Kulsrudgutua 2G

Kulsrudgutua 2G, 2022 GJERDRUM
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 46, bruksnummer 472, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 252 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 111 kvm: Vaskerom, gang, bad, to soverom, kjellerstue og to innvendige boder.
1. etasje 119 kvm: Entré, bad, toalettrom, to soverom, stue, spisestue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 22 kvm: Tilliggende garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 27 kvm: To terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1991. Grunnmuren er av lettklinkerblokker på støpt plate på mark. Yttervegger er i trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning fra 2024. Boligen ble etterisolert i 2024. Etasjeskillere er av tre. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takplater av metall fra 2018, med undertak av duk fra samme år. Vinduer og heve-skyvedør har karmer av tre og 3-lags glass fra 2024. Entrédør er fra 2020, selger opplyser at den ble montert i 2024. Boligen har skorstein fra byggeår med peisovn i stuen. Det er to terrasser på henholdsvis 6 m² og 21 m².

Det er en tilliggende garasje i trekonstruksjoner med ringmur av lettklinkerblokker og støpt gulv. Yttervegger er av bindingsverk kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjon tekket med takplater fra 2018. Det er installert ladestasjon for elbil.

Sikringsskap er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer. Det foreligger ingen samsvarserklæring for det elektriske anlegget, og varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Bad kjeller - Helhetsvurdering:
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader.
- Den bygningssakkyndige vurderer at våtrommet må påregnes fornyet innen kort tid.

Vaskerom - Helhetsvurdering:
- Overflater bærer preg av å være aldringspreget.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig.
- Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det ble registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer.
- Den bygningssakkyndige vurderer at våtrommet må påregnes totalrenovert innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad 1. etasje
- Tilførselsrør er tilkoblet originalt tilførselsrør av kobber fra byggeår, og har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Det er registrert noe redusert avrenning i servant.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran fremstår med tegn til slitasje og elde.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist.

Andre rom - 1. etasje
- Det er registrert knirk i deler av gulvet.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Tapet har stedvis manglende vedheft i bod 2, og det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på veggflate. Fuktinnsig vurderes som sannsynlig årsak.
- Det er registrert knirk i deler av gulvet.
- På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Helhetsvurdering:
- Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv, og store deler lot seg ikke undersøke.

Drenering - Helhetsvurdering:
- Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen.
- Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre i sin helhet.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Tilliggende garasje
- Betonggulvet har overflateslitasje og avskallinger.
- Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Store deler av overflater var ikke tilgjengelige for inspeksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Boligen har en lukket takkonstruksjon som ikke kan inspiseres uten å demontere takplater. Undertak og takgjennomføringer er heller ikke inspisert.

Følgende HMS-forhold er registrert i tilstandsrapporten:
snøfangerutstyr er ikke etablert på taket, og rekkverkshøyden på begge terrassene er målt til 0,91 meter, som er under dagens krav på 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært vannlekkasje gjennom tak som følge av stormskader på shingeltaket. Taket ble midlertidig reparert før det ble lagt nytt tak i 2018. Sommeren 2021 ble det oppdaget saltutslag på vegg under vindu i kjellerstue. Det ble påvist fuktighet, og årsaken var en sprekk i knastepappen. Knastepappen ble byttet og ny masse fylt på. Det ble konstatert brudd på varmekabel i kjellerhall, og nye varmekabler ble lagt i kjellerstue og kjellerhall. I 2019 ble elementpeis endret til peisovn.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Montering av Waterguard+ automatisk vannstoppventil, utført av CFA rør

2025:
- Bruksendring av kjelleretasje fra tilleggsdel til hoveddel

2024:
- Etterisolering av yttervegger og kaldloft, samt montering av ny utvendig trekledning på bolig og garasje, utført av Artur Bygg
- Utskifting av vinduer til 3-lags glass samt endring av vindusstørrelse i kjeller, utført av Artur Bygg
- Montering av heve-skyvedør og ny ytterdør med kodelås, utført av Artur Bygg
- Ettermontering av balansert ventilasjonssystem og montering av varmepumpe i stue, utført av Artur Bygg og Scandic
- Ny elektrisk tilførsel til utvendig belysning, stikkontakter, varmepumpe og oppgradert ladeboks i garasje, utført av Sæther elektrokonsult

2023:
- Etablering av støttemur i naturstein på tomten, utført av Granerud transport

