Stensgata 40

Stensgata 40, 0451 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 47, bruksnummer 138, ideell andel 1/1
Aksjenummer 43-50, Aktieselskapet Adamstuen Bygning 1, organisasjonsnummer 931462482

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
2. etasje 60 kvm: Entré, toalettrom, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 9 kvm: Bod.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er ikke arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1933. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong- og murkonstruksjoner. Yttervegger er av mur med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av betong. Bygget har valmtak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35, og vinduer med karmer av tre fra 1990.

Sikringsskap er plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Vindu er plassert i våtsonen. Det registreres manglende fliser under servantinnredning. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det registreres motfall på deler av gulvet ved dør. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse i nær fremtid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Toalettrom
- Overflate himling: Himlingsflate bærer preg av aldersrelatert slitasje med mindre riss/sprekker i himling.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke lett tilgjengelig for betjening.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Gulvflater belagt med heltre bord.
- Innerdører: Enkelte innerdører, karmer og terskler bærer preg av alder og slitasje med stedvise hakk og merker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventiler i soverom 2 og stue/kjøkken.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var en episode med vanndrypp fra taket på toalettet for ca. to år siden. Det ble avdekket vanngjennomtrenginger fra taket, som ble utbedret i fjor. Radiatoren på det minste soverommet fungerer ikke.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Utskifting av vask på bad og toalett, utført av Rørpartner AS
- Opplegg av kontakter og komfyr, utført av Elektris

2008:
- Montering av ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplater i heltre

Ukjent årstall:
- Etablering og oppussing av baderom (vurdert til før år 2000)
- Oppgraderinger av det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk aksjeselskapet:

2022:
- Oppussing av fasade

2019:
- Nytt porttelefonanlegg

2013:
- Soilrørfornying ("strømpe")

Boligen har en tidstypisk og sjarmerende karakter, med generøs takhøyde på ca. 2,78 meter, et hyggelig karnapp i stuen og vakre malte tregulv. Planløsningen er godt utnyttet med entré, stue og kjøkken i åpen løsning, to soverom, flislagt baderom og separat toalettrom. Boligen har vannbåren varme via radiatorer, og beboerne har tilgang til aksjelagets skjermede og frodige felleshage.

Entré:
Entréen gir et hyggelig førsteinntrykk med flislagt gulv og malte veggflater. Her er det god plass til oppheng av yttertøy og sko, og porttelefon er montert.

Stue:
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt og har et klassisk karnapp med store vindusflater som tilfører rommet en lun og sjarmerende karakter. Den generøse takhøyden på ca. 2,78 meter understreker den gode romfølelsen, mens malte tregulv og slette, malte vegger i duse toner gir en rolig og tidløs atmosfære. Den åpne utformingen gir god plass til både sofagruppe og et romslig spisebord i tilknytning til karnappet. Oppvarming skjer via radiator tilknyttet vannbåren varme.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har en lys, hvit innredning med profilerte fronter og benkeplater i heltre. Den klassiske utformingen passer naturlig inn i leilighetens øvrige uttrykk. Innredningen er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskapene. Kjøkkenet har integrert stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin, samt nedfelt platetopp med overhengende ventilator med kullfilter. Benkeplate og vask ble byttet i 2020. Det er montert komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper med fuktsensor under oppvaskkummen.

Bad:
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, samt malt platehimling med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, speilskap over servant, samt badekar med innfellbar glassdør og vegghengt dusjarmatur med hånddusj. Det er også opplegg for vaskemaskin og ventil i himling. Vask og servantskap ble byttet i 2020. Badet har oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Separat toalettrom med flislagt gulv, malt strietapet på veggene og malt himling. Rommet er utstyrt med gulvstående toalett, speil over servant og en vegghengt servantinnredning med slett front og heldekkende servant med ett-greps armatur.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har malte tregulv og slette, malte vegger, og fremstår som et romslig og rolig soverom. En stor skyvedørsgarderobe gir god oppbevaringsplass, mens rommets størrelse gir god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Oppvarming via radiator.

