Bølerskrenten 43

Bølerskrenten 43, 0691 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 16, ideell andel 1/1
Andelsnummer 101, Skrenten Borettslag, organisasjonsnummer 948 675 625

Totalt bruksareal BRA: 73 m².

BRA-i:
4. etasje, 69 m²: Entré, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje, 4 m²: Bod inkludert rørkasse.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje, 7 m²: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1957. Bygningen har grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Etasjeskillere er av betong. Fasader er utført i teglstein og panel. Yttertaket er en saltakskonstruksjon tekket med takpapp. Renner, nedløp og beslag er av metall.
Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre og aluminium i 3-lags glass fra 1985. Entrédøren er i brannklasse EI30 og lydklasse 35dB.
Fra stue/kjøkken er det utgang til en balkong på 7 m².

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i felles trappegang. Det elektriske anlegget er hovedsakelig skjult.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Leiligheten har godkjent slokkeutstyr og røykvarsling. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Vindu er plassert i våtsonen.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten annen sikring mot fuktskader.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og balkongdør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak (helhetsvurdering)
- Taket er ikke fysisk inspisert. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges. Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Yttervegger er inspisert fra balkong og bakkeplan. Det har vært begrensede inspeksjonsmuligheter da fysisk tilkomst ikke var mulig.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkong
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i 2024:
- Nytt bad med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, rør-i-rør-system og sanitærutstyr, utført av Oslo Moss Rørlegger Bedrift AS.
- Nytt kjøkken med slette fronter, benkeplater av laminat, integrerte hvitevarer, rør-i-rør og komfyrvakt, utført av IKEA AS.
- Diverse elektrisk arbeid, utført av V-EL Installasjon AS.
- Nytt gulv, gips på vegger, sparkling og maling, samt nye dører og lister.

Leiligheten ligger i byggets fjerde og øverste etasje og ble i 2024 vesentlig fornyet med nytt bad, nytt kjøkken og oppgraderte overflater. Boligen fremstår lys og helhetlig, med en gjennomført fargepalett og gjennomgående laminatgulv i oppholdsrommene. Planløsningen er arealeffektiv med entré, åpen stue- og kjøkkenløsning med utgang til balkong, bad og to gode soverom.

Entré:
Entréen er lys og innbydende med downlights i himlingen. Et garderobeskap gir praktisk oppbevaringsplass. Rommet har montert callinganlegg og entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brann- og lydklassifisert utførelse.

Bad:
Badet ble renovert i 2024 av fagfolk og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling med downlights. Innredningen består av et vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap med integrert belysning samt vegghengt høyskap. Dusjsonen har innfellbare glassdører og veggmontert hånd- og regndusj. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble fornyet i 2024 med innredning fra IKEA og ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen har slette fronter og laminert benkeplate med benkskapsbelysning, samt planlimt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur. Kjøkkenet har skinnespotter og nedhengte pendellamper som bidrar til god belysning. Medfølgende integrerte hvitevarer omfatter kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap samt nedfelt induksjonstopp med integrert ventilator med kullfilter. Kjøkkenet har komfyrvakt og lekkasjestoppere under oppvaskkummen. Halvøya gir godt med arbeids- og oppbevaringsplass og danner samtidig en naturlig overgang mot stuen.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue:
Stuen har store vindusflater som slipper inn godt med dagslys og gir utsyn mot grønne omgivelser. Skinnespotter gir fleksibel belysning i oppholdsrommet. Rommet har en god størrelse med naturlige soner for både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, som forlenger oppholdsarealet i sommerhalvåret.

Balkong:
Balkongen er på 7 m² og ligger høyt og fritt med sydvendt orientering. Uteplassen er overbygd, har terrassebord og god plass til sittegruppe. Her er det gode solforhold og et grønt, skjermet utsyn mot skogen.

