Midtåsen 55A

Midtåsen 55A, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 56, seksjonsnummer 45, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
3. etasje 79 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, spisestue og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 14 kvm: To kjellerboder.
Loft 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1954 og er en selveierleilighet i et leilighetsbygg over tre etasjer samt kjeller og loft. Bygget har grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon, med gulv mot grunn av betong. Utvendig er fasaden forblendet med pussede, malte flater. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein, men taket ble ikke besiktiget. Vinduer og balkongdører er fra 1991 med karmer og rammer av tre. Entrédøren er fra et ukjent årstall. Skorsteinen er fra byggeåret og ble rehabilitert i 2016, og det er en peisovn i stuen. Leiligheten har en overbygget, vestvendt balkong på 5 m² i betong, belagt med fliser og med rekkverk av metall og plater.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i felles trappegang med automatsikringer, hovedsikring, jordfeilvarsler og strømmåler. Anlegget er fra byggeåret, men med store oppgraderinger i 1994. Kursfortegnelsen er ikke oppdatert, og det er anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr. Det er sannsynlig at røykvarslerne er eldre enn 10 år, og det anbefales generelt å bytte disse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Helhetsvurdering: Badet har mindre estetiske avvik (hullyd i fliser), men flere skjulte og eldre komponenter (membran, rør og avløp) med usikker tilstand og økt risiko for fremtidige problemer. I tillegg er ventilasjonen utilstrekkelig, noe som kan gi økt fuktbelastning.

Kjøkken
- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innredning: Benkeplate har enkelte synlige riper som vurderes som skader i benkeplatens overflate.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Ingen tilkomst til fordelerskap.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Dørvrider/lås på enkelte dører er defekt/løse samt enkelte dører er vanskelig for å lukke.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdører: Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Balkonger - Balkong
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført arbeid på badet av faglærte i 2000, som inkluderte legging av varmekabler og installasjon av ny dusj, servant og toalett. For over 30 år siden ble det skiftet balkongdører og seks vinduer av faglærte. Det elektriske anlegget fikk omtrekking av skjult anlegg av faglærte for over 30 år siden. I 2020 ble det utført arbeid på rør i regi av sameiet. Pipeløpene ble rehabilitert i 2016, og en ny vedovn ble installert samme år.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2000:
- Rehabilitert baderom

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Utbedring av fremsiden av balkongene.
- Fjerning av mose på taket til blokk 48, bytte av pipevifter, og rensing av takrenner på alle tak.
- Utskifting av takstein og fuging av sprekker på taket til blokk 48.
- Reparasjon av 4 piper på taket til blokk 48.

Dette er en endeleilighet med en rolig og usjenert beliggenhet i bygget. Leiligheten har en arealeffektiv planløsning med separat kjøkken, stue og spisestue. Store oppgraderinger på kjøkken og bad ble gjort rundt årtusenskiftet, og boligen er velholdt, men med noe moderniseringspotensial. En vestvendt balkong og peisovn i stuen er blant kvalitetene.

Gang:
Entréen gir tilgang til alle rom i leiligheten og har plass for oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue:
Stuen har en peisovn som gir varme og atmosfære. Rommet har plass til en sofagruppe og har direkte utgang til den overbygde, vestvendte balkongen.

Spisestue:
I tilknytning til stuen ligger en separat spisestue med god plass til et spisebord for middager med familie og venner.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et eget rom med en innredning fra 2000. Det har slette fronter og en benkeplate i heltre. Kjøkkenet er utstyrt med underlimt oppvaskkum, og frittstående hvitevarer som komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger.

Balkong:
Den overbygde balkongen på 5 m² er vestvendt. Den har adkomst fra både stuen og det ene soverommet.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeskap. Herfra er det også utgang til balkongen.

Soverom 2:
Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, og har plass til garderobeskap.

Bad:
Baderommet har elektrisk gulvvarme for komfort. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, dusjhjørne med innfellbare glassdører, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Badet ble rehabilitert i 2000. Vaskemaskinen medfølger.

Overflater:

Gulv: Parkett, laminat og originalt tregulv i oppholdsrom. Fliser på bad.
Vegger: Malt strie i oppholdsrom. Fliser på bad.
Himling: Malt betong i alle rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer to kjellerboder på 7 m² hver og én loftsbod på 5 m². I tillegg er det garderobeskap i begge soverommene og i gangen. Sameiet har felles sykkelbod.

