Granliveien 9

Granliveien 9, 1621 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 49, bruksnummer 92, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 184 kvm

BRA-i:
Kjeller: 60 kvm: kjellerom m/trapp og toalett, gang, bad, bod, vaskerom
1. etasje 67 kvm: Kjøkken, entré m/trapp, toalettrom, stue, trapperom
2. etasje 57 kvm: Trapperom, gang, gang 2, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, toalettrom

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: Terrasse
2. etasje 4 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.12.2026 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er en tradisjonell halvannen etasjes enebolig med kjeller oppført i 1958. Det er påvist avvik, men det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det er viktig å påpeke at bygningen er oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt på byggetiden. Dagens forskriftskrav til blant annet fuktsikring, isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn det som gjaldt på oppførings tidspunktet for dette bygget, og det må derfor påpekes et avvik i forhold til dagens standard. Spesielt bygninger eldre enn 30 år kan ha skjulte feil og mangler som det ikke er mulig å oppdage ved en visuell kontroll. Denne bygningen er nå opprinnelig 68 år gammel og det kan ikke utelukkes at det kan avdekkes skjulte feil og mangler ved bygningsmessige inngrep.

Taktekkingen er av betongtakstein og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med rupanel som undertak.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Vinduer i kjeller- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er ikke montert vannbrettbeslag på vinduer i kjeller, noe som øker risikoen for fuktinntrenging i veggen. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Monteringsfugen mellom bunnkarmen og veggen er spesielt utsatt for værpåkjenning. Under vinduet bør det derfor monteres et beslag eller en plate som beskytter veggen nedenfor mot vanninntrengning. Hvis vinduet ligger utsatt til for slagregn, er det helt nødvendig å montere sålbenkeslag. Kostnadsestimat: 20 000- 100 000
Elektrisk anlegg - Det er utført arbeider på det elektriske anlegget uten bruk av autorisert elektroinstallasjinsfirma. Det anbefales å få gjennomført en eltakst av eltakstmann. Kostnadsestimat: 20 000 -100 000
Terrengforhold: Terrenget faller stedvis inn mot bygningen og det skaper forhold for vann inn mot muren. Manglende fall fra grunnmuren øker risikoen for fuktinntrenging og belastning på dreneringssystemet, samt risiko for skader på konstruksjonen over tid. Det anbefales å foreta terrengjusteringer slik at det etableres tilfredsstillende fall (1:50) minimum 3 meter ut fra grunnmur i samsvar med SINTEF Byggforsk sine anbefalinger. Kostnadsestimat: 20 000-100 000
Bad i kjeller- Badet har en enkel eldre kjellerstandard med mye synlig røropplegg. Det er fliser på vegger og gulv, og eternittplater i himlingen. Badet inneholder dusjhjørne med forheng og innredning med nedfelt servant.Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Vaskerom - Vaskerommet har en eldre enkel kjellerstandard fra byggetiden. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i:
Taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, vinduer, dører, balkongdører, terrasse/balkonger, utvendige trapper, innvendige overflater, etasjeskille i alle etasjer, radon, pipe og ildsted, rom under terreng, innvendige trapper, innvendige dører, tekniske installasjoner (vannledninger, avløpsrør, ventilasjon og andre vvs-installasjoner), fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, utvendige vann-og avløpsledninger, kjøkken og toalettrom

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja -Bad i kjeller må renoveres. Påvist fukt/sopp i konstruksjon

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja- i 2025 - Nytt gulv og toalett på toalettrom i 1.etg- ufaglært utført.
I 2022 - Montert toalett i kjeller. Ufaglært utført

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2022 - Rehabilitering av sikringsskap. Flytte Ov og måler til 2etg. Bygget om til 3fas. Montering av ny kurs for elbillader og vaskemaskin Montert elbillader - Straye EL& Solar AS
I 2022 - Bytte av utenpåliggende kabler, stikkontakter og lysbrytere, Ufaglært utført

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja i 2022 - Montert ny varmepumpe

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja -Mugg/sopp/råte på bad i kjeller

Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Ja - Ikke søkt om bruksendring fra råkjeller/bod til kjellerstue grunnet takhøyde.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Etter omfattende oppussing i senere år har første og andre etasje et tidsaktuelt og helhetlig uttrykk. Det meste av arbeidet ble utført i 2022, samme år ble også boligens elektriske anlegg vesentlig oppgradert og luft-luft varmepumpe installert i stuen.

Malerarbeid er utført i de fleste rom, blant annet i stuen og kjøkkenet som til sammen utgjør mye av arealet i første etasje. Her er vegger og himlinger i tillegg fornyet til glatte, moderne flater. Nytt laminatgulv er også lagt i begge rom.

Kjøkkenet ble i 2022 oppgradert med en pent bruk kvalitetsinnredning fra Sigdal, komplettert med blant annet nye benkeplater, nytt blandebatteri og vask i kompositt. Innredningen ble også utstyrt med nye hvitevarer i form av platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin som alle medfølger.

Utenom stuen og kjøkkenet inneholder etasjen også et toalettrom det er praktisk å ha på samme plan. Dette ble så sent som i 2025 oppgradert med både nytt klosett og nytt laminatgulv. Ytterligere et toalettrom finnes i andre etasje, der også boligens fire soverom er samlet.

Andre etasje er noe ombygget i senere år, blant annet til fordel for et ekstra soverom. Fire soverom på én og samme flate er spesielt gunstig mens barna er små. Ett har tilknyttet balkong og alternativ bruksmulighet som en stue for etasjen, eller et hovedsoverom.