Soverom 1:
Hovedsoverommet er lyst og romslig med god plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet har downlights i himlingen, og garderobeskap på begge sider av døren gir rikelig med oppbevaringsplass. Det store vinduet vender mot skogholtet og gir rommet et grønt og skjermet utsyn.

Soverom 2:
Det andre soverommet er også av god størrelse, med plass til seng, skrivebord og garderobeskap. Rommet har downlights i himlingen og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Vinduet gir godt med naturlig lys.

Overflater:
Gulv: Laminat og fliser.
Vegger: Malte flater og fliser.
Himling: Malte flater, delvis med downlights.

Teknisk informasjon:
- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler plassert i felles trappegang.
- Oppvarming med radiatorer, samt elektrisk gulvvarme på bad.
- Tilknyttet felles varmtvann.
- Naturlig ventilasjon.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet Byggemåte og vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Dette medfølger ikke:
- tv-benk
-vaskemaskin
- tørketrommel

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg, samt elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på nybygg - våningshus med fyrhus, Bølerskrenten 41-43-45, blokk 13, datert 15.01.1964. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger og rommenes godkjente bruk er derfor ukjent. Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om garasje/parkering, felles fyrhus og tilhørende drift og kostnadsfordeling, ledninger og adkomst for vedlikehold, samt kommunens rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv.
Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Bølerskrenten 43 ligger tilbaketrukket i grønne omgivelser på Bøler, med kort vei til Østmarka og et svært godt tilbud av butikker, kollektivtransport, skoler, barnehager og fritidsaktiviteter. Området er veletablert og særlig godt egnet for familier, samtidig som nærheten til T-banen gjør det enkelt å komme seg til sentrum.

Rekreasjon og friluftsliv
En av de store kvalitetene ved beliggenheten er nærheten til Østmarka. Her finnes et omfattende nettverk av turveier, stier og skiløyper som gir gode muligheter for friluftsliv gjennom hele året. Nøklevann og Ulsrudvann er populære turmål med badeplasser sommerstid, mens det vinterstid prepareres skiløyper i marka. Nøklevann er også et populært område for løping og sykling, og rundt vannet går en tur-/løperunde på drøyt åtte kilometer.
Videre innover i marka ligger blant annet Rustadsaga, Mariholtet, Skullerudstua og Østmarkseteren. Ved Rustadsaga holder også Nøklevann Ro- og Padleklubb til. Fra nærområdet er det dermed enkelt å kombinere en kort ettermiddagstur med lengre turer innover i Østmarka.
Østensjøvannet gir ytterligere rekreasjonsmuligheter i nærområdet, med turvei rundt vannet og forbindelse videre mot Østmarka.

Skoler og barnehager
Området har flere barnehager og skoler i nærområdet. Nøklevann skole og Nøklevann barnehage ligger i kort gangavstand fra boligen. Sammen med et bredt tilbud av idretts- og fritidsaktiviteter gjør dette området godt tilrettelagt for familier med barn.

Idrett, trening og kultur
Haraløkka idrettspark ligger i nærheten og byr på flere fotballbaner og idrettslekeplass. Like ved ligger Bøler flerbrukshall, med tilbud innen blant annet håndball, basketball, innebandy og volleyball. For trening finnes blant annet EVO Bøler Senter, Friendly Fitness på Ulsrud og Skullerud Sport Senter. På Skullerud ligger også Oslo Klatresenter, et stort innendørs klatresenter med tilbud for både barn og voksne.
Bøler bad ligger ved Bøler Senter og har 25-metersbasseng med bassengtemperatur på 32 grader, samt badstue. På Bøler samfunnshus finner du blant annet Deichman Bøler. Biblioteket og samfunnshuset er tegnet av Sverre Fehn og sto ferdig i 1972. Nærområdet har i tillegg Sørli besøksgård og parsellhagene Eterjordet og Sørli.

