Blålyngveien 25

Blålyngveien 25, 1715 YVEN
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2082, bruksnummer 173, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 229 kvm

BRA-i:
Kjeller: 100 kvm: Soverom 3, soverom 4, kjellerstue, vaskerom, bod, bod/tørkerom, bad, soverom 5
1. etasje 106 kvm: Kjøkken, bad, soverom, soverom 2, vindfang, stue

BRA-e:
1. etasje 23 kvm: Tilliggende garasje

Åpent areal:
Kjeller: 90 kvm: Hellelagt areal utenfor kjellerstue mot syd
1. etasje 35 kvm: Terrasseareal

Info fra selger: Kjellerstuen er også godkjent som soverom, så det er muligheter for å benytte dette lovlig som soverom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.11.2025 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Enebolig oppført i 1977 på to plan. Boligen er oppført med ringmur av Leca på fjell. Lecamuren er utvendig pusset. Saltak av prefabrikerte w-takstoler, tekket med takstein av betong, undertak av rupanel og papp. (Takstein er ifølge eier fra 1990, undertak er originalt) Takrenner og nedløp av plast er originale. Takhatter av plastbelagt stål er skiftet i 2024. Isolert bindingsverk fra byggeår. Stående tømmermannskkledning av tre, utvendig malt/beiset. Noe fasade forblendet med teglstein. Malte vinduer av 2 lags isolerglass. Hvor ett vindu er skiftet, dette vinduet har 3 lags glass.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Nedløp og beslag- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner/nedløp har store lekkasjer. Det ses lekkasje i takrenner. Nye renner og nedløp må monteres
Kostnadsestimat: Under 20 000

Balkong/terrasser - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det bør gjøres en helhetlig vurdering av terrasser og balkong før utbedring/reparasjon/utskifting.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

Utvendige trapper - Det er ikke montert rekkverk. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Høyder større enn 50 cm uten rekkverk utløser TG3. Rekkverk monteres eller terreng kan fylles opp i noen tilfeller. Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Rom under terreng- punktet må sees i sammenheng med "Drenering"- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Det registreres forhøyde verdier av fukt i målepunkt mot grunnmur under terreng i vaskerom. Det merkes fukt ved berøring. Det ses ikke råteskader i målepunktet. Det er langveggen/grunnmuren opp mot
veien (vest) som er mest berørt da denne ligger mest under terreng. På befaringsdagen ble det med overflate søk på tregulvet ikke registrert forhøyde verdier av fukt.
Forholdet bør undersøkes nærmere og det bør gjøres tiltak med utvendig fuktsikring/drenering. Taknedløp bør ledes ut på terreng og ikke ned til drenering. Noe flass i maling nederste del av åpen mur mot gulv i bod.
Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Konsekvens av fukt i konstruksjon vil over tid føre til råte og mulig
trenedbrytende sopp. Kostnader må ses i sammenheng og gjøres samtidig med utvendig fuktsikring og drenering. Samt innvendig vaskerom og bad. Muligens del av stuevegg mot vest.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

Fuktsikring og drenering - Punktet må sees i sammenheng "Rom under terreng". Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Forhøyede fuktverdier i vegg mot vei (vest) viser symptomer på at fuktsikring/drenering ikke er velfungerende. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Forholdet bør undersøkes nærmere for å kunne vurdere riktige tiltak. På generelt grunnlag bør takvann legges ut på terreng og ledes vekk fra bolig. Topplist monteres over Platon og pusses inn for å hindre vann ned
mellom mur og fuktsikring, Sjekke terreng og eventuelt arrondere terreng med fall bort fra boligen. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Bad 1. etasje- Sluk,membran og tettesjikt- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det er påvist tegn på utettheter. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranog slukløsning. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn ikonstruksjoner. Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. Utettheter i tettesjiktet på våtrommet kan føre til fuktskader i
bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon.
Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Våtrommet vil ikke tåle vannutsrømming på gulv. Røroppstikk gjennom gulv vil ikke kunne holde tett da det ikke ses mansjetter rundt rør.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Vaskerom i kjeller- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Bad i kjeller - Bad fra byggeår- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet har brudd i sveiseskjøten på vinylbelegget og våtrommet er utett.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i taktekking, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, vinduer, dører, innvendige overflater, radon, pipe/ilsted, rom under terreng, innvendige trapper, dører, tekniske innstallasjoner, tomteforhold, kjøkken, bad begge etasjer og vaskerom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Siden byggeåret er boligen både ombygget og oppgradert i flere omganger, blant annet i regi av nåværende eiere som overtok i 2022. Sistnevnte har bekostet flere tiltak samt generell oppussing i flere rom, malerarbeid inkludert. Ytterligere utskiftninger og oppgraderinger må påregnes, noe som også representerer et spennende potensial og en anledning til å sette eget preg på boligen.

Med et internt bruksareal på 206 kvm., to stuer og hele fem soverom er boligen et attraktivt hjem for barnefamilien. I romløsningen er det også fleksibilitet og tilpasningsmuligheter når barna blir større.

To tilnærmet like store stuer gir familien god plass til felles opphold i det daglige. I stuene er det også rom for større sammenkomster ved ulike anledninger som feiringer og høytider gjennom året. Nye rentbrennende vedovner ble i 2022 installert i begge stuer; Jøtul innsatspeis i første etasje, frittstående Dovre vedovn i underetasjens stue som også inneholder en åpen gruepeis fra byggeåret. Ny elementpipe ble oppført i 2015.