2022:
- Steinlegging av gårdsplass, utført av Granerud transport

2019:
- Lokal utbedring av drenering samt utskifting av knastepapp ved vindu i kjellerstue, utført av Granerud
- Utskifting av elementpeis til ny peisovn, utført av Hot Megastore

2018:
- Omtekking av yttertak med nye takplater over undertak av duk, samt utskifting av takrenner og nedløpsrør, utført av Artur Bygg
- Omtekking av garasjetak med nye takplater
- Montering av ny leddport i garasje, utført av Scandic
- Montering av varmefolie i stue og spisestue, samt overgang til skjult elektrisk anlegg, utført av Sæther elektrokonsult

2016:
- Oppgradering av toalettrom med vegghengt toalett, vaskeservant, nye varmekabler i gulv og LED-spotter, utført av Veto rør Gjerdrum og Genial elektro
- Overgang til skjult elektrisk anlegg på soverom og soveromsgang samt montering av ladeboks i garasje, utført av Genial elektro

2015:
- Utskifting av kjøkkeninnredning
- Oppgradering av sikringsskap med automatsikringer og montering av LED-spotter, utført av Genial elektro

2013:
- Oppgradering av baderom i første etasje med våtromsarbeider ned til bjelkelag og montering av ny varmtvannsbereder på 194 liter, utført av Veto rør Gjerdrum, Chris Pedersen og Genial elektro

1998:
- Ferdigstillt baderom i kjelleren

En gjennomarbeidet enebolig over to plan. Boligen ble oppført i 1991 og er senere oppgradert i flere omganger: nytt tak i 2018, ny kledning og tilleggsisolering av yttervegger og kaldloft i 2024, samtlige vinduer og terrassedør byttet til 3-lags glass samme år, og balansert ventilasjon ettermontert i 2024. Kjellerstuen og de to soverommene i kjelleren ble bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel, med nye, større vinduer med lysgraver godkjent som rømningsvei. Resultatet er en bolig med vesentlig forbedret energistandard og en kjellerstue og to soverom som er godkjent som hoveddel. Peisovnen i stuen ble montert i 2019. Varmepumpe er installert. Selger opplyser at terrassen er sørvestvendt og har gode solforhold.

Entré:
Du trer inn gjennom ytterdøren med glassfelt og kodelås, montert i 2024, til en entré med flislagt gulv. Rommet er praktisk innredet med overskap langs veggen og gir en ryddig overgang mellom ute og inne. Herfra er det direkte adkomst til toalettrommet på den ene siden og videre inn til boligen på den andre.

Toalettrom (1. etasje):
Toalettrommet ved entréen ble oppgradert i 2016 med vegghengt wc, vegghengt servant med skap under, speil over servant og nytt gulv med varmekabler. LED-spotter i tak. Veggene er kledd med plater, og det mørke flislagte gulvet gir rommet et ryddig uttrykk.

Stue:
Fra entréen åpner boligen seg opp i en romslig stue med vinduer mot sør og vest. Peisovnen, montert i 2019, står fritt i rommet med glasspaneler på tre sider og gir flammene god synlighet fra hele sofagruppen. Varmepumpen er veggmontert i stuen og ble installert i 2024. Terrassedøren leder ut til den sørvest-vendte terrassen. To separate vindusflater mot hagen gir godt dagslys. Stuen henger naturlig sammen med spisestuen gjennom en åpen gjennomgang, og kjøkkenet nås via en glassdør.

Terrasse:
Terrassen på sørvest-siden er romslig og godt skjermet med horisontale trepaneler langs rekkverket. En uttrekkbar markise dekker store deler av arealet og gir fleksibel skygge etter behov. Selger oppgir sol fra ca 09 til ca 18 midtsommers. Det er utendørs stikkontakt ved terrassen, etablert i 2024. Plass til stor sittegruppe og grill.

Spisestue:
Spisestuen ligger mellom stuen og kjøkkenet og har plass til et stort spisebord med mange sitteplasser. Rommet er åpent mot stuen og har glassdør mot kjøkkenet, slik at man kan velge om man vil ha kontakt mellom rommene eller ikke. Varmefolie under gulvet ble lagt i 2018, og termostaten ble byttet i 2026.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2015 med ny innredning: hvite høyglansfronter uten håndtak, benkeplate i mørk laminat og laminert plate på veggen mellom benk og overskap. Flislagt vegg mellom over- og underskap. Innredningen er U-formet og gir god arbeidsflate langs tre vegger. Integrert komfyr og mikrobølgeovn i høyskap, platetopp, oppvaskmaskin og kombinert kjøl/frys med dispenser for vann og isbiter. Det er vindu over kjøkkenbenken som slipper inn dagslys. LED-spotter i tak. Det elektriske anlegget ble oppgradert med nye kurser og automatsikringer i forbindelse med kjøkkenarbeidet.

