Austad skog 8

Austad skog 8, 3034 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 20, bruksnummer 518
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 20, bruksnummer 510, ideell andel 1/9
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 20, bruksnummer 546, ideell andel 1/9

Totalt bruksareal BRA: 279 kvm.

BRA-i:
Underetasje:
107 kvm: Gang/kjellerstue, stue/soverom, teknisk rom, bad og kjøkken/bod. I utleiedel er det stue/kjøkken, bad og to soverom.

1. etasje:
130 kvm: Gang, tre soverom, bad, toalett/vaskerom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje:
14 kvm: To boder.

Utvendig bod:
12 kvm: Bod ved terrasse.

Garasje:
16 kvm: Garasje i rekke.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Underetasje:
16 kvm: Terrasse ved utleiedel.

1. etasje:
146 kvm: Terrasser inntil boligen og platting i hage.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Ett soverom, ett bad og kjøkken (bod) i underetasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2026 utført av Anticimex AS v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1969, med mye oppgradert innvendig fra 2017 til 2019. Bygget har underetasje og hovedetasje. Grunnmuren er av betong, støpte isoporelementer og lettklinkerblokker, og det er støpt gulv mot grunn. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Taket er en saltakskonstruksjon i tre med synlige takstoler, tekket med shingel fra ukjent årstall og med undertak av finerplater. Vinduer har karmer av plast fra 2017. Inngangsdører med glassfelter er fra 2017 og 2022, og terrassedører med karmer av plast er fra 2017 og 2019.

Det er et felles garasjeanlegg med konstruksjoner av betong. Taket er flatt og tekket med takpapp som ble lagt om siste år. Garasjen har leddport med automatisk portåpner.

Det er en frittstående, uisolert utebod i trekonstruksjoner, delvis integrert med terrasse. Fasaden er kledd med liggende trekledning, og pulttaket er tekket med shingel.

Det elektriske anlegget ble skiftet ut i 2017/2018. Det er gjennomført el-tilsyn av det lokale el-tilsynet datert 14.05.2024, hvor det ikke ble vist til feil eller mangler. Vurderingen i tilstandsrapporten er basert på denne tilsynsrapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad underetasjen
- Fagmessig utførelse: Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeider med membran/tettesjikt og flisarbeid.

Våtrom - Bad 1. etasje/hovedetasjen
- Fagmessig utførelse: Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeider med membran/tettesjikt på vegger. Faktura for sveiset underliggende gulvmembran er fremlagt.

Våtrom - Bad i leilighet
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Ved tilfeldig valgt punkt er lokalfallet (høydeforskjellen) målt til 3-4mm over en avstand på 35 cm.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeider med membran/tettesjikt og flisarbeid.

Kjøkken - Kjøkken i leilighet
- Innredning: Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Forholdet vurderes som estetisk og uten funksjonelle konsekvenser.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): (gjelder vanninntaksrør) Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Området der hvor vannrør kommer opp av gulvet på tekniskrom har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.

1. etasje/hovedetasjen
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har tegn av lett bruksslitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Samt at enkelte skjøter er noe synlige/ujvene.

Underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes, men fuktverdiene tilsier ikke normalt sett umiddelbare skader.

Leilighet
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har tegn av slitasje med enkelte riper og hakk, samt gliper i skjøter. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko.

Kaldtloft
- Helhetsvurdering: Inspisert ved å fysisk være inne på loftet. Misfarging observeres på undertaket rundt og ved pipe, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 9,5 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble ikke oppdaget åpenbare tegn til avvik eller utettheter. Stikkprøveprinsippet ble benyttet.

Etasjeskiller
- Underetasje: I stue/soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.

Krypkjeller
- Inspeksjonsmulighet: Det er noe trang adkomst til krypkjeller området. På befaringen er det inspisert fra området under terrasse.
- Ventilasjon: Noe bedre ventilering anbefales.
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk bjelker/drager Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 18 vektprosent,som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep.
- Annet: Stubbloft er kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest (må undersøkes nærmere).

