Vestvegen 1

Vestvegen 1, 4755 HOVDEN I SETESDAL
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 2, bruksnummer 1, festenummer 111

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 101 kvm: Entré, stue/kjøkken, gang, 3 soverom, 2 boder, bad/vaskerom.

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 8 kvm: 2 Boder.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.09.2025 utført av Jatbygg AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av boligens tilstandsrapport :

Fritidsbolig - Byggeår: 1987. Taktekkingen er av pappshingel. Takrenner, nedløp og beslag av metall. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning. har liggende bordkledning.
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon i tre. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Veranda med utgang fra stue. Dekke av terrassebord. Rekkverk av tre.

Innvendig er det gulv av betong, teppe og fliser. Veggene har trepanel. Innvendige tak har trepanel. Bygget er oppført med støpt plate på mark. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført
med radonsperre. Hytta har elementpipe og peis med innsats. Fritidsboligen har innerdører av tre.

Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av plast. Hytta har naturlig ventilasjon. Varmtvannstanken er på ca. 120 liter. Det elektriske anlegget har automatsikringer. Hytta har røykvarslere og brannslukkerutstyr. Det er ukjent byggegrunn. Bygningen har betonggrunnmur. Boligen er oppført med støpt plate på mark. Avløpsrør av plast tilkoblet offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledning av metall/plast tilkoblet offentlig vann via private stikkledninger

Sammendrag av tilstandsgrader :

TG3 Strakstiltak nødvendig : Våtrom. Se tilstandsrapportens side 13 for utfyllende informasjon om avviket og utbedringsestimat. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
TG2 Alder, slitasje, skader : Oppsummering av TG2 på side 6 i tilstandsrapporten. Se angitte sider for utfyllende informasjon om avvikene.

Sammendrag av selgers egenerklæring :

1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja. Det har vært sprekker i flisene på gulvet i flere år, men angivelig ikke fuktproblemer.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Nei Ble godkjent på nytt av feier i 2024.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært. Byggmester Johannes Væting. La nytt tak/ takpapp, inkl vannbor, våren 2024.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Setesdal Elektro i 2025. Ny varmepumpe desember 2023, Uppstad VVS. Nye spotter kjøkken 2024 (Setesdal elektro) El-tilsyn påsken 2025 førte til et par mangler, som ble utbedret juni 2025.

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Nei. Er strøm i utebod, men ikke ladestasjon.

15. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Ja. Første eier av hytta, pappa, gjorde en del selv da hytta ble bygd i 1986-87. Han arbeidet som tømrer på den tiden, men var ikke faglært.

Selger opplyser om følgende moderniseringer og påkostninger i nyere tid :
- Varmepumpe installert Desember 2023
- Ny vifte og komfyr på kjøkken i forbindelse med oppgraderinger av overflater i 2023
- Nytt tak på hele hytten inkludert vannbord i 2024
- Utbedringer av el-system etter mangler etter tilsyn sommeren 2025
- Beiset hyttens utvendige vegger sommer 2025
- Beiset stue & kjøkken 2023
- Ny ytterdør 2024
-Nye spotter i tak på kjøkken høsten 2024

Standarden i hytten er fliser i vindfang, med panelte vegger. Kjøkken og stue er skifer med varmekabler på gulv og beiset panel og villmarkspanel på veggene. Godt med skap og benkeplass på kjøkken med integrerte hvitevarer. Stuen har en koselig peis og utgang til solrik usjenert terrasse. Varmepumpe. Gangen og soverommene har teppe med varmekabler under på gulv, og lyse panelte vegger. Badet har fliser med varmekabler på gulv og fliser på veggene. Det er innredet med wc, servant med overskap og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er varmekabler i alle rom, i tillegg er det lagt egne felt med varmekabler utenfor inngangsdør og terrassedør for trygg adkomst og at dørene kan åpnes i snøvær. Eller oppvarming med varmepumpe og vedfyring.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 25.02.1987 frem til mars 2023 - Og brukt som fritidsbolig fra mars 23 til dd..

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Denne hytten har virkelig attraktiv beliggenhet på Hovden, med usjenert beliggenhet, gode solforhold og naturskjønne omgivelser. Ski og lysløyper så godt som rett utforbi døra, i tillegg til sin sentrale beliggenhet i forhold til alle Hovdens fasiliteter.
Med denne beliggenheten kan du fint la bilen stå på hytta, da du har kort gangvei til sentrum og skisenteret. I sentrum finner du et godt utvalg dagligvarebutikker, sportsbutikk, klesbutikk Nos Mote til dame og herre, spisesteder og servering. Rett over veien finnes også matbutikk og vinmonopol.

Fra sentrum tar du til venstre inn på Skisentervegen rett etter KIWI. Etter omtrent 320 meter tar du til venstre inn på Breivevegen i 50 meter og andre avkjørsel til høyre inn på Vestvegen. Første avkjørsel på Vestvegen til venstre følger du veien og du vil få hytten foran deg. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldings visninger.

Vintersport i området
Langrenn : Avstand til nærmeste løype: 31 m
135 km preparert løype innenfor 15 km
Alpin : Hovden Skisenter. Avstand til nærmeste bakke: 1 km

Aktiviteter :
Badeplass i kulp 5 min gange
Skøytebane 6 min gange
Hovden Badeland og fjellbad 8 min gange
Badestrand 17 min gange
Hovden Langrennsarena 17 min gange

Sport :
Hovden idrettsplass 6 min gange
Fjellgardane nærmiljøanlegg 9 min gange

Dagligvare :
Ny Rema 1000 2 min gange
Coop Extra Hovden 6 min gange
Kiwi Hovden 6 min gange

Offentlig transport :
Hovden busstasjon 0.8 km
Hovden nord 1.2 km

Festetomt. Flott beliggende og romslig festetomt. Gode solforhold, naturskjønne omgivelser, spredt hyttebebyggelse. Flotte uteområder. God biloppstillingsplass på tomta med asfaltert innkjørsel og gårdstun og egen oppgruset parkeringsplass. Gåavstand til Hovden sentrum, lys-og turløype, Hovden Badeland og alle Hovdens fasiliteter.

Festeavgiften er kr 0,00 pr. år. Festeavtalen utløper 24.04.2067.  
Grunneier, Kjetil og Jon Uleberg.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

God biloppstillingsplass på eiendommen med delvis asfaltert innkjørsel og gårdstun, i tillegg til oppgruset parkeringsplass på siden av hytten. Strøm i utvendig bod så mulighet for å etablere el-bil lader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Dyregrenda sør datert 03.09.2020.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 923 ,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Kommunen oppgir prognose for 2025 på kr 13 218 ,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 799,- pr. år. / 8 862 kwh. pr. år. Eks nettleie. Hytten er mye brukt og strømforbruk 2024 henger sammen med mye bruk.
Norgespris fra oktober vil gi billigere Kwh? Vibb sier vi vil spare ca 3000,- i året på å gå over til Norgespris.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 980 ,- i Storebrand Forsikring
Velavgift er kr 300 pr. år. Dyregrenda
Privat brøyting er kr 6 500 ,- årlig ( Privat avtale, men mulig å koble seg på en avtale gjennom velforeningen)

Festetomt avgift

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 000 000,- ifølge selger/skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigrid Katrine Mosfjeld og Torgunn Kjølberg Mosfjeld

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bykle kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visningsgaranti  kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 839,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 5 500,00

Oppdragsnummer 32-0035/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR32.2535

Sist oppdatert: 19. september 2025 kl. 13:35