Vestre Haugen 38

Vestre Haugen 38, 1054 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 104, bruksnummer 78
Andelsnummer 202, Valhall Borettslag , organisasjonsnummer 951660760

Totalt bruksareal BRA: 117 kvm

BRA-i:
2. etasje 100 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Kjellerbod.
2. etasje 2 kvm: Utvendig bod.

BRA-b:
2. etasje 10 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.10.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1977. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, kledd med fasadeplater og delvis utfyllende felter med trekledning. Etasjeskillere er av betong. Flatt yttertak er tekket med takmembran. Entrédør har brannklasse B30 og lydklasse db35 samt dørkikkert. Vinduer og balkongdør har karmer og rammer av tre fra 2015. Boligen har adkomst til en innglasset balkong på 10 m² fra stue, samt en balkong på 6 m² med utvendig bod på 2 m² fra kjøkken. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget, og det er registrert behov for en utvidet kontroll utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Våtrommets vegger er av mur/betong, og tilstanden inne i lukkede konstruksjoner er ikke kjent.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakeluker er etablert i bygningens fellesarealer.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte da inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere da inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Bad og toalettrom ble slått sammen og totalrenovert i august 2022 i regi av borettslaget (utført av VBM), med nye rør, varmekabler, membran, overflater og sanitærutstyr, samt utbedring av avtrekk. I perioden 2022–2023 ble alle vann- og avløpsrør i bygningen skiftet ut i regi av borettslaget (utført av VBM). Selger opplyser videre at det i 2022 ble utført el-arbeider av faglært (Proff Elektriker AS) med utskifting av skrusikringer til jordfeilautomater, nye ledninger og kurser, samt at panelovner ble byttet ut av ufaglært.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2022:
- Oppgradering av baderom med flislagte overflater, gulvvarme, nedsenket himling med downlights, dobbel servant, dusjnisje, vegghengt toalett og rør-i-rør
- Montering av ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer (2022) og oppvaskmaskin fra 2026, ventilator, rør-i-rør og automatisk vannstopper
- Oppgradering av det elektriske anlegget med nye automatsikringer, nye kurser og nytt brytermateriell, utført av Proff Elektrikker AS

2015:
- Utskifting av vinduer og balkongdør

2000:
- Ombygging av fasade i henhold til fremlagt fasadetegning

Leiligheten ligger i 2. etasje og har en gjennomtenkt planløsning med tre soverom, delvis åpen stue/kjøkkenløsning samt to balkonger. Boligen har gjennomgått oppgraderinger i 2022, med fornyet kjøkken og et helfliset bad oppgradert i regi av borettslaget. Med både en balkong som er innglasset, og en åpen balkong med tilhørende bod har leiligheten romslige uteplasser.

Entré:
Entréen gir et umiddelbart godt førsteinntrykk av boligen, og her er det god plass til å henge fra seg sko og yttertøy i et romslig garderobeskap. Rommet er utstyrt med entrédør med dørkikkert samt videoporttelefon. Rommet leder naturlig videre inn i gangen som knytter leilighetens rom sammen.

Stue:
Videre er det adkomst til stuen. Her er det god plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er også naturlig å møblere med et spisebord om ønskelig, perfekt for å invitere venner og familie på besøk. Stuen har pent malte veggflater i lekre nyanser. Fra stuen er det direkte utgang via balkongdør til den innglassede balkongen.

Innglasset balkong:
Den innglassede balkongen på hele 10 kvm har adkomst fra stuen, og er en fin forlengelse av rommet. Innglassingen forlenger bruken til større deler av året. Her kan man nyte sene kvelder både vår, sommer og høst. Det er god plass til å møblere med ønsket utemøblement, etter hva som passer ditt ønske og behov. Balkongen er utført i betong- og metallkonstruksjoner med skyvbare glassfelter og rekkverk i metall og glass. Uteplassen har dekke av synlig betong, utebelysning og utvendig stikkontakt.

Kjøkken:
Kjøkkenet er for mange hjemmets viktigste rom, og er her holdt i en delvis åpen løsning mot stuen. Kjøkkenet har innredning fra 2022 med glatte fronter, laminert benkeplate og fliser over benken. Hvitevarene er sømløst integrert og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryser, samt ventilator innebygd i innredning/platetopp. Kjøkkenet har oppvaskkum med armatur, stikkontakter over benk og montert sensor til automatisk vannstopper. Fra kjøkkenet er det utgang til en åpen balkong.

Balkong:
Boligens andre balkong på 6 kvm har adkomst fra kjøkkenet, og er en herlig plass å nyte frokosten ute på sommerhalvåret. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass samt dekke av synlig betong. Balkongen har utvendig stikkontakt og en praktisk utvendig bod.