Yttervegger
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant/konstruksjoner og terrenget.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Yttertak
- Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen viser tegn til enkelte skjevheter og svanker, på hjørne mot nord øst.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Utstikkene bjelker har begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Skorsteiner (over tak): Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.

Terrasse ved stue
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Knust glass i rekkverk, det er laminert glass, så mest av kosmetisk karakter.

Terrasser på terreng
- Konstruksjon og fundamenter: Enkelte søyler til terrassen har liten avstand til terrenget.

Grunnmur
- Grunnmur og fundament: Synlig isopor på tilbygg ved terrasse må dekkes til, beskyttes mot sollys. Ved inngang er det synlige lettklinkerblokker som ikke er pusset/slemmet dette anbefales, slik at det hindrer fuktopptrekk.

Drenering
- Alder: Deler av drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren stedvis har utvendig fuktsperre. (gammel del) Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.
- Bortledning av takvann: Det kan ikke verifiseres at vann fra yttertaket er ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Gjelder nedløp ned mot terrasse bak.

Stikkledninger
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent eksakt hvor avløpsrør fra boligen er byttet. Det er synlige avløpsrør fra byggeår i kum. Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Felles garasjeanlegg
- Helhetsvurdering: Felles garasjeanlegg. Stedvis noe slitasje av detlajer og fasader. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.

Utvendig bod
- Yttertak og takkonstruksjon: Det er brukt et tekkingsmateriale (shingel) som egentlig er beregnet for tak med høyere takvinkel. Takvinkel måles til omkring 7 grader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad underetasjen
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og plassering er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Våtrom - Toalett/vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Yttervegger
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Inntrinn er stedvis mindre enn 0,25 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse ved stue - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger
Det registreres følgende: Trappene mangler fullverdig rekkverk. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forstøtningsmur - Rekkerkshøyde og lysåpninger
Det registreres følgende: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Arbeid på bad, vaskerom og toalettrom ble utført i 2017. Sveiset protanbelegg på gulv i toalett og bad i 2. etasje, samt elektriker- og rørleggerarbeider ble utført av faglærte. Flislegging ble utført av ufaglært. Arbeid på tak og fasade ble utført i 2019 og 2017, hvor tilbygg med terrasse, protanbelegg, glassrekkverk, vinduer og dører ble utført av både faglærte og ufaglærte. Drenering ble delvis fornyet i 2017 av faglærte. Hele det elektriske anlegget ble skiftet i 2017, og supplert i tilbygg i 2019, alt av faglærte. Rør, avløp og to varmtvannsberedere ble skiftet i 2017 av faglærte. To separate balanserte ventilasjonsanlegg ble installert i 2017 og en varmepumpe i 2018, begge av faglærte. Skorsteinen ble rehabilitert med nye røykrør i 2021 av fagmann. En uinnredet del av underetasjen ble omgjort til boligrom i 2017 av ufaglært, med tillatelse fra kommunen.

Boligen ble tilbygget i 2017.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet i 1. etasje medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og stekeovn.

Kjøkkenøy på kjøkkenet i 1. etasje medfølger.

Hvitevarer på innredet kjøkken i underetasjen medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og frittstående kjøle-/fryseskap.

Hvitevarer på kjøkkenet i underetasjen (utleiedelen) medfølger i handelen, dette gjelder stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøle-/fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Boligen har balansert ventilasjon. Varmepumpe montert i stue i hoveddel. Vedfyring med peisovn i stue i hovedetasje og peisovn i stue i utleiedel. Gulvvarme på i hele 1. etasje, alle bad, wc/vaskerom, gang (underetasje), bod (underetasje), soverom/stue (underetasje) og i alle rom i utleiedelen (underetasje). Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2021, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.
Siste feiing ble utført 29.04.2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av av boligen (hus nr. 8) datert 21.06.1973. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 1972. Boligen er registrert som en horisontaldelt tomannsbolig i Matrikkelen.

Det er sendt inn melding om oppføring av en frittstående utebod den 24.01.2026, bygningen ble matrikkelført av kommunen den 27.01.2026.

