Guståsvegen 35

Guståsvegen 35, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 5, bruksnummer 43, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 106 kvm: Entre, gang, stue, kjøkken, bad, badstu, 2 soverom og teknisk rom
2. etasje 37 kvm: Loftstue, bad og 3 soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 47 kvm: Dobbelgarasje

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 53 kvm: Terrasse
2. etasje 12 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2025 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, 2015 og har fasade/kledning med stående bordkledning. Takkonstruksjon i A-takstoler i tre. Taktekking er av pappshingel. Takrenne, nedløp og beslag i lakkert metall. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Utvendig:
Taktekking
Nedløp og beslag
Balkonger/terrasser

Innvendig:
Innvendige trapper
Bad: Overflater gulv
Bad loft: Overflater vegger og himling

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TGIU (konstruksjoner ikke undersøkt):

Takkonstruksjon loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har tegnet eierskifteforsikring og egenerklæringsskjema er vedlagt i salgsoppgaven men selger har ikke hatt noe å påpeke.

Fritidsboligen er oppført over 1. etasje + loft og er godt vedlikeholdt og har følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje:
ENTRE
Flislagt gulv med gulvvarme, beiset panel på vegger og malt panel med innfelte spotter i tak. Hvite profilerte innerdører.

GANG/TRAPPEROM
På gulv er det lagt furugulv, beiset panel på vegger og beiset panel i tak med innfelte spotter. Innvendig åpen trapp i tre mellom etasjene.

STUE
Romslig stue med god takhøyde og god plass til både sofagruppe og spisestue. Det er utgang fra stue til terrasse via dobbel balkongdør. Peisovn med glassdør i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære. På gulv er det lagt furugulv, beiset panel på vegger og panel i tak.

KJØKKEN
Kjøkkeninnrending fra Ikea med hvite profilerte fronter og benkeplate av heltre. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, vannstoppsystem og komfyrvakt. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.

BAD
Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panel i tak. Servantinnredning med dører og ovenpåliggende stor benkeplate med nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil med overlys over servant. Dusjhjørne med foldbare vegger og vegghengt dusjarmatur. Adkomst til badstu.

BADSTU
På gulv er det betonggulv, panel på vegger og i tak. Benker av tre i to høyder. Vegghengt ovn.

2 SOVEROM
På gulv er det furugulv, beiset panel på vegger og lyst beiset panel i tak. Garderobeskap på ene soverommet.

TEKNISK ROM/VASKEROM
Flislagt gulv med gulvvarme, panel på vegger og lyst beiset panel i tak. Skap og benkeplante med nedfelt servant med ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Fastmontert hyllesystem på vegg med gode oppbevaringsmuligheter.

2. etasje:
LOFTSTUE
På gulv er det furugulv, beiset panel på vegger og lyst beiset panel i tak med noe innfelte spotter. Utgang fra loftstue til overbygd balkong på 12 kvm.

BAD
Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og lyst beiset panel i tak. Sevantinnredning med dører og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys over servant. Dusjkabinett og gulvstående toalett.

3 SOVEROM
Det er 3 soverom i loftsetasjen og alle har furugulv, beiset panel på vegger og lyst beiset panel i tak. Ett av soverommene har dobbelsendt, de to øvrige har køyseng.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.
Det er synlige avløpsrør av plast.
Boligen har naturlig ventilasjon.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Sikringsskap med automatsikringer i teknisk rom.
Røykvarsler og brannslukningsapparat

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin, tørketrommel, liten fryser og div lamper medfølger ikke.
Oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap på kjøkken vil medfølge.

Varmekabler i gang, vaskerom og bad, peisovn i stue, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på fritidsboligen datert 04.05.2015.
Det foreligger også ferdigattest på garasje datert 17.04.2015.
Disse fås ved henvendelse til megler.

Vaskerom i 1. etasje står som bod på byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 2878-1/18 05.07.2002 FREDNINGSVEDTAK VERN AV DALSSIDA LANDSKAPSVERNOMRÅDE med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3432 GNR: 5 BNR: 26

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Fritidsboligen er beliggende i Nordre Morken hyttefelt som er beliggende øst for skitrekket på Bjorli. Området består av frittliggende fritidsboliger og det er kort veg til nærmeste langrennsløype. Ca 2,4 km til Bjorli sentrum/skitrekk. Det er noe langrennsløyper i nærområde - ellers er det betydelige mengder med oppkjørte langrennsløyper på Bjorli og skitrekk.

Hytten ligger ca 3 km fra bensinstasjonen og butikken. Kjør gjennom rundkjøringen fra Bjorli mot Dombås, følg hovedvegen til avkjøringen inn til Bjorliheimen. Ta så til høyre og følg vegen forbi Fossfeltet. Ta så 2 veg til venstre og følg vegen ca. 150 meter og du får hytten på høyre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 273 kvm som er opparbeidet med gruset adkomst og parkeringsareal, forøvrig noe plen og ellers i hovedsak naturtomt.

Parkering i dobbel garasje som stor og romslig parkeringsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til reguleringsplan for Nordre Morken datert 30.03.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 062,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.000,- pr. år./ 10.611 kwh pr. år.
(Det er ikke tegnet Norgespris)
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.583,-.
Velavgift til Nordre Morken Hytteforening kr 7.000,- pr. år for vedikehold av vei, brøyting, kontigent til løypelaget og Bjorli fritidsbolig forening.
Boligen er tilknyttet fiber fra Altibox. 1 stk. tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarm og abonnement hos Verisure kan overtas - avgift kr 5.976,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 571 250,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 0,-/6 285 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 9.186,- pr år.

5 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

128 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
149 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 299 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Johan Kalvøy-Myrabø og Inger Anne Kalvøy-Myrabø

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 59 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 21 520,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 950,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lesja kommune  kr 5 137,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 31 550,00
Foto Lesja inkl Drone   kr 5 750,00
Tilstandsrapport Hytte over 150 kvm  kr 21 875,00

Oppdragsnummer 76-0260/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.25260

Sist oppdatert: 20. oktober 2025 kl. 18:23