Boligens bad og vaskerom inngår i kjelleren og er begge gitt TG 3, hvilket innebærer at renovering må påregnes. Himlingen er i begge rom av eternittplater som krever spesialbehandling. Vaskerommet er fra byggeåret og enkelt utstyrt, men malt helt nylig. I vaskerommet står også boligens varmtvannsbereder som er av nyere årgang og på familievennlige 190 liter.

Kjellerens største rom ble i 2022 tatt i bruk som kjellerstue, imidlertid uten å være godkjent dette formålet. Laminat ble lagt på gulvet, dels med varmematter under. Samme år ble også nytt klosett installert i tilstøtende rom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, belegg, fliser og betong.
Innervegger: Glatte flater, MDF-plater, panel, fliser og mur.
Himlinger: Panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med vitrineskap og profilerte sorte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Veggmontert sort ventilator. Sort glassplate på vegg over vask og platetopp.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med forheng og to-greps blandebatteri med hånddusj.

Toalettrom 1. etasje: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Toalettrom 2. etasje: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert komfyr og koketopp. Oppvaskmaskin medfølger

Vinskap. Lampe over spisebord i stue. Panelovner. Garderobeskap på barnerom medfølger ikke.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe. Det er varmefolie under deler av laminatgulv i kjeller, ellers benyttes elektriske panelovner.

Det foreligger en mangel/anmerkning fra brann og feiervesen datert 03.12.2025. Gjelder 1 etasje - innekledd skorstein. Nåværende eier har fjernet vedovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det er mottatt fra kommunen godkjent tegning som viser fasade datert 14.6.1996. Det er avvik fra bygningstegning av fasade mot slik boligen fremstår i dag. Det er ikke fremlagt tegninger som viser utvidelse av veranda/terrassen som er normalt er et søkepliktig tiltak og det er ukjent om dette ble søkt om den gang den ble oppført. Konsekvensen av dette kan være at kommunen krever at det tilbakestilles til samsvar med den godkjente bygningstegningen.

På bakgrunn av at det ikke er mottatt innvendige tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.
Kjelleren tilfredsstiller ikke kravene til rom for varig opphold grunnet for lav takhøyde og nåværende eier opplyser om at det ikke er søkt om bruksendring fra råkjeller/bod til kjellerstue da det ikke lar seg gjøre grunnet lav takhøyde.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 4524, tinglyst 11.05.1982, type heftelse: Vilkår i kjøpekontrakt. Denne omhandler bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger mm den gang tomten ble innløst i fra tidligere Onsøy kommune
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger meget sentralt på Gressvik. Her vil du nyte godt av gangavstand til alle nærmiljøets tilbud og fasiliteter, noe som bidrar til en enklere hverdag.

For en familie med barn i skolealder er det spesielt praktisk at både barneskole og ungdomsskole ligger innenfor kun kort gangavstand. Flere barnehager finnes også i nærområdet, i tillegg er flere løkker og lekeplasser lett tilgjengelig i nabolaget.

Rett nedenfor ligger handelsområdet Gressvik Torg med et knippe småforretninger, apotek og diverse tjeneste-/helsetilbud. Her har også et helt nytt og moderne nærsenter nettopp åpnet, med blant annet stor dagligvareforretning.

I den nærliggende Gressvikmarka finnes et stort nettverk av merkede løyper og stier, inkludert en helt ny lysløype. Marka er ypperlig for treningsøkter og ikke minst et populært turområde i helgene med trimhytta og utsiktstårnet på Sprinklet som naturlig utfartsmål. Flere fine badesteder er innenfor sykkel- og bussavstand fra Gressvik, deriblant Foten, Dypeklo og Mærrapanna.

Skal du til byen, kan du ta sykkelen fatt og være fremme i sentrumsgatene på under ett kvarter om du sykler hele veien. Alternativt kan du benytte byfergen som er gratis og kjører fra Gressvik til sentrum på ca. 10 minutter. Til og fra fergeleiet tar det rundt ett kvarter å gå eller knappe fem minutter å sykle. Buss til byen stopper i Granliveien, rett utenfor boligen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Bamseby barnehage (0-5 år) 84 barn 0.5 km
Gressvik barnehage (1-5 år) 46 barn 0.8 km
Ørebekk barnehage / Rs Team (1-5 år) 83 barn 1.1 km

Skoler:
Hurrød skole (1-7 kl.) 302 elever, 17 klasser 0.4 km
Rød skole Onsøy (1-7 kl.) 399 elever, 21 klasser 2.6 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) 378 elever, 23 klasser 0.7 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 3.3 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 3.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 538 kvm. Tomten er flat og opparbeidet med gressplen, busker, trær og hekker, som gjør tomten forholdsvis usjenert i forhold til nabo-innsyn.

Eiendommen tilfredstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arelavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på egen gårdsplass. Montert elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynssone Flomfare og 320 Urban. Eiendommen ligger innenfor hensynssone flomfare, som omfatter store deler av området grunnet beliggenheten langs sjø og elver. Dette er en generell plansone.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 715,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer det eiendomsskatt som utgjør årlig kr 4664,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 23 500 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
 Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 946,-
Boligen er tilknyttet Viken fiber med strømmetjenester 150/150 og har avgift på kr 869 pr. mnd.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 000 000,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 000 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 325 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Tobias Svenson

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: relasjon: (belastes megler)  kr -4 000,00
Markedsføringspakke  kr 22 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 19 900,00
Visninger kr. 2 500,- pr. stk. (betaler maks for 3)  

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig fra  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0351/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25351

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 12:25