Det er gitt tillatelse til bruksendring av rom fra tilleggsdel til hoveddel og oppføring av tilbygg datert 31.03.2026 med godkjente byggetegninger fra 2026. Tillatelsen innebærer bruksendring av flere rom fra tilleggsdel til hoveddel, både i 1. etasje og underetasje. Omdisponering av eksisterende bod til vaskerom i 1. etasje, bruksendring av en bod til våtrom i underetasje, eksisterende forstue integreres med gangareal, vindfang samt sykkelbod endres til kombinert stue-/soveromsareal, inngangsparti på nordfasaden innebygges som et tilbygg (arealet innlemmes i det nye stue-/soveromsarealet), oppføring av tilbygg i underetasjen mot vest (tilbygget rommet en bod samt del av gangareal) og tilbygg mot øst (bestående av bod). Det opplyses om at nåværende planløsning i underetasje, avviker noe fra godkjente byggetegninger fra 2026. Det er sendt inn søknad om ferdigattest for tiltaket, selger påtar seg ansvaret og kostnadene for utstedelse av ferdigattest.

Ett soverom i underetasjen og ett bad i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder jf. godkjente byggetegninger fra 1972. Mindre kjøkken i underetasjen er byggemeldt som bod jf. godkjente byggetegninger fra 2026. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 8273
Tinglysningsdato: 02.11.1973
Servitutten omhandler: Skjøtet forplikter eier, i fellesskap med øvrige kjøpere, til å vedlikeholde vann- og kloakkledninger. Hver huseier er ansvarlig for ledninger til eget hus, mens det er solidarisk ansvar for fellesledninger. Eier påtar seg også vedlikehold av felles friareal og vedlikehold og snøbrøyting av felles vei.

Eiendommen har tinglyst andel i et realsameie
Dagboknummer: 913046
Andel i: Gnr. 20 og bnr. 510
Ideell andel: 1/9
Tomten til realsameiet består av felles garasjerekke, gjesteparkering, grøntareal og vei.
Andelen vil følge eiendommen.
Det er tinglyst 2 servitutter på realsameiets eiendom, disse omhandler bestemmelser om trafostasjon/kiosk og om salg av fellesarealet. Servituttene vil følge realsameiets eiendom.

Eiendommen har tinglyst andel i et realsameie
Dagboknummer: 913052
Andel i: Gnr. 20 og bnr. 546
Ideell andel: 1/9
Tomten til realsameiet består av ubebygd skogsareal.
Andelen vil følge eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen er en hel tomannsbolig med to godkjente separate boenheter, som kan lovlig leies ut.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel (sekundær boenhet som ikke er fysisk adskilt) er lovlig for beboelse, foruten kjøkkenet (se punkt ferdigattest). Etablering av sekundær boenheten er ikke søknadspliktig dersom kravene i kommuneplanens bestemmelse om størrelse og tilknytning til enebolig oppfylles, i tillegg til kravene til parkering og uteoppholdsareal oppfylles. I dette tilfelle vites det ikke om kravene er oppfylt, dersom boenheten skal leies ut overtar kjøper alt ansvar og risiko for at kommunes krav er oppfylt evt. søker om dispensasjon fra aktuelle bestemmelser.
Hybelen er ikke godkjent som separat boenhet (sekundær boenhet som er oppdelt/fysisk adskilt) av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelen er utleid i dag for kr 13.000,- per måned inkl. strøm.
Selger anfører at leieboer har vært en hyggelig nabo og at de har betalt husleien punktlig. Leieboer har indikert at de gjerne fortsetter leieforholdet under ny eier.
Leieforholdet er per dags dato ikke sagt opp. Leieforholdet har en gjensidig oppsigelsestid på 3 måneder (regnet fra den 1. i påfølgende måned).

