Nedre Kvelvsaveien 16

Nedre Kvelvsaveien 16, 3359 EGGEDAL
Kommunenummer 3332, gårdsnummer 161, bruksnummer 10

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 74 kvm: Entré, gang, bad, toalettrom, to stuer, kjøkken og tre soverom.

Åpent areal:
Hytte:
1. etasje 18 kvm: Terrasse.

Arealet på hems måles til 13 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2026 utført av Anticimex v/Rune Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

 
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Boligen er fundamentert på søyler/pilarer av betong, leca og tre. Byggegrunn boligen står på er fjell.
- Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende villmarkspanel.
- Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
- Yttertak av saltakskonstruksjon. Utvendig tekket med shingel fra ukjent årstall. Undertak fra byggeår, av bordtak. Piper av teglstein. Fotbeslag i metall. Renner og nedløp i metall.
- Boligen har entré stalldør fra 1996. Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 1996 og ukjent årstall).
- Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
- Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsteder plassert i stuen og kjøkken.
- Synlige avløpsrør i plast. Varmtvannsbereder, vann dunker, og vannpumpe er plassert i gang.
- Loftet er innredet med knevegger mot kaldt loft. Gulvflater belagt med tregulv. Panel på vegger. Panelbord i himling. Naturlig ventilasjon via ventiler.
- Uinnredet kaldt loft. Adkomst via luke ute i gavalvegg. Synlige bjelker av treverk og isolasjon mot underliggende etasje. Synlige taksperrer.
- Skorstein og elementpipe fra byggeår i gammel del og ny del. Peisovn med glass i kjøkken og åpen peis og ovn i stue gammel del.
- Utgang fra entre til terrasse på 18 kvm. Rekkverkshøyde er målt til 0,81 meter. Terrasse i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Gulvoverflater belagt med terrassebord.
- Naturlig drenering. Nedløpsrør for takvann er ledet ned i synlig rør. Skrånende tomt.
- Sikringsskap plassert i gang. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Kjøkken (gulvoverflater)
- Toalettrom (gulvoverflater)
- Andre rom (himlingsoverflater, gulvoverflater og innerdører)
- Bad (gulvoverflater)
- Loft/hems (gulvoverflater)
- Kald loft (inspeksjonsmulighet, kontroll av diffusjonssperre, ventilasjon/oppbygging/materialbruk og skadedyr/fuktkrevende innsekter)
- Etasjeskiller (skjevhetsmålinger)
- Yttervegger (lufting av ytterkledning og gnagersikring)
- Vinduer og ytterdører (vinduer/omramming)
- Yttertak (tekking, undertak og takrenner/utvendige nedløp)
- Terrasse (konstruksjon/fundamenter)
- Grunnmur/fundament (søyler/pilarer)
- Drenering (terrengfall fra grunnmur og fuktsikring av grunnmur).

TGIU:
- Kjøkken, toalettrom og tekniske anlegg (vannrør)
- Yttertak (takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygging)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn /kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende?: Noen kommentarer fra feier på sist kontroll, de fant ikke feieluke til peisen, ingen alvorlige feil eller fyringsforbud.
- Kjenner du til om det er eller har vært tegn på setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (for eksempel sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)?: Hytta har gjennom mange år fått litt setningsskader. Hytta står på pilarer som har beveget seg i løpet av de 60-70 årene. Tidligere eier har satt noen ekstra pilarer. Vi har ikke gjort noe og har ikke merket noen forandring siden vi kjøpte 6 år siden.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller tiltak knyttet til setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)?: Tidligere eier har jobbet med pilarer og murt opp ekstra.
- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører?: Ytterdør er 2 delt stalldør og tung. Vi har noen ganger hatt utfordringer med å låse. Vi har justert hengslene slik at den er nå ok.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører?: Beiset terrasse 2025, deler av kledning 2026. Malt kjøkken, gang og toalettrom.
- Kjenner du til om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i boligen eller på eiendommen, inkludert tilhørende bygninger som bod, garasje eller nærliggende/tilknyttede enheter?: Ja, mus/rotter.
- Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår, av deg eller tidligere eiere?: Tilbygg i 1996. Det er tidligere eier som har fått utført arbeidet, selger har ikke tilgang på papirer.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?: Tidligere eier har laget vannsystem basert på cisternevann. Har ikke vært brukt av oss.
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen som kan være relevante for kjøper, utover det du allerede har oppgitt?: Vi har ikke hatt noen mus inne, men har noen ganger hørt dem på kaldtloft over ene soverommet. Det er dusjkabinett på badet med avløp ut i terrenget. Bruker manuell batteridrevet dusjpumpe.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Byggeår: 1969/ 1996(tilbygg): Selger informerer om at det i 1996 ble byttet isolasjon/asfaltplater(vindsperre), kledning og vinduer på gamle delen + takbelegg.

