Ryggeraet 26D

Ryggeraet 26D, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 101, bruksnummer 5, seksjonsnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm.

BRA-i:
2. etasje: 67 kvm: Entré/gang, bad, bod/teknisk rom, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Bakkeplan: 6 kvm: Utvendig bod i felles bodrekke.

Åpent areal - terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 10 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Rekkehus over 2 etasjer samt underetasje med garasjeanlegg. Støpt plate på mark, grunnmur av betong og stålkonstruksjoner. Etasjeskille av trekonstruksjoner. Yttervegger av
trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende og stående trekledning. Takkonstruksjon av pultaksform utvendig tekket med takpapp/membran.
Leiligheten har slett entrédør med sidefelt av glass. Terrassedør og vinduer med to-lags glass fra byggeår.

Oppsummering av tilstandsgrader:
96% TG1, 0% TG2, 2% TG3 og 2% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Yttertak: stedvis registrert løsnet/bobler i takpapp og hull i skjøter, utskifting av tettesjikt må påregnes. TG:3.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Ut over selgers egenerklæring som er vedlagt salgsoppgaven informerer selger om følgende:
Tått sukkermaur inn gjennom vinduskarmen på stua. Etter tips fra Anticimex kjøper vi inn flere bokser med maurgift.

Leilighetens sene byggeår er ensbetydende med moderne teknisk standard samt tidsaktuelle overflater og innredninger. Alt er velholdt, hvilket også gjenspeiles i tilstandsrapport.

Arealet er effektivt disponert, blant annet med stue og kjøkken knyttet sammen i åpen løsning. Spesielt verdt å fremheve er takhøyden over stuen som på det meste er målt til hele 3,9 meter og fremmer et stort, luftig volum. Spotter innfelt i den høye himlingen besørger effektfull belysning og kan dimmes til ønsket styrke og stemning. Stuen er også utstyrt med en moderne og effektivt varmende vedovn står sentralt i rommet, til glede for både sofakroken og spisebordet.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning fra kvalitetsprodusenten Sigdal, bestående av et større antall skap og skuffer som gjør det enkelt å finne plass til både kjøkkenutstyr og servise. Hvitevarene er alle integrert og medfølger. Komfyrvakt og lekkasjestopper er installert og varmtvannsbereder montert i benkeskap.

Badet er i likhet med leilighetens øvrige indre i sin helhet gitt grønn tilstandsgrad 1. Gulvet og veggene er flislagt, gulvet har også varme. Spotter innfelt i himlingen besørger jevn og god belysning. Arealet er velutnyttet med avsatt plass til vaskesøyle og dusjdører som kan svinges inn for å maksimere tilgjengeligheten av gulvflaten. Baderomsmøblene tilbyr lett tilgjengelig oppbevaring i så vel servantskuffer som speilskap.

Soverommene er samlet i leilighetens østre side og dermed ikke direkte eksponert for varmende ettermiddags- og kveldssol. Hovedsoverommet er oppmålt til ca. 11 kvm., barne-/gjesterommet til ca. 7 kvm. Skyvedørsgarderobe er installert både i hovedsoverommet og i entreen. Sistnevnte har for øvrig også har et praktisk gulv av fliser, med varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyr, induksjonstopp, kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger boligen.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Stålpipe. Vedovn av støpejern med glassdør. Gulvvarme på bad og i entrè.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 20.09.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Midlertidig brukstillatelse var opprinnelig gitt 06.03.2020.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 906310, tinglyst 16.04.1929, type heftelse: Bestemmelse om vei.
Eldre tinglyst skjøte, salg av en parsell fra gnr.1, bnr.5 med navn "Bækkevold". Parsellen har rett til hovedbølets vei.

Dagboknr 3239, tinglyst 07.11.1950, type heftelse: Bestemmelse om vei.
Eldre tinglyst skjøte, salg av gnr.1, bnr.40. Kjøper har rett til kjøre- og gangvei over eiendommen. Grenselinjer. Med flere bestemmelser.

Dagboknr 349, tinglyst 16.01.1984, type heftelse: Bestemmelse om vei.
Tinglyst skjøte med bestemmelse om veirett over selgerens eiendom gnr.1, bnr.5.

Dagboknr 9936, tinglyst 17.12.1993, type heftelse: Bestemmelse om vei.
Rett for gnr.1, bnr.190 til å anlegge adkomstvei til eiendommen gnr.1, bnr.190 over eiendommen gnr.1, bnr.5 med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 304031, tinglyst 13.03.2019, type heftelse: Seksjonering.
Opprettet seksjoner: snr.22.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 67/2184.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Leiligheten er beliggende skjermet og tilbaketrukket midt i Halmstad, en plassering som i praksis innebærer gangavstand til alle bygdas fasiliteter og tilbud. Dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og et personlig tjenestetilbud er alle innenfor en radius på få hundre meter.

