Utmarkveien 15

Utmarkveien 15, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Andelsnummer 23, Bølerskogen Borettslag 2 A/L, organisasjonsnummer 850311552

Totalt bruksareal BRA: 68 m².

BRA-i:
3. etasje, 63 m²: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje, 5 m²: To boder (3 m² og 2 m²), merket 7301.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje, 3 m²: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1956. Bygningen har grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere i betong. Yttervegger er i tre- og betongkonstruksjoner, i hovedsak av tegl/murverk, med utvendige fasader av synlig murverk, fasadeplater og stående trekledning. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein.
Leiligheten har vinduer med karmer og ramme av tre fra 1988. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra stuen er det utgang til en balkong på 3 m² i betongkonstruksjon.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Tekniske anlegg
- Radiator i stue med tilhørende røropplegg har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Det er registrert tegn til funksjonssvikt (fukt/rustmerker på radiator ved regulator).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad
- Hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen.
- Kun naturlig ventilasjon.
- Stedvis riss i porselenet til servanten.

Kjøkken
- Ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Svelleskader og riper på benkeplate.

Tekniske anlegg
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Dørblad til soverom 1 kommer i kontakt med karmen.

Yttervegger inkl. fasader
- Ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling på enkelte vinduer.
- Begynnende tegn til utvendig slitasje på balkongdør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - bad
- Ettersom våtrommets vegger er utført i mur/betong, har det ikke vært praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling eller hulltaking i områder hvor skader erfaringsmessig kan forekomme. Det er imidlertid utført overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist i leiligheten, og det er ukjent om det finnes stakeluker eller tilsvarende stakepunkter i byggets fellesarealer. Det vurderes likevel at boenheten har tilgjengelige stakepunkter via sluk og øvrige deler av avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt da fullverdig kontroll av stakemuligheter krever spesialkompetanse på rørsystemer.

Balkong
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkong
- Rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav (tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetskrav).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

- Sprekk i flis i dusjhjørnet, liten sprekk i servant.
- Observert ett sølvkre i 2022. Antar fra pappeske. Feller med åte har vært plassert og det er ikke observert noen siden.
- Det er oppdaget litt rust på radiator i stuen etter besøk av takstmann. Dette er varslet til borettslaget.
- Selger opplyser om forslag om oppgradering av varmeanlegget i borettslaget, bergvarmepumpeanlegg med brønnpark og tørrkjøler. Endring i fellesgjeld (vet ikke beløp) men det antas at det blir tilsvarende ingen endring i felleskostnader ifølge styret. Styret får mandat til å signere avtale med leverandør som tilbyr etablering av varmepumpe med energibrønner, og ta opp lån som dekker utgiftene borettslaget får i forbindelse med prosjektet. Avstemning ifb. med generalforsamling den 07.06.2026.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2026
- Elektriske arbeider utført av Boligelektrikeren, herunder utskifting av hovedsikring, kontroll og tilkobling av nye lamper i entré, stue og kjøkken, ny tilførsel til kjøleskap, ny stikkontakt til kjøkkenvifte samt ny lysbryter på kjøkken. Samsvarserklæring foreligger.
- Lagt ny fuge i dusjhørnet.
2021
- Byttet dusjhode med feste.
2015
- Bad rehabilitert i regi av borettslaget. Utført av Sansbygg AS. Dokumentasjon foreligger.
Ca. 2010
- Montert kjøkkeninnredning.

En praktisk og gjennomgående andelsleilighet i 3. etasje med tradisjonell planløsning, solrik balkong og to disponible boder i kjelleren. Leiligheten har store vindusflater, gode lysforhold og utsyn mot grønne omgivelser.

Entré
Entréen har en praktisk utforming med plass til oppheng av yttertøy og skooppbevaring. Entrédøren er brann- og lydklassifisert (B30/db35) og har kikkhull.

Bad
Badet ble oppgradert i 2015 i regi av borettslaget og har flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og malte flater i himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys og stikkontakt over servant, dusjhjørne med innfellbare dører og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har naturlig ventilasjon via ventil på vegg og luftespalte under dør.

Kjøkken
Separat kjøkken med plass til hyggelig spiseplass ved vinduet. Kjøkkeninnredningen er fra ca. 2010 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Vegghengt ventilator med kullfilter. Frittstående hvitevarer inkluderer komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, og disse følger med i handelen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue
Stuen er lys og romslig med god plass til både spisebord og sofagruppe. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot grønne omgivelser. Balkongdøren har et dekorativt glassfelt som bidrar til rommets karakter. Rommets utforming gir fleksible møbleringsmuligheter.
Fra stuen er det utgang til en balkong på 3 m² i betongkonstruksjon med betongrekkverk. Balkongen vender mot sydvest og har rolig utsyn mot skogholtet.