Butikker og servicetilbud
Det er kort gangavstand til Bøler Senter, som byr på et godt utvalg av butikker og servicetilbud. Her finner du blant annet Coop Mega, apotek, Mester Grønn, Vinmonopolet og flere andre butikker og tjenester. For et enda større handelstilbud ligger Tveita Senter, Bryn Senter, Manglerud Senter og Alna Senter i kort kjøreavstand.

Svært gode kollektivmuligheter
Bøler T-banestasjon (linje 3) ligger rett nedenfor Bøler Senter og gir direkte forbindelse til Oslo sentrum, med Jernbanetorget 19 minutter unna. I tillegg har området gode bussforbindelser med blant annet linje 58, 76 og 79, samt nattbuss og flybuss.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Nøklevann barnehage: 3 min. gange
Mikaelgården Steinerbarnehage: 6 min. gange
Bøler Sentrum barnehage: 6 min. gange

Skoler:
Nøklevann skole (1.-7. trinn): 5 min. gange
Skullerud skole (8.-10. trinn): 14 min. gange
Ulsrud videregående skole: 13 min. gange
Lambertseter videregående skole: ca. 6 min. gange + 12 min. med buss fra Bøler T + ca. 5 min. gange

Idrett og fritid:
Nøklevann brl. ballplass: 6 min. gange
EVO Bøler Senter: 7 min. gange
Skullerud Sport Senter: 22 min. gange
Friendly Fitness Ulsrud: 25 min. gange

Oppgitte avstander er hentet fra Nabolagsprofil.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 35 654 m² som tilhører borettslaget. Fellesområdene er opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Borettslaget har også friareal som benyttes til grilling.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget har faste parkeringsplasser som tildeles etter venteliste. Kun andelseiere som disponerer bil kan få tildelt parkeringsplass. Parkeringsplassen følger ikke leiligheten ved salg.

Det er flere lademuligheter for elbil i nærområdet, blant annet ved Bølerlia 22 og Circle K Bøler.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan 69054, «Bebyggelsesplan for del av Bogerud, gnr. 163 bnr. 2, og Bøler, gnr. 164 bnr. 5 felt F - A/L Ungdommenes Selvbyggerlag», datert 12.10.1954, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt F. Reguleringsbestemmelsene har blant annet krav til ensartet material- og fargebehandling, særskilt takplan og godkjenning ved oppsetting av gjerder.

Eiendommen omfattes også av følgende planer med tilhørende bestemmelser:
- Reguleringsplan S-3119, «Reguleringsplan m/ reguleringsbestemmelser for 163/1 m.fl. som omregulering til byggeområde for boliger og friområde», datert 20.09.1989.
- Reguleringsplan S-512, «Disp.plan for Bøler og del av Bogerud samt trase for Østensjø-banens forlengelse», datert 25.01.1954.
- Reguleringsplan 60665, «Generalplan for biloppstillingsplasser og lekeplasser på Bøler», datert 16.11.1965. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.
- Reguleringsplan 31056, «Regulerings- og bebyggelsesplan for Bøler sentrum, gnr. 164 bnr. 5», datert 24.04.1956. Planen har ikke egne skrevne bestemmelser.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:
I Bølerlia 73/Bølerlia 73 B pågår det byggesaker som omfatter riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av boligblokk med dagligvarebutikk. Det er registrert følgende saker:
- Bølerlia 73: riving av barnehage, saksnr. 202600554. Stengt i 2020 og formelt avviklet 30. januar 2023. Kommunen vil ette riving vurdere evt. tomtesalg som grunnlag for ny bebyggelse.
- Bølerlia 73 B: riving av bygg med forretning, parkeringsanlegg og boder, saksnr. 202602390.
- Bølerlia 73 B: oppføring av boligblokk med dagligvarebutikk, saksnr. 202601412.
Det pågår også en plansak for Eterfabrikken, saksnr. 202462831, som gjelder detaljregulering.
For nærmere informasjon og status i sakene, se Planinnsyn på Oslo kommunes nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 192,- pr. mnd. og inkluderer: fyring og varmtvann, TV og bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel samt renter og avdrag på fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 571,-
Avdrag felleslån: kr 240,-
Renter felleslån: kr 243,-
Trappevask: kr 138,-

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for Skrenten Borettslag i 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 400,- pr. år / 3 719 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet TV- og strømmetjenesten T-We fra Telenor. Borettslaget opplyser at internettmodem, router og TV-dekoder skal følge leiligheten ved salg og fremleie.