Hytta har en hyggelig og praktisk planløsning med entré, gang, åpen kjøkkenløsning, to stuer, tre soverom, bad og separat toalettrom. I tillegg er det en hems på ca. 13 kvm over deler av hytta (lav takhøyde, ikke måleverdig areal). Her ligger alt til rette for hyggelige hyttedager med familie og venner, med gode oppholdsrom og plass til mange overnattingsgjester / storfamilien. Hytta er tilbygget i 1996 og den opprinnelige delen ble renovert i 1996 med ny isolasjon, ny kledning og vinduer.

Entré og gang:
Hytta har en praktisk entré og gang som ønsker deg velkommen inn og gir videre adkomst til hyttas øvrige rom. Fra hytta er det utgang til en terrasse på 18 kvm, hvor du kan nyte den fantastiske utsikten over Kvelvsavatnet.

Stuer og kjøkken:
De to stuene gir hytta en fleksibel planløsning med gode muligheter for både hyggelig samvær og rolige stunder. Her kan familie og venner samles etter en aktiv dag på fjellet, mens den ekstra stuen gir rom for en egen TV-krok eller et hyggelig oppholdsrom.
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot den ene stua og skaper en sosial ramme rundt matlaging og måltider. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate av tre, og den åpne løsningen gir en fin sammenheng mellom kjøkken og stue. Hytta har en spesielt fin løsning med stue i hver ende, hvor man kan se igjennom fra den ene til den andre siden. Her kan de voksne hygge seg på kjøkkenet/ spisestuen, mens barna koser seg for seg selv i TV/ peisestuen. Fra begge oppholdsrom kan den nydelig utsikten nytes.
*Eier har nylig oppgradert kjøkkenet med pusset og malt vegger og tak, malt kjøkkeninnredning og trapp opp til hemsen. Det er også nylig installert vedovn på kjøkkenet.

Soverommene:
Hytta har tre soverom i tillegg til hems som gir gode muligheter for å samle familie og venner til hyggelige opphold på fjellet. Her er det plass til både familiens medlemmer og overnattingsgjester.

Bad og toalettrom:
Badet er innredet med dusjkabinett, servantskap og ovenpåliggende servant, og har de nødvendige funksjonene for en praktisk start på dagen og en behagelig avslutning etter turer i fjellet.
Hytta har et separat toalettrom med servant og Cinderella forbrenningstoalett, en praktisk løsning for hyttelivet. Det er også utedo som kan benyttes.
* Entré, toalett og blått soverom er nylig pusset opp.

Selger opplyser videre om at det er installert 5G trådløst bredbånd med Telenor som gir bra wifi til hjemmekontor, TV, styring av varmeovner etc.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre/tilbehør medfølger ikke boligen:
- 2 stykk lysekroner, en på kjøkken og en i stue.

Følgende hvitevarer medfølger boligen:
- Stekeovn, kjøkkenvifte og kjøleskap.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsteder plassert i stuen og kjøkken.
- Selger informerer om at de har installert nye panelovner i alle rom bortsett fra bad og WC.
Disse er wifistyrt og kan justeres via app fra telefonen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1969. 

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.  