Soverom
Leiligheten har to soverom med gode møbleringsmuligheter. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor og har garderobeskap med speilfronter.

Overflater
Gulv: Laminat i entré, stue og soverom. Fliser på kjøkken og bad. Systemgulv på balkong.
Vegger: Malte flater i de fleste rom. Flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater i de fleste rom. Downlights på bad.

Tekniske opplysninger
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Fordelerskap for rør-i-rør-system plassert på bad.
- Stoppekran er plassert i fordelerskapet.
- Oppvarming via radiatorer med vannbåren varme samt varmekabler på badet.
- Tilknyttet felles varmtvann.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte og tilstandsrapport.

Hylle på kjøkken medfølger ikke.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes via vannbåren varme tilknyttet radiatorer. I tillegg er det varmekabler på bad.
Leiligheten er tilknyttet felles varmtvannsordning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken (Utmarkveien 15-17-19-21 - Blokk 7), datert 16.12.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest på fyrhus - og vaskeribygning som tilbygg, datert 24.01.1964.
- Ferdigattest på påbygg samt etterisolering, datert 21.12.2010.
- Ferdigattest på modernisering av bad, datert 29.04.2015
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst én servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler festekontrakt med vilkår.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at utleie kan godkjennes ved midlertidig fravær grunnet arbeid, utdanning, sykdom etc., eller ved utleie til nær familie. Søknad om bruksoverlating skal skje fortrinnsvis gjennom Vibbo. Andelseiere som bor i boligen selv, kan overlate bruk av deler av boligen uten godkjenning.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Nær marka, servicetilbud og kollektivtransport

Utmarkveien 15 har en attraktiv beliggenhet på Bøler, i et veletablert boligområde med store, grønne fellesarealer og Østmarka som nærmeste nabo. Her bor du i rolige omgivelser med kort vei til både servicetilbud, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder.

Østmarka ligger rett utenfor døren og byr på et omfattende nettverk av turstier, lysløyper, sykkelruter og skiløyper. Om sommeren er badeplassene ved Nøklevann og Ulsrudvann populære utfartsmål, mens marka vinterstid gir enkel tilgang til preparerte skiløyper og flotte naturopplevelser.

Bøler Senter ligger innen kort gangavstand og tilbyr Coop Mega, Vinmonopol, apotek, EVO treningssenter og øvrige servicetilbud. I samme område finner du også Bøler bad, bibliotek og fritidsklubb. Nærmeste dagligvarebutikk er Rema 1000 Bøler, som ligger få minutters gange fra boligen.

For den aktive finnes flere idretts- og aktivitetstilbud i nærområdet, blant annet Haraløkka idrettsanlegg og Bøler flerbrukshall. Området er også godt tilrettelagt for familier, med flere barnehager og skoler i gangavstand fra boligen.

Fra Bøler T-banestasjon tar linje 3 deg raskt til sentrum, samtidig som området også betjenes av nattbuss og flybuss. Kombinasjonen av marka, grønne omgivelser, servicetilbud og gode kollektivforbindelser gjør dette til et attraktivt sted å bo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Utmarkveien 15 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Utmarkveien barnehage, Bøler sentrum barnehage og Mikaelgården Steinerbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 48 996 m².
Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Borettslaget har også sykkelparkering og egne grillområder.

Festeavtalen utløper 01.08.2048.
Festeavgiften er kr 730 000,- pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert i 2025, og denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siden dette er en andel i borettslag, er festeavgiften en del av felleskostnadene og påvirker ikke andelseier direkte.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett til festeretten.
Samtykke fra grunneier til overdragelse av andeler kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget disponerer 95 parkeringsplasser til utleie. Det er venteliste, og man må registrere seg med skjema eller kontakte styret for å få plass.
Ved avtaleinngåelse vil et forretningsførergebyr på kr 850,- tilkomme fra OBOS.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/parkering

Enkelte andelseiere har bruksrett til garasje-/parkeringsplass i Bølerskogen II Garasjelag. Garasjelaget er et privat samvirke som tilbyr utleie av parkeringsplasser (utendørs) og garasje til borettslagets andelseiere. Garasjelaget er en egen virksomhet med eget styre og er ikke styrt av borettslaget.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/garasjelaget

