Fernanda Nissens gate 3C

Fernanda Nissens gate 3C, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 109, seksjonsnummer 97, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
1. etasje 84 kvm: Entré, 3 soverom, bad, stue/kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 9 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
1. etasje 15 kvm: Markterrasse

Boligen disponerer en kjellerbod på 9 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex v/ Jan Olav Morell-Nielsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 2017. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Flatt tak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)
Overflate gulv:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten. Ifølge eier ble kanalnettet (innsiden av ventilasjonsrørene) sist rengjort i 2026.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad)
Radon:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren inviterer til en lys og familievennlig 4-roms selveierleilighet i vakre Nydalen!

Leiligheten har en moderne og gjennomtenkt planløsning med åpen stue- og kjøkkenløsning, tre gode soverom, romslig bad og god oppbevaringsplass. Et av boligens høydepunkter er den solfylte terrassen på ca. 15 kvm med utgang til hageflekk. Uteplassen vender mot grønne, skjermede fellesområder med direkte tilgang til både lekeplass og turstiene langs Akerselva.

Leiligheten har en rolig og skjermet beliggenhet langs idylliske Akerselva i barnevennlige omgivelser. Samtidig bor du svært sentralt med gangavstand til servicetilbud på Storo storsenter, serveringssteder i Nydalen og et av Oslos mest komplette kollektivknutepunkt.

Et perfekt hjem for familien som ønsker det beste av natur og byliv!

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkkenløsning:
Lys og romslig stue med en behagelig og luftig atmosfære. Noe av det første som møter deg er de store vindusflatene og utsikten mot frodige fellesområder. Rommet gir god plass til både sofagruppe med tv-seksjon, samt et større spisebord i god kommunikasjon med kjøkkenet. Rommet er malt i tidsriktige farger, og på gulv er det lagt lys parkett med gulvvarme. Fra stuen er det direkte utgang gjennom skyvedør til boligens solfylte uteplass, som skaper en herlig forlengelse av boligen på sommerhalvåret.

Kjøkkenet ligger i en åpen og luftig løsning med stuen. Kjøkkeninnredning fra HTH med profilerte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Over kjøkkenbenk er det montert både stikkontakter og praktisk benkeskapsbelysning. Hvitevarer i form av integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator er plassert i overskap som drives av det balanserte ventilasjonsanlegget. På kjøkkenet er det også etablert både komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

Terrasse:
En av boligens absolutte høydepunkter er den herlige uteplassen med terrasse på hele 15 kvm. Uteområdet har god plass til både utemøblement i flere soner, samt en el- eller gassgrill. Her kan solen nytes store deler av dagen, og selger opplyser om sol fra ca. kl 12 til 20 midtsommers. I front av terrassen er det også tilgang til en flott hageflekk. Dette er en del av sameiets fellesareal, men oppleves privat og er godt skjermet med både hekk og levegg mot naboer. Fra uteplassen har du direkte adkomst til sameiets grønne fellesområder og videre ned til de langstrakte turstiene langs Akerselva. Så her kan barna med andre ord løpe fritt med enkel tilgang til lekeplass, rett utenfor døren!

Hovedsoverom:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til både dobbeltseng og nattbord. Store vindusflater og lyse toner skaper et luftig rom, og den gjennomgående parketten med gulvvarme gir ekstra luksus på morgenkvisten. Romslig skyvedørsgarderobe er montert som sikrer godt med oppbevaringsplass.

Soverom II og III:
Boligens øvrige soverom er også av god størrelse og er deretter svært fleksible i bruk. Soverommene egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Rommene gir plass til seng, skrivebord eller et ekstra oppbevaringsmøbel. Garderobeskap er montert på begge soverom. Rommene har malte vegg- og himlingsflater med parkett og gulvvarme belagt på gulv.