Fellesarealer:
Felles trimrom med apparater i kjelleren. I bomberommet er det lagt mykt gulvdekke og det er bordtennisbord der.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming. Gulvvarme på badet. Peisovn i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger et ferdig attestert arkivkort for våningshus (Blokk A.9) datert 08.10.1956. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for utvendig isolering av fasader på boligblokk, datert 18.08.1994.
- Ferdigattest for rehabilitering av piper, datert 01.09.2016.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert i 1950 og 1951. Tegningene stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i et felles garasjeanlegg. Det er ikke funnet dokumentasjon i kommunens arkiver som bekrefter at garasjeanlegget er byggemeldt eller godkjent. Oppføring av garasje er normalt søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld og følgende:
Dagboknr 4449, tinglyst 26.03.1955: Festekontrakt.
Dagboknr 23398, tinglyst 15.05.1984: Erklæring/avtale. Panterett til sameiet opp til kr 10.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

I tillegg er det tinglyst en erklæring/avtale den 23.08.1947, med dagboknr. 10233. Dokumentet er ikke funnet i digitalarkivet, men hefter i eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leier må godkjennes av sameiet ved styret, som bare kan nekte dersom det foreligger saklig grunn. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Utleie forutsetter at leiligheter har forsvarlige radonverdier.

Seksjonen vil ikke bli ytterligere rengjort til overtagelse.

Midtåsen 55A har en skjermet og tilbaketrukket beliggenhet, på høydedraget mellom Rosendalsveien og Åsdalsveien. Solrik beliggenhet i frodige omgivelser og med utsikt til hyggelig skogsområde. En særdeles barnevennlig beliggenhet med store grøntområder og kort vei til bl.a. fritidstilbud, skoler, kollektivtransport og servicetilbud.
Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker å bo i skjermede og frodige omgivelser, en kort reisevei unna sentrum.

Gangavstand til Sæter med flere caféer, spisesteder, vinbar og butikker, samt Meny og Rema. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor, bank m.m., samt både bussholdeplass og trikkestasjon. De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopol, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Det er et godt kollektivtilbud i område, men kort vei til trikk og buss ved Ljabru eller Sæter, samt til Ljan togstasjon i Ljabruveien og Nordstrand togstasjon i Nordstrandveien. (Se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til friområder som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter.
I retning sentrum finner du Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m. Nærhet også til Østmarka. En kort spasertur fra eiendommen og ned til flere badeplasser langs fjorden.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet og Sats på Lambertseter.

Midtåsen er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Agnes Thorsens plass (ved Nordstrand skole), langs høydedraget Midtåsen og ned til Åsdalsveien. Adkomst fra Nordstrandveien inn Åsdalsveien og deretter første vei til venstre inn Stuttvegen til Midtåsen. Mulighet også for adkomst direkte til Midtåsen ved å følge Åsdalsveien lenger syd. Alternativ adkomst fra Rosendalsveien via Nøttekneika til Midtåsen.

Flere private og offentlige barnehager i området.
I følge utdanningsetaten sogner Midtåsen 55A til Ljan skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen/bydelsadministrasjonen.

Festetomt på 23 833 kvm som tilhører sameiet. Fellesområdene er opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning, samt sittegrupper, sykkelparkering og internveier av asfalt.

Festekontrakten gjelder i 99 år fra 1947. Årlig festeavgift for sameiet betjenes gjennom fellesutgiftene og neste regulering av festeavgiften er i 2027. Grunneier Nobil Utvikling AS (bortfester) ønsker å utvikle tomtene ytterligere, se punkt om sameiet.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass nr. 11 i et felles garasjeanlegg i rekke, tilhørende Nordre Garasjelag som ligger langs Midtåsen ved nr. 49. Garasjeanlegget har elektrisk portåpner. Fellesutgifter for garasjen i 2026 er kr 3 700.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplan S-4220, vedtatt 15.03.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er en del av «Småhusplanen».

Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har ikke godkjent revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplaner. Dette gjelder reguleringsplan S-2864, «Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone» (vedtatt 14.05.1986), hvor eiendommen er regulert til bolig. I tillegg gjelder bebyggelsesplan 16547 (vedtatt 18.03.1947) for området.