Bad:
Baderommet er moderne og stilrent, og ble oppgradert i 2022 i regi av borettslaget. Badet har flislagt gulv og vegger med elektrisk gulvvarme, samt nedsenket himling med downlights. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, dobbel ovenpåliggende servant med armaturer, og speil med sidelys og stikkontakt. Videre er det dusjnisje med glassvegg, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til seng, tilhørende nattbord og garderobe. Rommet er holdt i lune nyanser som passer soveværelset perfekt.

Soverom II & III:
Leilighetens to øvrige soverom er også romslige, med plass til seng og nattbord. Rommene kan brukes som barnerom, gjesterom eller kontor. Alt etter eget ønske og behov. Rommene har plass til seng og garderobeløsninger.

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Fliser på bad og mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med downlights på bad.

Lagring:
Boligen har en utvendig bod på ca. 2 m² på balkongen ved kjøkkenet, samt en disponibel kjellerbod på ca. 5 m².

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Integrert fryseskap, kjøleskap, oppvaskmaskin medfølger salget.

Boligen varmes opp via elektrisitet med panelovner, samt gulvvarme i enkelte rom, herunder på bad.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre/kWh inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1977. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 10.11.1978. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger datert 15.01.1974 for opprinnelig oppføring og godkjent fasadetegning datert 24.08.2000 (godkjent 16.08.2001). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger ved at bad og wc er slått sammen samt nytt sluk etablert, kott er innlemmet i soverom 2 og balkong er innglasset.

Innredning av kott til varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen er at tiltaket må tilbakestilles.

Det ble i 2001 gjennomført fasadeendring med innglassing av balkonger i regi av borettslaget. Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med ovennevnte.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et rolig, attraktivt og barnevennlig boligområde på Vestre Haugen i Oslo kommune. Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres enkelt på Nærbutikken Grorud eller Coop Extra Furuset. Furuset Senter ligger i gangavstand, og byr på 25 butikker, legesenter, samt Nautilus Gym & Bad. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Stovner Senter 83 butikker og 1250 parkeringsplasser. Metro senter og Lørenskog Storsenter Triaden ligger også godt innen rekkevidde.

Området byr på god offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste bussholdeplass er Vestre Haugen, som ligger omtrent rett utenfor. Fra Grorud stasjon er det hyppige togavganger mot Lillestrøm, Oslo S og Asker.

Fra eiendommen er det kort gangavstand til Haugen barneskole og Granstangen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder og et godt utvalg av barnehager.

Stovner IL har et godt idrettstilbud innenfor fotball, håndball, basketball, langrenn, friidrett, alpint, innebandy, orientering og turn. Rommensletta ligger ved Haugenstua og byr på en enorm idrettspark med flere fotballbaner, cricketbane, skøytebane, lekeplass og flott skulpturpark. I tillegg har området flerbrukshall, samt golfbane med treningsgreen, golfkro, proshop og klubblokaler.

Det er også kort vei til flere tur- og løypealternativer innover i Østmarka. I Østmarka er det gode fiske- og bademuligheter, ridestier, oppkjørte skiløyper, lysløyper, samt flere sportsstuer med servering.

Andre rekreasjonsmuligheter som ligger en kort sykkeltur unna er Furuset bad og Nordre Lindeberg gård. Sentralt på Linderud ligger også Jerikobakken - en populær alpinbakke. Det er gode akemuligheter ved siden av bakken, som også tilbyr varmestue og utlån av utstyr. I Verdensparken på Furuset finnes det benker, griller, hinderløype, frukt- og bærhage, lekelandskap og bekk.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Haugen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10 693,9 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjebygg som følger leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Det er ikke tillatt å leie ut garasjeplass til personer som ikke bor i Valhall Borettslag.

Borettslaget har gjesteparkeringsplasser og garasjer. Borettslaget har for øvrig parkering som tildeles etter venteliste via styret.

Videre gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1954, datert 23.10.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B1.

Eiendommen omfattes av bebyggelsesplan 19673 for Furusetområdet, boligfelt B, vedtatt 11.04.1973. Planen regulerer byggegrenser for eiendommen og har ingen egne skrevne bestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Det er registrert ingen risiko for skred og ingen konsekvens ved skred på eiendommen.

Utdrag av planer i nærheten av eiendommen:

Saksnummer 2026/10570 - Byggesak. Vestre Haugen 42 - bruksendring av fellesvaskeri til bolig. Mellombygget i Vestre Haugen 42 har vært benyttet til fellesvaskeri for beboerne, men det er ikke behov for dette lenger, og det er besluttet å bruksendre og bygge del av dette om til bolig. Søknad om rammetillatelse ble sendt 18.09.2026. Saken er under behandling.