Borettslaget disponerer ikke parkeringsplasser med egne ladere pr. d.d. Styret jobber med et forprosjekt for elbil-ladeinfrastruktur.
Det finnes flere lademuligheter i området. Disse driftes av offentlige og private aktører.
Oslo kommune har etablert ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering. Offentlige ladestasjoner ved Bølerlia 22 og på Circle K, Bøler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (felt H) og friområde i henhold til reguleringsplan S-512 «Disp.plan for Bøler og del av Bogerud samt trase for Østensjøbanens forlengelse», vedtatt 25.01.1954, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Ved mindre vesentlig reguleringsendring V100490, vedtatt 10.04.1990, ble utnyttelsesgraden for felt H økt fra 0,35 til 0,45, tillatt byggehøyde økt fra 4 til 5 etasjer, og deler av området omregulert til fellesareal for parkering.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 60665 «Generalplan for biloppstillingsplasser og lekeplasser på Bøler», vedtatt 16.11.1965. Planen regulerer deler av området til felles lekeareal og har ikke egne skriftlige reguleringsbestemmelser.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av reguleringskart og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 504,18 pr. mnd. og inkluderer: fyring og varmtvann, kollektiv bredbåndsavtale (fiber), kommunale avgifter, festeavgift, bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og renter og avdrag på fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 957,18
- Kollektiv bredbånd: kr 429,-
- Trappevask: kr 118,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.
Borettslagets lån har flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres ved rentejusteringer.

Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen. Har du spørsmål om eiendomsskatten for din andel, må du ta kontakt med styret i borettslaget ditt.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget pr. d.d.
For ytterligere info. se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år / 5000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fibernett (Flex-avtale). TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 232 984,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 35 775,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 170 498,73 pr. 04.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 56 283 763,- pr. 04.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208763253
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Innfrielsesdato: 30.07.2045
Type rente: Flytende
Rente: 4,99 %

Styret i borettslaget er i ferd med å inngå de nødvendige avtaler for å gjennomføre individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning), som vedtatt på generalforsamling 2025.

4 400 000,00 Prisantydning
170 499,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 570 499,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 571 589,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 581 539,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Simen Reitan og Ellisiv Wetjen Sigernes

Leiligheten er tilknyttet Bølerskogen Borettslag II.
- Borettslaget består av 340 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold av vanlige kjæledyr, som hund og katt, er tillatt. Det er egne regler for dyrehold i borettslaget.
- Borettslagets hjemmeside er www.bolerskogen2.no.

Øvrig informasjon:
Andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig og er ansvarlig for renhold av ventilasjonsavtrekk.
Borettslaget har fellesvaskeri, men årsmøtet i 2025 vedtok en styrt avvikling. Vaskeriet vil avvikles helt når alle maskiner er ute av drift eller inntektene faller.
Det er tilgjengelige sykkelboder, og barnevogner kan plasseres i kjellerhalsen under trappen.
Bruk av gassgrill er ikke tillatt på balkongene i 1.-4. etasje. Bruk av kullgrill er ikke tillatt.
Oppsetting av skilt, markiser, parabolantenner og lignende krever styrets samtykke. Endringer som berører bygningsmessige konstruksjoner, felles rør eller eksteriør er ikke tillatt uten styrets forhåndssamtykke. Det er ikke tillatt å montere mekanisk avtrekksvifte til felles luftekanaler.
Røyking er forbudt i fellesarealer. Det skal være nattero mellom kl. 23:00 og 07:00.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2025 - Rensing av alle ventilasjonskanaler.
2024 - Bytte av hovedvannledning til Bølerskogen 11-19. Installering av fiber (FTTH). Isolering av varmerør i fyrhus.
2023 - Asfaltering og oppmerking av parkeringsplasser.
2016 - Rehabilitering av balkonger.
2015 - Utført rør- og våtromsrehabilitering.
2009 - Rehabilitering av yttertak.
2005 - Rehabilitering av varmtvannsanlegg, herunder utskiftning av rør mellom blokker og inn til kjellere samt nye termostater i leiligheter.

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamling i juni 2026 ble det vedtatt at styret får mandat til å signere avtale med leverandør som tilbyr etablering av varmepumpe med energibrønner, og ta opp lån som dekker utgiftene borettslaget får i forbindelse med prosjektet. Det er søkt om støtte fra Enova og opptil 10 millioner kroner er innvilget, eller 30% av kostnaden.
I følge opplysninger fra styreleder per 05.06.2026 vil låneopptaket i utgangspunktet ikke medføre økte felleskostnader.

Styret informerer at det per i dag ikke er vedtatt noen påkostninger i AL Bølerskogen Borettslag II som vil medføre økning i felleskostnader eller fellesgjeld .
Det pågår imidlertid forarbeid og utredninger knyttet til fremtidige prosjekter som potensielt kan medføre investeringer på sikt, herunder:
• Utskifting av vinduer og balkongdører
• Rehabilitering av tekniske rom
• Bedre drenering i enkelte områder
• Utskifting av ytterdører og låssystem

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Borettslaget er frittstående og har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 11 432,50
Foto  kr 4 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0054/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2654

Sist oppdatert: 15. juni 2026 kl. 10:26