I henhold til Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015, er eiendommen i sin helhet avsatt til bebyggelse og anlegg (nåværende).

Eiendommen berøres av hensynssoner i kommuneplanen:
- Hensynssone H310_2: Steinsprang

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 760,- pr. mnd. og inkluderer: : Kommunale avgifter, felles vaskeri, trappevask, Internett/kabel-tv (basispakke), snømåking, gressklipping, strøm til fellesareal og felles bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 1. januar 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000,- pr. år / 87892 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 576 230,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 4 847,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 79 034,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 927 261,- pr. 31.12.2024 og lånevilkårene er:

Bank: DNB
Lånenummer: 1213.29.61741
Type: Annuitetslån, 10 år
Restsaldo pr. 31.12.2024: kr 132 019,-
Innfrielsesdato: ca. april 2026
Rente: 7,4% p.a.

Bank: DNB
Lånenummer: 1213.99.03534
Type: Annuitetslån, 20 år
Restsaldo pr. 31.12.2024: kr 3 092 748,-
Innfrielsesdato: 2040
Rente: 7,4% p.a.

Bank: DNB
Lånenummer: 1636.38.42740
Type: Annuitetslån, 10 år
Restsaldo pr. 31.12.2024: kr 702 494,-
Innfrielsesdato: 2031
Rente: 7,4% p.a.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 500 000,00 Prisantydning
79 034,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 579 034,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

139 470,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
140 560,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
150 510,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 719 594,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 729 544,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigrun Blixt

Leiligheten er tilknyttet Øvre Ljan Boligsameie IV, med sameiebrøk 10/490.
Sameiet består av 49 boligseksjoner.
Forretningsfører er S&J Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22988840.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold skal forhåndsgodkjennes av styret. Styret kan gi pålegg om at husdyrholdet skal opphøre dersom det er til urimelig sjenanse for de andre beboerne.

Sameiet er p.t. i en tvist med grunneier (Nobil Eiendom) vedr. festeforholdet. Sameiet fester tomt via Øvre Ljan Boliglag. Nobil Eiendom ønsker å utvikle og bygge ut på tomten, og Øvre Ljan Boliglag har med bakgrunn i dette vedtatt å kreve innløsning av tomten etter Tomtefesteloven. Grunneier bestrider at boliglaget har rett til å gjøre dette. Saken har vært til behandling i retten, og i november avsa Høyesterett dom. Retten konkluderte med at festerne kan innløse den største delen av eiendommen som er bebygget, men får ikke innløsningsrett på de ubebygde arealene. Neste steg i prosessen er at partene må bli enige om veien videre, og boliglaget må avgjøre om de vil innløse eller fortsette å feste. I et ekstraordinært møte den 15.02.2024 ble det vedtatt å ikke innløse festetomten, og festekontrakten løper dermed som normalt. Konferer gjerne megler for ytterligere informasjon. Status i saken pr. april 2026 er at Nobil har søkt om forhåndskonferanse om å etablere omsorgsboliger (Omsorg+) på garasje-eiendommen i størrelsesorden på om lag 70–100 omsorgsboliger. Det vurderes også å etablere en sansehage på en mindre teig på ca. 3,5 mål på den ubebygde tomten nedenfor nr. 51. Dette er kun en forespørsel om forhåndskonferanse, og det er fortsatt usikkert hvorvidt dette lar seg gjennomføre.

Foretatte påkostninger de siste årene:
2023 - Utbedret skader rundt pipe i 53B.
2019 - Oppgradering av sameiets røropplegg.
2014 - Skiftet Branndører.
2013 - Malt fasader.

Planlagt påkostninger:
Sameiet har fått utarbeidet en vedlikeholdsplan for fremtidig vedlikehold. Der er ramset opp en rekke små og større utbedringer, deriblant oppgradering av tak, oppgradering av luftekanalpipene, maling innvendig, maling utvendig og fasadeutbedring, utbedring av parkeringsplassene og drenering rundt byggene. Sameiet har derimot ventet med større investeringer i bygningsmassen frem til rettsprosessen med grunneier er avgjort. Planen er å spare opp kapital i en 3-5 årsperiode. Samtidig som sameiet sparer opp egenkapital vil nødvendig vedlikehold bli utført, som for eksempel vedlikehold av piper og utskiftning av takstein.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 25 190,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2637

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 12:36