Bad (1. etasje):
Hovedbad i 1. etasje ble revet til bjelkelag og stendere og bygget opp igjen i 2013. Badet har dusjhjørne med dører, hånddusj og regndusj, vegghengt servantinnredning, vegghengt toalett, speil med sidelys og vegghengt baderomsmøbel. Fliser på gulv og vegger, og gulvet har gulvvarme. Badet er membranlagt.

Soverom (1. etasje):
I 1. etasje er det to soverom, fordelt langs en gang med LED-spotter i taket. Det elektriske anlegget ble lagt om fra åpent til skjult i soverommene og gangen i 2016. Det største soverommet har blå kledningspanel på veggene og skyvedørsgarderobe. Rommet har to vinduer og plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Det andre soverommet er noe mindre og passer godt som gjesterom eller barnerom.

Kjellerstue:
Trappen ned fra 1. etasje leder til en åpen kjellerstue med laminatgulv. Rommet er delt i to soner via en åpning i bæreveggen: en del med plass til sofagruppe og TV-møblement, og en del som kan brukes til fritidsrom eller hjemmekontor. Nye varmekabler ble lagt i kjellerstuen etter at de opprinnelige kablene sviktet. Vinduer med lysgraver ble etablert i 2024 og gir rommet godt dagslys. Balansert ventilasjon er installert i alle oppholdsrom i kjelleretasjen.

Soverom (kjeller):
Kjelleren har to store rom mot nord, begge godkjent som soverom og begge med nye vinduer med lysgraver fra 2024. Rommene er lyse og har god plass til dobbeltseng med møblement. Det ene er innredet som soverom med innebygd garderobe med lamellerte fronter, mens det andre i dag brukes som treningsrom og har flislagt gulv. Begge rommene er godkjent som hoveddel etter bruksendringen, med ferdigattest datert 30.05.2025.

Bad (kjeller):
Kjellerbadet har dusjhjørne med glassdør, gulvstående toalett, servant med skap under og håndkleholder. Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflatene er dels flislagte, dels med malt tapet. Rommet betjener de to soverommene i kjelleretasjen.

Vaskerom:
I vaskerommet i kjelleren er en varmtvannsbereder, opplegg for vaskemaskin og servant. Skap langs veggen gir god lagringskapasitet.

Overflater:
Gulv: Parkett og laminat i stue, spisestue og soverom i 1. etasje. Fliser i entré og toalettrom i 1. etasje. Laminat i kjellerstue og soverom i kjeller. Fliser i det ene soverommet i kjeller. Fliser på bad i begge etasjer. Malt betonggulv på vaskerom.
Vegger: Malte vegger i stue, spisestue og gang. Kledningspanel i soverom og entré. Fliser på bad i 1. etasje. Fliser og malt tapet på bad i kjeller. Plater på veggflatene i toalettrommet.
Himling: Malte himlingsplater i 1. etasje. Malte trepaneler i kjeller.

Lagring:
Bod i kjelleren med hyllesystem langs veggene og laminatgulv. Skyvedørsgarderobe i det største soverommet i 1. etasje. Overskap i entré. Skap i vaskerom. Tilliggende garasje med leddport og fastmontert elbillader.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kombinert kjøl/frys m/dispenser for vann/isbiter. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og ildsted. Boligen har en varmepumpe i stuen (montert i november 2024), samt en peisovn med glassdør fra 2019, tilknyttet skorstein fra byggeår. Det er gulvvarme i samtlige oppholdsrom i kjelleren, samt i entré, toalettrom, bad, spisestue og stue i første etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 27.06.1991 Tillatelsen er gitt visse vilkår som antas å være oppfylt.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, datert 30.05.25.

Det foreligger godkjente byggetegninger for opprinnelig bolig datert 26.08.88. Det finnes godkjente byggetegninger for kjelleren og fasade datert 13.09.2024.

