Opstadveien 55

Opstadveien 55, 1719 GREÅKER
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2074, bruksnummer 145, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 207 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 64 kvm: Bod, bod/vaskerom med sluk, bod med sluk, gang, og rom brukt som soverom
1. etasje 80 kvm: Entré, bad, vinterhage, kjøkken, og stue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 43 kvm: Dobbel garasje

Garasje/Uthus:
1. etasje 20 kvm: Vedbod/lagring

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 39 kvm: Terrasse og balkongareal

I tillegg er det loft med ALH (ikke måleverdig areal grunnet takhøyde) med gulvareal på 38 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Enebolig bygget i 1950, med tilbygg av ukjent byggeår. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av murverk. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført i murverk, utvendig med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med betongtakstein e.l. Det er i tillegg oppført en vinterhage. Denne er fundamentert på betongsøyler med dragere, hvorpå det er lagt en støpt betongplate. Yttervegger i trekonstruksjoner. Takkonstruksjon med bjelker av tre, skråtak takform, tekket med takplater el.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Tiltak utført av eier de senere år:
2016:
Byttet sikringsskap.
2018/2019:
Kledd om boligen, byttet alle vinduer utenom noen i kjeller.
2024:
Bygget isolert vinterhage. (Søknadspliktig)
Byttet vann og kloakkrør fra kommunal tilkopling og inn til huset.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Innvendig trapp til kjeller- Det er ikke montert rekkverk. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat: 10 000-50 000

Bad første etasje - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2 - avvik som kan kreve tiltak) på følgende:

Taktekking- punktet må sees i sammenheng med takkonstruksjon/loft- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak
Veggkonstruksjon- Yttervegger er oppført i mur konstruksjoner, utvendig kledd med liggende kledning. Eier opplyser at huset er kledd om, ukjent utførelse. Det registreres mangel på musesperre. Kledning ved veranda ligger helt tett ned til beslag. Omkledningen av huset er søknadspliktig.
Takkonstruksjon/loft - Det registreres noe fuktskjolder i undertak. Det ble foretatt fuktmåling, uten å påvise unormale forhold. På østveggen er det satt islolasjon helt opp til undertaket i raftet. Dette vil begrense luftmengden inn på loftet. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.
Vindu/loft - Det er lav brystningshøyde til åpningsbart vindu. Det er heller ikke sikring på vinduet, slik at det kan være fare for fallulykke.
Eldre kjellervinduer - Ved etterisolering av grunnmur ble det montert grunnmursplater på utsiden av 4 kjellervinduer. Det er lagt inn mineralull i mellom vindu og grunnmursplate, dette burde vært isolasjon av styrofoam med tanke på fuktighet. Tilstandsgarden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.
Platting i hage- Konstruksjonene har skjevheter. Konstruksjonen har kraftig svanke på midten.
Utvendige trapper- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det mangler håndløpere i trapp til kjeller. Det mangler håndløper i trapp til ytterdør. Det er for store åpninger i rekkverk i trapp til veranda.
Overflater- Bom under flere fliser i kjeller. Det er ikke montert gulvlister i gang i kjeller. Det mangler avslutning rundt ytterdør i kjeller og skyvedør ved trapp til loft. Det er mye bevegelse i laminatgulvet i kjeller, da det ser ut som det er lagt oppå vegg til vegg tepper. I overgang stue/vinterhage er det kul på gulvet ved terskel.
Etasjeskille første etasje- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik
Pipe/Ildsted- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Rom under terreng- Det er utforede trevegger i underetasjen, uforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Det bør installeres inspeksjonsluker på utsatte steder for å lettere kontrollere evt. avvik.
Innvendige trapper- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er liten frihøyde i trappeløp.
Vann-og avløpsledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.
Varmtvannstank- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Fuktsikring og drenering - Drenering/utv. fuktsikring fra byggeår. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstantere. Eier opplyser at det er drenert rundt deler av huset, uten å montere dreneringsplast. Det er ikke fremvist dokumentasjon.
Grunnmur og fundamenter- Arbeid med isolering og innkledning av grunnmur er ikke fullført. Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak på bygningelementer i elektrisk anlegg og terrengforhold

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Nåværende eiere har siden de overtok boligen i 2007 bekostet en rekke oppgraderinger. Blant mange tiltak er det spesielt verdt å fremheve utskiftning av vinduer i stuen i 2011 og øvrige i 2016, da også etterisolering og omkledning av yttervegger ble utført. Oppgradert er også boligens elektriske anlegg; i 2016 ble både sikringsskap skiftet ut og inntakskabel oppgradert til tre-fase.

Innvendig i første etasje er romløsningen bygget om og nær sagt alle overflater skiftet ut. I denne etasjen utgjør de sosiale rommene stuen og kjøkkenet til sammen mye av arealet. Stuen alene har hele 33 kvm. fordelt over en nær 10 meter lang gulvflate som gjør det enkelt å møblere med store sittegrupper. Nytt ildsted i form av en iøynefallende og lekker vedovn ble installert i stuen i 2021, LED-spotter ble felt inn i himlingen 2016.

Siden boligen i dag ikke har godkjent soverom, er stuen vurdert til å tilfredsstille krav til soverom da det faktisk er anledning til å sove i rommet. Et permanent og fullverdig soverom kan det imidlertid være mulig å skille ut fra stuen.

Kjøkkenet er av nåværende eier både utvidet og oppgradert med ny innredning fra Epoq som i dag er velholdt. Etter utvidelsen er det plass til et spisebord også foran kjøkkeninnredningen. LED-belysning ble installert i 2016. Av hvitevarer medfølger integrert oppvaskmaskin og frittstående komfyr.