Saksnummer 2025/17566 - Byggesak. Grorudveien 108 A - oppføring av enebolig. Igangsettingstillatelse ble gitt 21.09.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i planer i nærheten av området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 061,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-TV og internett fra Telia, Trappevask, vaktmester, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, betjening av andel fellesgjeld, strøm fellesarealer, avfallshåndtering m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 7 965,-
Trappevask: kr 96,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kabel-TV leveres av Telia og kostnadene for dette er innbakt i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i borettslagets driftskostnader og dekkes gjennom felleskostnadene.

Andel formue er kr 17 589,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 700 088,34 pr. 08.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 195 452 037,- pr. 08.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207919993
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 08.10.2026: kr 195 452 037,-
Andel av saldo: kr 700 088,34
Innfrielsesdato: 30.04.2052
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,09 %

4 690 000,00 Prisantydning
700 088,34 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 390 088,34 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 400 434,34 Totalpris inkl. omkostninger
5 410 384,34 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ranz Baleros og Synne Becher

Leiligheten er tilknyttet Valhall Borettslag.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 88010020.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Dugnad må påregnes.
- Ved hundehold skal hundeerklæring i husordensreglene fylles ut og oversendes styret for behandling.
- Kjellerbod følger leiligheten.
- Det er felles varmtvann.
- Kabel-TV leveres av Telia.

Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før.

Det ble vedtatt på årsmøte i 2026 at det skal tas opp på generalforsamling å forbedre tilbud av lekeplass i borettslaget.

Utdrag av gjennomførte saker i borettslaget:

2002–2013:
- Fasader og bygninger: Maling, utskifting av fasadeplater og vindusfelt samt etterisolering av flere blokker og rekkehus.
-Elektrisk anlegg: Montering av jordfeilbrytere i boligene.
- Garasjer: Oppgradering av brannsikring, overvåkning, garasjeporter, belysning og ventilasjon.
- Fellesområder: Oppgradering av lekeplasser, grøntområder, vaskeri og storstue.
- Avfallssystem: Planlegging og etablering av fem avfallsstasjoner.
- Sikkerhet: Nye bommer, overvåkningssystemer og forbedret brannsikring.

2014–2016:
- Dette var en av de største oppgraderingene i borettslagets historie, med en vedtatt budsjettramme på 150 millioner kroner.
- Fasader: Nye fasadeplater og utvendig etterisolering.
- Vinduer og dører: Utskifting av vinduer, balkongdører, inngangsdører og øvrige dører.
- Balkonger og terrasser: Rehabilitering, innglassing av balkonger, nye glassrekkverk og terrasser.
- Tak: Omtekking av takene på alle 13 blokker.
- Vann og varme: Utskifting av varmtvannsberedere og sirkulasjonsrør i rekkehusene.
- Uteområder: Rehabilitering av grøntområder og fellesarealer.
- Inngangspartier: Nye ringeklokker, porttelefoner og adgangskontroll med nøkkelbrikke.
- Belysning: Nye energieffektive LED-lamper i trapperom og fellesområder.

2017–2019: Sikkerhet, energi og tekniske forbedringer
- Elektrisk anlegg: Utskifting av hovedtavler i alle 13 blokker, kombinert med etablering av ladestasjoner for elbiler.
- Garasjer: Nye taksluk, garasjeporter, varmevifter og forbedret ventilasjon.
- Brannsikkerhet: Regelmessig kontroll og vedlikehold av brannvernutstyr.
- Overvåkning: Nye kameraer i kjellere, garasjer, ved parkeringsplasser og avfallsstasjoner.
- Uteområder: Oppgradering av lekeplasser, gummidekke, beplantning og LED-belysning.
- Fasader: Utskifting av skadede fasadeplater gjennom forsikringssak.
- Boliger: Bygging av to nye leiligheter i tidligere vaskerilokaler.

2020–2021: Forberedelser til videre rehabilitering
- Prosjektering av rehabilitering av rør og bad.
- Utskifting av garasjeporter og varmevifter.
- Oppgradering av inngangspartier, trapperom og branndører i garasjene.
- Nye informasjonstavler og bedre sykkelparkering.

2022–2024:
- Omfattende rør- og baderomsrehabilitering gjennomført trinnvis i flere blokker og oppganger.
- Utskifting av vannsirkulasjonspumper i utvalgte tekniske rom.
- Nye røykvarslere med ti års batteritid i alle leiligheter.
- Kontroll og utskifting av defekte brannslukningsapparater.
- Nye garasjeporter og trafikklys ved begge garasjeanleggene.
- Tilbakeføring av uteområdene etter rehabiliteringsarbeidene.

2025:
- Sluttoppgjør etter rør- og baderomsrehabiliteringen.
- Oppgradering av den store lekeplassen.
- Oppgradering av ventilasjonen i garasjen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kunderabatt kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 2 visninger)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 643,00
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0371/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26371

Sist oppdatert: 18. oktober 2026 kl. 12:06