Baderom:
Romslig flislagt baderom med behagelig gulvvarme og moderne downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantskap, ovenpåliggende servant med armatur, samt speil med overlys og stikkontakt på vegg. Videre har badet vegghengt toalett og dusjhjørne med vegghengt dusjarmatur og praktiske, innfellbare glassdører. Badet har både opplegg og god plass for vaskemaskin og tørketrommel i nisje.

Entré:
Stor entré som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Entréen byr på god plass til yttertøy både ved oppheng på vegg, et praktisk skostativ eller i skyvedørsgarderoben med glassdører. Rommet er som resten av leiligheten malt i lyse toner, og både parkett og gulvvarme følger inn hit. Boligen disponerer videre en kjellerbod på 9 kvm for ekstra oppbevaring.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Platetopp, ovn, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

I klesskapet på hovedsoverommet er det satt inn skap som ikke er fastmontert, men de kan følge boligen dersom kjøperen ønsker det.
Gardinene i hovedsoverom og barnesoverom kan medfølge dersom det er ønskelig.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av vannbåren gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.11.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 21 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg, bestemmelser om trofastasjoner, bestemmelser om adkomstrett, bestemmelse om bebyggelse og bestemmelser om vann/kloakkledninger.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en skjermet, men sentral beliggenhet midt i Nydalen med gangavstand til alle fasiliteter. Her bor med kort vei til idylliske Akerselva med badeplasser like i nærheten, og turstier som strekker seg fra Maridalen til Bjørvika. Samtidig bor du i gangavstand til alt du skulle trenge i hverdagen, samt et av Oslos mest komplette kollektivtilbud!

Nydalen har gjennomgått en total forvandling fra å være et typisk industriområde til å bli et urbant, levende og meget moderne bydelssenter i bydel Nordre Aker. Antall beboere og brukere av området er fortsatt i sterk vekst, og i takt med etterspørselen er det etablert en rekke servicetilbud, serveringssteder og butikker. I nærområdet finner du et godt utvalg av hyggelige kaféer, lunsjbarer og restauranter. Her er Godt brød, nye Trattoria Crudo, Mamma Pizza, Red Sun og Brasserie Ceres absolutt verdt et besøk.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Mega, Meny, Rema1000 eller Kiwi. Søndagsåpne Bunnpris ligger også i gangavstand. Torgbygget på Nydalen er et lite kjøpesenter med blant annet matbutikk, apotek, frisør og Vinmonopolet. Det er også gangavstand til Storo Storsenter, et av Oslos største handlesenter med over 130 butikker og restauranter. I området finner du og BI, vakre Lillo gård og ODEON kino som er Norges største kinosenter!

Nærområdet har en avslappende og rolig atmosfære, og består i hovedsak av nyere næringslokaler og boligkomplekser, omkranset av store grøntarealer og parkanlegg. Nydelen er et godt etablert strøk og hyggelig nabolag. Her ligger Akerselva, med flotte badeplasser heriblant fine, trygge bademuligheter på fellesarealene. Gode rekreasjonsområder som f.eks. Voldsløkka med blant annet fotball- og tennisbane om sommeren.

I umiddelbar nærhet finner du idylliske Akerselva. Her kan helgeturen nytes i grønne omgivelser, med stopp hos koselige kafeer som Hønse-Lovisas hus med en kaffekopp og god bakst! Følger du Akerselva opp til Maridalen, åpner Nordmarka seg med et yrende friluftsliv og utallige tur-, sykkel- og skimuligheter. Når været ikke spiller helt på lag er det også flere innendørs treningssenter (SATS, EVO, Athletica på BI, Crossfit senter mm.) i nærheten.