Ved innflytting til borettslaget vil styret fakturere beboer med kr 600,- til navneskilt på postkasse og ringeklokke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 315 685,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 583,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 55 216,- pr. 25.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 13 292 274,47 pr. 25.08.2026 og lånevilkårene er:
DNB Bank ASA, lånenummer 16369729733.
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentebetingelser: 5,30 % pa., flytende.
Lånets løpetid: siste termin 31.12.2039.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 200 000,00 Prisantydning
55 216,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 255 216,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 264 561,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 274 511,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Thomas Carolin

Leiligheten er tilknyttet Skrenten Borettslag.
Borettslaget består av 240 andelsleiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjenning fra styret og signert «Erklæring om dyrehold». Det er kun tillatt med 1 hund eller 1 innekatt pr. leilighet.

Øvrig informasjon om borettslaget:
- Borettslaget eier 40 % i driftssameiet Bøler fyrhus.
- Borettslaget har innleid trappevask og fast vaktmestertjeneste.
- Borettslaget har fellesvaskerier med rulle, tørkerom og strykerom, samt sykkelrom. Påfylling av vaskerikort kan gjøres på styrerommet i Bølerskrenten 21, tirsdager fra kl. 18:30-19:00.
- Det er svært viktig at alle beboere lufter alle sine radiatorer når varmen slås på om høsten, og radiatoren skal da stå på 0 (være avslått) når lufting gjennomføres.
- Det er kun lov med avtrekksvifte med kullfilter (ikke tilkoblet felles ventilasjon).
- Beboere skal selv bytte batteri årlig på sine røykvarslere. Det blir delt ut 2 nye batterier til hver leilighet i desember. Alle beboere må selv sørge for årlig å sjekke sine brannslukkingsapparater.
- Det er strengt forbudt å grille på balkong med gass- eller kullgrill. Beboerne henvises til borettslagets friareal for grilling.
- Synlig montering av parabolantenne er ikke tillatt.
- På generalforsamlingen i 2025 ble det vedtatt å legge til følgende setning under punkt 5.2 i vedtektene: "Styret ønsker dokumentasjon på alt rør- og el-arbeid som blir gjort i leilighetene ved større oppgraderinger. Dette gjelder også gjennomføring av el-installasjoner fra fellesareal og inn til leiligheter for å opprettholde krav til branntetting. Oppgraderingene skal være gjort av autoriserte fagarbeidere."

Utført og pågående vedlikeholdsarbeid de senere år:
- Tetting av taksluk på balkonger i fjerde etasje.
- Tekking av to tak - arbeidet var pågående på tidspunktet for årsrapporten.
- Flislegging av trappeoppgang - arbeid gjensto på tidspunktet for årsrapporten.
- Oppgradering av enkelte callinganlegg.
- Gradvis oppgradering av belysning i kjellerganger utenfor vaskerier og enkelte trappeoppganger.

Saker behandlet på ordinær generalforsamling 14.04.2026:
- Det ble vedtatt at styret innhenter tilbud på nytt porttelefonanlegg.
- Forslag om oppgradering av belysningen i trappeoppgangene ble ikke vedtatt, men borettslaget vil bytte til strømbesparende LED-lys med automatisk av/på-sensor ved behov.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet finansieringsselskapet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00.

Vederlag:
2 visninger for prisen av 1  kr 3 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 138,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 13 719,00
Foto  kr 4 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0066/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2666

Sist oppdatert: 13. september 2026 kl. 21:32