ble gjort inspeksjon av rør fra gateplan i Svingen inntil bolig i Svingen 32 i forbindelse med nye vann og avløpsrør i gateløpet i Svingen i 2024-2025. Rør til bolig hadde ikke feil/ mangler, og det var dermed ikke behov for utbedringer.

I 2025 gjennomførte kommunen utbedringer i gaten utenfor huset for å bedre håndteringen av overvann og avløp. Tiltakene omfattet blant annet forhøyet fortau og kantstein ved gatesluket.

Andre forhold - bod under terrasse:
- Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er observert fuktmerker i himling som kan ses i sammenheng med alder/tilstand på tettesjikt til terrasse.
- Bod er ikke tilstrekkelig inspisert grunnet lagring av gods/løsøre på befaringstidspunktet og skjulte feil eller skader kan derfor ikke utelukkes.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Ifølge huseier er det foretatt måling av radon og verdiene er innenfor statens anbefalte grenseverdi. Dokumentasjon er ikke fremlagt og forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten.
- Konstruksjonen er ikke undersøkt da dette krever større inngrep.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd 27 år i boligen, som ble kjøpt i 1997.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Eiendomsmegler Krogsveen ved Jan Robert Ottesen har gleden av å presentere en unik bolig med masse særpreg, og utsøkt bokvalitet. Huset ligger i Svingen, i en koselig gate med lite trafikk og i skjermede omgivelser i Ekebergåsen. Boligen har meget god arealutnyttelse, og en særdeles god innvendig planløsning som gir god og naturlig flyt fra fra rom til rom, som ender i uterom på flere plan. Den interne beliggenheten er en av de beste i Arctanderbyen. I denne gaten opplever man en særegen ro, og omgivelsene er vakre, både sommer og vinterstid. Lyden av barnelatter fra sykler som suser forbi fyller luften, og i gaten utenfor finner man ofte et paradis eller to å hoppe i. Tomten er inngjerdet med en flott stakittport - her kan barna leke trygt.

Den sjarmerende Arctanderbyen består av engelskinspirerte tomannsboliger på rekke og rad gjennom to gater, omringet av grønn glede og hvite stakittgjerder. Arctanderbyen er Norges første hageby, bestående av 29 vertikaldelte tomannsboliger tegnet av Morgenstierne og Eide, bygget etter engelsk mønster. Husene ble oppført i 1910–1911. Morgenstierne og Eide står også bak blant annet Ullevål hageby.
Huset har i dag to romslige soverom i overetasjen med kryploft over, samt et dusjrom. I første etasje finner man et herlig kjøkken med direkte utgang til spisestuen, som har en varmende peisovn. En lun hjørnestue med utgang til terrasse og den frodige hagen gir en god atmosfære. Videre er det en romslig og innbydende entré med eget toalettrom. I underetasjen finnes en kjellerstue med peis, bod, et romslig baderom med badekar og et stort soverom med utgang til hagen.

1. ETASJE: Entré, toalettrom, kjøkken, spisestue og stue.

Førsteinntrykket av boligen er et flott inngangsparti med tak og halvtak, som er svært praktisk. Inngangspartiet gir rom for å nyte morgenkaffen med god plass til et lite bord og stoler på den brobelagte gårdsplassen, samt oppstilling av barnevogn. Innenfor i entreen er det god plass til å sette fra seg sko og jakker i den plassbygde garderoben.