Området er godt tilrettelagt for en bilfri hverdag og et av byens beste knutepunkter for offentlig kommunikasjon. Her går det både T-bane (linje 4 og 5), buss og jernbane fra Nydalen, samt trikk fra Storo. Fra leiligheten er det gangavstand til T-bane og til holdeplass for 37- og 30-bussen. Buss 37 har også nattruter hele døgnet. Flybussen går fra Storo og herfra når du Oslo lufthavn på ca. 50 minutter. Fra Nydalen er det også svært gode sykkelruter til store deler av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Fernanda Nissen skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
Fernanda FUS barnehage (1-2 år) 1 min
Lillohøyden FUS barnehage (2-6 år) 2 min
Mor Gohjertas barnehage (1-5 år) 4 min

Se for øvrig vedlagt Nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

eiertomt på 10 373 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Garasjeplass nr. 81 i lukket anlegg med elbil-lader medfølger.

Felleskostnader for garasje faktureres separat, og selger opplyser om en kostnad på kr 553,- pt. Det betales et a konto-beløp pr. mnd. for strøm til elbil lader. Avleses og avregnes etter forbruk en gang pr. år.

Parkeringssameiet er et tingsrettslig (ideelt) sameie som består av samtlige eiere som eier en ideell andel i næringsseksjonen gnr. 77 bnr. 109 snr. 249 i Oslo kommune, og hvor ingen av sameierne eier noen spesiell del men hvor det til hver sameieandel er knyttet en eksklusiv og varig bruksrett til én bestemt parkeringsplass. Parkeringsplassene er ikke seksjonert. Iht. vedtektene kan garasjeplasser ikke overdras til andre enn beboere i boligsameiet.

Tilgang til garasje med brikke eller mobiltelefon. Hver p-plass kan ha registrert inntil tre mobilnr. Henvendelse styret.

Boligsameiet har 6 gjesteplasser i garasjekjeller og 3 gjesteplasser ute.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/barnehage/annen offentlig eller privat tjenesteyting (helse, frisør, kiosk)/bevertning/annen næring (datasentral) i henhold til reguleringsplan S-4793 datert 03.09.214 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-15 og KDP-17.

Utdrag av plansaker i området:
- Saksnummer 2025/06790 - Plansak. Detaljregulering - Kristoffer Aamots gate (gnr. 77 bnr. 412). Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Per. 07.05.2026 er siste endring i sak gjort 21.11.2025 hvor planforslaget er for detaljregulering.

- Saksnummer 2026/06764 - Plansak. Kristoffer Aamots gate - Reguleringsplan - Barnehage - S-4642. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for barnehage tilsvarende 4 avdelinger. Det foreslås ny bebyggelse på tomten med maks 30 meters høyde fra gjennomsnittlig nytt terreng, noe som vurderes å være i tråd med kommuneplanens angivelse av arealet til eksisterende og fremtidig bebyggelse og anlegg (transformasjonsområde i indre by), samt et mål om en banebasertutvikling.

- Saksnummer 2025/06726 - Plansak. Detaljregulering , Nycoveien 1 og 1 B. Det foreslås å utvide dagens bebyggelse med en ekstra fløy mot Vitaminveien. Dette vil bidra til å stramme opp situasjonen mot veien og krysset i nordvest, samtidig som skissert bygnings-liv vil harmonere mer med den planlagte boligbebyggelsen innenfor Vitaminveien 6. Det foreslås videre å øke utnyttelsen og regulert høyde innenfor den skisserte planavgrensningen, med den hensikt å legge til rette for en utvidelse av den eksisterende bygningsmassen. Maks tillatt gesims foreslås satt til 30 meter, i samsvar med øvrig etablert og planlagt bebyggelse i området.

- Saksnummer 2025/23423 - Plansak. Det planlegges å rive dagens næringsbygg i Sandakerveien 78 og oppføre et nytt boligprosjekt med cirka 94 leiligheter fordelt på seks etasjer, samt noe næringsareal på gateplan mot Sandakerveien. Planendringen innebærer mindre parkeringskjeller, færre parkeringsplasser og mer grønt uteareal, noe som gir bedre miljøløsninger og plass til flere boliger enn i gjeldende regulering.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 469,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke kabel-tv/bredbånd, a-konto fjernvarme, kommunale avgifter og generelle driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Herav:
Fjernvarme a-konto kr 1 004,-
Felleskostnader lik fordeling kr 355,-
Felleskostnader kr 2 704,-

Tilleggsytelser:
TV kr 223,-
Bredbånd kr 183,-

Avregning fjernvarme avleses og beregnes av styret i en gang i året (hver januar) for det foregående året i sin helhet som faktureres eier på avregningstidspunktet.