Soverom 2:
Et hyggelig soverom med malt tregulv og malte veggflater. Rommet er utstyrt med skyvedørsgarderobe og har plass til seng og nattbord.

Overflater:
Gulv: Heltre bord, samt fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte slette flater, fliser på bad, samt malt strietapet på toalettrom.
Himling: Malte slette flater, samt malte plater med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på 9 m² samt en loftsbod med gulvareal på 6 m². I tillegg er det montert skyvedørsgarderober på begge soverom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Integrert kjøleskap, stekeovn og oppvaskmaskin, nedfelt platetopp, ventilator med kullfilter
medfølger.. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampe på minste soverom.

Fjernvarme og elektrisitet. Vannbåren varme til radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1933. Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 11.01.1938. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ekspedisjonsdokument angående oljefyringsanlegg datert 18.11.1947. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 08.03.1933. Dagens planløsning er endret i forhold til disse, ved at det tidligere kjøkkenet er flyttet ut i stuen, mens det gamle kjøkkenarealet er gjort om til soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

1933/901187-1/105 21.04.1933 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

1986/76212-2/105 24.11.1986 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser

1997/40839-2/105 07.07.1997 BESTEMMELSE OM GJERDE
Bestemmelse om adkomstrett
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 220 BNR: 119

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Det ble gjennomført radonmåling i 2021 med en høyeste måleverdi på 97 Bq/m³ og en høyeste beregnet årsmiddelverdi på 74 Bq/m³, hvilket er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Å bo i Stensgata 40 er å bo i et av Oslos hyggelige og karakterfulle nabolag. På Adamstuen møtes klassisk bygårdsarkitektur, rolige gater og grønne omgivelser, med en historie som strekker seg tilbake til tiden da området fortsatt lå utenfor den tettbebygde byen. Stensgata har navn etter den gamle Sten gård, mens Adamstuen vokste frem som boligområde særlig fra begynnelsen av 1900-tallet. Her finner man både nyklassisistiske bygårder og vakre funksjonalistiske innslag fra 1930-årene – arkitektur som fortsatt setter sitt preg på gatene og gir området en helt egen atmosfære.

I dag er Adamstuen et sted hvor det er lett å finne den gode balansen mellom byliv og ro. Du kan rusle til en kafé på Adamstuen torg, handle med deg noe godt hjem eller sykle videre gjennom byen, før du trekker deg tilbake til et roligere og grønnere nabolag. Stensparken ligger like i nærheten, og St. Hanshaugen byr på både parkliv og utsikt over byen.

Det er også en svært praktisk beliggenhet for studenter og yrkesaktive, med kort vei til både Universitetet i Oslo, OsloMet og Ullevål sykehus. Gode trikkeforbindelser gjør det enkelt å komme seg videre til sentrum og resten av byen, samtidig som et rikt utvalg av kaféer, restauranter og servicetilbud finnes like i nærheten.

Det er nettopp denne kombinasjonen som gjør Adamstuen så attraktivt – et urbant liv som likevel føles avslappet og nært. Her er vakre bygårder og grønne parker en naturlig del av hverdagen, mens sentrum, Bislett og resten av byen ligger innen enkel rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Amigos Vestre Aker barnehage: 3 min. gange
Fagerborg menighetsbarnehage: 5 min. gange
Nvh-Barnehagen: 5 min. gange

Idrett og fritid:
Sophus Bugges plass: 4 min. gange
Fresh Fitness Ullevål: 3 min. gange
EVO Adamstuen: 4 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Aksjelaget har en eiet tomt på 1 066,9 kvm, som utgjør fellesareal med mindre annet er særskilt avtalt. Tomten er pent og idyllisk opparbeidet med en frodig hage bestående av gressplen, bed, prydbusker, trær samt sittegrupper med benker og bord. Hagen har også epletrær, jordbærbusker og en urtehage.

