Tolfshusveien 44

Tolfshusveien 44, 1825 TOMTER
Kommunenummer 3118, gårdsnummer 804, bruksnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
1. etasje 95 kvm: Entré, bad, to stuer, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 19 kvm: Garasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.10.2025 utført av Moss Eiendomstaksering. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som enebolig i 1954 med trekonstruksjoner på ett plan over krypkjeller. Grunnmur i det vesentlige fundamentert på fjell. Ringmur på fjell i dagen. Saltak tekket med betongtakstein. Renner og nedløp i plast, nyere stigetrinn. Piper med fotbeslag. Utvendig pipe med nyere fotbeslag. Yttervegger oppført i trekonstruksjoner. Fasader er utført med tømmermannskledning. Vinduer med ramme og karm i tre med 2 stk. enkle glass. Ytterdør i tre med 2-lags isolerglass fra 1977. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Utett beslag/undertakstekking med pågående drypplekkasje og fuktinntrekk, medført råte i taktro ved pipe. Undertakstekking (papp) med stor sprøhet i materialet. Undertakstekking ligger løst/er ikke festet til rennebeslag.
- Fuktbeskadiget ytterdør.
- Det er påvist fuktskader i etasjeskiller. Ved fuktmåling i krypkjeller er det påvist skadelig fukt pga. innsig og stående vann på terreng i krypkjeller som avdunster til gulvkonstruksjonen. Plater med muggdannelser.
- Pipevanger er ikke synlige. For teglsteinspipe er det krav til at alle fire sider skal være synlig for å kunne oppdage eventuelle sprekkdannelser i pipe. Lite tverrsnitt i pipeløp som begrenser antall ildsteder som kan tilknyttes. Mer en halvparten av pipenes levetid er passert.
- Det er påvist synlig vann i krypkjeller. Vanninnsig i hoveddel, frittstående vann i tilbygget del. Råtebeskadigede trematerialer.
- Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet/badet. Jernsluk med rustdannelser.
- Soverom uten ventilering.
- Det mangler, eller pga. alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Overflatevann følger fjellformasjon inn i krypkjeller.
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
- Kombinasjonen av alder og materiale på utvendige vann- og avløpssystemet tilsier at man må regne med utskiftinger.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Renner/nedløp/beslag pga. alder.
- Veggkonstruksjon med ukjent oppbygging og tilstand.
- Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Fuktmåling viser forhøyede verdier i loft/takkonstruksjon.
- Vinduer på grunn av alder og slitasje.
- Det er påvist skader på overflater vegger.
- Radonmåling er ikke foretatt.
- På badet er det vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Vindu med trekarm i del av vegg ved dusj.
- Baderomsplater utfyller ikke hele arealet for våtsone bad dusj, dvs. del av våtsone med malt sponplate.
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap på badet.
- Badet mangler tilluft.
- Det er påvist at avløpsrør av jern har store rustskader. Må påregnes skiftet.
- Varmtvannstank pga. alder.
- Det bør utføres en utvidet el-kontroll av el-anlegg.

Annet:
- Det har vært synlig avføring etter mus på loftet tidligere, men eier har ikke sett mus på eiendommen.
- Garasjen er i dårlig forfatning, renoveringsbehov.

Interessenter må sette seg inn i byggemåte, tilstandsgrader og den tekniske tilstanden ved å lese den vedlagte tilstandsrapporten. Kjøper overtar fullt ansvar og risiko for dette.

2025:
- Fjernet mange trær på tomta mot øst.
- Satt inn nytt kjøkken (brukt kjøkken).
- Nytt laminatgulv i alle rom med unntak av bad, entré og to soverom.
- Nytt gulv i entré.
- Malt alle innevegger og tak.
- Smurt nytt epoxybelegg på betonggulv på bad, skiftet paneler bak dusjsone, malt vegger og tak.
- Nytt røropplegg Sanipex rør-rør, fordelere plassert i kjelleren.
- Malt hele huset utvendig, samt vinduer.
- Byttet knuste vindusglass.
- Skiftet ut råtne vindskier og vannbrett.
- Vasket tak. Nytt beslag ved pipe syd.
- Ny luke til krypkjeller under soverom mot vest.
- Lagt opp 3 nye kurser: komfyr, en ekstra til kjøkken og en ekstra til varmepumpe.
- Alle elektriske ovner er skiftet fra oljeelektriske til ordinære panelovner.
- Det er montert Toshiba varmepumpe, denne er brukt.

Boligen går over ett plan og består av entré, bad, lys og romslig stue, kjøkken og tre soverom. Kaldloft og krypkjeller. Stor tomt på 1516 kvm. På tomten står det en eldre garasje/skur. Det er usjenert og skjermet hage mot vest. Gode solforhold. Det er gjort betydelig oppgradering i boligen siste året, men ny eier må påregne videre påkostninger/utbedringer.

Entré:
Lys entré med plass til oppheng av yttertøy og til å sette fra seg sko. Adkomst til kaldloft fra entré.