Hybelen er utleid i dag for kr 12.000,- per måned inkl. strøm.
Selger anfører at leieboer har vært en hyggelig nabo og at de har betalt husleien punktlig.
Leieforholdet har en gjensidig oppsigelsestid på 3 måneder (regnet fra den 1. i påfølgende måned), dog opplyses det om at leieboer har planlagt utflytting medio oktober 2026.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen er beliggende i et attraktivt og barnevennlig område på Drammens tak. Fin beliggenhet i høyden i et av de øverste boligfeltene på Austad Skog. Eiendommen ligger øverst i en privat blindvei, uten gjennomgangstrafikk. Like bak eiendommen er det et skogsområde som har et mangfold av turmuligheter og maskinpreparerte skiløyper (vinterstid). Fantastisk utsikt med fritt utsyn over Drammen med havnebassenget og fjorden. Du ser fra Spikkestad via Lierdalen til Sylling fra en av byens beste utsiktstomter. Meget solrik tomt - midtsommer er det sol fra soloppgang til sen kveld.

Kort vei til de fleste fritidstilbud i Drammen. Eget næridrettsanlegg med bla. kunstgressfotballbane i Drafnkollen og på Fjell, utover dette er nærmeste idrettslag Skiold ski- og ballklubb som er en aktiv og allsidig idrettsforening. De har eget treningsanlegg med kunstgressbane på Marienlyst med bla. naturisbane og kunstisbane på vinterstid og med Marientlyst friluftsbad.

Kort gangavstand til bussholdeplass langs Askeladden med forbindelser til Drammen sentrum, som korresponderer videre til andre deler av byen, se www.brakar.no for rutetider. Ca. 7 min kjøring til togstasjonen på Strømsø, gode togforbindelser mot Kongsberg, Oslo og Tønsberg, se www.vy.no for avganger. Toget bruker ca. 36 min til Oslo togstasjon fra Drammen togstasjon. Kort vei til påkjøring på E-18 og E-134, ved Bangeløkka.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Drafnkollen Fus barnehage (0,9 km), Fjell barnehage (1,3 km), Senterbarnehagen Fus (1,4 km).

Skoler: Fjell barneskole (1,6 km) og Galterud ungdomsskole (1 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1100,4 kvm. Skrånende tomt som er svært pent opparbeidet i flere nivåer med gressplen, hekk og bed med diverse beplantninger. Forstøtningsmurer av betongbklokker ved gårdsplass.

Godt med biloppstillingsplasser på egen gårdsplass belagt med belegningsstein. Montert lader for el-bil på gårdsplassen.

Eiendommen disponerer en garasjeplass på 16 kvm i felles garasjerekke. Garasjen har leddport med automatisk portåpner. Garasjene ble restaurert i 2025 iflg. selger. Det er også tilgang til gjesteparkering ved innkjøringen til Austad Skog, som deles med 8 andre eiendommer.

Det gjøres oppmerksom på at dagens garasjeplass er etablert på realsameiets fellesareal, og at plassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at realsameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for garasjeplassen. Realsameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger (1098,62 m²) i henhold til reguleringsplan Norasel reguleringsplan, datert 12.07.1974.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse - nåværende (1100,21 m²) og en mindre del til LNRF-areal (0,19 m²).

Det gjøres oppmerksom på at områder som er avsatt til LNF-formål (landbruks-, natur- og friluftsformål), kan gi begrensninger i forbindelse med evt. videre utbygging av tomt og ved fradeling av tomteareal. Konferer med megler for mer informasjon.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 19.735,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Kostnaden er for to boenheter. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 6.764,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Storfamilie renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Eiendommen har privat brøyting med en kostnad på ca. kr 3 000,- pr. år.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 21.820 kWh pr. år for hoveddelen og ca. 7.639 kWh pr. år for utleiedelen.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via DNB på kr 10.053,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.631,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet og kanalvalg. Rutere medfølger ikke.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 550 572,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 202 289,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
258 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 738 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Inge Mossige og Miriam Mossige

Realsameiets eiendom er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,63 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger og RFD  kr 3 222,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligfotografering  kr 0,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet valgfri 5,71 promille  kr 54 245,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0171/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26171

Sist oppdatert: 24. mai 2026 kl. 14:13