Aksjeselskapet har parkeringsplasser i egen bakgård. Hver leilighet har mulighet til å leie én parkeringsplass mot et tillegg på kr 150 per måned i fellesutgiftene. Selger har bekreftet at parkeringsplassen blir ledig ved salg og kan leies av ny eier. For øvrig er det parkering i offentlig vei etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjeselskapet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone», datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt Adamstuen (U. 0,9-1,5).

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987, som endret reguleringsbestemmelsene for S-2255. Planen tilføyde en ny paragraf 7 som sier: «Når behandling av bebyggelsesplan eller søknad om rive- eller byggetillatelse tar til, og eksisterende bebyggelse forutsettes revet, skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes.»

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Det er angitt at reguleringsplan S-2255 helt eller delvis er opphevet som følge av denne kommuneplanen.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred og konsekvens ved skred er i mottatt områdeanalyse vurdert til 'Ingen'.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:
Saksnummer 2025/06772 - Plansak. Hensikten med reguleringsplanen er å oppgradere sykkelfelt i deler av Ullevålsveien og Sognsveien til sykkelanlegg etter Oslostandard for sykkeltilrettelegging. Samtidig skal hensynet til møteplasser, HC-parkering og varelevering ivaretas.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 5 693,75 pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, oppvarming, TV/internett, kommunale avgifter, felles forsikring, felles strøm, trappevask, snøbrøyting.

Spesifikasjon av husleie:
Felleskostnader: kr 5 643,75
Strøm til vaskemaskin i kjeller: kr 50,-

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til selskapets faktiske utgifter.

Det påløper en månedlig kostnad på kr 150,- for garasje-/parkeringsplass.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for aksjen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 350,- pr. år. / 2 916,07 kwh. pr. år.

Kabel-TV og internett leveres av Telia med en inkludert hastighet på 100/10 Mbps. Mulighet for økt hastighet mot egenbetaling. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 702 837for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 24 432,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 122 503,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 1 373 886,69 pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 1636.60.68760
Restsaldo: kr 1 373 886,69
Innfrielsesdato: 01.06.2042
Rente: 5,35 %

6 290 000,00 Prisantydning
122 503,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 412 503,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 143,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
9 930,00  Transportgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 073,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 023,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 426 576,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 436 526,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trude Isabelle Graver Torp

Leiligheten er tilknyttet Aktieselskapet Adamstuen Bygning 1.
- Forretningsfører: NORIAN Regnskap AS
- Forsikring: Fremtind Forsikring AS (polisenummer 26307159)

Det er i utgangspunktet forbudt å holde dyr i sameiet. Selv om det er forbud mot dyrehold, kan beboere søke styrets godkjennelse til det. Dersom gode grunner taler for dyreholdet, og det ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen, vil søknaden bli innvilget. Et avslag kan påklages til generalforsamling/sameiermøte.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2013: Soilrørfornying ("strømpe")
- 2019: Nytt porttelefonanlegg
- 2022: Oppussing av fasade

Styret opplyser i e-post av 08.09.2026 at det per i dag ikke er vedtatt eller planlagt påkostninger som vil medføre økning av fellesutgifter eller fellesgjeld. På sikt kan dette imidlertid bli aktuelt.

Aksjelaget har flere fellesareal til fordel for beboerne:
- Vaskerom
- Tørkerom i kjeller og på loft
- Felles lagringsbod for oppbevaring av hagemøbler
- Sykkelparkering under trappen og utvendig sykkelparkering
- Det er 12 parkeringsplasser i aksjelagets bakgård

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Boligselskapet har ikke inngått avtale om sikringsordning for dekning av manglende innbetalinger av felleskostnader.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 900,-

Vederlag:
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje   kr 4 000,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.(2,64 promille av salgssum)  kr 0,00
Foto  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0315/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26315

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 20:50