I hverdagen er boligens store kjøkken et like naturlig samlingssted som stuene. Kjøkkenet ble i 1990 tilbygget med karnapp og er i dag tilrettelagt for et spisebord til familiens felles frokoster og middager. Flere store vinduer i karnappet gjør rommet både luftig og lyst.

Selve kjøkkeninnredningen er en klassisk moderne løsning fra IKEA, montert i 2014. Innredningen er stedvis brukspreget, men funksjonell og praktisk med store arbeidsflater blant annet på en frittstående øy med barløsning. Innredningen inneholder både frittstående og integrerte hvitevarer samt hette-ventilator av utpreget bred modell. Forberedelser for gassbluss ble utført i regi av foregående eier. Armatur på kjøkkenvasken er skiftet ut i 2025.

Badet i første etasje ble renovert i 2014. TG 3 er gitt forhold knyttet til sluk og membran/tettesjikt, hvilket betyr at utbedringer eller renovering må påregnes. Dusjkabinett ble imidlertid installert i 2023 og begrenser vann på gulv og vegger som alle er utført med fliser. I gulvet er det for øvrig også varmekabler.

Underetasjens bad og vaskerom er begge fra byggeåret og i helhet gitt TG 3. Brudd i gulvbeleggets sveiseskjøt innebærer at badet ikke er tett. Dusjkabinett ble imidlertid installert også her i 2023, nytt klosett i 2025. Vaskerommet er i daglig bruk og hendig innredet til sitt formål. En ekstra el-kurs til rommet ble trukket opp i 2023.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, trebord, laminat, fliser, belegg og tepper.
Innervegger: Tapet, panel, fliser og mur.
Himlinger: Takess og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Dobbel keramisk vask med ett-greps armatur. Veggmontert hetteventilator. Integrert stekeovn. Innbygget oppvaskmaskin.

Bad 1. etasje: Servantskap med profilerte fronter i heltre og heldekkende keramisk servant med ett-greps armatur. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Bad underetasje: Veggmontert keramisk servant med ett-greps armatur. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap på kjøkken medfølger

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring. I 2022 ble det montert rent brennende ovner både i hovedetasje og i kjeller.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 20.10.1977.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Puss på utvendig pipe
Rekkverk på innvendig trapp
Tilbakefylling rundt huset
Garasjeport må isoleres 
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (3 soverom og stue i kjeller) samt tilbygg (et karnapp som utvider kjøkken i hovedetasje) datert 08.03.2022 med tegninger som stemmer med dagens bruk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3003/2082/173:
03.02.1976 - Dokumentnr: 301022 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:0105 Gnr:2082 Bnr:85

01.01.2020 - Dokumentnr: 1775988 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0105 Gnr:2082 Bnr:173

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Nærmiljøet på Yven er veletablert og utpreget familievennlig. Spesielt praktisk er det med kort gangavstand til skoler med alle grunntrinn. I området finnes også flere barnehager.

Nærmeste dagligvareforretning ligger langs adkomstveien og er enkel å svinge innom i det daglige. Mer omfangsrike tilbud av forretninger finnes ved Alvim, Tunejordet og i sentrumskjernen av Sarpsborg som alle er innenfor om lag fem minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er velutviklet; internt i nærmiljøet passerer lokalbusser som kjører til bussterminalen på ca. 10 minutter, samt mellom Sykehuset Østfold på Kalnes og Fredrikstad sentrum. Direktebuss som har svært hyppige avganger mellom bykjernene stopper ved RV109.

Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 15 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, enten du følger hovedveien eller Greåkerveien i roligere omgivelser langs Glomma.

I nærområdet finnes flere fine turområder og familie-orienterte tilbud, deriblant badeland og opplevelsessenter på Grålum. Kort avstand er det også til Tunevannet som har bademuligheter sommerstid og skøyteis når forholdene tillater vinterstid.

Søndagsutflukter, treningsøkter og skigåing er det muligheter for både i Kalnesskogen, i Fredrikstadmarka og på Kurland like nord for sentrum. For gåturer og sykling er også Glommastien et ypperlig alternativ; stien følger begge elvens sider mellom bykjernene av Sarpsborg og Fredrikstad.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Hannestad barnehage (0-5 år) 105 barn 1.2 km
Tuneskipet barnehage (0-5 år) 54 barn 1.2 km
Tubus barnehage (1-5 år) 90 barn 1.6 km

Skoler:
Hannestad barneskole (1-7 kl.) 296 elever, 22 klasser 0.9 km
Grålum barneskole (1-7 kl.) 481 elever, 22 klasser 1.9 km
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 363 elever, 20 klasser 2.3 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 382 elever, 21 klasser 2.7 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 343 elever, 30 klasser 2.8 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 4.4 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 4.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 884 kvm. Tomten er dels opparbeidet med grøntarealer med hekkbeplantning og prydbusker, og ved underetasjen er det en stor uteplass med belegningsstein. På nordsiden av huset er det anlagt trapper terrenget. Deler av tomten er bratt, og består av fjell i dagen. Innkjørselen foran garasjen er belagt med brostein av granitt.

Med boligen følger det med intergrert garasje med tilkomst via port med elektrisk portåpner. Montert elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Yven Nordre datert 21.01.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser med bebyggelsesplan fra 1975.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel 2024-2036 Sarpsborg med formål bebyggelse og anlegg, lav-moderat fortetting

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 943,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8 451,-. Blir fakturert samme med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 01.10.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.000,-
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 799,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 280 457,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 121 828,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
178 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 478 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Sørensen og Therese Fjeld

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00
 Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 25 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter og overtagelse)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. visning (første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 079,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 300 kvm  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 67-0332/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25332

Sist oppdatert: 19. november 2025 kl. 14:59