Det er avvik mellom de godkjente byggetegningene og hvordan det er i dag:
1. etasje:
- Det var opprinnelig én dør som var plassert ut mot entréen. Denne er i dag fjernet og det er satt opp en dobbeltdør ut mot stuen.
- Det var opprinnelig 3 soverom i 1. etasje, men 2 av disse er i dag gjort om til 1 større soverom.
- Godkjente byggetegninger datert 26.08.1988 viser ingen terrasse, mens det i midlertidig brukstillatelse datert 27.06.1991 er satt som vilkår at terrasse monteres. Terrasse er oppført på eiendommen i dag. På fasadetegning godkjent 13.09.2024 er terrassen inntegnet, men denne saken gjaldt bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i kjelleren. Det tas spesifikt tar forbehold om at terrassen kan mangle formell godkjenning.

Kjeller:
- Det er satt opp en lett vegg inne på det ene soverommet.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1988/108563-2/8 28.09.1988 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3230 GNR: 46 BNR: 469
Rettighet hefter i: KNR: 3230 GNR: 46 BNR: 470
Rettighet hefter i: KNR: 3230 GNR: 46 BNR: 471
Rettighet hefter i: KNR: 3230 GNR: 46 BNR: 475
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eiendommen har veirett fra eller over gnr. 46, bnr. 475.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i Kulsrudgutua på Ask i Gjerdrum kommune, i et rolig boligfelt med åkerlandskap tett inntil på flere sider der bebyggelsen rundt er dominert av eneboliger.

Gjerdrum barneskole ligger rundt et kvarters gange unna, og Gjerdrum ungdomsskole er noe nærmere. Det er flere barnehager i området, blant annet Gjerdrum barnehage og Grønlund barnehage, begge innen gangavstand. Leirdalen nærmiljøanlegg med balløkke er også i nærheten, og Gjerdrum Idrettspark nås på en kort kjøretur.

Til dagligvarehandelen er det en kort kjøretur, med Rema 1000 Ask og Coop Extra Gjerdrum begge i nærheten. Boots apotek og Gjerdrum Vinmonopol ligger begge rundt et kvarters gange unna. For større innkjøp er Romerikssenteret tilgjengelig med bil.

Nærmeste bussholdeplass er Myragutua, noen få minutters gange fra eiendommen. Kløfta stasjon med tog mot Oslo og Gardermoen nås med bil på under et kvarter. Oslo lufthavn Gardermoen er rundt tjue minutters kjøring.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Gjerdrum barneskole (1-7 kl.)
Veståsen skole (1-7 kl.)
Gjerdrum ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager
Gjerdrum barnehage (1-5 år)
Grønlund barnehage (1-5 år)
Gjerdrum friluftsbarnehage (0-5 år)

Eiet tomt på 564,2 kvm. Tomten er opparbeidet med belegningsstein, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Eiendommen har en tilliggende garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Fastmontert lader for elbil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet et veilag for vedlikehold og brøyting av stikkvei, samt eventuell oppgradering med asfalt. Medlemskap i veilaget er pliktig for eiendommens bruk av privat vei. Den årlige veiavgiften er kr 6 000,-, som inkluderer kostnaden for privat brøyting.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Reguleringsplan for Sletta (ID: 198801), datert 27.01.1988, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2012 - 2024 (ID: KP 2012 - 2024), datert 09.05.2012. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Planen har en hensynssone (H910_22) som fastsetter at eldre reguleringsplaner fortsatt skal gjelde. Dette innebærer at reguleringsplan for Sletta (ID: 198801) er styrende for eiendommen.

Pågående plansaker i området:
- Kommuneplanforslag 2026-2038 (ID: 202601). Status: planforslag.
- Områderegulering for Ask sentrum (ID: 202406). Status: planforslag. Planen er under arbeid i nærheten av eiendommen.
- Det er mottatt nabovarsel (datert 23.05.2025) om fradeling av 2 nye boligtomter fra gbnr 46/17 (Kulsrudgutua 26).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 077,64 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 16 686,51. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er ikke eiendomsskatt på denne eiendommen.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 1 729,76 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 6 500,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og internett (500 Mbit/s) og koster ca. kr 1 300,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom leverandør godkjenner det.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 922 141 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

6 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

167 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
168 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
188 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 858 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 878 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thor-Inge Strøm

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0285/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26285

Sist oppdatert: 15. august 2026 kl. 08:10