Liaveien 1

Liaveien 1, 0587 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 126, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
Leilighet:
-1. etasje 77 kvm: Entré, gang, stue med åpen kjøkkenløsning, to soverom, bad og bod.

BRA-e:
Frittstående bod:
1. etasje 7 kvm: Bod.

Leilighet:
-1. etasje 20 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Leilighet:
-1. etasje 43 kvm: Markterrasse.

Boligen disponerer en utvendig bod på 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og betong. Boligbygg fra 1921, ombygget i 2002. Grunnmur av betong. Yttervegger av betongkonstruksjoner/lettklinkerblokker og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i murpuss og liggende kledning. Takkonstruksjon utført i flatt tak og saltaksform utvendig tekket
med papp/membran og Decra plater. Profilert entrédør av tre med glassfelt og elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2002 og 2017. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:

- Våtrom - Bad - Sanitærutstyr / innredning
Servantskap og innredning til under utslagsvask har stedvis hakk/merker/riper. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad - Overflater gulv
Det er riss/sprekker i gulvfliser ved i dusjnisje samt under badekar. Det er ikke observert tegn til underliggende skade på tettesjikt, men skade/svekkelse kan ikke utelukkes. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.
Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad - Fallforhold (gulv)
Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 4 mm. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Kjøkken - Vannrør
Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Kjøkken - Overflater gulv
Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Kjøkken - Innredning
Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - U.etasje - Overflater gulv
Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - U.etasje - Innerdører
Dørbladet til innerdør til bad og soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Krypkjeller - Utvendig inspeksjon
Det er ikke synlige ventiler i grunnmur som kan sikre gjennomlufting. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

- Krypkjeller - Innvendig inspeksjon
Krypkjelleren har symptomer som tyder på forhøyet fuktighet. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

- Etasjeskiller - U.etasje - Skjevhetsmåling
Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 10 mm i stue/kjøkken. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

- Elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Kursoversikt er ikke oppdatert. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). For mer informasjon se s. 11 i tilstandsrapporten.

- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader inkl. kledning
TG2 gjelder pusset fasade mot vest: Fasaden har mindre sprekker/riss.
TG2 gjelder kledning: Ingen luftespalte bak trekledning. For mer informasjon se s. 11 i tilstandsrapporten.

- Dører
Tegn til noe lysinnslipp når entrédør er lukket, behov for justering. For mer informasjon se s. 12 i tilstandsrapporten.

- Drenering - Terrengfall fra grunnmur
Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. For mer informasjon se s. 13 i tilstandsrapporten.

- Drenering - Fuktsikring av grunnmur
Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre mot øst. For mer informasjon se s. 13 i tilstandsrapporten.

- Drenering - Alder
Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. For mer informasjon se s. 13 i tilstandsrapporten.

- Forstøtningsmurer
Sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. For mer informasjon se s. 13 i tilstandsrapporten.

- Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger)
Utvendige vann-/avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. For mer informasjon se s. 14 i tilstandsrapporten.

- Frittstående byggverk - Helhetsvurdering
Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. For mer informasjon se s. 14 i tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TGIU:

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Stakeluke
Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

- Radon
Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader inkl. kledning
Deler av fasade har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser grunnet sikkerhetsmessige forhold samt tilhørende øvrige seksjoner av boligen. For mer informasjon se s. 11 i tilstandsrapporten.

- Yttertak - Helhetsvurdering
Takkonstruksjon er i sin helhet ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser grunnet sikkerhetsmessige forhold samt tilhørende øvrige seksjoner av boligen. For mer informasjon se s. 12 i tilstandsrapporten.

- Terrasser / platting på terreng - Fundamenter
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere. For mer informasjon se s. 12 i tilstandsrapporten.

- Grunnmur, fundamenter - Fundamenter
Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. For mer informasjon se s. 13 i tilstandsrapporten.

- Grunnmur, fundamenter - Byggegrunn
Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent. For mer informasjon se s. 13 i tilstandsrapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja
Kommentar: I Krypkjelleren. Dette ble ordnet av forrige eier

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Maler Compagniet
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Det blei byttet noen bord på fasade da boligen blei malt 2021

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Fortum og Elektro Miljø
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
- 2020 - installert Elbil lader fra Fortum
- 2021 - Flyttet noen stikkontakter og lysbrytere da vi pusset opp

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja
Kommentar: Denne finnes i sikringsskapet

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Svar: Ja
Kommentar: Montert av fagpersonell i 2020

Velkommen til Liaveien 1 presentert av Eiendomsmegler Kristoffer Stormfelt!