I første etasje inngår også boligens bad som har høy alder og av den grunn er naturlig gjenstand for renovering. Badet benyttes imidlertid med dusjkabinett som er satt inn av nåværende eiere og begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger. Gulvet er flislagt og har elektrisk varme mens veggene er dels av våtromspanel, dels av malt tapet.

Siden 2007 er oppussing utført også på loftet, hovedsakelig i form av malerarbeid på eksisterende overflater. Mer omfattende tiltak er utført i kjelleren, der rom byggemeldt som tørkerom er innredet og tatt i bruk som soverom.

I kjelleren inngår for øvrig tre romslige boder som representerer meget gode lagringsmuligheter. To av bodene har sluk i gulvet hvorav én i dag benyttes som vaskerom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, malte trebord, fliser og betong.
Innervegger: Malt tapet, malt trepanel, malte MDF-plater, våtromsplater, fliser, teglstein og betong.
Himlinger: Folierte plater, panel, malt trepanel og puss.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr og oppvaskmaskin medfølger
Høyttalerfester vegg, kabeltilkobling for høyttalere, veggfeste til tv medfølger ikke

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1949

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det byggemeldte tegninger som viser fasade og plan for 1 etasje og kjeller datert 16.9.1946 . Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Meglerforetaket har mottatt svært lite informasjon i fra kommunen med uoversiktlige tegninger av bygget.
Det er mottatt fra kommunen byggemeldte tegninger med ukjent dato (antagelig fra 2012) som viser dobbelgarasje.
Det er mottatt fra kommunen byggemeldt tegning som viser tilbygg av ukjent dato som antagelig er terrassen som ble oppført i 2012. Det er tilbygg på begge sider av huset og det er ikke mottatt tegninger som viser tilbygg på den andre siden.
Det er ikke mottatt tegninger av loftetasje.
Det er mottatt fra eier ferdigmelding tilbygg unntatt søknadsplikt sendt kommunen, som gjelder hagestuen datert 4.8.2023

I matrikkelbrevet fremkommer det følgende:
Enebolig (111) Tatt i bruk (TB) 15.06.1950
Tilbygg Fritatt for søknadsplikt (FS) 04.08.2023
Garasjeuthus anneks til bolig (181) Tatt i bruk (TB) 15.06.1952
Garasjeuthus anneks til bolig (181) Meldingssak tiltak fullført (MF) 26.04.2012

Omkledning av mur/teglhus til trekledning er et søkepliktig tiltak da dette omfatter vesentlig fasadeendring som endrer bygningens karakter.
Eier opplyser at kommunen har vært på befaring av eiendommen og fortalt at det ikke er søknadspliktige tiltak men det foreligger ikke dokumentasjon på dette.

Det er avvik mellom opprinnelige bygningstegninger fra 1946 opp mot dagens bruk.
1. etasje:
Kjøkken er opprinnelig byggemeldt som spisestue
Stuen er opprinnelig byggemeldt som soverom og stue.
Kjeller:
Rom benyttet som soverom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Innredning av loft er ikke byggemeldt heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at loftet må tilbakeføres som råloft.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligområdet er sentralt, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. I nærområdet finnes både flere barnehager og skoler på alle trinn, videregående inkludert. På Greåker eksisterer for øvrig en rekke tilbud og tjenester som langt på vei dekker dagligdagse behov, deriblant dagligvareforretning og apotek, treningssentre og frisør.

Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger finnes i handelsområdene rundt Dikeveien i Fredrikstad, ved Alvim og Tunejordet samt i sentrumskjernen av Sarpsborg. Alle er innenfor om lag fem minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; direktebuss mellom bykjernene har svært hyppige avganger fra Greåker og reisetiden til Sarpsborg og Fredrikstad bussterminaler er henholdsvis 12 og 18 minutter. Buss til Sykehuset Østfold på Kalnes stopper også på Greåker, reisetiden til og fra sykehuset er kun få minutter.

Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 20 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, enten du følger hovedveien eller Greåkerveien i roligere omgivelser langs Glomma.

Omfangsrike turområder i Fredrikstadmarka er en kort sykkel- eller biltur unna. Lysløype starter ved Rekustad og har preparerte skispor så snart forholdene tillater vinterstid. Med utgangspunkt i Lyngstien kan marka også være et naturlig mål for hverdagslige løpeturer, det samme er Glommastien som passerer gjennom Greåker og følger elven videre både i begge retninger og på begge sider.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Tyrihans barnehage (0-5 år) 0.6 km
Hinkenhopp idrettsbarnehage (1-5 år) 1.4 km
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 2.4 km

Skoler
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 2 km
Hannestad barneskole (1-7 kl.) 3.9 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 1.8 km
Greåker videregående skole 0.4 km
Seiersborg videregående skole 1.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 961 kvm. Flat opparbeidet tomt med plen, hekk og prydbusker.

Med boligen følger det med en dobbel garasje med motoriserte porter og elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2015-2026 datert 18.06.2015, avsatt til: Bebyggelse og anlegg. Arealplanen er under revidering. Revideringen kan resultere i endringer av både kart og
bestemmelser.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 220,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 7 007,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 32 800 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 300.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av tv/internett 500/500 og har avgift på kr 1500 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 878 277,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 513 108,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

94 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
115 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 905 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sølvi Helene Høiden Hansen og Thor Remi Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (maks eksponering alle kanaler inkl. hjem.no og smartannonsering)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 3 900,- pr. stk.  

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 214,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm  kr 18 000,00

Oppdragsnummer 67-0212/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25212

Sist oppdatert: 09. oktober 2025 kl. 15:25