Kort gangavstand er det også til Halmstad skole med tilknyttet idrettsanlegg. Like ved skolen finnes i tillegg en moderne tuftepark som utgjør et naturlig samlingssted for barn og unge.

Du vil også nyte godt av enkel tilgang til både buss- og togtilbud som legger til rette for å reise kollektivt i det daglige. Flere regionale busslinjer passerer gjennom Halmstad, blant annet til Moss sentrum. Ekspressbuss til hovedstaden stopper ved E6, en kort rusletur unna. Skal du med toget, vil du nyte godt av gangavstand til Rygge stasjon. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 40 minutter.

Med utgangspunkt i Halmstad får du nærhet både til omfangsrike turområder og til sjøen. Nærmest er Vansjø med nærmest utallige øyer, bukter og sund som blant annet er velegnet for padling. Kyststripen med blankskurte svaberg, en rekke badeplasser samt sommerperler som Larkollen og Fuglevik er få minutter unna med bil. Med bil tar du deg også enkelt ut på E6 og kjører videre til både Oslo og svenskegrensen på om lag 40 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8 592 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i underetasjen. Parkeringsplasser utomhus er fellesareal og disponeres av sameiet i fellesskap og til gjesteparkering. Alle markerte plasser er bare for gjester.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei og videre inn på privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 30.05.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Ryggeraet 20 mfl." med formål gangvei/gangareal/gågate, renovasjonsanlegg, boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, kjørevei, lekeplass, parkeringsplasser, uteoppholdsareal og angitt grøntstruktur kombinert med andre angitte hovedformål, vedtatt 21.03.2017 med plannr.M270.
Kommunedelplan "Halmstad" med formål boligområde og park/turvei nåværende, vedtatt 14.12.2006 med plannr.M178. Kommunedelplan under arbeid "Kommunedelplan for Halmstad" med plannr.464. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Eiendommen ligger i gul støysone iht. T-1442 og i avvikssone for støy med hjemmel "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav" og i hensynssone "båndlegging etter lov om kulturminner" samt "bevaring kulturmiljø".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter (kun renovasjon), tv/internett (kun grunnpakke), strøm fellesareal, vedlikehold bygg/vvs/elektro og utvendig anlegg, renter og avdrag fellesgjeld, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

I tillegg må seksjonseier betale kommunale avgifter kommunale avgifter kr 16.478,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 3.249,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 136 kubikk. Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 035 491,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 141 963,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 20 372,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 27 840,- pr. 01.06.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 900.308,- pr. 01.06.2025 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 7 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente : kr 450,-, hvorav renter utgjør kr.230,- og avdrag utgjør kr.220,-.
Lånets løpetid: 2033.
Lånenr. 45454545.
Bankforbindelse: Nordea.

3 390 000,00 Prisantydning
27 840,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 417 840,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

85 420,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
96 460,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 514 300,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ella Grøtan og André Nordgård

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ratunet Rygge Boligsameie, med sameiebrøk 67/2184.
Sameiet består av 32 boligseksjoner.

Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Det er ikke mottatt noen ordensregler for sameiet. I henhold til vedtekter fremkommer følgende:
Styret kan fastsette, ajourføre og evt korrigere sameiets ordensregler etter behov, frem til denne fullmakten tilbakekalles.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2024:
Reklamasjonene mot utbygger, Herde Eiendom AS - særlig punktene som omhandler fuktproblemer i garasjene og bodene. Det har også vært andre viktige utbedringspunkter som manglende musesperrer og trekonstruksjoner og kledning som er montert så det har kontakt med fuktighet på bakken. Mange av sakene med utbygger har blitt utbedret, noen helt og noen delvis. Styrets holdning er at de som innebærer mest risiko må jobbes videre med selv om garantien går ut i juni 2025.

Utebelysning - Styret har en innstilling om å utbedre ett defekt utlys og få større lysdekning i dette området, samt å sette opp lys et par steder på bodvegger hvor det er strøm tilgjengelig. Resten av lysene blir som de er.

Lekeplassene trenger også opprustning. Styret skal utrede og gjennomføre oppgradering av lekeplassen og spesifikt lekeapparat med en kostnadsramme på ca. kr 100.000,-.

Varmepumper - Styrets innstilling er at om det skal godkjennes installasjon må det være under klare rammer både ift. installasjon og drift.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2025:
Løpende serviceavtaler og vanlig sessongvedlikehold.

Kjøper skal ikke godkjennes av sameiets styre, men eierskiftemelding skal oversendes Vansjø BBL for registrering av eierskifte.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging: kr. 15.000,-
Markedspakke: kr 20.400,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto/stylingrådgivning: kr. 7.000,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Visninger pr. stk.: kr 4.000,- (2 stk. inkl.)
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0103/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.25103

Sist oppdatert: 08. august 2025 kl. 09:35