Sjelden mulighet i et rolig og tilbaketrukket boområde nær by og marka. Kort vei til kollektivtransport, Storo, Grefsenkollen og mye mer.

Leiligheten har en stor uteplass på 43 kvm og rikelig naturlig lys gjennom store vindusflater. Egen garasje med el-lader finner man vegg-i-vegg med leiligheten. God lagringsplass i både innebod, utebod og garasje.

-Unik 3-roms i et sjarmerende lite sameie med kun 3 seksjoner
-Garasjeplass med el-lader
-Solrik uteplass på 43 kvm
-Vegger ble overflate oppusset i 2020
-Kort vei til kollektivtransport og Storo med "alt" av fasiliteter

Entré:
Entréen er praktisk, med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Den fungerer som et naturlig knutepunkt med tilgang til boligens øvrige rom.

Kjøkken:
Kjøkkenløsning fra 2002. Innredning med profilerte fronter og heltre benkeplate, nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur og det er montert kjøkkenplater mellom benkeplate og overskap. Det er stikkontakter og belysning over benkeplate, oppvaskmaskin og Integrert stekeovn med nedfelt induksjons topp. Integrert ventilator tilkoblet avtrekkskanal og flislagt gulv med gulvvarme.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Det gjøres oppmerksom på at øvrige hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk

Stue:
Stuen har god plass til sofagruppe, TV og annen innredning, og er det ideelle rommet for både hverdagsliv og sosiale samlinger med familie og venner.

Soverom:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, garderobeskap og annet passende møblement. Leilighetens andre soverom kan brukes som barnerom, gjesterom eller kontor – alt etter behov.

Bad:
Baderom fra 2002 med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Det er himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights, vegghengt innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Videre så er det overskap med speildører på vegg med overlys og stikkontakt over servant, dusjnisje med buede glassdører med ett-greps armatur, badekar med ett-greps armatur, gulvmontert toalett og opplegg for vaskemaskin.

Markterrasse:
Solrik markterrasse på 43 kvm med god plass til både spisegruppe, grill og loungemøbler – ideell for sommerdager og sosiale sammenkomster.

Bod:
Praktisk oppbevaring med innebod og utebod – perfekt for sesongutstyr og ekstra lagring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Integrerte hvitevarer på kjøkken.

Medfølger ikke: Kjøleskap.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i alle rom inkludert innebod kombinert med luft-luft varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 20.10.1921, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Videre så foreligger det ferdigattest på bruksendring og ombygging av sokkeletasje fra butikklokale til leilighet datert 30.09.2002,

Ferdigattesten omfatter ikke:
- Tidligere gangareal er innlemmet som en del av soverom 2. Denne delen er da ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

- Det er i dag blendet igjen en dør mellom seksjon 1 og seksjon 2. Denne endringen fremkommer ikke i seksjoneringsdokumentene eller i kommunens registre. Etter dialog med kommunen 14.05.2025 er det fortsatt uklart om tiltaket er søknadspliktig. For nærmere informasjon, ta kontakt med megler.
- Utvendig bod er ikke seksjonert inn og heller ikke byggemeldt.
- Det som i dag benyttes som bod tilknyttet soverom 2, var opprinnelig en del av en gang som senere er blitt avskilt og lukket.
- Pergolaen er ikke byggemeldt/godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Videre foreligger det ferdigattest på innredning av bad og wc datert 03.06.1960, ferdigattest på utvidelse av våningshus datert 21.04.1961, ferdigattest på vinduer datert 30.06.1965, ferdigattest på fasadeendring datert 30.05.2014 og ferdigattest på påbygg/ombygging av tak og fasadeendringer datert 18.10.2018. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

- Dagboknr 10736, tinglyst 13.05.1980, type heftelse: Best om garasje/parkering
Forklaring: Eiendom gnr. 86, bnr. 125 og gnr. 86, bnr. 126 har rettigheter knyttet til adkomst og parkering over eiendom gnr. 86, bnr. 889. Dette omfatter blant annet rett til biladkomst og bruk av gårdsplass til parkering for inntil to biler. Rettighetene er tinglyst og gjelder til fordel for de aktuelle eiendommene.