I tilknytning til entreen ligger et lite toalettrom, spesielt praktisk med et toalett rett ved inngangsdøren, slik at barn ikke trenger å gå hele veien inn i huset eller kle av seg for å bruke toalettet mens de leker ute.
Det første man legger merke til når man kommer inn i hovedetasjen er balkongdøren med sprosser og nydelig, frodig utsikt over egen terrasse og hage. Boligen har en lys og innbydende fargepalett som gir en lun atmosfære gjennom hele huset. Med store vindusflater på flere sider av stuen blir spisebordet ved peisen et naturlig samlingspunkt for familien. En sofakrok med tilhørende bord gir flere soner å oppholde seg i. De store vinduene slipper inn mye naturlig lys, som sammen med de lyse overflatene skaper et lyst og trivelig rom. Peisovnen fungerer som et møbel i seg selv og gir samtidig god varme.
Kjøkkenet ligger i motsatt ende av stuen og er utstyrt med en pen og stilren innredning fra Poggenpohl kjøkkenstudio, som passer huset godt. Integrerte, påkostede hvitevarer som stekeovn, nedfelt induksjonskoketopp med ventilator over og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap. Det er rikelig med oppbevaringsplass både i overskap og benkeskap, kombinert med langstrakte benkeplater med ekstra dybde i granitt som gir gode arbeidsflater. Et nydelig vindu gir frodig utsikt.

2. ETASJE: Gang, baderom, to soverom og bod.

Den malte originaltrappen er teppelagt og leder opp til overetasjens to romslige soverom. Hvem liker vel ikke å sove under skråtak mens fuglene kvitrer utenfor? Her oppe får man virkelig godfølelsen. Begge rommene har god plass til dobbeltseng og skap, med stilige detaljer som tapetserte vegger og klassiske vinduer med sprosser som luner opp rommet. I det ene soverommet er det bygget inn tilpassede garderobeskap, mens det i det andre er en romslig skyvedørsgarderobe med gode oppbevaringsmuligheter for sko, klær og annet. Her oppe er det også etablert et dusjbad.

UNDERETASJE: Gang, baderom, kjellerstue, soverom og to boder.

Denne etasjen gjør huset komplett. Her finner man en koselig kjellerstue med originale tregulv og en hyggelig peisovn som varmer godt på kalde dager, et romslig baderom, en bod og et soverom. Badet er romslig og flislagt, og badekar gjør det ideelt for familier. Her er det også opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Badet har også utslagsvask. Soverommet er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom. Rommet har vært brukt som soverom de siste ti år. Rommet har terrakotta fliser og varmekabler og stort, klassisk vindu som gir gode lysforhold samt en hagedør med direkte adkomst til den frodige hagen.

Diverse:
- Nydelig, frodig og skjermet hage med rikelig boltreplass for både to- og firbente.
- Vestvendt terrasse med gode solforhold gjennom hele dagen.
- Terrassen er usjenert og har flott utsikt Grefsenkollen, som vil forbli slik i fremtiden.
- Parkering på egen gårdsplass.
- Trafikkstille og rolig boområde.
- Meget sentral og barnevennlig.
- Eiendommen sogner til Ekeberg skole.
- Flere barnehager like i nærheten.
- Huset står på Byantikvarens gule liste.
- Få minutter til Oslo sentrum med bil, buss og trikk.
- Veldig trivelig nabolag.
- Beboerparkering i området.

Om Arctanderbyen:
Arctanderbyen er ikke bare Norges første hageby – den er et stykke levende historie. Den ble anlagt i 1910–1911 etter initiativ fra Egnehjem-bevegelsen og borgermester Sophus Arctander, som ønsket å skape gode hjem for byens arbeidere. Arkitektene Morgenstierne & Eide vant konkurransen med sin visjon om en landsby i byen, inspirert av engelske hagebyer. Resultatet ble 29 vertikaldelte tomannsboliger, bygget i mur og plassert i grønne omgivelser med luft, lys og utsyn – akkurat slik idealene tilsa.

Husene står i vakker engelsk-inspirert landsbyarkitektur, med for- og bakhager som gir både privatliv og fellesskap. Langs gatene lener frodige hager seg over stakittgjerdene, og det er lett å forstå hvorfor beboerne er så stolte av hjemmene sine. Selv om noen hus har fått påbygg, er den opprinnelige byggestilen godt bevart, og gatemiljøet fremstår som en idyll.