I tillegg kommer felleskostnader for garasjeplass. Iht. selger er denne på kr 553,- pt. Det betales et a konto-beløp pr. mnd. for strøm til elbil lader som avleses og avregnes etter forbruk en gang pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3490,- pr. år. / 3640 kwh. for 2025. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 327 546,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det tilkommer en eiendomsskatt lik kr 2 750,- på denne boligen pt. Selger opplyser på en eiendomsskatt lik kr 2 224,-.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 28 124,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 25.08.2026

Sameiet har ikke felles lån og seksjonen har ikke fellesgjeld pt.

8 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

218 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
219 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
229 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 969 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 979 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hélène Mathilde Dessert og Franck Yves Daniel Cornevaux

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Lillo Nydalen, med sameiebrøk 83/20617.
Sameiet består av 227 leiligheter og 5 næringsseksjoner.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkong.
Avtale med Bovik for utvendig solskjerming og markiser.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne. Se husordensreglene for bestemmelser rundt dyrehold.
Avregning fjernvarme avleses og beregnes av styret i en gang i året (hver januar) for det foregående året i sin helhet som faktureres eier på avregningstidspunktet. Ved eierskifter må dette gjøres opp internt mellom gammel og ny eier etter avregning foreligger.
Sameiet har rett og plikt til å være medlem av Veilaget Fernanda Nissens gate.
Sameiets nettside: www.lillonydalen.no

Foretatte påkostninger senere år:
2025: Utbedring av varmtvannsanlegg med utskifting av ventiler og kontroll/utskifting av defekte blandebatterier. Oppfølging av fasader med teknisk kartlegging og materialtesting. Reparasjon og ny mantling av ventilasjonsrør på tak. Reforhandling av renholdsavtale.
2024: Oppstart av bakgårdsprosjekt med utredning av overvannshåndtering og dreneringsløsninger.

Planlagte påkostninger:
2026: Ventilasjonsrens. Oppgradering av bakgård og overvannshåndtering (fase 1). Utskifting av armaturer (fase 1). Tiltak mot dueproblematikk.
2027-2029: 10-års bygningsinspeksjon, maling av oppganger og videre utskifting av armaturer i flere faser.

Iht styret ved mail 28.08.2026:
- Sameiet gjennomfører nødvendig vedlikehold og oppgradering av fellesareal og infrastruktur i sameiet. Men ikke noe som vil påvirke felleskostnader for beboere.
- Så langt i år har styret gjennomført rens av ventilasjonsanlegget, altså alle utsug i samtlige leiligheter, og for kort tid siden byttet innreguleringsventiler på varmtvann for å sikre stabil tilgang på varmtvann.
- For garasjen vurdere vi å legge parkeringsbelegg, da betongen begynner å bli slitt.
- Vann og avløpsgebyret i Oslo kommune øker kraftig de neste årene, og vi antar at dette kan påvirke felleskostnader, men dette er ikke besluttet. Sameiet er også 10 år neste år, og vil da gjennomføre en helhetlig gjennomgang av tilstanden i sameiet, for å bedre planlegge vedlikehold i årene som kommer.
- Ved spørsmål om skadedyr besvarer styret "Det nærmeste er at vi på vårhalvåret har utfordringer med duer som samler seg på balkonger i A/B oppgangen, utover det har vi ikke kjennskap til øvrige skadedyr."

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL (Eierskiftegebyr for garasje kan tilkomme i enkelte sameiet)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 737,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 43 510,00
Foto  kr 8 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 550,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0098/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.2698

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 19:07