Stue:
Lys og romslig stue delt inn i to soner. Nye overflater fra 2025. God plass til sofagruppe, spisespise og tilhørende møblement. Peis i begge stuedelene. I tillegg er det satt inn en brukt varmepumpe. Store vindusflater slipper inn godt med naturlig lys.

Kjøkken:
Kjøkken med skapinnredning med fronter malt MDF og ny heltre benkeplate. Kjøkkenventilator over kokesone, avtrekk ut. Oppvaskmaskin og komfyr medfølger.

Soverom:
Det er tre soverom i boligen. Et stort soverom med innebygd skap. To mindre soverom som egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Eldre bad oppgradert i 2025 med epoxy på gulv og baderomsplater på vegg i dusjområdet. Øvrige vegger med malte sponplater. Støpt gulv med etablert fall. Servantskap, dusjhjørne med forheng, gulvklosett og opplegg for vaskemaskin. Ventil for naturlig avtrekk. Rommet mangler tilluft.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Peis i begge stuer. Det er montert en brukt varmepumpe luft til luft i stue. Øvrig oppvarming fra panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

 Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kommunen informerer videre at manglende ferdigattest og midlertidig brukstillatelse for opprinnelig bolig vil ikke få betydning for ny eier. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 131, tinglyst 07.01.1994, type heftelse: Jordskifte.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligen har en landlig og tilbaketrukken beliggenhet ca. 1,5 km fra Tomter sentrum. Tomter er et hyggelig tettsted i Indre Østfold kommune. Det er gangavstand til sentrum med dagligvarebutikk, bibliotek med post, frisør, togstasjon og bussholdeplass. Flere barnehager innenfor 1,4 km. Tomter skole (1.-7. klasse) ligger 1,6 km fra boligen.

Nærområdet byr på flotte skog- og kulturlandskapsområder. Gaupesteinsmarka og Sørmarka har merkede og umerkede stier, i tillegg til lysløype som gir deg flotte turmuligheter. Det er kort avstand til flere innsjøer med fiskemuligheter, idrettsanlegg med fotballbaner, ridesenter og populære Østmarka golfklubb for å nevne noe.

Tomter har en overkommelig pendleravstand til Oslo og flere andre større byer. Man bruker ca. 20 minutter med bil til Ski og 35 minutter til Oslo. Reisetid med tog fra Tomter til Oslo S er 28 minutter.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager i området: Brødholt FUS bhg, Knoll og Tott bhg og Symrelunden bhg. Tomter barneskole ligger 1,6 km fra boligen. Ungdomsskole på Knapstad.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.516 kvm.

Parkering på egen tomt. Det står en eldre garasje/skur på tomten, men den er i dårlig forfatning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Privat vann fra Hobøl Vannverk SA.

Eiendommen har avløp til slamavskiller med infiltrasjon i egen grunn. Det foreligger planer som vil utløse et pålegg om tilknytning til offentlig avløp eller oppgradering av det private avløpsanlegget. Alt arbeid med det private avløpsanlegget vil bli ny eiers ansvar og ny eier må dekke alle kostnadene for dette. Fra pålegg blir gitt vil eiendommen få to års frist for gjennomføring. Denne eiendommen ligger i sone 1 og i følge kommunen vil det komme pålegg i 2025/2026 og arbeidet skal da være ferdig i 2027/2028.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.02.2024 avsatt til: Spredt boligbebyggelse og LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

1.085 kvm av tomten er avsatt til spredt boligbebyggelse og 431 kvm er avsatt til LNFR. Det er en del av tomten mot øst (innkjørsel og der garasje/skur står) som er avsatt til LNFR og som kan kreve dispensasjon dersom det skal bygges/gjøres endringer med for eksempel garasje. Ny eier overtar ansvar for det.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert til kr 7.740,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, slam og feiing/tilsyn.

Selger har fått godkjent fritak for renovasjonsgebyr frem til 01.11.2026. Renovasjon er estimert til kr 5.041,- for 2025 og er medregnet i de kommunale avgiftene. Ny eier må aktivere renovasjon når det er ønskelig.

Boligen er tilknyttet privat vannforsyning fra Hobøl vannverk. Gjeldene priser:
Pris per kbm: 29,5,-
Fastpris pr år: 2.980,-
Leie av måler pr år: 400,-

Slamavskiller tømmes årlig og har en kostnad på ca. kr 4.000 i året.
Nåværende eier har ikke bebodd boligen og vi har derfor ikke opplyst om årlig strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.200,-.
Boligen er ikke tilknyttet en leverandør av tv/internett. Streaming via internett, mobilt bredbånd eller via mobildekning. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 759 527,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.038.107,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

68 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
89 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 839 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigurd Larsen

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere rengjort til overtagelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 33 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Indre Østfold - legalpant  kr 361,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 871,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Fotopakke inkl. dronefoto  kr 5 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - halv pris i oktober   kr 7 050,-

Oppdragsnummer 46-0188/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25188

Sist oppdatert: 07. november 2025 kl. 11:59