Naboskapet i Arctanderbyen er varmt og inkluderende. Her arrangeres det årlige gatefester, dugnader og sosiale aktiviteter, og vellet har til og med sin egen hjemmeside: http://www.arctanderbyen.no. Den landsbyfølelsen man ønsket å skape for datidens urbane familier lever videre – over hundre år senere – og gjør Arctanderbyen til et helt unikt sted å bo.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

- Speil på toalettrom og soverom i underetasje medfølger ikke.
- Vegglamper (med unntak av en over sofa i stue) medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming med elektrisitet og peisovn i 1. etg. og underetasje samt varmekabler på baderom, gang og soverom i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.
2. etasje har veggfaste fastmonterte varmekilder.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1910.
Det foreligger ekspedisjonsdokument attestert 31.05.1912, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Dette dokumentet kan være attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder og bygninger er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Videre foreligger det et ekspedisjonsdokument attestert 28.02.1914 for etablering av baderom i kjeller, et ekspedisjonsdokument attestert 30.11.1914 for innbygging av veranda, et ekspedisjonsdokument attestert 09.10.1940 som omhandler toalett i kjeller og ferdigattest for tilbygg datert 07.11.1997.

Det foreligger ikke originale byggetegninger, men det foreligger godkjente tegninger for første- og underetasjen datert 25.03.1992. Etter den tid er dagens kjøkken etablert i opprinnelig toalett/dusjbad og i entreen er det etablert et toalettrom.

I underetasjen er soverommet opprinnelig byggemeldt som hobbyrom. Videre foreligger det ikke godkjente tegninger over 2. etasje. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Selger opplyser at de to soverommene er brukt som soverom siden byggår i 1910. Det antas at de hadde ovn tilknyttet pipen på hovedsoverommet til oppvarming som varmet hele 2. etasje.

Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig, men selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre og overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 902682, tinglyst 21.01.1930, type heftelse: Pliktig medlemskap i velforeningen.

Den øvrige servitutten omhandler: bestemmelse om kloakkrenseanlegg.
Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Varmekabler på baderom i 2. etg. fungerer ikke.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Arctanderbyen er Norges eldste haveby. Arctanderbyen består av 29 tomannsboliger bygget i engelsk murtradisjon på begynnelsen av 1900-tallet. Tegnet av arkitektene Morgenstierne & Eide. I Arctanderbyen bor det ca. 100 voksne og 50 barn. Arctanderbyen ligger i Ekebergskrenten i Oslo og husene i havebyen har adresse Svingen og Egnehjemveien.

Du kan lese mer om Arctanderbyen på denne siden: https://arctanderbyen.no/index.html

Huset har en meget attraktiv beliggenhet i Ekebergskrentens vesthelling i et område hovedsakelig bestående av eldre og verneverdig trehusbebyggelse, lavblokker i mur, i tillegg til Arctanderbyens sjarmerende tomannsboliger bygget i engelsk murhusstil fra tidlig 1900 -tallet. Det er kort avstand til skole, barnehage, kolonialhandel, Gamlebyen, Oslo sentrum, Ekebergrestauranten og Ekebergparken.

Her føler du at du bor på landet, samtidig som det er gangavstand til byen!

Bydelen ligger ved foten av Ekebergåsen - et område som har løftet seg og blitt meget populært på rekordtid. Man har kort vei til Gamlebyen og Grønland med sitt mylder av trendy fortauskafeer, koselige restauranter og spennende småbutikker.

Det er turstier fra nærområdet som fører opp til store friområder, blant annet Ekebergparken med skulpturparken og hundesletta. Tursti fra bakgård og direkte opp til Ekeberg.
På Ekebergsletta finnes det et rikt fritidstilbud med store, flotte turområder sommer som vinter. Det kan nevnes lysløype, fotballbaner, idrettshall, minigolfbane samt ridesenter.

Utsikten bussholdeplass rett nedenfor boligen med buss nr. 34 og 74.
Trikkestopp på Oslo Hospital (ca. 900 meter fra boligen) med linje 13 og 19.
Fra Grønland kan man også ta T-banen. Nærmeste bysykkel-stativ finner du ved holdeplass Lodalen.