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette 

Det foreligger tegninger over den opprinnelige hytta (uten datering) og tegninger over tilbygg datert 12.12.1994.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende rettighet på eiendommen:
- Dagboknr 340, tinglyst 17.01.1970, type heftelse: Bestemmelse om veg: Servitutten er et eldre skjøte fra 1970 med følgende bestemmelser:
Som særlige bestemmelser fremkommer følgende i skjøtet:
- Til eiendommen hører slik adkomstveg som grunneieren kan godkjenne.
- Til eiendommen hører rett til drikkevann fra hovedbrukets grunn, hvis sådant ikke finnes på egen eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen og dokumentet ligger i sin helhet som vedlegg til salgsoppgaven. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Hytta ligger tilbaketrukket men samtidig sentralt på Sandvasseter, ca. 960 moh., i naturskjønne fjellomgivelser mellom Tempelseter og Haglebu. Sandvasseter ligger flott til på Norefjellplatået. Her kan du nyte roen og den flotte utsikten ned mot Kvelvsavatnet, som ligger rett nedenfor hytta. Området byr på vakker natur og gode muligheter for friluftsliv året rundt. Hytta ligger svært godt plassert med tanke på vær, sol og vind.

For langrennsentusiasten er beliggenheten et flott utgangspunkt, med milevis av preparerte skiløyper like utenfor døren. Fra området kan du gå på ski til blant annet serveringshyttene ved Fiskeløysingen, Høgevarde, Tempelseter og Haglebu. For alpint ligger Haglebu alpinsenter ca. 20-25 minutters kjøring unna, mens Norefjell nås på ca. 45 minutter. Med beliggenhet godt opp på fjellet kan selv de minste trives i skiløypa uten for mange stigninger frem til flotte destinasjoner. Rundt hytta er det også fine lekeområder for barna, perfekt for aking ned bakken om vinteren. I sommerhalvåret han man bade i vannet på nedsiden av hytta, og det er mange fine fiske- og badevann i nærheten.

Området er også et eldorado for toppturer og randonee, med flotte fjell som Gråfjell (1 466 moh.), Høgevarde (1 459 moh.) og Ranten (1 419 moh.) i nærområdet. I sommerhalvåret byr fjellet på fine turmuligheter, gode fiske- og badeplasser samt muligheter for bærplukking. Her ligger alt til rette for gode naturopplevelser gjennom alle årstider, i rolige og tilbaketrukne omgivelser.

Eggedal sentrum ligger ca. 17 km unna og byr på dagligvarebutikk og øvrige servicetilbud. Fra Oslo er kjøretiden ca. 2 timer og 20 minutter, fra Drammen ca. 1 time og 50 minutter og fra Hønefoss ca. 1 time og 30 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Fra parkeringsplassen går man bilvei frem til nedenfor nabohytta og fortsetter litt på sti frem til hytta.
Det er ca. 300 meter fra parkeringen til enden av grusvei og ca. 50 meter på sti fra enden av grusvei og frem til hytta.

Eiertomt på 1 155 kvm.

Eiendommen har adkomst via privat vei opp på fjellet til felles parkering.

Boligen er ikke tilknyttet vann/avløp. Avløp fra bad/dusj er ført rett ut i terrenget.

Eiendommen ligger innenfor område for "nåværende fritidsbebyggelse" iht. "Kommuneplan Sigdal kommune (22.03.2018).
Eiendommen ligger i et regulert område med reguleringsplan "Sandvatn-Jøsliseter" med planID 3332 2010001 datert 18.2.2010.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 100 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 4 600,-.
Parkeringsavgift til grunneier er kr. 400,- pr år.
Privat veiavgift fra bom og opp til fjellet (vedlikehold/brøyting) er ca. kr. 1 200,- til kr. 1 400,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjorde kr. 2 894,- for 2025.

Iht. opplysninger fra kommunen er forventet eiendomsskatt kr. 1 482,- for 2026.

2 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

56 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
57 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
77 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 307 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 327 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Peter Charles Ennals og Marianne Ennals

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Foto ca. kr 10 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Premium Fritid  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 4.500,- Kr. 0,- når selger tar visning selv  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sigdal kommune   kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. Se separat prisliste  kr 0,00
Tilstandsrapport Hytte under 150 kvm - Anticimex  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0353/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26353

Sist oppdatert: 31. oktober 2026 kl. 15:27