- Dagboknr 7534, tinglyst 08.06.1955, type heftelse: Bestemmelse om veg
Forklaring: Grunneier får midlertidig fritak fra å opparbeide vei i full bredde, men forplikter seg til å gjøre dette senere når kommunen krever det. Kostnader og vedlikehold er grunneiers ansvar, og vilkårene tinglyses som heftelse på eiendommen.

- Dagboknr 19993, tinglyst 10.08.1979, type heftelse: Best. om adkomstrett
Forklaring: Ved deling av eiendommen erklærer eier/fester at de nye eiendommene beholder samme rettigheter og plikter som tidligere, inkludert adkomst, fellesareal og vedlikehold. Eierne er solidarisk ansvarlige for krav fra bygningsmyndighetene, og erklæringen gjelder også for fremtidige eiere. Den kan ikke oppheves uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

I tillegg er det tinglyst to eldre servitutter som omhandler anlegg og vedlikehold av ledninger m.v den 01.03.1940 og 30.09.1943, med dagboknr. 1966 og 7381. Dokumentet er ikke tilgjengelig i digitalarkivet, men hefter i sameiets eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Styrets godkjennelse må innhentes før en seksjon kan leies ut.

- Markisen som ligger over pergolaen er defekt.

Liaveien 1 ligger sentralt, men godt tilbaketrukket på Lofthus/Grefsen som er et etablert og rolig boligområde. Området består hovedsakelig av eneboliger og småhusbebyggelse, med grønne omgivelser og et tilbaketrukket preg. Veien har lite gjennomgangstrafikk, noe som gjør den barnevennlig og stille.

Liaveien 1 ligger svært gunstig til med tanke på kollektivtransport. Det er kort gangavstand til både buss- og trikkestopp, med hyppige avganger som tar deg raskt til Oslo sentrum og øvrige bydeler. Dette gjør det enkelt å bo i rolige omgivelser uten å gi avkall på byens tilbud og arbeidsplasser.

Området er godt tilrettelagt for barnefamilier, med flere barnehager og skoler i nærheten. Disen skole og Grefsen skole er blant de mest kjente i området, og tilbyr et trygt og godt læringsmiljø. I tillegg finnes det et bredt utvalg av fritidstilbud og aktiviteter for barn og unge.

Innen gangavstand finner du dagligvarebutikker som dekker de fleste behov. Det finnes også mindre servicefunksjoner som apotek, caféer og posttjenester i nærområdet. For større handleturer ligger Storo Storsenter bare en kort kjøretur unna, med et bredt utvalg av butikker og spisesteder.

Naturen er en viktig del av livskvaliteten i området. Liaveien ligger i umiddelbar nærhet til populære turområder som Grefsenkollen, Lillomarka og Akebakkeskogen. Her finnes det turstier, skiløyper og sykkeltraseer som brukes året rundt. Dette gir unike muligheter for friluftsliv, mosjon og rekreasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Disengrenda barnehage (1-5 år)
- Best barnehage (1-5 år)
- Sanatoriet barnehage (1-5 år)

Barneskoler:
- Disen skole (1-7 kl.)
- Refstad skole (1-7 kl.)
- Årvoll skole (1-10 kl.)

Ungdomsskoler:
- Morellbakken skole (8-10 kl.)
- Engebråten skole (8-10 kl.)

Videregående skoler:
- Nydalen videregående skole
- Blindern videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 098 kvm som tilhører sameiet.

Tomten er fellesareal iht. seksjoneringen, men iht. husordensreglene har hver seksjon tildelt sitt respektive uteområde. Disse områdene skal holdes/vedlikeholdes på en slik måte at de ikke virker skjemmende på helheten. I tillegg så sier vedtektene at seksjon 3 disponerer egen garasje, samt arealet på forsiden av sin leilighet/garasje. Det refseres her også til en kart som kan fåes ved henvendelse til megler.

Deler av hagen og terrassen, samt adkomsten til eiendommen går utover tomtegrensen og går inn på Oslo kommune sin eiendom (gnr/bnr 999/828). Se vedlagt kart for nærmere beskrivelse, eller spør megler.

Det medfølger en garasjeplass med el-lader iht. seksjoneringen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Adkomsten for seksjon 3 går fra kommunal vei og over en liten tomt som kommunen eier (gnr/bnr 999/828).