Ta turen innom Middelalderparken som er et parkområde hvor flere ruiner fra perioden er bevart. Bane NOR bidrar til Middelalderparken i Oslo ved å tilbakeføre terrenget etter byggearbeidet slik at det blir mest mulig likt slik det var i høymiddelalderen i år 1300. Bane NOR skal bygge et amfi med sitteplasser, en aktivitetsplass og brede stier som følger de historiske stretene, blant annet Vestre strete og Clemensallmenningen som var to av hovedveiene i Middelalderen. Sammen med Minneparken og Oslo Ladegård utgjør parken Nordens største, sammenhengende bevarte ruinområde.

Sjøbadet på Sørenga er en flytende park på rundt fem dekar og er en forlengelse av parken på land ytterst på Sørengutstikkeren.
Sjøbadet tilbyr besøkende et åpent basseng, et stort sjøbad, rekreasjonsområde med sitteplasser og trapper ned mot sjøen. Her finnes det også restauranter og kajakkutleie.

Området ligger ved Operaen, Fjordbyen og Bjørvika, som er i kraftig utvikling og allerede i stor grad bygd ut, og vil få enda flere rekreasjonstilbud i fremtiden.
Det har allerede skjedd store positive endringer i området, og utviklingen vil fortsette i årene som kommer.
Med utbyggingen i Bjørvika vil området få økt betydning som rekreasjonsområde, samtidig som det vil sikre området en fin verdiutvikling videre.

Skur 40 på Vippetangen er svært populært og «Vippa» står frem som hovedstadens nye økologiske mathall hvor mangfoldet skal stå i fokus. Her vil du finne bakeri, et bryggeri, et kollektivt produksjons- og utdanningskjøkken, 25 uavhengige utsalgssteder for mat, en scene for musikk og kulturarrangementer og store tilgjengelige fellesområder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 284 kvm. Meget pent opparbeidet tomt og hage.

Parkering på egen gårdsplass.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.
Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til spesialområde - bevaring (bolig og offentlig trafikkområde) i henhold til reguleringsplan S-3687 datert 23.09.1998 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015.

Eiendommen er oppført på byantikvarens gule liste, verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren i tillegg til kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Saksnummer: 201508595 - Ryenbergveien 64 - 66 - Oppføring av boligblokker. Planforslag ble sendt til politisk behandling 28.01.2025.

Saksnummer: 201915940 - Ryenbergveien 77 - 85 og Enebakkveien 101 - planforslag til politisk behandling. Ønsker å omregulere Ryenbergveien fra småhusbebyggelse til terrassert blokkbebyggelse. Det planlegges å oppføre fem bygninger på inntil 6 etasjer i et område som i dag består av småhusbebyggelse. Oversendelse av planforslag til politisk behandling 20.03.2025.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 806,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 500 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 16 000,-.
Eiendommen er med i Ekeberg Egnehjem Velforening som har en avgift på kr 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og bredbånd med en avgift på kr 928,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 399,- pr. mnd. Abonnementet kan videreføres til ny eier om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 002 212,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 717 445,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 585,- pr år og faktureres eier direkte fire ganger i året.

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
368 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 268 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sissel Grøndal

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Ekeberg Egnehjem Velforening. Det er kr 500,- i året med obligatoriske velforeningsavgift. Avgiften brukes i all hovedsak på fellestjenester som vårdugnad/konteiner for hageavfall, leie av benker/bord og servering til barna på sommerfest i juni, og lystenning på plassen for advent.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging - Inkl. konsultasjon med stylist  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 723,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Buysure Anticimex  kr 66 800,-
Foto - Stor med drone  kr 14 000,-
Tilstandsrapport Anticimex  kr 19 950,-

Oppdragsnummer 39-0145/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25145

Sist oppdatert: 10. oktober 2025 kl. 15:08