Seksjon har egen adkomst og de må bære utgifter til dekning av vedlikehold og måking av deres felles innkjørsel, iht vedtektene. Det nevnes her ingen ting om adkomsten for seksjon 3, men det må antas at det er seksjon som vedlikeholder denne delen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5142, vedtatt 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser:
- Formål: bolig m.tilh. anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220, vedtatt 04.03.2022.
- Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan S-28GA, vedtatt 16.04.1931
- Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan 374911, vedtatt 21.08.1911

Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon.

Pågående byggesaker:
- Liaveien 1 - Underbygg, fasadeendring, innlemming og bruksendring av rom i kjeller til bolig
- Liaveien 1 - Påbygg og underbygg på eksisterende tilbygg
- Liaveien 1 B - Bruksendring av kjeller til bolig, fasadeendringer og riving og oppføring av påbygg
- Liaveien 2 C-D - Oppføring av tomannsbolig med bilheis
- Liaveien 2 E - Oppføring av enebolig
- Christian Schous vei 6 A - Bruksendring av kjeller og loft til bolig og fasadeendringer
- Liaveien 7 B - Innsetting av seks takvinduer
- Liaveien 10 - Oppføring av enebolig

Pågående plansaker:
- Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1 131,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, driftskostnader, husforsikring og eiendomsskatt iht. brøk.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,- pr. år. / 23 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 999,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Homely alarmselskap som koster kr 2 400,- pr. år. Abonnementet følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 673 869,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 695 477,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 5.000,- for 2024. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Pr. dags dato er det ikke andel fellesgjeld eller lån på sameiet.

6 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

173 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
184 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 134 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mathias Matyjas Groven og Joanna Matyjas Groven

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Liaveien 1 sameie, med sameiebrøk 11/63.
Sameiet består av 3 leiligheter.
Dyrehold er tillatt, men huseierne er forpliktet til å følge regler for hundehold. Se husordensreglene for mer informasjon.

Det følger vedtekter i sameiet som må følges av en ny kjøper. Denne kan fåes av megler ved forespørsel. Iht. vedtektene har seksjon 1+2 bruksrett til felles innkjørsel og en biloppstillingsplass hver på gårdsplassen, samt utekran på veggen mot Liaveien 1 B. Seksjon 3 disponerer egen garasje, samt arealet på forsiden av sin leilighet/garasje. Seksjonene er forpliktet til å dele felles utgifter i henhold til sameiebrøken. Seksjon 1+2 må bære utgifter til dekning av vedlikehold og måking av felles innkjørsel.

Iht. husordensregler for boligsameiet Liaveien 1. Styrets godkjennelse må innhentes for alle forandringer som har innvirkning på bebyggelsens utvendige utseende, så som f.eks. maling, radio- og TV-antenner, skilt eller andre utvendige faste innretninger.
Heller ikke innvendige endringer i bygningen som medfører inngrep i byggets bærende konstruksjoner må foretas uten styrets samtykke. Likeledes må det heller ikke foretas forandringer som kan være til ulempe for naboer. Denne kan fåes av megler ved forespørsel.

Tidligere påkostninger:
2022 - Huset ble malt utvendig av malerfirma.
2024 - Utvendig husvask og takvask.
2024 - Drenering på baksiden av huset.

Planlagte påkostninger:  
- På årsmøtet 13.04.2025 opplyste styret at det ikke var fremmet noen saker til diskusjon. Det ble informert om at seksjon 1 har fått innvilget søknad om oppføring av underbygg, fasadeendring, innlemming og bruksendring av kjellerrom til boligformål. Tillatelse fra Plan- og bygningsetaten er gitt, og de vil snart sette i gang med det som gjenstår av arbeid for å få ferdigattest.
- Styreleder informerer den 12.05.2025 at det er lagt ledninger inntil veggen på bolig (motsatt siden av seksjonen til salg), gravet ned i rør fra hovedveien over Liaveien 1 b sin tomt.
Påkostninger for å få el-billader "inntil veggen" der hvor det er aktuelt er opp til nye eier og tas evt. i ett styremøte om flere skal henge seg på når/hvis aktuelt. Saken er på stedet hvil akkurat nå, men alt skal være klart for siste finish for å få mer strøm til hver enhet/oppgradere kurser for evt. el bil ladning.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 40.000,- inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.750,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 11-0071/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR11.2571

Sist oppdatert: 05. juni 2025 kl. 11:15